5月以(yǐ)来，房地产板块个股多出现(xiàn)小幅上涨，截至5月10日收盘，中(zhōng)信房(fáng)地产指数本(běn)月涨幅约为2％。而(ér)以公募(mù)基金为代表的(de)机构对(duì)于(yú)这一板(bǎn)块(kuài)已经在悄然布局。数据显示，以南(nán)方(fāng)和(hé)华夏的(de)两只老牌ETF基金(jīn)为例，5月9日时所公布的(de)总份额均(jūn)较4月28日时有(yǒu)小幅增长。根(gēn)据基(jī)金一季报统(tǒng)计(jì)，龙头与地方国企(qǐ)央企获得增持，持仓数量(liàng)占流通股(gǔ)比重增幅五只个(gè)股(gǔ)分别为华发股份+3.40％、滨江集团+1name是什么意思 name是姓还是名.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置(zhì)房(fáng)地(dì)产或“底部(bù)回升”

　　行业红利(lì)时代已(yǐ)过(guò) 精耕细作成(chéng)共识

　　从公募基金(jīn)对房地产的配置看，2019年末(mò)，公(gōng)募(mù)所持有的房地产行业标的市值约1188亿(yì)元，占其所持股(gǔ)票市(shì)值的(de)4.66％左(zuǒ)右(yòu)；2020年市场表现出色(sè)，但公募所(suǒ)持(chí)房地产公司市值在股票资(zī)产中的占(zhàn)比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是(shì)进一步(bù)降至1.56％。

　　不过2022年(nián)终于出现了三(sān)年来的首次回升，年底这一数(shù)值(zhí)从1.56％升至1.65％。与此同时(shí)，公募对房地产行业的持(chí)股比例也同步回升，从2021年底的6.94％提(tí)高到2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样的势头似乎在今年一季度得(dé)以延续。数据统(tǒng)计显示，公募重仓持有(yǒu)房地产(chǎn)板(bǎn)块一季度市(shì)值(zhí)TOP15门槛(kǎn)为(wèi)1.6亿元(yuán)，较2022年(nián)四(sì)季度(dù)提升6.71％。持仓(cāng)市值前五(wǔ)个股分别为(wèi)保利(lì)发(fā)展、招(zhāo)商(shāng)蛇口、万科A、华发股份、滨江集(jí)团，持仓市值占板块比重合计达47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从中不难发现，公募(mù)对于房地产(chǎn)的(de)投资愈发有(yǒu)集中于龙头的(de)趋(qū)势(shì)。Wind显示，在公募基(jī)金(jīn)一(yī)季(jì)报汇总的重仓股中(zhōng)，房(fáng)地产板块排(pái)名最高的是保(bǎo)利发展，在基金重仓第33位。排名第二的是招(zhāo)商(shāng)蛇口，排在第78位。而(ér)老牌龙(lóng)头股万科(kē)A排在第96位。对比去年(nián)四季报，变(biàn)化之处首先在(zài)于几只(zhǐ)房(fáng)地产龙(lóng)头股从(cóng)排位上看均(jūn)有退步，尤其是万(wàn)科最为明显；其次(cì)是金地集团退(tuì)出百(bǎi)大之列。但(dàn)考虑(lǜ)到房(fáng)地产是复苏链上(shàng)最(zuì)后一环(huán)，且首(shǒu)季(jì)并非行业(yè)销(xiāo)售旺季，其传导到二级市场乃至机构(gòu)持仓上还需要(yào)时(shí)间周期。

