导读

　　黄金二十年之后，当(dāng)下(xià)中国地产步入大分化(huà)时代而(ér)非(fēi)停(tíng)滞期。

　　要(yào)点

　　过去二十年是中国房地产市场(chǎng)黄金二十年。2019-2021年，连(lián)续三年商品住(zhù)宅销售面积超(chāo)15亿平，足够4000万家庭入(rù)住。恰(qià)逢近年(nián)地产(chǎn)持续低景气，有(yǒu)关(guān)中国(guó)地产是(shì)否过剩的讨(tǎo)论日(rì)益热烈。

　　拨(bō)开(kāi)迷(mí)雾，本文(wén)试图厘清中国城镇存量(liàng)住宅真实情况，据此判断中国未来地产(chǎn)趋(qū)势。

　　有媒体渲染中国(guó)地(dì)产存量极(jí)度过(guò)剩，事(shì)实是否如此？

　　住(zhù)建(jiàn)部披(pī)露全国有近6亿栋房(fáng)屋(wū)建筑，第七次人口普查调查(chá)数据显示(shì)城镇家(jiā)庭户人(rén)均住宅间数为1.06间(jiān)。市场(chǎng)陷入怀疑，中国房子是否真的(de)过剩？

　　事(shì)实上住建部披露的近6亿栋城乡房屋(wū)建筑中，城镇建筑占比不到一成，其中还包括(kuò)大量城(chéng)镇非(fēi)住(zhù)宅建筑，如商业办公楼、学校等，因此6亿栋房屋中城镇(zhèn)住宅占比(bǐ)极低。

　　七普显示(shì)中国(guó)城镇居(jū)民人均住宅间数为1.06间，但居住舒(shū)适(shì)不(bù)是(shì)人均一间房所能(néng)满足(zú)，它(tā)与(yǔ)房屋质(zhì)量、居住(zhù)面积、配套设施等因素(sù)密切相关。中国的人均住宅间数较发达(dá)国家还有很大差距。人(rén)均住宅间(jiān)数大于1同(tóng)样不意味(wèi)着中国住宅市场已经(jīng)饱和。

　　我(wǒ)们测算发现(xiàn)中国城镇居民户均1套房，其(qí)中每户(hù)持(chí)有(yǒu)商品(pǐn)住宅仅0.64套。

　　目前并(bìng)无直接(jiē)公布中(zhōng)国家庭户均(jūn)住宅的数据，我们根据商品住宅套(tào)数(shù)、商品住宅(zhái)占(zhàn)比和(hé)城镇(zhèn)家庭户数，计(jì)算出城镇家(jiā)庭住宅套(tào)户(hù)比。

　　测(cè)算结果(guǒ)显(xiǎn)示，目前城镇家(jiā)庭户均(jūn)拥(yōng)有0.86套房，其(qí)中0.54套为商(shāng)品住(zhù)宅。若期房顺利(lì)交付，直(zhí)至2024年，中(zhōng)国每(měi)户城镇家庭(tíng)才拥有苹果xr重量为多少g1套住宅，其中(zhōng)商业住宅仅0.64套。

　　户均一(yī)套房似(shì)乎意味着户(hù)户有(yǒu)房(fáng)，然而事(shì)实上中国(guó)住宅(zhái)市(shì)场(chǎng)供需并不平衡。

　　国际数据显示，成熟房地产市场(chǎng)的住(zhù)宅(zhái)套户比会(huì)大(dà)于1，在(zài)1.1左(zuǒ)右。

　　之所以说(shuō)不平衡，是因为(wèi)户均一套(tào)房无法满足流动(dòng)人口的租(zū)赁和(hé)置业(yè)需求。全国(guó)总人口的(de)近三成都是流动人口(kǒu)，流动人口会选择在大(dà)城市租房(fáng)挣钱，在老家买房，从而(ér)产生了(le)额外的住宅需(xū)求。

　　即便户均一套房，中国未来地产仍有(yǒu)四大(dà)新增需求动力。

　　第一，户(hù)均人口规模缩小(xiǎo)，一人户、两人户占(zhàn)比不断增(zēng)加(jiā)，导致家庭(tíng)户数(shù)增多(duō)。小(xiǎo)家(jiā)庭(tíng)化趋势将延续，带来新户购房需(xū)求增长。

　　第二(èr)，经(jīng)济板块的分化日益明显，区域经济资源(yuán)分配的(de)再集中吸引着人口流入，人口(kǒu)净迁入城(chéng)市的新增住宅需(xū)求有望(wàng)持续旺(wàng)盛。

