5月以(yǐ)来，房地(dì)产(chǎn)板块个股多出现小幅上涨，截(jié)至5月10日收盘，中(zhōng)信房地(dì)产指数(shù繁华落幕是什么意思解释，繁华落幕是什么意思？)本月涨幅约为(wèi)2％。而以公(gōng)募基金为代(dài)表的机构对于这(zhè)一(yī)板块已(yǐ)经在悄(qiāo)然布局。数(shù)据显(xiǎn)示(shì)，以南(nán)方(fāng)和华夏的两(liǎng)只(zhǐ)老牌ETF基金为例(lì)，5月9日时所公布的总份额均较4月28日时有小幅增长。根据基金一季(jì)报统计，龙头与地方国企央企获得增持，持(chí)仓数量占(zhàn)流通股比重增幅五(wǔ)只个股(gǔ)分别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧龙(lóng)地产(chǎn)+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房(fáng)地产或“底部回升”

　　行业红利(lì)时代已过 精耕细作成(chéng)共识(shí)

　　从公募基金对房地产的配置看，2019年末(mò)，公募所持有(yǒu)的房地产行业标的市值约1188亿(yì)元，占其(qí)所持股票市值的4.66％左右(yòu)；2020年市(shì)场表现出(chū)色，但公募所持房地产公司市值(zhí)在股票资产中的占比却(què)断崖式下跌至(zhì)1.85％；2021年，这(zhè)一数值更是(shì)进一步降至(zhì)1.56％。

　　不(bù)过2022年(nián)终于(yú)出(chū)现了(le)三(sān)年来(lái)的首次(cì)回升(shēng)，年(nián)底这一数值从1.56％升至(zhì)1.65％。与(yǔ)此同时，公募对房地(dì)产行业的持股比例也同步回升，从(cóng)2021年底的6.94％提高(gāo)到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似(shì)乎在今年一季度(dù)得(dé)以延续(xù)。数(shù)据(jù)统计(jì)显示，公募重仓(cāng)持(chí)有房地产板块一(yī)季度市(shì)值TOP15门(mén)槛为1.6亿元，较2022年(nián)四(sì)季度提升(shēng)6.71％。持仓市值前五个股分别为保利发展、招(zhāo)商蛇(shé)口、万科A、华(huá)发股份、滨江集团，持仓(cāng)市值占板块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于(yú)房地产的投资愈发有集中于龙头(tóu)的趋势。Wind显示，在公(gōng)募基金一季报汇总的重(zhòng)仓(cāng)股中，房地产(chǎn)板块排名最(zuì)高的是保利发展(zhǎn)，在基金(jīn)重仓第33位。排名第二的是(shì)招商蛇(shé)口，排在第78位。而老牌龙头(tóu)股万科(kē)A排在第96位。对比去年(nián)四季报，变化之(zhī)处首先在于(yú)几(jǐ)只房地(dì)产龙(lóng)头股从排(pái)位(wèi)上看均有退步，尤(yóu)其是万科最为明显；其次是(shì)金地集(jí)团退出(chū)百(bǎi)大之列。但考虑到房地产是(shì)复苏(sū)链上(shàng)最后一(yī)环，且首季(jì)并非行(xíng)业销售旺季，其传导到二级市场乃至机构持仓(cāng)上还(hái)需要时间周(zhōu)期。

　　形(xíng)成共识(shí)的是，经济(jì)圈判断房地(dì)产已(yǐ)经进入大(dà)分(fēn)化时代，一二线城市好于(yú)三四(sì)线城市。而映(yìng)射到(dào)二级(jí)市场投资上(shàng)，配置(zhì)房(fáng)地产行业(yè)轻松(sōng)收获行(xíng)业贝塔的红利期一去不返了。“如果按照产业周期(qī)来分类(lèi)，包(bāo)括房地产等几类行业(yè)在盖特纳曲线里属(shǔ)于成熟期(qī)或者(zhě)衰退(tuì)期(qī)的行业，传统认知上(shàng)没(méi)有什么投资(zī)机会的。但在(zài)这几年特殊的(de)行情里包括煤炭、电解铝等类似的行业也(yě)出现(xiàn)了一些机会，背后的逻辑是供(gōng)给(gěi)侧(cè)发生了(le)更(gèng)大的变化。”一不(bù)愿(yuàn)具名的上海公募基金经理指出。

　　不过(guò)也有公募人士持谨慎(shèn)乐观态度：“行(xíng)业前(qián)几年17亿～18亿平方米的年销(xiāo)售面积很难(nán)再出(chū)现了，2022年光是(shì)居民存款数量增加了15万亿元。中国存量有400亿(yì)平方米建筑面(miàn)积(jī)，考虑(lǜ)存(cún)量地产的更新，也有近(jìn)10亿平方米。需求端(duān)还需(xū)要有一定的政策(cè)出来去刺激购房。”

