OPPO宣(xuān)布关(guān)停(tíng)旗下芯片子公司哲(zhé)库科技，引(yǐn)发了公(gōng)募REITs扩募风波(bō)，如今(jīn)，二级市场的影响仍(réng)未停歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光大园REIT开盘继续延续此前几日的下跌走势，午后跌幅一度扩大，尾盘有所拉升，全(quán)天(tiān)收跌6.22％，最近3个(gè)交易日跌幅(fú)超过9.69％。

　　此前，华安张江光大园REIT曾发(fā)布(bù)公告(gào)，紧急回(huí)应称，哲库科技是(shì)其扩(kuò)募拟(nǐ)新(xīn)购入基础设施资产(chǎn)张润(rùn)大厦(shà)的(de)重要(yào)承(chéng)租方之(zhī)一，目前未收到哲(zhé)库科(kē)技及OPPO方面关于停(tíng)止执(zhí)行已签租(zū)赁协议的通知。同时，在(zài)公告(gào)中(zhōng)，华安张江光大园REIT进一步表示(shì)，原始权益人将继续密切关注哲库科技后续情(qíng)况，积极做好相关(guān)应对。

　　此外，张江(jiāng)REIT拟扩募购入项目的原始权益人相关(guān)负责人也表示，近期(qī)已(yǐ)同步启动了应急(jí)预(yù)案，排摸储备租户，积极应对哲库提前(qián)退租(zū)的可能事项(xiàng)。由于张润大(dà)厦是全国首批REITs申报扩募项目，公(gōng)司(sī)领(lǐng)导高度重视，浦东新(xīn)区国资(zī)委也高度关注。

　　多位业内人士(shì)表示，华安张江(jiāng)光(guāng)大园REIT近期市场波动较大，但其实不(bù)动产公募REITs项目短期出(chū)租率(lǜ)下(xià)跌(diē)并不会从根本上影(yǐng)响其内外价(jià)值，投资者(zhě)应(yīng)理性(xìng)看(kàn)待。

　　张(zhāng)江光大园REIT

　　二级市(shì)场价格继(jì)续波动

　　本周(zhōu)，OPPO关停(tíng)旗下芯片子公司哲库科技(jì)的事件继(jì)续扰动公募REITs市场。

　　Wind数(shù)据显示(shì)，5月15日，华安张(zhāng)江光大园REIT以3.726元的(de)价格小幅低开，此后二级市场价(jià)格开始震荡走(zǒu)低(dī)，午盘收跌6.17％。午(wǔ)后，华安(ān)张(zhāng)江光大园REIT跌幅一(yī)度扩大(dà)到8.30％，随(suí)后价格有所回升，最终报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期不利消息影响，华安张江光大园(yuán)REIT最近几个(gè)交易日二(èr)级市场价格(gé)表现欠佳，5月11日(rì)以(yǐ)来，3个交易日(rì)跌幅达到(dào)9.69％，今年以(yǐ)来跌(diē)幅7.76％。不过，自2021年6月21日上市以来，华安张江光(guāng)大园(yuán)REIT累计涨幅(fú)超过24％，在(zài)全市场公募(mù)REITs中位居前(qián)列(liè)。

　　从5月15日公募REITs市场整(zhěng)体表现上看，目前(qián)上市(shì)的8只(zhǐ)产业(yè)园区(qū)基(jī)础设施REITs中，仅博时招商蛇口产业园(yuán)REIT微幅(fú)上涨，其余7只均(jūn)有(yǒu)不同程度下跌，8只产业园区(qū)基础设施REITs5月15日平(píng)均跌幅1.38％。今(jīn)年以来平(píng)均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季(jì)报中(zhōng)已经披露张(zhāng)江子集是什么意思，非空真子集是什么意思光大园项目出(chū)租率有(yǒu)所下降，如今(jīn)拟扩募(mù)的项(xiàng)目又遭遇突发事件，因此导致二级市场(chǎng)价格出现波动。”一位业内人士分析称。

　　不过(guò)，在上述(shù)人士看来，尽管出于风险规避(bì)的(de)原(yuán)因(yīn)，最(zuì)近几个交易日场内资金有(yǒu)所流出，但(dàn)是(shì)，不(bù)动产公募REITs项目短(duǎn)期出租率(lǜ)下跌并不会从根本上影响其内外价值。

