5月以来，房地产板块个股多出现(xiàn)小幅(fú)上涨，截至5月10日收盘(pán)，中信房地产指数本月涨幅约为2％。而以公募基(jī)金为代表的机构对(duì)于(yú)这(zhè)一板(bǎn)块已(yǐ)经在悄然布(bù)局。数据显示，以(yǐ)南方(fāng)和华夏(xià)的两只老牌(pái)ETF基金为例，5月9日(rì)时所公布的总份额均较4月28日时有(yǒu)小幅增(zēng)长。根(gēn)据基金一季报统计，龙头与地方国(guó)企央企获得增持，持仓数(shù)量占(zhàn)流通股比重(zhòng)增幅五只个股(gǔ)分别(bié)为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中(zhōng)新(xīn)集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置房地产或“底(dǐ)部回升”

　　行业红利时代已(yǐ)过 精耕细作成共识

　　从公募基金对(duì)房地产(chǎn)的配置看，2019年末，公募所持有的房地产行业标(biāo)的(de)市值约1188亿(yì)元(yuán)，占其所持股票(piào)市值的4.66％左右；2020年市场表现出色，但公募所持房地产公司市(shì)值在股票资产(chǎn)中的占比却(què)断崖(yá)式下跌至1.85％；2021年，这一数(shù)值(zhí)更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年(nián)终于出现了(le)三年来的首次回升，年底这一数值(zhí)从1.56％升至1.65％。与(yǔ)此(cǐ)同时，公募对房地产(chǎn)行业的持(chí)股(gǔ)比(bǐ)例也(yě)同步回升(shēng)，从2021年底的(de)6.94％提(tí)高到2022年末的7.03％。

　　这样的势(shì)头似乎(hū)在(zài)今(jīn)年一季度得以延续(xù)。数(shù)据统(tǒng)计显(xiǎn)示(shì)，公(gōng)募重仓持有(yǒu)房地产板块(kuài)凝神静气的意思，凝神静气的意思解释一(yī)季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提(tí)升6.71％。持仓市值前五个股分别(bié)为保利发展、招商(shāng)蛇口(kǒu)、万科A、华发股份(fèn)、滨江集团，持(chí)仓市(shì)值占板块比重合计(jì)达47.29％，环比(bǐ)下(xià)降3.05％。

　　从中不难(nán)发现，公募对于房地产的(de)投资(zī)愈发(fā)有集中于(yú)龙头的趋势(shì)。Wind显(xiǎn)示(shì)，在公募基金一季报(bào)汇(huì)总的重仓股(gǔ)中，房(fáng)地产板块排名(míng)最(zuì)高的是保利(lì)发展，在基金重仓第33位。排名第二的是招商蛇口，排在第78位。而老牌龙头股万(wàn)科A排在(zài)第96位。对比去年四(sì)季报，变化之处首先在于几只房(fáng)地产龙头股从排位上看均有(yǒu)退步，尤其(qí)是万(wàn)科最为明(míng)显；其次是金(jīn)地集团退出百大之列。但考虑(lǜ)到房地(dì)产是复苏链上最后一环，且首(shǒu)季并非行业销售(shòu)旺季，其(qí)传导(dǎo)到二级市(shì)场乃至机构持(chí)仓(cāng)上还需要时(shí)间(jiān)周期。

　　形成共识的是，经济(jì)圈判断房地产已经进入大分化时代(dài)，一(yī)二线城市(shì)好(hǎo)于三(sān)四(sì)线城市(shì)。而映射到二级市场投(tóu)资(zī)上，配置(zhì)房(fáng)地产行(xíng)业轻(qīng)松收获(huò)行业贝塔的(de)红利期一去(qù)不返了。“如果按照产业周期来分类，包括房地(dì)产(chǎn)等几(jǐ)类行业在盖特纳曲线里属于成熟(shú)期或者衰退期的行业，传统(tǒng)认(rèn)知上没有什么投资机(jī)会(huì)的。但在这(zhè)几年特殊的行情(qíng)里包括煤炭、电(diàn)解(jiě)铝等类似(shì)的行(xíng)业也出现了一些机会，背后的(de)逻辑是(shì)供给侧发生了更大的变化。”一不愿具(jù)名的上(shàng)海公募基金经理指出。

　　不过(guò)也有公募人士持谨慎乐观态度：“行业(yè)前几年(nián)17亿～18亿平方米(mǐ)的年销售面积(jī)很(hěn)难(nán)再出现了，2022年光是居(jū)民存(cún)款数量增加(jiā)了15万亿元。中(zhōng)国(guó)存量有400亿(yì)平(píng)方(fāng)米建筑面积，考虑存(cún)量地产(chǎn)的更新，也有(yǒu)近10亿平方米。需求端还需要有(yǒu)一定的政策出来(lái)去刺(cì)激购房。”