　　宝盈基金房地产研(yán)究员吕功绩也指出：“时至今日，无论从城镇化(huà)的(de)进(jìn)程，还是(shì)人均住(zhù)房面(miàn)积（接近30平/人），我国均已(yǐ)告别住房(fáng)短(duǎn)缺时代，而目前居民的杠杆率和房价收入也不支撑(chēng)每年18万亿元的销售(shòu)额，以(yǐ)及(jí)过快上行的房价(jià)，因(yīn)而行业高增(zēng)的时代(dài)已经(jīng)过去，未(wèi)来行业(yè)的需求或将回落，在此过程中，伴随着地产的高杠杆属性，就很(hěn)容易(yì)出现信(xìn)用风险问(wèn)题（类似2022年(nián)的民营(yíng)地产爆雷），行业进(jìn)入(rù)到(dào)供给(gěi)侧出清的(de)过(guò)程。这个过程中，综合竞(jìng)争力(lì)强(qiáng)的(de)公司(sī)就能够通过大鱼吃小鱼的方式，获得市占率的提升。当行(xíng)业(yè)需求见顶回落时，行业(yè)的贝塔已(yǐ)经过去了，但不代(dài)表没有投资机会，机会在于城市、位置、产品的阿尔(ěr)法，而对应到股票(piào)投资，就(jiù)是强(qiáng)竞争力公司的阿尔(ěr)法(fǎ)。”

　　或许也是基于这样的认识转变，精(jīng)耕(gēng)细作个股成为公募乃至整(zhěng)体机(jī)构的(de)务实之举。

　　机构配置房地产“风物长宜(yí)放眼量”

　　头部(bù)央国企、优质区域性(xìng)标的成香饽饽(bō)

　　5月以来(lái)，房(fáng)地产板块个股(gǔ)多出(chū)现(xiàn)小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产(chǎn)指数本月涨幅约为2％。从具体(tǐ)的(de)个(gè)股(gǔ)来看，《红周(zhōu)刊》利用(yòng)Wind统计申万(wàn)房地产板块(kuài)个股，在(zài)纳入统计的124只房地产类标的股中，本月以来实现股价上涨(zhǎng)的达到了81家。

　　其中(zhōng)，上述时(shí)间段恰好排名前五的公司月内涨幅超(chāo)过了10％，它们(men)分别是上实发(fā)展、浦(pǔ)东金桥、*ST泛海、华夏幸(xìng)福、荣安(ān)地产。排名第一的上实发展，五一(yī)假期归来后(hòu)日成(chéng)交量明显放大(dà)，4日、5日连(lián)续两个交易日收出涨停(tíng)。从该股的基(jī)本(běn)面来(lái)看(kàn)，上(shàng)实发展的主营业务为房地产开发与经营。公司的主要产(chǎn)品及服务为房地(dì)产销售、房地(dì)产租赁(lìn)、物业(yè)管理服务、工程项(xiàng)目(mù)、酒店经营。从业(yè)绩数(shù)据来看，2022年，其实现营业收入52.48亿(yì)元，比上(shàng)期减少(shǎo)47.85％，归母净利(lì)润1.23亿元，同比下降(jiàng)33.24％。2023年第一季度，其实现营(yíng)业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大流通股股(gǔ)东来(lái)看(kàn)，各类机构(gòu)都有对其布(bù)局的例子。以3月31日(rì)时的首季十大流通股股东(dōng)来看， 具体包括公(gōng)募的上银基金、私(sī)募(mù)的迎水文龙、中央汇金、长城(chéng)资产(chǎn)管理公司等都(dōu)跻(jī)身前十的行列。

　　巧合(hé)的是，涨(zhǎng)幅暂时排名(míng)第(dì)二的浦东金桥也是上海本地房企，其(qí)第一季度的收入利润(rùn)规模大幅(fú)度复(fù)苏。究其(qí)原因，一(yī)方面是该公司(sī)后疫情(qíng)时(shí)代出租率复苏至近年来最高(gāo)，另一方面则是(shì)公司(sī)拿地结算持续性向好，从(cóng)数字上看，一季(jì)度新(xīn)增虹口135、138住宅(zhái)地块(kuài)，总建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积约54万平方(fāng)米。

