导读

　　黄(huáng)金二十年之后，当下中国(guó)地产步入大分化时代而(ér)非停滞期(qī)。

　　要点

　　过去二(èr)十年(nián)是(shì)中国房地(dì)产市(shì)场黄金二十年(nián)。2019-2021年，连续三(sān)年商品住宅销售面积超15亿平，足够4000万家庭入住。恰(qià)逢近年地产持续低景气，有关中国地产是否(fǒu)过剩(shèng)的讨论(lùn)日益(yì)热烈。

　　拨开迷(mí)雾，本文(wén)试图厘(lí)清中国城镇存量住宅真实情况，据此(cǐ)判(pàn)断(duàn)中(zhōng)国未来地产(chǎn)趋势。

　　有(yǒu)媒体渲染(rǎn)中国(guó)地产存(cún)量极度过剩，事实是否如此？

　　住建部披露全(quán)国(guó)有近6亿栋房屋建筑(zhù)，第七次人口普查调(diào)查数据显示城镇家庭户(hù)人均住宅间数为1.06间。市场陷入怀疑，中国房子(zi)是否真的过(guò)剩？

　　事实上住建部披露(lù)的近6亿(yì)栋(dòng)城乡(xiāng)房屋建筑中，城镇建筑占比不到一成，其中还包括大量(liàng)城镇非住宅建筑(zhù)，如商业办公(gōng)楼(lóu)、学校等，因此6亿栋房屋中城镇(zhèn)住宅占比极(jí)低。

　　七普显示中国城镇居民人均住宅间数为(wèi)1.06间，但(dàn)居(jū)住舒适不是人(rén)均一(yī)间房所能满(mǎn)足，它(tā)与房屋(wū)质量、居住面积、配套设施等因素密切相(xiāng)关。中国的人均住(zhù)宅间数(shù)较发达国家还有(yǒu)很(hěn)大差距。人均住宅间数大于1同样(yàng)不(bù)意味着中国(guó)住宅市场已经饱和。

　　我们(men)测(cè)算(suàn)发(fā)现中国城(chéng)镇居民户均(jūn)1套(tào)房，其(qí)中每户(hù)持(chí)有商(shāng)品住宅仅(jǐn)0.64套。

　　目前(qián)并无直(zhí)接(jiē)公布中国家庭(tíng)户(hù)均住(zhù)宅的数据(jù)，我们根据商品(pǐn)住宅套数、商品(pǐn)住宅占(zhàn)比和城镇(zhèn)家庭户数，计算出城镇家庭住宅套户比。

　　测算结(jié)果显示，目(mù)前城镇家庭户均拥有0.86套房(fáng)，其中0.54套为商品住宅。若期(qī)房顺利交付(fù)，直至2024年，中国每(měi)户城镇家(jiā)庭才(cái)拥有(yǒu)1套(tào)住宅，其中商业(yè)住(zhù)宅(zhái)仅0.64套(tào)。

　　户均一套房似(shì)乎(hū)意味着户户有房，然而事(shì)实上中国住宅市(shì)场(chǎng)供需并不平衡。

　　国际数据显示，成熟房地(dì)产(chǎn)市场的住(zhù)宅套户(hù)比会大于1，在(zài)1.1左右。

　　之所以说不平衡(héng)，是(shì)因为户(hù)均一套房无法满足(zú)流动人口(kǒu)的租赁和置业需求。全国总人口的近三成都是流动人口，流(liú)动人口会选择在大城市租房挣钱，在(zài)老(lǎo)家买房，从而产生了额外(wài)的(de)住(zhù)宅(zhái)需求。

　　即(jí)便户均一(yī)套房(fáng)，中国未来地产仍有四大新(xīn)增需求动力。

　　第一，户均(jūn)人口规模缩(suō)小(xiǎo)，一人(rén)户、两人(rén)户占(zhàn)比不断(duàn)增加，导致家庭户数(shù)增多。小(xiǎo)家庭(tíng)化趋(qū)势将延续，带来(lái)新户购房(fáng)需(xū)求增长。

　　第二，经(jīng)济板块(kuài)的分化(huà)日益(yì)明显(xiǎn)，区(qū)域经(jīng)济(jì)资源分配的(de)再集中吸引着人口流入，人口净迁入城市的新增住宅需求有望持(chí)续(xù)旺盛(shèng)。

　　第三，30％左右(yòu)的家庭住在2000年以前(qián)建成的(de)住宅中，涉及超(chāo)9000万家(jiā)庭(tíng)、81亿平方米的住宅建筑(zhù)面积。促成“老破小”住宅的改造势在必行。