　　形成(chéng)共识的(de)是，经济(jì)圈判断(duàn)房地产已经进入大分化时代，一二线城市好于三四线城(chéng)市。而(ér)映射(shè)到二级市场投资上，配置房地产(chǎn)行业轻松收获行(xíng)业贝塔(tǎ)的(de)红利期一(yī)去不返了。“如果(guǒ)按(àn)照产业(yè)周(zhōu)期来分(fēn)类，包括房地产(chǎn)等(děng)几类(lèi)行业在盖特纳曲线里(lǐ)属于成熟期或者衰退期的(de)行业，传统认知上没有什么投资机(jī)会的。但在这几年特殊的行情里包括煤炭、电解(jiě)铝(lǚ)等类似的行(xíng)业也(yě)出现(xiàn)了一(yī)些机会，背后的逻(luó)辑是供给侧发生了更大的变化。”一不愿(yuàn)具名的上(shàng)海公募基金经(jīng)理指出。

　　不过也有公募人(rén)士持谨慎乐观态度(dù)：“行(xíng)业前几年17亿～18亿平方米的(de)年销售面积很难再出(chū)现了，2022年光是居民(mín)存款数(shù)量增加(jiā)了15万亿元(yuán)。中国存量有400亿平方(fāng)米建筑(zhù)面(miàn)积，考虑存量地(dì)产的(de)更新，也有近10亿平方(fāng)米。需求端还需(xū)要有一(yī)定(dìng)的政策出来去刺激购房。”

　　宝(bǎo)盈(yíng)基金房(fáng)地(dì)产研(yán)究员(yuán)吕功绩也(yě)指出(chū)：“时至(zhì)今日，无论从城镇化的进程，还是人均住房(fáng)面积（接近(jìn)30平(píng)/人），我国均已(yǐ)告别(bié)住房短(duǎn)缺时(shí)代(dài)，而目前居民的杠杆率和房价收入也不支撑每年18万(wàn)亿元的销(xiāo)售额，以及过(guò)快上行的(de)房价(jià)，因而(ér)行业高增的时(shí)代(dài)已经过去，未来(lái)行业的需求或将(jiāng)回落，在此(cǐ)过(guò)程中，伴(bàn)随(suí)着地产的高杠杆属性，就很(hěn)容易出现(xiàn)信(xìn)用风(fēng)险问题（类(lèi)似2022年的(de)民营地产爆雷），行业进入到(dào)供给侧出清的过程。这个过程中，综合竞(jìng)争力强的公司就能够通过大鱼吃小鱼的方式，获(huò)得(dé)市(shì)占率的提(tí)升。当(dāng)行(xíng)业需(xū)求见顶回落时，行(xíng)业(yè)的贝塔已经过去了(le)，但不代(dài)表没有投资(zī)机会，机会在于(yú)城市(shì)、位置、产品的阿尔(ěr)法，而对(duì)应到(dào)股票投(tóu)资，就是(shì)强(qiáng)竞争力公司(sī)的阿(ā)尔法。”

　　或许也是基于这样的认识(shí)转(zhuǎn)变，精(jīng)耕细作个股成(chéng)为公(gōng)募(mù)乃至(zhì)整体(tǐ)机构的务实之(zhī)举。

　　机(jī)构配置(zhì)房地产“风物长宜放眼量”

　　头部央国企、优质区域(yù)性标的成香饽饽(bō)

　　5月以(yǐ)来，房(fáng)地(dì)产板(bǎn)块(kuài)个股多出现小幅(fú)上涨，截至(zhì)5月(yuè)10日收(shōu)盘，中信(xìn)房地(dì)产指数(shù)本月(yuè)涨幅约(yuē)为2％。从(cóng)具体的个股来看，《红周刊》利(lì)用Wind统计申万房地产(chǎn)板块个股，在纳(nà)入统计的124只房地产(chǎn)类标的(de)股中，本月(yuè)以来实(shí)现(xiàn)股价(jià)上涨的达到了(le)81家。

