导读

　　黄(huáng)金二十年之后，当下中国地产步入大分化(huà)时代而非停滞期(qī)。

　　要点(diǎn)

　　过去二十年是中国房(fáng)地(dì)产市场黄(huáng)金二十年(nián)。2019-2021年(nián宁缺毋滥愿遇良人什么意思，各位看官 皆遇良人什么意思)，连续三年商品住宅(zhái)销(xiāo)售面积超15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢近年地产持(chí)续低景气，有关中国(guó)地(dì)产是否过(guò)剩的讨(tǎo)论日(rì)益热烈。

　　拨开(kāi)迷雾，本文试(shì)图厘清中国城镇存量住宅真(zhēn)实情况，据此判(pàn)断中国未来地产趋势。

　　有(yǒu)媒体渲染中国地(dì)产存量极(jí)度过(guò)剩，事(shì)实(shí)是否如此(cǐ)？

　　住建部披(pī)露全国有(yǒu)近(jìn)6亿栋(dòng)房屋建筑，第七次人口普查(chá)调查(chá)数据显示城(chéng)镇家庭户人均住宅间数为1.06间。市场陷(xiàn)入怀疑，中国房子是否(fǒu)真(zhēn)的过(guò)剩？

　　事(shì)实上住建部披露的近6亿(yì)栋(dòng)城乡房屋建筑中，城(chéng)镇建筑(zhù)占比不(bù)到(dào)一成，其中还包括大量城镇非住宅建筑(zhù)，如商业办公(gōng)楼、学校等，因此6亿(yì)栋房屋中城(chéng)镇住宅占比极低。

　　七普显(xiǎn)示中(zhōng)国城镇居(jū)民人(rén)均住宅间数为1.06间，但居住舒适不是人均一间房所能满足，它与(yǔ)房屋质量、居住面(miàn)积、配套设施等因素密切(qiè)相关。中国的人(rén)均住宅间数较发达国家还有很大差距。人均住(zhù)宅间(jiān)数(shù)大于(yú)1同样不意味着中国住宅市场已经饱和。

　　我(wǒ)们(men)测算(suàn)发现中国城镇居民户均(jūn)1套房，其(qí)中(zhōng)每户持有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无直(zhí)接公布中(zhōng)国家庭户均住宅(zhái)的数据，我们根据(jù)商品住宅套(tào)数、商品(pǐn)住宅占(zhàn)比和城(chéng)镇家庭户数，计算(suàn)出城(chéng)镇家庭住(zhù)宅(zhái)套户比(bǐ)。

　　测算结果显(xiǎn)示，目前(qián)城镇(zhèn)家庭户均拥有0.86套(tào)房，其中0.54套为(wèi)商品住宅。若期(qī)房顺利交付，直至2024年，中国每户城镇家庭(tíng)才(cái)拥有1套(tào)住(zhù)宅，其中商(shāng)业(yè)住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均一套房(fáng)似乎意味(wèi)着户(hù)户有房，然而(ér)事实上中国住宅市场供需并不平(píng)衡。

　　国际数(shù)据显示(shì)，成熟房地产市(shì)场的住(zhù)宅(zhái)套户比会大于1，在1.1左右(yòu)。

　　之(zhī)所(suǒ)以说不平衡，是因为户均一套房无法满(mǎn)足流动人口(kǒu)的租赁和置业需求。全国总(zǒng)人口的近三成都是(shì)流动人口(kǒu)，流动人口会(huì)选(xuǎn)择在大城市(shì)租(zū)房挣钱，在老(lǎo)家买房(fáng)，从而产生了额外(wài)的住(zhù)宅(zhái)需(xū)求(qiú)。

　　即(jí)便户(hù)均一套(tào)房，中国未来地产仍有四大(dà)新增需求动力。

　　第一，户(hù)均人(rén)口规模缩小，一人户、两人户占比不断增(zēng)加(jiā)，导致家庭户(hù)数增多。小家庭化趋势将(jiāng)延续(xù)，带来(lái)新户购房(fáng)需(xū)求增长。

　　第二，经济(jì)板块的分化(huà)日(rì)益明(míng)显，区域经济资源(yuán)分(fēn)配(pèi)的再集(jí)中吸引着(zhe)人口流入，人口净迁入(rù)城市的(de)新增住宅需(xū)求有望持续旺盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右的家(jiā)庭(tíng)住在2000年(nián)以前建成的住(zhù)宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方米的住宅建筑面积。促成“老(lǎo)破小”住宅(zhái)的改造势在(zài)必(bì)行。