　　第四，中国的人均(jūn)住宅间数与人(rén)均住宅建筑(zhù)面(miàn)积(jī)均较发达国家有着不小(xiǎo)差距，“住上更(gèng)大房子(zi)”的改(gǎi)善性需求正在不断增加。

　　黄金二(èr)十年之后，当下中国地产步(bù)入大分化时代而非停滞(zhì)期。

　　如果说过(guò)去二十年(nián)是中国地(dì)产(chǎn)黄(huáng)金(jīn)发展(zhǎn)期，地(dì)产矛盾更多(duō)体现(xiàn)为住宅供给存在(zài)不足，这是过去(qù)二(èr)十年房价(jià)快(kuài)速上(shàng)涨基石。那么当(dāng)下房地产大(dà)分(fēn)化时代(dài)已至，大分化时代下地产矛(máo)盾则更(gèng)多体现在住宅(zhái)质量供需冲突。

　　地产大分化必(bì)将体现在不同能级城市(shì)之间，不同区域板块之(zhī)间，不同(tóng)品质(zhì)住宅(zhái)之(zhī)间。

　　目录

　　正文

　　引言(yán)

　　不(bù)久前，官方披露全国已有近(jìn)6亿栋房屋建筑，引(yǐn)发热议。从2月以来，各大城市二手(shǒu)房挂牌量突然激增，引发一阵二手房的“抛售潮(cháo)”。

　　让市场不禁(jìn)担心，中国的房(fáng)子(zi)是否已经(jīng)过剩？

　　中(zhōng)国城(chéng)镇(zhèn)住宅到底是供给过剩，还是供需平衡(héng)，或是仍然存在(zài)不足？可惜由于(yú)住宅存量(liàng)数据并未公(gōng)布，我们无(wú)法(fǎ)直接知(zhī)晓(xiǎo)具(jù)体情况。

　　拨开迷雾，我们(men)测算出中国城镇家庭户均拥有(yǒu)住(zhù)宅套数(shù)，回答当前的房子是否真(zhēn)的过剩了？据此判断未来(lái)房地产市场会如何发展。

　　一(yī)、如何(hé)有(yǒu)效(xiào)观察中国户(hù)均拥有住宅(zhái)数量

　　（一(yī)）中国住宅数(shù)量过剩的直观判(pàn)断站不住脚

　　今年2月，在以全国自然灾(zāi)害综(zōng)合(hé)风险(xiǎn)普查工(gōng)作情况为主题的新(xīn)闻发布会上，负责人对(duì)外披露：“住宅(zhái)城乡建(jiàn)设行业(yè)获取了全(quán)国近6亿(yì)栋城乡房屋(wū)建筑数据以及(jí)80多万(wàn)处市(shì)政设施(shī)数据。”

　　14亿(yì)人(rén)住6亿栋房屋(wū)建筑，平均每(měi)栋建(jiàn)筑住不到3人，住(zhù)宅市场看(kàn)似已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中(zhōng)，农村房屋(wū)占9成以上，以栋数(shù)计算的城镇房屋(wū)实际(jì)仅有4700多(duō)万栋，还包括(kuò)了大量商业楼、写(xiě)字(zì)楼、学校、医(yī)院等非住宅。总(zǒng)的算下来，住宅占比并不大。

　　第七次人口普查数(shù)据(jù)公(gōng)布了中(zhōng)国(guó)城镇(zhèn)家庭户人均住宅间(jiān)数为1.06间，其中城市(shì)家(jiā)庭户(hù)居(jū)民人均0.99间(jiān)，乡镇家(jiā)庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似(shì)意味着人人(rén)都有房间居住(zhù)。

　　居住水平不仅与房间数量有关，更与(yǔ)房屋(wū)质(zhì)量、居住面积、配套(tào)设(shè)施(shī)等因素密切相关。单单(dān)从人均(jūn)住(zhù)宅间数不能完全反映出城镇(zhèn)居民的居住(zhù)水平。

　　中国主(zhǔ)要是以家庭(tíng)为单位购(gòu)买(mǎi)成套住宅，一套(tào)设施(shī)齐全的住宅(zhái)才是(shì)城镇居民宜居的敬请届时光临是什么意思，万望届时光临是什么意思选择。

　　（二）中国(guó)户均住宅的测(cè)算思路、数(shù)据和方法

　　中国城(chéng)镇居民(mín)住宅主要分两大(dà)类，一(yī)类(lèi)是(shì)商品住(zhù)宅，另一类是保障房、原公有住宅、自建房等非商(shāng)品住宅(zhái)。