　　第三，30％左右(yòu)的家庭住(zhù)在2000年以前(qián)建成的住宅中，涉及超9000万家庭(tíng)、81亿(yì)平方(fāng)米的住宅建筑面积(jī)。促成“老破小”住(zhù)宅的改造(zào)势在必(bì)行。

　　第四，中国的人均住宅间数与人均住宅建筑面积均较发达国家有着不小差距，“住上更大房子”的(de)改善性需求正在(zài)不断增加(jiā)。

　　黄(huáng)金二十(shí)年之后，当下中国(guó)地产步入(rù)大分化时(shí)代而非停滞期。

　　如果说过去二十(shí)年是中国地产黄金发(fā)展(zhǎn)期，地产矛盾更多(duō)体现(xiàn)为住宅(zhái)供给存在不足，这是过去二十年房价快速(sù)上涨基石。那么当下房地产大分(fēn)化时代已至(zhì)，大分化(huà)时(shí)代下(xià)地(dì)产矛盾则更多体现在住宅质量(liàng)供需(xū)冲突。

　　地(dì)产大分化必将(jiāng)体现在不同能级城市(shì)之间(jiān)，不同区域板块之间，不同品质住宅之(zhī)间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久(jiǔ)前(qián)，官方披露全国已有(yǒu)近6亿栋(dòng)房屋建(jiàn)筑，引(yǐn)发(fā)热议。从2月以来，各大城市二手(shǒu)房挂牌量突(tū)然激增，引发一阵二手房的“抛(pāo)售潮”。

　　让市场不禁担心，中国的房(fáng)子是否已(yǐ)经过剩？

　　中(zhōng)国城(chéng)镇住宅到底是供给过剩，还是供需平(píng)衡，或是(shì)仍然存在不足？可(kě)惜由(yóu)于住宅存量数据并未公布(bù)，我(wǒ)们无(wú)法直接知(zhī)晓(xiǎo)具体情况(kuàng)。

　　拨开迷雾(wù)，我们(men)测算出中国城镇家(jiā)庭户(hù)均拥有住宅套数，回答当前的房子是否真(zhēn)的过剩了？据此判断未来房(fáng)地产市场会如何(hé)发展。

　　一、如何有效观察中(zhōng)国户(hù)均拥有住宅数(shù)量

　　（一）中(zhōng)国住宅数量(liàng)过剩(shèng)的直(zhí)观判断站(zhàn)不住脚

　　今年(nián)2月，在以全国自然(rán)灾害综(zōng)合风险(xiǎn)普查(chá)工作(zuò)情况(kuàng)为主题的新(xīn)闻发布会上，负(fù)责人对外(wài)披露：“住宅城(chéng)乡建设行(xíng)业获取了全国(guó)近6亿栋城乡房屋(wū)建筑数据以及80多万处(chù)市政设施数据。”

　　14亿人(rén)住6亿(yì)栋房屋(wū)建筑，平均每栋建(jiàn)筑住不(bù)到3人，住宅市场看似(shì)已(yǐ)经过剩。

　　在(zài)这近6亿栋房(fáng)屋(wū)建筑中，农村房屋占9成以上，以栋数(shù)计算的城(chéng)镇房屋实际(jì)仅有4700多(duō)万栋，还包(bāo)括了大(dà)量商(shāng)业楼、写(xiě)字楼(lóu)、学校(xiào)、医院等(děng)非(fēi)住宅。总的算下(xià)来，住宅占(zhàn)比并不大。

　　第七次人口普查数据公布了中国城镇家庭户人均(jūn)住宅间数(shù)为1.06间(jiān)，其中(zhōng)城(chéng)市家庭户居民人均0.99间，乡镇家庭(tíng)户(hù)居(jū)民(mín)人均1.18间(jiān)。

　　人均住宅(zhái)间数大(dà)于1，看似意味(wèi)着人(rén)人都(dōu)有房间居(jū)住。

　　居住水平不仅与房(fáng)间数量有关，更与房屋质量、居住(zhù)面积、配套设施等因素密切相(xiāng)关。单单从人均住宅间数(shù)不能完全(quán)反映(yìng)出城镇居民的居(jū)住水平。