　　第四，中国的人均住(zhù)宅间数与人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积(jī)均较发达国家有着不小差距，“住上更大房子”的改善性(xìng)需求正在不断增(zēng)加(jiā)。

　　黄金二十年之后，当下中国地产步(bù)入大(dà)分化时代而非停滞期。

　　如果说过去二十年是中国地产黄(huáng)金发(fā)展期，地产矛盾更多(duō)体现为(wèi)住宅供给(gěi)存在不足，这是过(guò)去二十年(nián)房价快速上涨基石。那么当下(xià)房(fáng)地(dì)产(chǎn)大(dà)分(fēn)化(huà)时(shí)代已至，大(dà)分(fēn)化(huà)时代下地产矛(máo)盾则更多体现在住宅质量供需冲(chōng)突(tū)。

　　地产大分化必将体现在不同能级城市之间，不同区域板块之(zhī)间(jiān)，不同品质住(zhù)宅之(zhī)间。

　　目(mù)录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方(fāng)披露全(quán)国已有(yǒu)近6亿(yì)栋房屋建筑，引(yǐn)发热(rè)议。从2月(yuè)以来，各大城市二(èr)手房(fáng)挂(guà)牌量突然激增，引(yǐn)发一(yī)阵二手房的“抛售潮”。

　　让(ràng)市场不(bù)禁担心，中(zhōng)国的房子是(shì)否已经过剩？

　　中国城镇住(zhù)宅到(dào)底是供给过剩，还(hái)是供需平衡(héng)，或是仍(réng)然存(cún)在不足(zú)？可(kě)惜(xī)由于住宅存量数据并未公(gōng)布(bù)，我们无法直接知(zhī)晓(xiǎo)具体情况。

　　拨(bō)开(kāi)迷(mí)雾，我们(men)测算出中国城镇家庭户(hù)均拥(yōng)有住宅套数，回答当前(qián)的房(fáng)子是否真的过剩了？据此判断未来房地(dì)产市场会如(rú)何发展。

　　一、如何有效观察中国户均拥有住宅数(shù)量(liàng)

　　（一）中(zhōng)国住宅数量过(guò)剩的直(zhí)观(guān)判断站不住脚

　　今年2月，在以全国(guó)自然灾害综(zōng)合风险普查(chá)工(gōng)作(zuò)情况为(wèi)主题的新闻发布(bù)会上，负责人对外(wài)披露：“住(zhù)宅(zhái)城乡(xiāng)建设行业获(huò)取了全国近6亿(yì)栋城乡房(fáng)屋建筑(zhù)数据(jù)以及80多万处市政设施数据。”

　　14亿人住(zhù)6亿栋房屋建筑(zhù)，平均每栋建筑(zhù)住(zhù)不到3人，住宅市(shì)场看似已经过剩。

　　在这(zhè)近6亿栋房屋建筑中，农村房屋占(zhàn)9成以上，以栋(dòng)数计算(suàn)的(de)城镇房屋(wū)实(shí)际仅有4700多万栋，还(hái)包括了大量商业楼、写字楼(lóu)、学(xué)校、医院等非住宅(zhái)。总的算下来，住宅占(zhàn)比并不大。

　　第七次人口普(pǔ)查数据(jù)公布了中国城镇家(jiā)庭(tíng)户人均住宅间数为1.06间(jiān)，其中城市(shì)家庭户居民(mín)人均0.99间，乡镇(zhèn)家(jiā)庭户(hù)居民人均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似意味着人人(rén)都有(yǒu)房间居住。

　　居(jū)住水平不仅与房(fáng)间数量有关，更(gèng)与房屋质量、居住面积(jī)、配套设施等因素密切相关。单(dān)单从人均住宅间数不(bù)能完(wán)全反(fǎn)映出城镇居民的居住(zhù)水平。

　　中国主要(yào)是以家庭(tíng)为(wèi)单位购买成(chéng)套(tào)住宅，一(yī)套(tào)设施(shī)齐全的住(zhù)宅才是城(chéng)镇(zhèn)居民宜居的选择。

