一(yī)线(xiàn)城市，也不端着了。

　　昨天，深圳取消二手房指导价的消息(xī)在房产圈刷屏了。

　　这条消息为(wèi)什么这么重要？首先(xiān)二手(shǒu)房指(zhǐ)导(dǎo)价被称为“核弹级”政策，其次深圳几乎是最后一个还在“认真”实施这条政策的城(chéng)市，最后(hòu)深(shēn)圳是房价前三的(de)核心城市。所以，深圳(zhèn)的一举一动都具有风(fēng)向标意义。

　　有分析人士指出，深圳二手房指导(dǎo)价如果取(qǔ)消，首先有(yǒu)利于深圳二手房回暖，然后二(èr)手房(fáng)回(huí)暖有利于深圳楼市总体回(huí)暖，最(zuì)后深圳楼市回暖有利(lì)于全国楼市(shì)回暖....

　　看吧，这妥(tuǒ)妥的“蝴蝶效应”。

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　　“核(hé)弹调控”退出？

　　昨(zuó)天，深圳(zhèn)疯传(chuán)“二手房指(zhǐ)导(dǎo)价”正式结(jié)束。传言称：二手房贷款不按官方参(cān)考价（指导价），银行(xíng)核定(dìng)房价(jià)以网签备案价和(hé)评估价孰低为准。

　　自此(cǐ)，参考价(jià)真(zhēn)正变成了“参考价”。

　　目(mù)前(qián)没有(yǒu)看到官方文件。据证券时(shí)报21日(rì)消息，目前深圳多家(jiā)大行表示“尚未(wèi)接到(dào)正式(shì)通知，目(mù)前仍按参(cān)考价办理(lǐ)按(àn)揭(jiē)”。所以还(hái)需要持续(xù)的(de)关注。

　　易居(jū)研究院(yuàn)研(yán)究(jiū)总监严跃(yuè)进(jìn)认为(wèi)，本次(cì)政策(cè)大概率(lǜ)为真，更多体现为银(yín)行贷款等领域按照新的(de)规则进行，但(dàn)不会出台正式文(wén)件。

　　有时候，有些(xiē)事情，是不用发(fā)文件的。毕竟可以“窗(chuāng)口指导(dǎo)”。

　　2021年2月8日(rì)，深(shēn)圳楼(lóu)市二手房(fáng)指导价横空(kōng)出世。当时(shí)，深(shēn)圳一口(kǒu)气公布了全市3595个小(xiǎo)区的参考价，很多南山、福田、宝安中心区(qū)的高价盘，直接按照当(dāng)时(shí)的市场(chǎng)价打了5折、6折来(lái)“指导”，银(yín)行只能(néng)按照指(zhǐ)导价来计算首付、发放贷款。

　　当时大音乐风格pop什么意思啊，pop 音乐风格家还不(bù)觉得厉害，但(dàn)经历了这两(liǎng)年的痛苦，才深知为啥叫做——“核弹级”。

　　举(jǔ)个例子，市场价(jià)1000万的房子，如果(guǒ)不“指(zhǐ)导”，可以首付3成(chéng)即300万；如(rú)果指导(dǎo)价打七(qī)折(zhé)即700万(wàn)，那么首付3成(chéng)210万(wàn)，加上需要全(quán)款支(zhī)付的(de)部分，实(shí)际首(shǒu)付去到(dào)了510万，相当于首付5成了(le)（多(duō)给(gěi)210万首付）。这直接(jiē)让大批(pī)量买家，失去(qù)了购(gòu)房能力，相当于强势“降(jiàng)杠杆”。

　　自深圳(zhèn)推(tuī)行(xíng)二手(shǒu)房参考价以后，东莞、宁(níng)波、成都、三亚、西(xī)安(ān)、合肥、广州(zhōu)等10多个城市陆续跟进。事实(shí)也确实证明(míng)了，这条政策的“核弹”级(jí)别。

　　到了2021年10月，根据安居客的统计，实施二(èr)手房指(zhǐ)导价(jià)的(de)10个城(chéng)市，有8个挂牌价(jià)降了。

　　2022年(nián)受到疫情(qíng)的影响，二手(shǒu)房(fáng)更是惨不忍睹。以(yǐ)2022年(nián)12月数据为(wèi)例，全国70个大中(zhōng)城(chéng)市房价(jià)只有6个(gè)同比上涨，其(qí)他的泥沙俱下(xià)。