　　目前(qián)缺乏统计数据，并没有(yǒu)直(zhí)接(jiē)公布(bù)城镇住(zhù)宅数量。居民住宅相关数(shù)据有(yǒu)两处可(kě)以(yǐ)直接公布(bù)，一是每年(nián)商品(pǐn)住宅(zhái)销售套数（统计局）；二是居(jū)民住宅来源(yuán)（人(rén)口普查(chá)数据）。计算中国居(jū)民户均住宅数量(liàng)，我们主要(yào)用到上述(shù)两组数据。

　　中国住(zhù)宅改革始于1998年，1998年之前(qián)商(shāng)品住宅数量(liàng)极(jí)少，可忽略不计(jì)。估算城镇(zhèn)居民户均住(zhù)宅(zhái)套(tào)数(shù)分三步走：

　　第一(yī)步，将1999年以(yǐ)来每年商品(pǐn)住宅销售套数(shù)相(xiāng)加(jiā)，我们就能够得到当(dāng)前商品住宅总存量。

　　第二步，根据城镇居民拥有的(de)商品住宅和非商(shāng)品(pǐn)住宅比例(lì)，推(tuī)算得(dé)到居民住宅总套数。

　　第(dì)三(sān)步，将城镇(zhèn)居民拥有的商品(pǐn)住宅总(zǒng)数(shù)除以家(jiā)庭户数，我们就能够(gòu)得到城(chéng)镇户均(jūn)拥有的住宅数量。

　　具体计算公(gōng)式如下：

　　城(chéng)镇(zhèn)家庭住(zhù)宅套(tào)户比=住(zhù)宅总套(tào)数/家(jiā)庭户数

　　=（商品(pǐn)住宅套数/家庭户数）/（商(shāng)品住宅套数/住宅总套数）

　　=商品住宅套(tào)户比/商品(pǐn)住宅占比(bǐ)

　　二、城镇(zhèn)家庭户均拥有1.02套房

　　中国(guó)住宅(zhái)存(cún)量到底有多少，目前缺乏一个(gè)准确统计。我(wǒ)们利用既有统计数(shù)据(jù)，大致测算得到中国存量房地产套数(shù)，并(bìng)进一步推算中国城(chéng)镇家庭户均拥有的住宅(zhái)数量。

　　（一(yī)）城(chéng)镇(zhèn)居民户均拥有(yǒu)商品住宅0.64 套

　　截至2022年(nián)，我们计(jì)算得到(dào)：

　　（一）中(zhōng)国商品住(zhù)宅累(lèi)计销(xiāo)售1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇家庭户均拥有0.64套商品住宅（包含(hán)现房(fáng)和(hé)期房）。

　　中国的房地(dì)产(chǎn)销售(shòu)以期房(fáng)为主，从2019年开始(shǐ)，新房(fáng)销售(shòu)中期房(fáng)占(zhàn)比近9成。本文去除商品住宅累计销售套数(shù)里的期房销售(shòu)，得到商品(pǐn)住宅现房套数。

　　以2022年(nián)商品住宅现房套数计算为例：

　　2022年商品住宅现房(fáng)套数=截止(zhǐ)到2022年商品(pǐn)住宅累计销(xiāo)售套(tào)数-过(guò)去三(sān)年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流(liú)房企竣工周(zhōu)期在2-3年(nián)，并考虑到(dào)交房(fáng)后(hòu)装修(xiū)的时(shí)间，取最大值3年(nián)。

　　将商品住(zhù)宅现(xiàn)房(fáng)套数除(chú)以家(jiā)庭户数(shù)，算出：

　　（三）目前中国城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥(yōng)有(yǒu)住宅1.02套

　　接下(xià)来我们需要(yào)进一步(bù)推算中国城(chéng)镇居民拥有的(de)户均住宅套数。

　　首先，七普数据(jù)显(xiǎn)示中(zhōng)国城镇(zhèn)居(jū)民(mín)的住宅(zhái)结构特征如敬请届时光临是什么意思，万望届时光临是什么意思(rú)下：

　　73.8％的(de)城镇家(jiā)庭拥(yōng)有(yǒu)住宅。其中(zhōng)自建住宅占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二手(shǒu)房(fáng)占比10.1％、经(jīng)济适用(yòng)房占(zhàn)比3.8％、原公有(yǒu)住宅占比(bǐ)6.1％，通过继承(chéng)或赠与(yǔ)占比0.9％。另(lìng)有(yǒu)3.4％和17.7％的(de)家(jiā)庭(tíng)租赁(lìn)廉(lián)租房与(yǔ)其他住(zhù)宅。

　　其次，我们假定租(zū)赁(lìn)其他住宅和购(gòu)买二(èr)手房都是商品住宅，因此将租赁其他住宅、购买商品住宅(zhái)与(yǔ)购(gòu)买(mǎi)二手(shǒu)房加总(zǒng)，得到商(shāng)品住宅(zhái)占(zhàn)居(jū)民所(suǒ)有住宅的比(bǐ)例(lì)为(wèi)62.8％。