　　宝(bǎo)盈基金房地(dì)产研究员吕功绩也指出(chū)：“时(shí)至今日，无论从城镇化(huà)的(de)进(jìn)程(chéng)，还是(shì)人均住房面(miàn)积（接近30平/人），我国均(jūn)已(yǐ)告别(bié)住房短(duǎn)缺时代，而目前居民的杠杆率和房价收入(rù)也(yě)不支撑每年18万亿元的销(xiāo)售额，以及(jí)过快上行的房(fáng)价(jià)，因(yīn)而行业高增的(de)时代(dài)已(yǐ)经过去，未来行业的需求(qiú)或将回落，在(zài)此(cǐ)过程(chéng)中，伴随着地产的(de)高杠杆属性(xìng)，就很容(róng)易出(chū)现信用风险问题(tí)（类似(shì)2022年的民营(yíng)地产爆雷），行业进入(rù)到供给(gěi)侧出清的过程。这个过程(chéng)中，综(zōng)合竞(jìng)争(zhēng)力强(qiáng)的公司就(jiù)能够通过(guò)大鱼吃小鱼的(de)方式，获得(dé)市占率的提升。当行业(yè)需求见顶回落时，行业的贝塔已经过去了，但(dàn)不代表没有(yǒu)投资机(jī)会，机会在于城市、位(wèi)置、产品的阿尔法(fǎ)，而对(duì)应到股票投(tóu)资，就是强竞争力公司(sī)的阿尔法(fǎ)。”

　　或许也是基于这样的认识转变，精(jīng)耕细作(zuò)个股成为公募(mù)乃至整(zhěng)体机(jī)构(gòu)的务实之举(jǔ)。

　　机构配(pèi)置房地产(chǎn)“风物(wù)长宜放眼量”

　　头部(bù)央国企、优质(zhì)区域性标的成(chéng)香饽饽

　　5月以来，房(fáng)地产(chǎn)板块个股(gǔ)多出现小幅(fú)上涨，截至5月10日收(shōu)盘，中(zhōng)信房地产指(zhǐ)数本(běn)月涨幅(fú)约(yuē)为2％。从具体的个股来看(kàn)，《红(hóng)周刊》利用(yòng)Wind统(tǒng)计申万房地产板(bǎn)块个股，在纳入统计的124只房地产类标的股中，本(běn)月以来实现(xiàn)股价上涨的达到(dào)了81家。

　　其中(zhōng)，上述(shù)时间段恰好排(pái)名前五(wǔ)的公司月(yuè)内涨幅超过(guò)了10％，它们(men)分别是上实发(fā)展(zhǎn)、浦(pǔ)东金(jīn)桥、*ST泛海、华(huá)夏(xià)幸福(fú)、荣安地(dì)产。排(pái)名(míng)第一的上实(shí)发展(zhǎn)，五一假期归来后日(rì)成交量明显(xiǎn)放大，4日、5日(rì)连续(xù)两(liǎng)个交易日(rì)收出涨(zhǎng)停。从该股的基本(běn)面来看，上实(shí)发展的(de)主营(yíng)业(yè)务为房地(dì)产开发与经营。公司的主要产品及服(fú)务为房地产销售、房地(dì)产租赁、物业管理服务、工(gōng)程(chéng)项目、酒店(diàn)经营。从(cóng)业绩数据来(lái)看，2022年，其实现(xiàn)营(yíng)业收入52.48亿元，比上期减少(shǎo)47.85％，归母净利(lì)润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实(shí)现营业(yè)总收入27.87亿元，同比增长(zhǎng)183.02％；归(guī)母(mǔ)净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十(shí)大流通股股东(dōng)来看(kàn)，各类机构都有对其布局的例(lì)子。以3月31日时的首季十大流通股(gǔ)股东来看， 具(jù)体包括公(gōng)募(mù)的上银基(jī)金、私募的迎水文(wén)龙、中央汇金、长城资产管理公司等都跻身前十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时(shí)排名第二的浦(pǔ)东(dōng)金桥也是上(shàng)海本地房企(qǐ)，其第一季度(dù)的收入利润规模大(dà)幅度复苏。究(jiū)其原(yuán)因，一方面是该公司后(hòu)疫情(qíng)时代(dài)出租率复苏(sū)至近(jìn)年来最高(gāo)，另一方面则(zé)是公司拿地结(jié)算持续性(xìng)向好，从数字上看，一季度新增虹(hóng)口135、138住宅(zhái)地块，总(zǒng)建筑面积(jī)约(yuē)54万平方米。