　　其中，上(shàng)述(shù)时(shí)间段(duàn)恰好排名前五的公司(sī)月内(nèi)涨(zhǎng)幅(fú)超过了10％，它们(men)分别(bié)是上实发展、浦东金桥、*ST泛海(hǎi)、华(huá)夏幸(xìng)福(fú)、荣(róng)安地产(chǎn)。排名第一的上实发展，五一(yī)假期(qī)归来后日成交(jiāo)量明(míng)显(xiǎn)放大(dà)，4日(rì)、5日连续两(liǎng)个交易日收出涨停。从该股(gǔ)的基本面(miàn)来看，上实发(fā)展(zhǎn)的主营业(yè)务为房地产(chǎn)开发与经(jīng)营。公司的(de)主要产(chǎn)品及(jí)服务(wù)为(name是什么意思 name是姓还是名wèi)房地产销售、房地产(chǎn)租赁、物业(yè)管理服(fú)务(wù)、工程项目、酒店经营。从业绩数据来看(kàn)，2022年，其实现营(yíng)业收入52.48亿元，比(bǐ)上期减少47.85％，归(guī)母净(jìng)利润1.23亿元，同比下降(jiàng)33.24％。2023年第(dì)一季度(dù)，其实现(xiàn)营(yíng)业总收(shōu)入27.87亿(yì)元(yuán)，同比增(zēng)长183.02％；归(guī)母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从(cóng)十大流通股股(gǔ)东来(lái)看，各(gè)类机构都有对其布局的例子。以3月31日时(shí)的首季(jì)十大流通股股东(dōng)来看， 具体(tǐ)包括公募的上(shàng)银(yín)基(jī)金(jīn)、私(sī)募的迎(yíng)水文龙、中(zhōng)央汇金、长城资(zī)产管理公司等都跻身前十的行列(liè)。

　　巧合的是，涨幅暂时排(pái)名(míng)第(dì)二的浦东金桥也是上(shàng)海本(běn)地(dì)房企(qǐ)，其第一季度的收入(rù)利润规模大幅度(dù)复苏(sū)。究其原因，一方面是(shì)该(gāi)公司(sī)后疫情(qíng)时代出租率复(fù)苏(sū)至(zhì)近年来最(zuì)高，另一方面(miàn)则(zé)是(shì)公(gōng)司(sī)拿(ná)地结(jié)算持(chí)续性(xìng)向好(hǎo)，从数字上(shàng)看，一季度新(xīn)增虹口(kǒu)135、138住宅(zhái)地块，总建筑面(miàn)积约54万平方米。

　　在这样的业绩势头向好背景(jǐng)下(xià)，自然也吸(xī)引了知名机构在其中持(chí)续驻足(zú)。从(cóng)第一(yī)季度十大流通股股东来看(kàn)，知(zhī)名私募(mù)高毅(yì)邓晓峰(fēng)的两只产(chǎn)品依然在前十中(zhōng)，这也(yě)是连(lián)续第三个季度他有(yǒu)的两只产品杀入(rù)前十。同时榜单中还有(yǒu)一支大(dà)名(míng)鼎鼎(dǐng)的QFII阿布(bù)扎比投资(zī)局(jú)，其当(dāng)季(jì)还(hái)小幅增加了持股。