　　2

　　深(shēn)圳，有人(rén)付出了沉重代价

　　据(jù)深圳乐有家研究中心数据显示：成交量上(shàng)，二手房指导价出(chū)台当年，深圳二手住宅成(chéng)交量同比下(xià)滑57％。2022年继(jì)续腰斩，成交量同比下滑47％，全年成(chéng)交量仅2.2万套，创近二十年(nián)最低记(jì)录，相(xiāng)较2020市场高峰缩水近八成。

　　价格方面(miàn)，与二手(shǒu)房指导价发(fā)布当月相比，如(rú)今二手房(fáng)挂牌价低于(yú)及接近参考(kǎo)价的(de)房源占比大幅增加。2023年一季度，深(shēn)圳各区二手房成交TOP10小(xiǎo)区中，过半(bàn)成交(jiāo)价低于参考价。

　　只有(yǒu)真实经历其中的人(rén)，才能(néng)深(shēn)切(qiè)的感知其威力。

　　深(shēn)圳房(fáng)东，斩(zhǎn)仓的新(xīn)闻不(bù)绝于耳。

　　据说(shuō)一位码农三(sān)年(nián)前高杠杆(gān)买了(le)2套华润(rùn)城，月供12万，最终亏损1000万破产。据媒体推测，如果(guǒ)案(àn)例属实(shí)，买(mǎi)家的实际购房(fáng)成(chéng)本高达20万/平，目前(qián)价格跌至14万/平，叠加这三年的房贷和持有成本，差不多亏损超千万。

　　深圳一大批人这两年(nián)感受到了太(tài)多“心酸”。二手房成交量创(chuàng)下(xià)多年新低，学(xué)区房神话不(bù)再(zài)，房产中介的日(rì)子难(nán)过，投资客挥泪斩仓....

　　在稳楼市的(de)基调下，2022年以来，实(shí)施了二手房指导价的城(chéng)市陆(lù)陆(lù)续(xù)续低调退出，目前(qián)只(zhǐ)有深圳还(hái)是最后(hòu)的“堡垒”。

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　　“风向标”意义明显(xiǎn)

　　最近一线(xiàn)城市也不端着了。

　　近日(rì)，北京在房山区(qū)试点多子女家庭和职(zhí)住平衡家(jiā)庭(tíng)购房支持政策。上海也考虑予(yǔ)以多孩家庭在新房计分制(zhì)度(dù)政策上(shàng)的支持(chí)。

　　从最新(xīn)公布的(de)3月份70个大中城市商(shāng)品住宅(zhái)销(xiāo)售(shòu)价(jià)格变(biàn)动情(qíng)况(kuàng)来看，广州、深圳的新(xīn)房、二手(shǒu)房价格(gé)仍然是同比(bǐ)去年(nián)依然(rán)是(shì)下降的。

　　北京、上海已经同(tóng)比增长了，其他(tā)二线城市如杭州(zhōu)、成都、南(nán)京(jīng)、合(hé)肥等城(chéng)市价格都是(shì)同比上(shàng)涨的。

　　广州(zhōu)、深圳(zhèn)能(néng)不(bù)急吗？

　　事实上，上面(miàn)可能更(gèng)急。3月份，两部门联合(hé)发文(wén)，全面推动二手房“带(dài)押过(guò)户”全国实施，这是一条被(bèi)广泛好评的(de)新政。对于(yú)激活(huó)二手房(fáng)交易(yì)，具(jù)有定(dìng)海神针般的作用。

　　住(zhù)建部部(bù)长倪虹近日更是指出：建筑业、房地产企业要发挥(huī)国民经济“顶梁(liáng)柱”“压舱石”作用(yòng)。回归到常识，从字面理解一下这(zhè)两个词，意思就是——顶梁柱如(rú)果不行了(le)，上面不就塌(tā)了(le)嘛？压舱石(shí)如(rú)果(guǒ)压不(bù)住，小船不就翻(fān)了(le)？

　　也许，今年扶持楼市(shì)的政策(cè)，还有一大波(bō)正在(zài)路上...

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