　　中国主要是以家庭为单位(wèi)购买成(chéng)套住宅，一套设(shè)施齐(qí)全的住宅才是城镇居民宜居的(de)选择。

　　（二）中国户均住宅的测算思路、数(shù)据和方法

　　中国城镇居民住宅主要分两大类，一类是(shì)商品住宅，另一类(lèi)是(shì)保障(zhàng)房、原公有住(zhù)宅、自建(jiàn)房等非商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)。

　　目前缺乏统(tǒng)计(jì)数(shù)据，并没有直接公布城镇住宅数量。居民(mín)住(zhù)宅(zhái)相关(guān)数(shù)据有两处可以直接公布(bù)，一是每年商(shāng)品住宅销售套数（统计局(jú)）；二是居民住宅来源(yuán)（人口普查数据）。计算中(zhōng)国居民户均住宅数(shù)量，我们主要用到上述两组数据。

　　中国住宅(zhái)改革始(shǐ)于1998年，1998年之前商品住(zhù)宅数量极(jí)少(shǎo)，可忽略(lüè)不计。估算(suàn)城镇居民户均住(zhù)宅套数分三(sān)步(bù)走：

　　第一步(bù)，将(jiāng)1999年以来每年商(shāng)品(pǐn)住宅销售套数相加，我们(men)就能(néng)够得到当前商品住宅总存量。

　　第二步，根据(jù)城镇居民(mín)拥有的(de)商品住宅和非(fēi)商(shāng)品住宅比例，推(tuī)算得(dé)到(dào)居民住宅总(zǒng)套数。

　　第三步(bù)，将城镇居民(mín)拥(yōng)有的商品住(zhù)宅(zhái)总(zǒng)数(shù)除以(yǐ)家庭(tíng)户数，我们就能够得到城镇户均拥有的住宅(zhái)数量。

　　具(jù)体计算公式如下：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅(zhái)总套数(shù)/家(jiā)庭户(hù)数

　　=（商品住宅套数/家庭户(hù)数）/（商品(pǐn)住宅套数/住宅总套数）

　　=商品住(zhù)宅套(tào)户(hù)比/商品住宅占比

　　二(èr)、城(chéng)镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有1.02套房

　　中国住宅存(cún)量到底有多少，目前(qián)缺(quē)乏一个准确(què)统(tǒng)计。我们利(lì)用(yòng)既有统计(jì)数据(jù)，大致测算得到(dào)中国存量(liàng)房地产套(tào)数，并进一步推算中国城镇家庭户均拥有(yǒu)的住宅(zhái)数量。

　　（一）城镇居民户均拥(yōng)有商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我们计算得到：

　　（一(yī)）中国商品住宅(zhái)累计销售1.97亿套。

　　（二(èr)）城(chéng)镇家庭户(hù)均拥有0.64套商(shāng)品住(zhù)宅（包含现房和期房）。

　　中国的房地产销售(shòu)以期(qī)房为(wèi)主，从2019年开始(shǐ)，新房销售中(zhōng)期房占比(bǐ)近9成。本文去除商品住宅累(lèi)计销售(shòu)套数(shù)里(lǐ)的期房销售(shòu)，得到商品住宅现房(fáng)套数。

　　以2022年商品住宅现房(fáng)套数计(jì)算为例(lì)：

　　2022年商品住宅(zhái)现房套数=截止到2022年商品住宅累计销(xiāo)售(shòu)套数(shù)-过去三年（2020、2021和2022年）的(de)期房(fáng)销售额(é)。

　　主流房企竣工周期在2-3年(nián)，并(bìng)考虑到(dào)交(jiāo)房后装修的时(shí)间，取最大值3年。

　　将商品住宅现房(fáng)套数(shù)除(chú)以家庭户数，算出：

　　（三）目(mù)前中(zhōng)国城镇家庭户(hù)均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居民户(hù)均拥(yōng)有(yǒu)住宅(zhái)1.02套

　　接下(xià)来我(wǒ)们需要进一步推算中(zhōng)国城镇居民(mín)拥(yōng)有的(de)户均(jūn)住宅套数。

　　首先，七普数据显示中国城镇居民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的(de)城镇家庭拥有住宅。其中(zhōng)自建(jiàn)住宅占(zhàn)比21％，购买商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅占比(bǐ)31.9％、二手房占比10.1％、经济适用(yòng)房占比3.8％、原(yuán)公有(yǒu)住(zhù)宅占(zhàn)比6.1％，通(tōng)过继承或赠与占(zhàn)比(bǐ)0.9％。另有3.4％和17.7％的(de)家庭租赁廉租房(fáng)与(yǔ)其他(tā)住宅(zhái)。