　　除去上(shàng)述两家上海区(qū)域性地(dì)产公司外，荣安地产则是主要布局在(zài)深圳的地产公司，一季报交(jiāo)出的(de)也是一份(fèn)报喜的成绩单：首(shǒu)季公司实现营业收(shōu)入51.85亿元(yuán)，同比增长35.51％。归属于上市(shì)公司股东(dōng)的净利(lì)润6.48亿元，同(tóng)比(bǐ)增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红(hóng)周刊》注意到两只(zhǐ)公募指(zhǐ)基首(shǒu)季(jì)新杀入十大流通股股东行列。具体说(shuō)来， 南方中(zhōng)证(zhèng)全(quán)指(zhǐ)房地产ETF上榜排名第七位，富(fù)国中(zhōng)证(zhèng)指数1000增强(qiáng)则排名第九位(wèi)，此外联袂(mèi)出现的机构(gòu)还有QFII高盛国际和私募迎(yíng)水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴(xīng)证(zhèng)全球基(jī)金相(xiāng)关(guān)人士分析：“经(jīng)历过行(xíng)业洗(xǐ)牌和兼并重组后，龙头的价(jià)值更为(wèi)笃定突出；从拿(ná)地端看，2022年土地市场大(dà)幅(fú)降温(wēn)，优质土(tǔ)地(dì)供给较多（券商(shāng)测算对应潜在毛利率在25％以上，目前房企的利(lì)润(rùn)率仅20％），绝大多数房企(qǐ)受限于信用问题或者资金紧张没法拿(ná)地，龙头房企(qǐ)趁机获取低成(chéng)本土地，龙头房企的拿地力度(dù)（拿地(dì)金额(é)/销售金额）基(jī)本(běn)在(zài)30％以上；从融资上看，龙头房企(qǐ)杠(gāng)杆(gān)率(lǜ)较低，净负债率基本在70％以下，而其他(tā)房企的净(jìng)负(fù)债率普遍(biàn)都(dōu)在100％以上(shàng)，加(jiā)杠(gāng)杆(gān)空间(jiān)有(yǒu)限，从融资成本看，龙头房企的融资成本不(bù)断下(xià)滑(huá)，基本在3％、4％左右(yòu)；对(duì)应到2023年的销(xiāo)售，龙头房(fáng)企(qǐ)明显跑赢行业，1～4月百强房企的销售额(é)增(zēng)速为9％，而TOP14的销售额增(zēng)速为29％。”

　　需(xū)要强调(diào)的(de)是(shì)，在当前中特估的浪潮下(xià)，央(yāng)国企地产股或存(cún)在发展的(de)大好机(jī)会。中(zhōng)信证券指出：“房地产行业的结(jié)构性机(jī)会依然存(cún)在(zài)，少部分公司尤(yóu)其是央(yāng)企占据(jù)显著优势，其(qí)主要(yào)又体(tǐ)现为(wèi)库存的优势(shì)。央(yāng)企地产公司，现(xiàn)阶段表现(xiàn)出较低的融资成本，优质(zhì)的(de)开(kāi)发(fā)资源和良(liáng)好的(de)不动产资产(chǎn)运营能力的多(duō)重竞争优势。”

　　“即(jí)使没有(yǒu)中特估，国(guó)央企相较于民营地产公司也是更有优势的。”吕功(gōng)绩强(qiáng)调，“对于(yú)减值、土地资源债权债务关(guān)系等问题(tí)，市场(chǎng)对民营房开企业的资(zī)产(chǎn)会有(yǒu)更多担(dān)忧和质疑(yí)，所以在这一轮(lún)行业出清(qīng)的(de)过程中，央国企相较于民企(qǐ)来说估(gū)值的修复(fù)更(gèng)明显。中特估的(de)角度从中(zhōng)长(zhǎng)期的(de)维度看，行业的(de)逻辑(jí)在于集中度提(tí)升后，行业进(jìn)入高质量发展阶段，具备较(jiào)快速发(fā)展阶段更稳定且可预期的盈利和现金(jīn)流创造(zào)能力，以此(cǐ)带来(lái)估值中枢(shū)的提(tí)升，应该关注估值相对较低，企(qǐ)业自身资(zī)产的质量好、运营(yíng)能力(lì)强、可以创(chuàng)造持续现金流的企(qǐ)业。”

　　“存(cún)量(liàng)时代中行(xíng)业普涨(zhǎng)的概(gài)率比较低，行业(yè)内部(bù)将出现分化，要(yào)关注将(jiāng)受益于(yú)行业集中(zhōng)度提升的头部公司。”星石投资首席(xí)研究官方磊也表示。