　　（二）中国户均住宅的(de)测算思路、数据和方(fāng)法

　　中(zhōng)国(guó)城镇居民住宅主要(yào)分两(liǎng)大类，一类是商品住宅，另(lìng)一(yī)类是(shì)保(bǎo)障房、原公有住宅、自(zì)建房等非(fēi)商(shāng)品住宅。

　　目前缺乏统计数据，并没有直接公布城镇住宅数(shù)量。居民住宅(zhái)相(xiāng)关数据(jù)有(yǒu)两处可以直接公布，一是每年商品住宅销售套(tào)数(shù)（统(tǒng)计局）；二是居民住宅来源（人口(kǒu)普查数据）。计算中国居(jū)民户(hù)均住宅数量(liàng)，我(wǒ)们主要用到上述两组数据。

　　中国住(zhù)宅改革始于1998年，1998年之前商品住宅数量极少，可忽略(lüè)不计。估算城镇居民(mín)户均住宅(zhái)套数分(fēn)三步走：

　　第一步，将1999年以来每(měi)年商品(pǐn)住宅销售套(tào)数相加，我们就(jiù)能够(gòu)得(dé)到(dào)当前商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)总存量。

　　第二步，根据(jù)城镇居民(mín)拥有(yǒu)的商品住(zhù)宅和非商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)比例，推(tuī)算得(dé)到居民(mín)住宅(zhái)总套数。

　　第三步，将城镇(zhèn)居民拥(yōng)有的商品住(zhù)宅(zhái)总数(shù)除以家庭户数，我(wǒ)们就能(néng)够得到城镇户均拥有的住宅数量。

　　具体计算公式(shì)如下(xià)：

　　城镇家庭住宅套户比(bǐ)=住宅总套(tào)数(shù)/家庭(tíng)户数

　　=（商品住宅(zhái)套数/家庭户数(shù)）/（商品住宅套数(shù)/住宅(zhái)总套(tào)数）

　　=商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)套户比/商品住宅占比(bǐ)

　　二、城镇家庭户(hù)均(jūn)拥有1.02套房

　　中国(guó)住宅(zhái)存量到底有多少，目前(qián)缺乏一个准确统计。我们利(lì)用既有(yǒu)统计数据，大(dà)致测算(suàn)得到中(zhōng)国存量房地产套数(shù)，并进一步(bù)推算(suàn)中国城(chéng)镇(zhèn)家庭户(hù)均拥有的住宅(zhái)数量。

　　（一(yī)）城镇(zhèn)居民户均拥(yōng)有商(shāng)品住宅0.64 套

　　截至2022年(nián)，我们(men)计(jì)算得到：

　　（一(yī)）中国商品住宅累(lèi)计销(xiāo)售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)（包(bāo)含现房(fáng)和期(qī)房）。

　　中国的房地(dì)产销售以期房为(wèi)主，从2019年开(kāi)始(shǐ)，新(xīn)房(fáng)销售(shòu)中期房占(zhàn)比近9成。本文去(qù)除商品住(zhù)宅累计销售套数里的(de)期房销售(shòu)，得到商品住宅(zhái)现房套数。

　　以2022年商品住宅现房套数计算为例：

　　2022年商(shāng)品住宅现房(fáng)套数=截止到2022年(nián)商品住宅累计(jì)销售套(tào)数(shù)-过(guò)去(qù)三年(nián)（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房(fáng)企(qǐ)竣工周期在2-3年，并考虑到交(jiāo)房后装修的时间(jiān)，取最大(dà)值3年。

　　将商品住宅现房(fáng)套数(shù)除(chú)以家庭户数，算出：

　　（三）目(mù)前中国(guó)城镇家庭(tíng)户均拥(yōng)有0.54套商(shāng)品(pǐn)现(xiàn)房住宅。

　　（二(èr)）城(chéng)镇居(jū)民户均拥有住宅1.02套

　　接下(xià)来我们(men)需要进一步(bù)推(tuī)算中国城镇(zhèn)居(jū)民拥有的户均住宅套数(shù)。

　　首先(xiān)，七普数据(jù)显示中国城镇居(jū)民的住宅结构(gòu)特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中自建住宅(zhái)占比21％，购买商(shāng)品(pǐn)住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的(de)家庭租赁廉租房与其他(tā)住宅。