　　其次，我们假定(dìng)租赁其他住宅和购买二手房(fáng)都是(shì)商品住宅，因此将租赁其他住宅、购买商(shāng)品住宅与购买二手房加(jiā)总(zǒng)，得到(dào)商品住宅占居民所有住(zhù)宅(zhái)的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占(zhàn)比为59.2％，粗略(lüè)假设2021年-2022年期间(jiān)商品(pǐn)住宅增幅为(wèi)过去十年变化幅度(dù)的(de)20％，计算2011年(nián)-2020年(nián)商品住宅的实际(jì)变化比例，从而我们估算出2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后(hòu)，截至2022年末(mò)，中(zhōng)国平(píng)均每户城镇(zhèn)家庭拥有0.86 套住宅(zhái)。但考虑已购期房，中国(guó)平均每户(hù)城镇(zhèn)家(jiā)庭拥有1.02套住宅(zhái)。

　　如果交房(fáng)顺利，已购(gòu)期房(fáng)会在2-3年内(nèi)陆续交(jiāo)付(fù)使用，到2024年，中(zhōng)国平均每户(hù)城镇家庭都会拥(yōng)有一套住宅(zhái)。

　　三、城(chéng)镇户均(jūn)一套房(fáng)的三点含义

　　既然(rán)城镇(zhèn)居民已经(jīng)达到了户均一套房的程度，“户户(hù)有房”是否(fǒu)意味着(zhe)中国(guó)城(chéng)镇(zhèn)化进展(zhǎn)终结，甚至意味着(zhe)中(zhōng)国(guó)地产存量供给绰(chuò)绰有余？

　　（一）户均(jūn)一(yī)套房并不意(yì)味着住宅(zhái)市场供需平衡

　　需要有多(duō)余住(zhù)宅(zhái)来(lái)满(mǎn)足因人口流动、居(jū)民换(huàn)房等(děng)因素产生的住宅需求。因(yīn)此，成熟房地产市场的住宅套(tào)户比会在1.1左右(yòu)。

　　国(guó)际经验来看，美国、英国和日(rì)本的住宅套户比均高于1.1，其中，英国的(de)住宅套户(hù)比最高，为(wèi)1.19，日本为1.16，美国为1.11。德(dé)国和韩国分(fēn)别为1.02和1.05。

　　苹果xr重量为多少grong>如果(guǒ)户均(jūn)刚好一套房，就会造成人口净流入地的(de)住宅(zhái)市场供不应(yīng)求，造成房价或房(fáng)租迅速上(shàng)涨。

　　七(qī)普(pǔ)指出(chū)中国(guó)的流动(dòng)人口3.76亿，省内(nèi)流动人口和(hé)省际流(liú)动人口(kǒu)分(fēn)别为2.51亿(yì)人和1.25亿人。

　　流动人口会选择(zé)在大(dà)城(chéng)市(shì)租房挣钱，在老家县(xiàn)城(chéng)买房。

　　暨南大学2017年(nián)的中国城(chéng)乡(xiāng)人口流动(dòng)调查(chá)数据显示(shì)，在上海、杭州以及(jí)南京工作的流动人口(kǒu)在(zài)老家(jiā)拥有住宅比例分别为28％、21％和(hé)18％。大城市的高工资吸引(yǐn)打工人，但高房价(jià)迫使打工人回乡置业。

　　流动人口实际上会占据两套房，在高房价的大城市(shì)租赁一(yī)套房，在房价较低的(de)县(xiàn)城购买一套房。所以说户均(jūn)一套房无(wú)法满足(zú)庞(páng)大流动人口的(de)租(zū)赁与置业需求。

　　（二）至(zhì)少9000万户家(jiā)庭住宅(zhái)品质仍需改善

　　目前，中国(guó)的(de)城镇住(zhù)宅(zhái)中依然有不少老旧小区。

　　三成家庭(tíng)，也就(jiù)是约9000万(wàn)户(hù)城(chéng)镇居民住宅是2000年以前建(jiàn)成，其中又有11.6％住宅年龄至少在(zài)33岁以上(shàng)。

　　这批存在着建筑结构(gòu)松散(sàn)、设(shè)施陈旧、安全隐患大等问(wèn)题(tí)，如电(diàn)线老(lǎo)化、管道等基(jī)础设施陈旧，给住户(hù)的生活带来了很大的不便和安全(quán)隐患(huàn)，并且居(jū)住体(tǐ)验(yàn)较(jiào)差。