　　在这样的业绩势头向好背景下，自然也吸引了(le)知名机构在(zài)其中持续驻足。从第一季度十大流通股股东来看，知名私募高毅邓晓峰的两只产品(pǐn)依然(rán)在前十中，这也(yě)是(shì)连续第三个季度(dù)他(tā)有的两只(zhǐ)产(chǎn)品杀入前(qián)十。同时榜单中还有一支大(dà)名鼎(dǐng)鼎的QFII阿布扎比投资局(jú)，其(qí)当季还小(xiǎo)幅(fú)增(zēng)加了(le)持股。

　　除去上述两家上海区域性(xìng)地(dì)产公(gōng)司外(wài)，荣安地产则是主要布(bù)局在深圳的地产(chǎn)公司，一季报交出的也是一份报喜的成绩单：首(shǒu)季公(gōng)司(sī)实现营业收(shōu)入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上(shàng)市公司股(gǔ)东的净利(lì)润6.48亿(yì)元，同比增长31.27％。

　　从机(jī)构(gòu)态(tài)度来看，《红(hóng)周刊》注意(yì)到两只公(gōng)募(mù)指(zhǐ)基首季新杀入十大流(liú)通(tōng)股股东(dōng)行列。具(jù)体说来， 南方(fāng)中证全指房地产(chǎn)ETF上榜排(pái)名第七位，富国中证指数1000增(zēng)强则排名第九(jiǔ)位(wèi)，此(cǐ)外联袂出现的(de)机构(gòu)还有QFII高(gāo)盛国际和私募迎水聚宝。

　　接受(shòu)《红周刊》采访(fǎng)时，兴证(zhèng)全球基金相关(guān)人士分析：“经(jīng)历(lì)过行业洗牌和兼并重组后，龙头(tóu)的价(jià)值(zhí)更为凝神静气的意思，凝神静气的意思解释笃定突出；从拿地端看(kàn)，2022年土(tǔ)地市场大幅降温，优质土地供给较多（券商(shāng)测算对应潜在毛利(lì)率在25％以上，目前房企的利润率仅20％），绝大多(duō)数房企(qǐ)受限(xiàn)于信用问题或者资(zī)金(jīn)紧张没法拿地，龙(lóng)头房企趁机获取低(dī)成(chéng)本土(tǔ)地，龙头房(fáng)企的拿地力度（拿地金额/销售金额(é)）基本在30％以上(shàng)；从(cóng)融(róng)资上看，龙头房企杠杆率(lǜ)较低，净负(fù)债(zhài)率基本在70％以下，而其(qí)他(tā)房企的净负债率普遍都在100％以上，加杠(gāng)杆空间有限，从融资成本(běn)看，龙头房企的融(róng)资成本不断下滑，基(jī)本(běn)在(zài)3％、4％左右；对(duì)应(yīng)到2023年的销售，龙头房企(qǐ)明显跑赢行业，1～4月百强房(fáng)企的销售额增速为9％，而(ér)TOP14的销售(shòu)额增速为29％。”

　　需要(yào)强调的是，在当前中(zhōng)特估的浪潮下，央国企地产股或(huò)存(cún)在发展的大好(hǎo)机会。中信证(zhèng)券(quàn)指出(chū)：“房(fáng)地产行(xíng)业的结构性机会依然存在，少部(bù)分公司尤(yóu)其(qí)是央企占据显著优(yōu)势(shì)，其主要(yào)又体现(xiàn)为(wèi)库存的优势。央企地产公司(sī)，现阶段表现出较低的(de)融资成本，优质的开发(fā)资源(yuán)和良好的不动产资产运营(yíng)能力的多重竞争优势。”

　　“即(jí)使没有中特估，国央企(qǐ)相较于民(mín)营地产公(gōng)司(sī)也(yě)是更有(yǒu)优势的(de)。”吕功绩强调(diào)，“对于减值、土地资源债权债(zhài)务关系等问题，市场对民(mín)营房(fáng)开企业的资产会有更多(duō)担忧和质疑，所(suǒ)以在这(zhè)一轮行业出清的(de)过(guò)程中，央国企(qǐ)相较于民企来(lái)说估值的修复更明显。中特估的(de)角度(dù)从中长期的(de)维度看，行业的逻辑在于集中度提升后(hòu)，行业进入(rù)高(gāo)质(zhì)量发展阶段，具备较快速发(fā)展阶段更(gèng)稳定且可(kě)预(yù)期的盈利(lì)和现(xiàn)金流创造能力(lì)，以(yǐ)此带(dài)来(lái)估值中枢的提(tí)升，应(yīng)该关注估值相对较低(dī)，企业(yè)自身(shēn)资产的(de)质(zhì)量好、运(yùn)营能力强、可以创(chuàng)造持续现金流的企业。”