　　在(zài)这样的业绩势头向好背景(jǐng)下(xià)，自(zì)然也(yě)吸引了知名机构在其中持续驻足(zú)。从第一季度十大流通股股东来(lái)看，知名私(sī)募(mù)高毅邓晓(xiǎo)峰的两只(zhǐ)产品(pǐn)依(yī)然在前十(shí)中，这也是(shì)连续第(dì)三个季度他有的两只产品(pǐn)杀入前十。同时榜(bǎng)单(dān)中还有(yǒu)一支大名鼎鼎(dǐng)的QFII阿布扎比投(tóu)资局(jú)，其当季还(hái)小(xiǎo)幅增加了持股。

　　除去上述两家(jiā)上(shàng)海区(qū)域性地产公司外，荣安地产则是主要布局在深圳的地产公(gōng)司，一季报交出的(de)也是一份报喜(xǐ)的(de)成绩单：首季公司实现(xiàn)营业(yè)收入51.85亿元，同比增(zēng)长(zhǎng)35.51％。归属于上市公(gōng)司股东的(de)净利(lì)润6.48亿(yì)元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周(zhōu)刊》注(zhù)意(yì)到两只(zhǐ)公募指(zhǐ)基首季新杀入十大流通(tōng)股股东(dōng)行列。具体说来， 南方(fāng)中证(zhèng)全指(zhǐ)房地产ETF上榜排名第七位，富国中证指(zhǐ)数1000增强则排(pái)名第(dì)九位(w繁华落幕是什么意思解释，繁华落幕是什么意思？èi)，此(cǐ)外联袂出现的机构(gòu)还有QFII高(gāo)盛(shèng)国际和私募迎水(shuǐ)聚宝(bǎo)。

　　接受《红(hóng)周刊(kān)》采访时，兴证全球基金相关人士(shì)分析：“经历过行(xíng)业洗牌和兼并重(zhòng)组后(hòu)，龙头(tóu)的(de)价值(zhí)更为(wèi)笃定突出；从(cóng)拿地端看，2022年(nián)土地市场大幅(fú)降温，优质(zhì)土(tǔ)地供给较多（券商(shāng)测算对应潜在毛利率在25％以上(shàng)，目(mù)前房企的(de)利润率仅20％），绝大多数(shù)房企受(shòu)限于信用问(wèn)题或者资(zī)金紧(jǐn)张(zhāng)没法拿地，龙头房企趁机(jī)获取低成本土地，龙头(tóu)房企(qǐ)的拿地力度(dù)（拿地金额/销售金额）基本(běn)在(zài)30％以上；从融资上看，龙头房(fáng)企杠杆率较低，净负债率基本在70％以下，而其他房企的(de)净(jìng)负债率普遍(biàn)都在100％以(yǐ)上，加杠杆(gān)空间有限，从融资(zī)成本看，龙头(tóu)房(fáng)企(qǐ)的(de)融资成本不(bù)断下滑，基本(běn)在3％、4％左右；对应到(dào)2023年的销售，龙(lóng)头(tóu)房企(qǐ)明(míng)显跑赢行(xíng)业，1～4月百强房企的销售额(é)增速为9％，而TOP14的(de)销售额增速为29％。”

　　需要强调的是，在(zài)当前中(zhōng)特估的浪潮下，央(yāng)国企(qǐ)地产股或存(cún)在发展的(de)大好机会。中(zhōng)信证券指出：“房(fáng)地产(chǎn)行(xíng)业的结构性机(jī)会(huì)依然存在，少部分公司尤(yóu)其是央企占据显著优势，其(qí)主(zhǔ)要又体现(xiàn)为库存的(de)优势(shì)。央(yāng)企地产(chǎn)公司，现阶段表现(xiàn)出(chū)较低的融资成本，优质的开发(fā)资源(yuán)和(hé)良好(hǎo)的不动产资产运营能(néng)力(lì)的(de)多重竞争优势。”

　　“即使没有中特估，国央企(qǐ)相较于(yú)民营地(dì)产公(gōng)司也是(shì)更有优势的。”吕(lǚ)功绩强调(diào)，“对于减值、土地资源债权债(zhài)务关系等问题，市(shì)场(chǎng)对民营房开企业的资(zī)产会(huì)有(yǒu)更(gèng)多担忧和质疑(yí)，所以(yǐ)在这(zhè)一(yī)轮行业出清的过程(chéng)中，央国企相较(jiào)于民(mín)企来说估值的修复更明显(xiǎn)。中特估的角度(dù)从中长期的维度(dù)看，行业的(de)逻辑在(zài)于集中度提升后，行业进入高质量发展阶段，具(jù)备较(jiào)快速发展阶段更稳定且可预期(qī)的盈利和(hé)现金流创造能力，以此带来估值中(zhōng)枢的提升，应该(gāi)关注(zhù)估值相对较低，企业自(zì)身资(zī)产(chǎn)的质量好(hǎo)、运营(yíng)能力(lì)强、可以(yǐ)创造持续现金流的(de)企业。”