　　2000年以前建成的老旧(jiù)住宅面积小。占比为(wèi)31.3％的家庭(tíng)户数拥有的住宅(zhái)面积(jī)占(zhàn)比仅为27.6％。仍然(rán)存在5％左右的(de)家庭没有(yǒu)独立卫(wèi)浴(yù)和厨房。这类上世纪修建的老(lǎo)旧小区很难满足现代生(shēng)活需(xū)求，在未来大都会被(bèi)拆(chāi)迁重建。

　　近五成的家庭住宅为(wèi)一居室和(hé)二居室，户型偏小。其中一居室(shì)占比为14.9％，二居(jū)室(shì)占比为33％。对(duì)比镇，城市家庭(tíng)住宅户型更小(xiǎo)，当然这与城市土地资源(yuán)紧张有关。

　　（三）人均住宅面积扩张是未来地产的需求驱(qū)动力

　　根(gēn)据七普数据测算，2020年城镇家(jiā)庭户住宅存(cún)量总(zǒng)面(miàn)积(jī)为(wèi)294.6亿平(píng)。暂(zàn)不考虑(lǜ)两年间农民带房进城和老旧小区拆迁，加(jiā)上(shàng)2021年(nián)和2022年商品住(zhù)宅竣(jùn)工面(miàn)积(jī)（7.3亿与(yǔ)6.3亿(yì)），得出2022年住宅(zhái)存量总面(miàn)积为308.16亿平(píng)，人均住(zhù)宅建筑面积为39.45平(píng)方米(mǐ)。

　　超过一(yī)半的家庭人(rén)均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)小(xiǎo)于均值(zhí)，近4成家(jiā)庭人均住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积在(zài)30平(píng)米以下。

　　15％的城镇(zhèn)家(jiā)庭人均住宅建筑面积不足19平方米，不(bù)及全国(guó)人均(jūn)水平(píng)的一半。若(ruò)去(qù)除(chú)20％的公(gōng)摊，可使(shǐ)用的住宅面积仅为15.2平方米。上(shàng)海(hǎi)市(shì)将(jiāng)人(rén)均住(zhù)宅建筑面积低于15平方米的家庭(tíng)界定(dìng)为住宅存(cún)在困难，若按这个标(biāo)准算的话，中(zhōng)国有(yǒu)11.3％的家庭存在住宅困(kùn)难(nán)问题(tí)。

　　若(ruò)人均(jūn)可(kě)使用住(zhù)宅面积(jī)为40平(píng)，即人(rén)均住(zhù)宅建筑(zhù)面积为50平，只考虑家庭户人数(shù)，需(xū)要住宅总(zǒng)量约(yuē)390.6亿平(píng)，较目前至少新增82亿平。

　　对比发达国家人均住(zhù)宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都(dōu)高(gāo)于(yú)40㎡，中(zhōng)国的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不(bù)大。但若去除公摊(tān)面积后，中国的人(rén)均可使用面积为(wèi)31.56㎡，这一差距将变(biàn)得明显。

　　若考虑(lǜ)约1.4亿的集体户人口，所需要的住宅(zhái)总(zǒng)量会更多。

　　四、户均已然1套房，未(wèi)来地产还会有需求么(me)？

　　我(wǒ)们测算得到中国城(chéng)镇家庭户均(jūn)1套房(fáng)，看似已(yǐ)经户户有房。即(jí)便如此，中国人口静(jìng)态结构和动态趋(qū)势演绎，决定(dìng)了中国未(wèi)来地产仍有需求释(shì)放。户均(jūn)1套住宅现(xiàn)实之(zhī)下，中(zhōng)国未来城镇住(zhù)宅需求主要(yào)来自于(yú)四个(gè)方(fāng)面。

　　第(dì)一(yī)，户均人口缩(suō)小，家庭户数(shù)增(zēng)多，新户购房需(xū)求(qiú)扩张(zhāng)。

　　过去20年(nián)我国城镇家庭(tíng)户均人口(kǒu)数不断(duàn)下降，六普显示城镇户均(jūn)人口(kǒu)规模为2.85人/户(hù)，而七普显示(shì)城镇户(hù)均人口(kǒu)规(guī)模为2.62人(rén)/户，一人户、二人户(hù)的占比明显上升，人口小家庭(tíng)化趋势将继续延续(xù)，导致(zhì)户数会因户(hù)均人口规(guī)模的缩小而(ér)增多。