　　其次(cì)，我(wǒ)们假定租赁其他住宅和(hé)购买(mǎi)二手房都(dōu)是商品住宅，因(yīn)此将租赁其他住宅、购(gòu)买商(shāng)品住宅与购买二手(shǒu)房(fáng)加(jiā)总，得到商(shāng)品住宅占居民所有住宅(zhái)的(de)比例(lì)为(wèi)62.8％。

　　2020年商(shāng)品住宅(zhái)占比(bǐ)为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间(jiān)商品(pǐn)住宅增(zēng)幅(fú)为过(guò)去十年变化(huà)幅度的20％，计(jì)算2011年(nián)-2020年商品住(zhù)宅(zhái)的实际变化比(bǐ)例，从而我们估算(suàn)出2022年商品(pǐn)住宅所占比例，为(wèi)62.8％。

　　最后，截至2022年末(mò)，中国平(píng)均每户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购期(qī)房，中国平均每户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如(rú)果交房顺利，已购(gòu)期房会(huì)在2-3年内陆续交(jiāo)付使用，到(dào)2024年，中国(guó)平均每户城镇家(jiā)庭(tíng)都会拥(yōng)有(yǒu)一(yī)套住宅(zhái)。

　　三、城镇户(hù)均一套房的三点含义

　　既(jì)然城镇居民(mín)已(yǐ)经达(dá)到了户(hù)均一套房的程度，“户户(hù)有房”是否(fǒu)意味(wèi)着中国城镇化进(jìn)展终结，甚至意味着中国地产存量供给绰绰有余？

　　（一）户均(jūn)一套房并不意味(wèi)着住宅(zhái)市(shì)场供需平(píng)衡(héng)

　　需要有(yǒu)多余住宅(zhái)来满足因(yīn)人口流动、居民(mín)换房等因(yīn)素产生的住(zhù)宅需求。因此，成熟房地(dì)产市场(chǎng)的住宅套户比会(huì)在(zài)1.1左右。

　　国际经验来(lái)看，美国、英国和日本(běn)的住宅(zhái)套(tào)户比均高于1.1，其(qí)中，英国的住宅套(tào)户比(bǐ)最高，为1.19，日本为1.16，美国(guó)为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会造成人口净流入地的(de)住宅市场(chǎng)供不应求(qiú)，造成房价(jià)或房租(zū)迅速上涨。

　　七普指(zhǐ)出中国(guó)的流动人口3.76亿，省内流动人口和省际流动(dòng)人(rén)口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选(xuǎn)择在大(dà)城(chéng)市租房挣钱(qián)，在老家县城(chéng)买房。

　　暨南大学2017年的中国城(chéng)乡人口流(liú)动调(diào)查数据显示，在上海、杭州以及南京工作的(de)流动人口在老家拥有住宅比例分别(bié)为28％、21％和18％。大城市(shì)的高工资吸引(yǐn)打工人，但高房价迫使打(dǎ)工(gōng)人回乡置业。

　　流动人口实际上(shàng)会占(zhàn)据两套房，在(zài)高房价的大城(chéng)市租赁一(yī)套房，在房价较低的(de)县城(chéng)购买一套房。所以说户均一套房无(wú)法满足(zú)庞大流动(dòng)人口(kǒu)的租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户(hù)家庭住宅品质仍需改善

　　目前，中国的城镇住(zhù)宅中(zhōng)依然有不(bù)少老旧小区(qū)。

　　三成家庭，也(yě)就是(shì)约9000万(wàn)户城(chéng)镇居(jū)民住宅(zhái)是(shì)2000年以前建成，其(qí)中(zhōng)又有11.6％住宅年龄至(zhì)少在33岁以(yǐ)上(shàng)。

　　这批存在着建筑结构松散、设施陈旧(jiù)、安全隐患大等(děng)问题，如电线(xiàn)老化、管道(dào)等(děng)基础设施陈旧，给住户的(de)生活带来了(le)很大的(de)不(bù)便和安全隐患(huàn)，并(bìng)且居住体验较差。

　　2000年以前建成(chéng)的老旧住宅(zhái)面(miàn)积小。占比为(wèi)31.3％的家庭户数拥有的住宅面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有独(dú)立卫浴和厨房。这类上世纪修建的(de)老旧(jiù)小区很难满足(zú)现代生活需求，在未(wèi)来大都会被拆迁重建。