　　“存(cún)量时(shí)代(dài)中行业普涨的概率(lǜ)比(bǐ)较低，行(xíng)业内部(bù)将出现分化(huà)，要关注将受益于行业集中(zhōng)度提升的头部公(gōng)司。”星(xīng)石(shí)投资(zī)首席研(yán)究(jiū)官方磊也(yě)表(biǎo)示。

　　顺(shùn)应机(jī)构这一思路(lù)的话，或许还是保(bǎo)利(lì)发(fā)展、招(zhāo)商(shāng)蛇口等(děng)国资(zī)背景龙头前(qián)途更为(wèi)光明。不(bù)过国(guó)投瑞银基金(jīn)投资部副总监(jiān)綦傅鹏表示：“需要客(kè)观地去持续观(guān)察(chá)国企央企在(zài)三个方(fāng)面是否可以维持，首先是融(róng)资成本保持低位，其次是(shì)销售份额(é)持续提升，再次(cì)是拿地份(fèn)额持续(xù)提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多(duō)给(gěi)一(yī)些(xiē)耐心

　　而《红(hóng)周刊》也根据房企一季(jì)报梳理(lǐ)发现，对于2022年(nián)的业(yè)绩出现的整体下滑，2023年一季(jì)度的业(yè)绩分化更趋(qū)明(míng)显，保(bǎo)利发(fā)展、滨(bīn)江集团(tuán)等房(fáng)企营收(shōu)、净利均(jūn)实现了业绩(jì)的回正，甚(shèn)至是较(jiào)大(dà)增速的增长。而这些公司也是机构的重仓对象。

　　对此，知名房地产业内人士张宏伟向《红(hóng)周刊》分析表示，业(yè)绩出现明显(xiǎn)改(gǎi)善的房企，主要是因为过去两三年时间，尤(yóu)其是在2021年下半(bàn)年民营房企不怎么投资拿地之后，国有企业仍在持(chí)续性地拿地，且(qiě)主要(yào)集中(zhōng)在(zài)核心城(chéng)市(shì)，投资力度(dù)较(jiào)大。投(tóu)资(zī)的驱(qū)动能够推动房企(qǐ)销售业(yè)绩的(de)增长，从而在2023年一季度市场(chǎng)恢复但仍处于调(diào)整的过程中(zhōng)，能够保有(yǒu)一个正增长(zhǎng)。

　　不(bù)过张宏(hóng)伟同(tóng)时(shí)也提醒(xǐng)表(biǎo)示，在房地产的复苏过程中，还(hái)面临着一(yī)些(xiē)不确定性。其实整个市场从四月份(fèn)开(kāi)始又在往下掉。除了(le)杭州、成(chéng)都等(děng)极个(gè)别城市四(sì)月环比(bǐ)三月相对表现较好(hǎo)之外，包括北京、上海在(zài)内(nèi)的(de)绝大(dà)多数城(chéng)市都(dōu)出现环比下滑(huá)的情(qíng)况。而现在五月的市场表现也不太乐观。按(àn)照现在的经济状况、收入情(qíng)况，以及市场的(de)去库存(cún)压力、企业的资金面压力，可(kě)能会出现，到(dào)六月份(fèn)房企为了半年报冲(chōng)业绩出现市场(chǎng)的(de)短期反(fǎn)弹外的一(yī)个市场乏力(lì)现象。也就是说，第二季度、第三(sān)季度增长(zhǎng)不确定(dìng)性(xìng)的压(yā)力仍旧较大。

　　上海利檀投资董事长陈昊扬(yáng)也向《红周刊》指出，现在整个房地产以及其(qí)上下游产业链的复苏速度(dù)都比想(xiǎng)象的要慢(màn)很多，我们(men)要多给一些耐心，这个时候(hòu)，在房地产以及上下游就不是(shì)赚快钱(qián)的时候，只(zhǐ)能赚他基本面(miàn)的钱。但这也意味着，只有极为少数的、做得比同行好得(dé)多的(de)企业，会(huì)伴随(suí)整(zhěng)个行业的弱复苏，业绩会逐步体现出来(lái)。所(suǒ)以只能耐心地(dì)去等待它(tā)的(de)基本面不断地凸显出来，这需要时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红(hóng)周刊(kān)》，文(wén)中提及个股仅为(wèi)举例分析，不做买(mǎi)卖推荐。）

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