　　第(dì)二，人口迁移导致经济(jì)发展带来的新增住宅需求旺盛。

　　中国经济板(bǎn)块的分化日益明(míng)显，资源和(hé)生(shēng)产(chǎn)要(yào)素逐步向(xiàng)经济(jì)带、都市(shì)圈中心城市流入，区域经(jīng)济资源分配的再(zài)集中吸引(yǐn)着人口流入(rù)。人(rén)口迁(qiān)移势必涉及到买房(fáng)租房，给迁入地住宅市场带来新(xīn)的增量。

　　以(yǐ)浙江省为例(lì)，2021年常住人口增(zēng)量为72万(wàn)，而出生人口为44.9万人，死(sǐ)亡人口为38.4万人，自然增加人口(kǒu)仅为(wèi)6.5万(wàn)人，其人(rén)口增(zēng)长(zhǎng)主要(yào)受益(yì)于人口迁(qiān)移(yí)。

　　第(dì)三(sān)，老旧小区改善性需(xū)求依然庞大。

　　从(cóng)2011年到2020年，自建(jiàn)住宅和原公有住宅的家庭拆迁改(gǎi)建最多。自建房(fáng)家庭比例(lì)从31.5％到(dào)21％，下降了10.5个百分点；原公有住宅家(jiā)庭比(bǐ)例从12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再(zài)加(jiā)上其他住宅（5％）与家庭住(zhù)宅建造时间为(wèi)2000年(nián)以(yǐ)前(qián)的比(bǐ)例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增8473万家庭户，自建住宅和原公(gōng)有住宅减(jiǎn)少了1282万(wàn)户，住(zhù)宅净需求增加(jiā)9755万户(hù)。49％的家庭购(gòu)买商品住宅，21％的家(jiā)庭购(gòu)买二(èr)手(shǒu)房。在新增住宅(zhái)需求中，有(yǒu)7成家庭(tíng)购买了商品住宅。租房(fáng)、购买(mǎi)经济适用房和其(qí)他分别占比18％，3％和9％。未来随着城中村和(hé)旧城(chéng)改(gǎi)造，商品(pǐn)住宅(zhái)的占比势必(bì)会(huì)进一步上(shàng)升。

　　2000年以前建(jiàn)造的(de)住宅建筑(zhù)面积还(hái)有约81亿平，涉及城镇家庭约(yuē)9000万户。破旧的城中村、老公有(yǒu)住宅苹果xr重量为多少g，建筑面积小、质量低、基(jī)础设施(shī)配套差、没(méi)有(yǒu)或少(shǎo)有物(wù)业(yè)管理，居民(mín)追求美好、宜居生活(huó)的环境(jìng)，背后的改善性(xìng)需求有待释放。

　　第四，“住上更大房子”的改善(shàn)性(xìng)需(xū)求还将有所增加。

　　刚需购房(fáng)受(shòu)限于(yú)资金，倾(qīng)向(xiàng)于中小户型。已(yǐ)有住宅家(jiā)庭(tíng)希(xī)望(wàng)提高(gāo)生(shēng)活品质，以小(xiǎo)换大、以旧换(huàn)新。2022年底(dǐ)的中央经济工作会议(yì)明确(què)指出支持住(zhù)宅改善(shàn)等消费。

　　OECD国家的人均住(zhù)宅间数为1.71间，无(wú)论是否考虑乡村住宅因素，中(zhōng)国的人均住宅间数较其他国家依旧存在不小差距。

　　住(zhù)宅舒适度与经济水平有着密切(qiè)正向联系。随着经(jīng)济发展水平(píng)的(de)提高(gāo)，中国的人均住(zhù)宅(zhái)间数与(yǔ)人(rén)均住宅建筑(zhù)面积将随之增长。

　　如(rú)果说过去二十年(nián)是(shì)中国地产(chǎn)黄金发展期(qī)，地产矛(máo)盾更多体现为住宅供给(gěi)存在不足，供需(xū)出现错配，这(zhè)是过去二十年(nián)房价(jià)快速上涨基石。那么未(wèi)来将(jiāng)是住宅质量的供需冲突。房地产大分化时代已至，这种分(fēn)化不(bù)单局限于(yú)城市(shì)能级之间差异，优质小(xiǎo)区和老旧二手房之间的差异也将越发扩大。

　　风险提示

　　人口(kǒu)普查数据调查的是人，并不是针(zhēn)对住宅，因此可能(néng)存在统计偏差。商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)占(zhàn)比(bǐ)实际值(zhí)可能偏低，其增速(sù)可能(néng)超预期。

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