　　顺应机(jī)构这一思路的话，或许还是保(bǎo)利发展、招商蛇口等国资背景(jǐng)龙头前途更为光明。不过国投(tóu)瑞银基金投资部副总监綦傅鹏表示：“需要(yào)客观(guān)地去持续观察国企央企在(zài)三(sān)个方面是否(fǒu)可以维持，首(shǒu)先是融资(zī)成本保持低位，其次是销(xiāo)售份额持续提升，再(zài)次是拿地份(fèn)额持续提升。”

　　复(fù)苏速(sù)度缓(huǎn)慢

　　机构(gòu)需要(yào)多给一些耐(nài)心

　　而《红周刊》也根据(jù)房企一(yī)季报梳理发现，对于(yú)2022年(nián)的业绩出现的整(zhěng)体下滑，2023年一季度的业绩分化更(gèng)趋明显，保利发展、滨江集团等房企营收(shōu)、净利均(jūn)实(shí)现了业绩(jì)的回正，甚至是较(jiào)大(dà)增速的增(zēng)长(zhǎng)。而这些公(gōng)司也(yě)是机构的重仓对象。

　　对此，知(zhī)名房地产业内人(rén)士张宏伟(wěi)向(xiàng)《红(hóng)周刊》分析表示，业绩(jì)出现明显(xiǎn)改善的房企，主要是因为过去两三年时(shí)间，尤其是在(zài)2021年下半(bàn)年(nián)民(mín)营房企(qǐ)不怎么投(tóu)资拿地(dì)之后(hòu)，国有企(qǐ)业仍在持续性地(dì)拿地，且主要集中(zhōng)在(zài)核心城市，投资力度较大(dà)。投资的驱动能够推动房企(qǐ)销售业绩的增(zēng)长，从而在2023年一季(jì)度市场恢复但(dàn)仍(réng)处于调整的过程中(zhōng)，能够保有一个正增长。

　　不过(guò)张宏伟同时(shí)也(yě)提醒表(biǎo)示(shì)，在房地产的复苏过程中，还面临着一些不确定性。其(qí)实整(zhěng)个市场从四(sì)月份开始又在往(wǎng)下掉(diào)。除(chú)了杭州(zhōu)、成都等极(jí)个别城市四月环比(bǐ)三月(yuè)相对(duì)表现较好(hǎo)之外，包(bāo)括北京、上海在内的绝大(dà)多数城市(shì)都出(chū)现环比下滑的情况。而现在五月的市场(chǎng)表(biǎo)现(xiàn)也不(bù)太(tài)乐观。按照现在的(de)经济状况、收入(rù)情况，以(yǐ)及市场的去库(kù)存压力、企业的资金面压力，可能(néng)会出(chū)现，到六月份(fèn)房企为了半年(nián)报冲(chōng)业绩出现市场的短期(qī)反弹外的一个市场乏(fá)力现(xiàn)象。也就是说，第(dì)二(èr)季度(dù)、第三季度增长不确(què)定性(xìng)的压力(lì)仍旧较大(dà)。

　　上海利檀投(tóu)资董事(shì)长陈昊扬也向(xiàng)《红周刊(kān)》指出，现在整个房(fáng)地产以及其上下游产业链(liàn)的复苏速(sù)度都比想象的要慢(màn)很多，我们(men)要多给一些耐心，这个时候(hòu)，在房地产以(yǐ)及上下游就不是赚快钱的时候，只能赚他(tā)基本面的钱。但这也意(yì)味着，只有极为少数的、做得比(bǐ)同(tóng)行好得多的企业，会伴随整个行业的(de)弱复(fù)苏，业(yè)绩会逐步体现出来。所以(yǐ)只(zhǐ)能耐(nài)心(xīn)地去等待它的(de)基本面不(bù)断(duàn)地凸(tū)显出来，这需要时间。

　　（本(běn)文已刊发(fā)于5月13日《红周(zhōu)刊》，文中提及个股仅为(wèi)举例分析，不做买卖推荐(jiàn)。）

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