　　“存量(liàng)时代中行业普涨的概(gài)率比较低(dī)，行业(yè)内部将(jiāng)出(chū)现分化(huà)，要(yào)关注(zhù)将受益于行业集中度提(tí)升的头部公司。”星石投资首席研究(jiū)官方磊也表示。

　　顺应机构这一(yī)思(sī)路(lù)的(de)话，或许还是(shì)保利发展、招商蛇(shé)口等国资背景龙(lóng)头前途(tú)更为光明。不(bù)过(guò)国(guó)投(tóu)瑞(ruì)银(yín)基金投资部副总监綦(qí)傅鹏表示：“需(xū)要客观(guān)地去持续(xù)观察(chá)国企(qǐ)央(yāng)企在三个方面(miàn)是否可以维持(chí)，首先是融资成本保(bǎo)持(chí)低(dī)位，其次(cì)是销售份额持续提升(shēng)，再次(cì)是拿(ná)地份(fèn)额持续提升。”

　　复苏速度(dù)缓慢

　　机构需(xū)要(yào)多给一些耐心(xīn)

　　而《红周刊》也根据房企一季报(bào)梳理发现(xiàn)，对于(yú)2022年的业绩(jì)出现(xiàn)的整体下(xià)滑，2023年一季(jì)度的业绩分(fēn)化更趋明显，保利(lì)发展、滨江集团等房(fáng)企营(yíng)收(shōu)、净(jìng)利均实现(xiàn)了业绩的(de)回正，甚至是较大(dà)增速(sù)的(de)增(zēng)长。而这(zhè)些公司也是(shì)机构(gòu)的重仓对象(xiàng)。

　　对此，知名房地产业(yè)内人士张宏伟向《红周刊》分(fēn)析表示，业绩出现明显改(gǎi)善的房企，主(zhǔ)要(yào)是因为(wèi)过去两三年时间，尤(yóu)其是在2021年下半年民营房企不(bù)怎么投资拿地之后(hòu)，国有(yǒu)企业(yè)仍在(zài)持续性地拿地，且(qiě)主要集(jí)中在(zài)核心(xīn)城市，投资(zī)力度较(jiào)大。投(tóu)资的驱动能够推动房企(qǐ)销售(shòu)业(yè)绩的增长，从而在2023年一季度市场恢(huī)复但仍处于调整的过程中，能够保(bǎo)有一个(gè)正增长(zhǎng)。

　　不过张宏伟同时(shí)也提醒(xǐng)表示，在房地产的复苏过程(chéng)中，还面(miàn)临(lín)着一(yī)些(xiē)不确(què)定性。其实(shí)整个市场(chǎng)从四(sì)月份开(kāi)始又在往下掉。除了杭州、成都(dōu)等(děng)极个别城市(shì)四月环比三月(yuè)相(xiāng)对表(biǎo)现较好之(zhī)外，包括北京(jīng)、上(shàng)海在(zài)内的绝大多数城市都出现环比下滑的情(qíng)况(kuàng)。而现在五月的(de)市场(chǎng)表现也不太乐观。按照现在的经(jīng)济(jì)状况、收入情况(kuàng)，以及市(shì)场的去库存压力、企(qǐ)业(yè)的(de)资金面压力，可(kě)能(néng)会出(chū)现，到(dào)六月份房企(qǐ)为了半年报(bào)冲业绩出现(xiàn)市场的短(duǎn)期反弹(dàn)外的一个市场乏力现象。也就是说，第(dì)二季度(dù)、第三季度增长不确(què)定性的压力(lì)仍旧较(jiào)大。

　　上海利檀(tán)投资董(dǒng)事长陈昊扬也向《红(hóng)周刊》指出，现在整个(gè)房地产以(yǐ)及其上下游产业链的(de)复(fù)苏速度都比(bǐ)想象的要慢(màn)很多(duō)，我们要(yào)多(duō)给一些(xiē)耐心，这个时候，在房(fáng)地(dì)产以及上(shàng)下游就不是赚快钱的时候，只(zhǐ)能赚他(tā)基本面的(de)钱。但(dàn)这也(yě)意味着，只有极为(wèi)少数的、做得比同行(xíng)好得(dé)多的(de)企业，会(huì)伴随整个行业的弱复苏，业绩会逐步体现出来。所(suǒ)以只能耐心地去等待它的基本面不断地凸显出来，这需要(yào)时间。

　　（本文(wén)已刊发于5月13日(rì)《红周刊》，文中提及个股仅(jǐn)为举例分(fēn)析，不(bù)做买卖(mài)推荐。）

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