　　近五成(chéng)的家庭住宅为一(yī)居室和二居室，户型偏小。其中一(yī)居(jū)室占比为14.9％，二居室占(zhàn)比为33％。对比镇，城市家庭住宅户型更小，当然这与(yǔ)城(chéng)市土地(dì)资源紧张(zhāng)有关。

　　（三）人均住(zhù)宅面积扩(kuò)张(zhāng)是未(wèi)来(lái)地产的需求驱动力(lì)

　　根据七普数据测算，2020年城镇家庭户住宅存量总面积为294.6亿平。暂不考(kǎo)虑(lǜ)两年间(jiān)农民(mín)带房进(jìn)城和(hé)老旧(jiù)小区拆迁，加(jiā)上(shàng)2021年和2022年商品(pǐn)住(zhù)宅竣工面积（7.3亿与(yǔ)6.3亿(yì)），得(dé)出2022年住宅存量总面(miàn)积为308.16亿平，人均(jūn)住宅(zhái)建筑(zhù)面积为39.45平方(fāng)米。

　　超过一半的家庭人均住宅建筑面积小于(yú)均(jūn)值，近(jìn)4成家庭人均住宅建筑面积(jī)在(zài)30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均住宅建筑面积不足19平(píng)方米(mǐ)，不及全国(guó)人均水平的一半。若去除20％的公(gōng)摊(tān)，可使用的住宅面积仅为15.2平方米(mǐ)。上海(hǎi)市(shì)将人均住宅建筑(zhù)面积低于15平方米(mǐ)的家(jiā)庭界定为住宅存在困难，若按这(zhè)个标准算的(de)话，中国有11.3％的家庭存在住宅(zhái)困(kùn)难(nán)问题。

　　若人(rén)均可使用住宅面(miàn)积为(wèi)40平(píng)，即人(rén)均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积为50平，只考虑家庭(tíng)户(hù)人数，需(xū)要住(zhù)宅(zhái)总量约(yuē)390.6亿(yì)平(píng)，较目前至少新增82亿平。

　　对(duì)比(bǐ)发达国家人均住(zhù)宅面积，美国(guó)为(wèi)67㎡，瑞士、日本、德(dé)国和(hé)英(yīng)国都高于40㎡，中国的人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积为39.45㎡，相差不大(dà)。但若(ruò)去(qù)除公(gōng)摊面(miàn)积(jī)后，中国的(de)人均(jūn)可使用面积为(wèi)31.56㎡，这一差(chà)距将变得明显。

　　若(ruò)考虑(lǜ)约(yuē)1.4亿的集体户人(rén)口，所需要的(de)住宅总量会更多(duō)。

　　四(sì)、户均已然1套(tào)房(fáng)，未来地产还会有需(xū)求(qiú)么？

　　我们测算得到(dào)中国城(chéng)镇家庭户均(jūn)1套房(fáng)，看(kàn)似已经(jīng)户户有房。即便如此，中国人口静态结构和动(dòng)态趋势(shì)演绎(yì)，决定了中国未来地(dì)产仍有需(xū)求释放。户均(jūn)1套(tào)住宅现实之下，中国未来城镇住宅需求主要来自于(yú)四个方(fāng)面。

　　第一，户均(jūn)人(rén)口缩小，家(jiā)庭户(hù)数增(zēng)多，新户购房需求扩张。

　　过(guò)去(qù)20年我(wǒ)国城镇家庭户均人口数不(bù)断(duàn)下降，六普显示城镇户(hù)均(jūn)人口规(guī)模为2.85人/户，而七普显示城(chéng)镇户均人(rén)口(kǒu)规模为2.62人/户(hù)，一人户、二人户的(de)占比明(míng)显(xiǎn)上升，人(rén)口小(xiǎo)家庭化趋势将继续(xù)延续，导致户(hù)数(shù)会(huì)因户均(jūn)人口规模的(de)缩小而增多。

　　第二，人口迁移(yí)导致经(jīng)济(jì)发展带来的新增住宅需求(qiú)旺盛(shèng)。

　　中国经济板块的分化日益(yì)明显，资(zī)源和(hé)生产(chǎn)要(yào)素逐步(bù)向(xiàng)经济带(dài)、都市圈中心城市(shì)流入(rù)，区域经济资源分配的再集中吸引着人(rén)口流入(rù)。人(rén)口迁移势必涉及(jí)到(dào)买房租房，给迁(qiān)入地(dì)住宅市(shì)场带(dài)来新的增量。