　　他也同(tóng)时表示，目前随着二(èr)级市场价格下跌，风险也得(dé)到一(yī)定释放，但(dàn)是价格涨跌会受到基本面(miàn)、情绪面等多重因素影(yǐng)响，不好判断价格是不是(shì)已经完(wán)全触底。

　　此外，还(hái)有一位(wèi)业内(nèi)人士表示，今(jīn)年整(zhěng)体REITs市(shì)场表现低迷，不(bù)少产品年内二级(jí)市(shì)场跌幅较(jiào)大，其实有(yǒu)些隐(yǐn)含收益率高的产品具备(bèi)一(yī)定的投(tóu)资价值，很适(shì)合稳健(jiàn)类投资者(zhě)。此外(wài)，伴随着经济复苏的(de)步伐，产业园区、物流类等REITs产(chǎn)品具(jù)备一(yī)定(dìng)的(de)投资价(jià)值。

　　先(xiān)锋瑞驰私募基金执行(xíng)董事高(gāo)如星对此(cǐ)表示，若张江园区最(zuì)终能(néng)顺(shùn)利(lì)解(jiě)决招商，平(píng)稳过(guò)度对(duì)经营现金流没有造(zào)成大(dà)的影响，“事件性利(lì)空(kōng)下(xià)调(diào)至得这么(me)急、这么深(shēn)，加上前期本身园区类资(zī)产(chǎn)就回调不(bù)少(shǎo)了，这就是黄金坑。”不过，他也强调，最终还是落到租(zū)金收入受(shòu)不受影响，影(yǐng)响多大，估(gū)计园区会最终解决(jué)。

　　张江REIT紧急回应

　　扩(kuò)募路上再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下芯片子公司哲库科技(jì)。随后5月12日(rì)晚，华安(ān)张江(jiāng)光大(dà)园(yuán)REIT发布公告，紧急回应称(chēng)，哲库科技(jì)是(shì)其扩募拟新购(gòu)入(rù)基础(chǔ)设施资(zī)产张润大厦的重要(yào)承租方之一，目(mù)前(qián)未收到哲库(kù)科技及OPPO方面关(guān)于停止执行已签租赁协议的通知。同时，在公告中，华安张江光(guāng)大园REIT进一步表示，原始(shǐ)权益人将继续密切关注(zhù)哲(zhé)库科(kē)技后续情(qíng)况，积极(jí)做(zuò)好相关应(yīng)对。

　　此前，张江REIT因其一季报(bào)中披露的(de)张(zhāng)江光(guāng)大园项(xiàng)目出租(zū)率下降事项，一度二(èr)级(jí)市场价格(gé)出现回落。在随(suí)后召开的业绩说明会(huì)中管(guǎn)理人就(jiù)相关事(shì)项进(jìn)行(xíng)了解释说明，市场(chǎng)信心得到了一定(dìng)提(tí)振，二级市场价格(gé)表现也趋于平稳。据了解，张江(jiāng) REIT在5月11日召开(kāi)的(de)线(xiàn)上(shàng)和线下的扩(kuò)募(mù)说明会上，运营团队表示了对张江(jiāng)光大园项目的信心，预计签署意向书和合同谈判中(zhōng)的储(chǔ)备租户正常转化后，项目出租率将得到回升(shēng)。没想到仅过了不到三(sān)周的时(shí)间(jiān)，张江REIT的扩募之(zhī)路又迎来了新(xīn)的考验。

　　因张江(jiāng)REIT的上述公告引起了(le)市场各方的(de)广(guǎng)泛(fàn)关注，张(zhāng)江(jiāng)REIT拟(nǐ)扩募(mù)购入项目(mù)的原始权益人相关负责人坦言，事发突然确实(shí)始料未及，在获悉OPPO关停哲库科技消息的第一时间(jiān)即奔赴现场进(jìn)行了沟通和核(hé)实(shí)工作(zuò)，并同(tóng)步启动了(le)应(yīng)急预案，排摸储备租户(hù)，积极(jí)应对哲库(kù)提(tí)前退租的可能事项。由于张润大厦(shà)是(shì)全国(guó)首批(pī)REITs申报扩募(mù)项目(mù)，公司(sī)领导高度重视，据悉(xī)新区国(guó)资委也(yě)高度关注。