　　以浙江(jiāng)省为例(lì)，2021年常住(zhù)人口增量为72万，而出(chū)生人口(kǒu)为44.9万人，死(sǐ)亡人口为38.4万人，自然增加(jiā)人(rén)口仅为6.5万人，其人口增长主要受益(yì)于人口迁移。

　　第三，老旧(jiù)小区改善性需(xū)求依然庞大。

　　从2011年到2020年(nián)，自建住宅和原公有住宅(zhái)的家(jiā)庭(tíng)拆迁(qiān)改建最多(duō)。自(zì)建房家庭比例从31.5％到(dào)21％，下(xià)降了10.5个百分点；原(yuán)公有(yǒu)住宅家庭比(bǐ)例从(cóng)12.9％到6.1％，降幅为(wèi)6.8个百分点。二(èr)者(zhě)和（27.1％），再加(jiā)上其(qí)他住宅（5％）与(yǔ)家庭(tíng)住(zhù)宅(zhái)建造(zào)时间为2000年以前的比例（31.3％）大(dà)致相(xiāng)吻合。

　　十(shí)年(nián)间新增8473万家庭户，自建住(zhù)宅和原公有(yǒu)住宅减少了1282万户(hù)，住宅净需求增加(jiā)9755万户。49％的家庭购买商品住宅，21％的家庭购买二手房(fáng)。在新增住(zhù)宅需求中，有(yǒu)7成家(jiā)庭购买(mǎi)了商品住宅(zhái)。租房、购买经济适用房和其他(tā)分别占(zhàn)比18％，3％和(hé)9％。未来(lái)随着(zhe)城中村和旧城改造，商品住(zhù)宅的占比势必会(huì)进一步上(shàng)升(shēng)。

　　2000年(nián)以前建(jiàn)造的住宅建筑面积还有约81亿(yì)平(píng)，涉(shè)及城镇(zhèn)家庭约9000万(wàn)户。破旧(jiù)的(de)城(chéng)中村、老公有住(zhù)宅(zhái)，建筑面积小、质(zhì)量低、基(jī)础设施配套差、没(méi)有或(huò)少有物业管理(lǐ)，居(jū)民(mín)追(zhuī)求美(měi)好(hǎo)、宜(yí)居生活的环境，背后的改(gǎi)善性需求有待释放。

　　第(dì)四(sì)，“住上更大房(fáng)子”的改善性需求还将有所增(zēng)加。

　　刚需(xū)购房受限(xiàn)于资金，倾向(xiàng)于中小户型。已有(yǒu)住宅(zhái)家庭(tíng)希望提(tí)高生活品质，以小换(huàn)大、以旧(jiù)换新。2022年(nián)底的中央经济(jì)工(gōng)作会议明确指出支持(chí)住(zhù)宅改善等消(xiāo)费(fèi)。

　　OECD国家的人(rén)均住宅间数为1.71间，无论是否考虑乡村(cūn)住(zhù)宅因素，中国的人均住宅间数较其他国家依旧(jiù)存在不小差距。

　　住宅舒(shū)适(shì)度与经济(jì)水(shuǐ)平(píng)有着密切正(zhèng)向联系。随着(zhe)经济(jì)发展水平的提高，中国(guó)的人均(jūn)住宅间数与人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积(jī)将随之增长。

　　如(rú)果(guǒ)说(shuō)过去二十年是中(zhōng)国地产黄金(jīn)发(fā)展期，地产矛盾更多体现为住宅供给存在不足(zú)，供需出现错配，这是过去(qù)二十年(nián)房(fáng)价快速(sù)上(shàng)涨基石。那么(me)未来将是(shì)住宅质量的供需冲突。房(fáng)地产(chǎn)大分化时代已(yǐ)至，这种分化不单(dān)局限于城市能级之间差异，优质小区(qū)和老(lǎo)旧二手房之间的差异也将越发(fā)扩大。

　　风险提示

　　人口(kǒu)普(pǔ)查数据调查的是人，并不(bù)是针(zhēn)对住宅，因此可能存在统计(jì)偏差。商品住宅占比实际值可(kě)能(néng)偏低，其增(zēng)速可能(néng)超预期。

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