　　当谈及储(chǔ)备(bèi)租户情况，相(xiāng)关负责(zé)人(rén)介(jiè)绍说(shuō)，目前储备(bèi)租户还是比较丰(fēng)富(fù)的，覆盖了芯(xīn)片测试(shì)、人工智能、航天(tiān)产业(yè)、信息技术等产业客户，租(zū)赁意(yì)向(xiàng)面积超(chāo)过了2万方。从(cóng)意向储(chǔ)备转化为实际租户需要(yào)一(yī)些时间(jiān)。

　　“我们(men)正(zhèng)在着手通过签署(shǔ)租赁意向(xiàng)书(shū)来(lái)尽快(kuài)锁定一(yī)些重(zhòng)要(yào)租户(hù)。虽然收(shōu)了(le)三个月履约保证金(jīn)给了我(wǒ)们(men)一些空间，但本着(zhe)对(duì)首批扩募、对市场(chǎng)负责的态度，我们(men)肯定要全力(lì)与(yǔ)时间赛跑(pǎo)，把(bǎ)这些面(miàn)积在短(duǎn)期内完(wán)成(chéng)去(qù)化(huà)。”相关负(fù)责人说(shuō)道。

　　张江REIT已持(chí)有(yǒu)的同区域的张江光大园项目一季(jì)度末(mò)也(yě)有(yǒu)将近30％的空(kōng)置率，原始(shǐ)权益(yì)人有那么多(duō)储备租户(hù)，之前的空(kōng)置率(lǜ)为(wèi)何未能得到(dào)解决。

　　对(duì)此相关(guān)负(fù)责人解释(shì)，张江光大园一直以来都坚持以市场化运营为导向，历史运(yùn)营表现(xiàn)稳(wěn)定，租户的(de)调租和(hé)换(huàn)租(zū)都属于(yú)正常(cháng)情况(kuàng)，而这次项目的大租(zū)户(hù)退租正好发生在市场活(huó)跃度的短期低点，目(mù)前市场情况(kuàng)已有所好转。在看到出租(zū)率下滑情况没有得到及时修复后，张(zhāng)江(jiāng)这边(biān)也(yě)作了一(yī)定的(de)资源调(diào)配和倾(qīng)斜(xié)，引入了(le)一(yī)些储备租户。

　　另(lìng)外，张润(rùn)大(dà)厦和张江光大园项目在给租(zū)户(hù)的分隔(gé)空间、交(jiāo)付标(biāo)准、租金水(shuǐ)平等方面也有一些差异(yì)化，张(zhāng)润大厦多是两(liǎng)千多平的大平层，楼的成新度(dù)高一些，单价(jià)也贵一些(xiē)，张江光大(dà)园单(dān)层(céng)以一千平的面(miàn)积为主，还有(yǒu)一(yī)些独栋形(xíng)态的物(wù)业。租户自身也会有诉求，也会根(子集是什么意思，非空真子集是什么意思gēn)据自身需求和(hé)预(yù)算(suàn)挑选区域内的不同物(wù)业。

　　“如(rú)果扩募完成以后，新老资产的(de)管理人都变成(chéng)了一(yī)家，后续(xù)我们在(zài)资源共享和(hé)联合营销方面能(néng)更加充分发(fā)挥协同效(xiào)应，相信可以做(zuò)得更好。”上述负责人(rén)补充说道。

　　最后谈及对于张江(jiāng)REIT的定位和展望，相关负责人表(biǎo)示，张江(jiāng)集(jí)团(tuán)和张(zhāng)江(jiāng)高科目(mù)前(qián)在管(guǎn)资(zī)产约五(wǔ)百万方，还有一些(xiē)其他在开发(fā)的储备项目，这些都(dōu)将成(chéng)为张江REIT实现打造张江园区产业空间资产(chǎn)上市(shì)平台目标的坚(jiān)实(shí)后盾(dùn)和储备资源。“我(wǒ)们非(fēi)常重视张江REIT这个资本(běn)平台(tái)和它未来的发展。”相关负(fù)责人表示，“这(zhè)次扩募是我们实(shí)现基金扩容的(de)第一步，也是至(zhì)关(guān)重要的一步，眼下我们可能面临了(le)一些突发情况需要解决，但是(shì)这和我(wǒ)们在(zài)张江科学城这(zhè)三十年建(jiàn)设发展过程中所经(jīng)历的相(xiāng)比，只能算是一个非常小(xiǎo)的插曲。我们有信(xìn)心排除万难，尽一(yī)切可能化(huà)解当前突(tū)发(fā)事件(jiàn)的所有负(fù)面影(yǐng)响，维持预(yù)期和(hé)市场的信(xìn)心。”

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