　　2020年商(shāng)品住宅占比为(wèi)59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品(pǐn)住宅增(zēng)幅为过(guò)去十年变化(huà)幅度的20％，计算2011年(nián)-2020年商品住宅的(de)实际变化比例，从而我们估算(suàn)出2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末(mò)，中国(guó)平(píng)均每户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但(dàn)考虑已(yǐ)购(gòu)期房，中国平均(jūn)每户城镇家庭拥有1.02套住(zhù)宅。

　　如果(guǒ)交房顺利(lì)，已(yǐ)购期房会在(zài)2-3年内(nèi)陆续交付(fù)使(shǐ)用(yòng)，到2024年，中国(guó)平(píng)均每(měi)户城镇(zhèn)家庭都会拥有一套(tào)住宅(zhái)。

　　三、城镇户均一套房的三(sān)点含义

　　既然城镇(zhèn)居(jū)民(mín)已(yǐ)经达到了户均(jūn)一套(tào)房的程度(dù)，“户户有房”是否意(yì)味着中国(guó)城镇化进(jìn)展终结(jié)，甚至意味着中国地(dì)产存量供给绰绰有余？

　　（一）户(hù)均一(yī)套房并(bìng)不(bù)意味着住宅(zhái)市场(chǎng)供需平衡

　　需要有(yǒu)多余住(zhù)宅(zhái)来满足因人口流动、居(jū)民换(huàn)房等因(yīn)素(sù)产生(shēng)的住宅需(xū)求。因此，成(chéng)熟(shú)房地(dì)产市场的住(zhù)宅套户比会在1.1左右。

　　国际经验来看，美(měi)国、英国和日本的(de)住宅套户(hù)比均高于1.1，其中，英国(guó)的(de)住宅套户比(bǐ)最高，为(wèi)1.19，日本为1.16，美国为1.11。德(dé)国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均(jūn)刚好(hǎo)一套房，就(jiù)会造成人(rén)口净流入地的住宅市场供不应求，造(zào)成房价或房(fáng)租迅速上涨。

　　七普指出中国的(de)流动人口3.76亿，省内流动人口和省际流动人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选(xuǎn)择(zé)在大城市租房挣钱，在(zài)老(lǎo)家县城买房。

　　暨(jì)南大学2017年的(de)中(zhōng)国城(chéng)乡人口(kǒu)流动调(diào)查数据显(xiǎn)示，在上(shàng)海、杭州以(yǐ)及南京工作的流(liú)动人口在老家拥(yōng)有(yǒu)住宅比(bǐ)例分别(bié)为(wèi)28％、21％和18％。大(dà)城市的高工资吸引打工人(rén)，但高(gāo)房价迫使(shǐ)打工人回乡置业。

　　流动人口(kǒu)实际上会占据两套房，在高房(fáng)价的大(dà)城(chéng)市租赁一(yī)套房，在房(fáng)价较低的县城购买(mǎi)一套房。所以说户均一套房无法满足(zú)庞大流动人口的租赁与置业需求(qiú)。

　　（二(èr)）至少9000万户(hù)家庭住宅(zhái)品质仍(réng)需改善

　　目前，中国的城镇住(zhù)宅中依(yī)然有不少老旧小(xiǎo)区。

　　三成家庭，也就(jiù)是约9000万户城镇(zhèn)居民住宅是2000年(nián)以前(qián)建成，其(qí)中又有11.6％住宅年龄(líng)至少(shǎo)在(zài)33岁以上。

　　这批存在着建筑结(jié)构松散、设施(shī)陈旧、安全(quán)隐患大等(děng)问题(tí)，如电线老化(huà)、管道等基(jī)础(chǔ)设施陈旧，给住户(hù)的生活带来了很大的不便和安全(quán)隐患(huàn)，并(bìng)且居住体验较(jiào)差。

　　2000年以(yǐ)前建成的老旧住宅面积(jī)小。占比为31.3％的家庭(tíng)户(hù)数(shù)拥(yōng)有的住(zhù)宅面积(jī)占比仅为(wèi)27.6％。仍然存在5％左右的(de)家(jiā)庭没(méi)有独立卫(wèi)浴(yù)和厨房(fáng)。这(zhè)类上(shàng)世纪修建(jiàn)的老(lǎo)旧小区很难满足现代生活需求，在(zài)未来大都会(huì)被(bèi)拆迁重建。

　　近(jìn)五成(chéng)的(de)家庭(tíng)住(zhù)宅为一居室和(hé)二居室(shì)，户型偏小。其中一居室(shì)占比(bǐ)为(wèi)14.9％，二居室占(zhàn)比(bǐ)为33％。对比镇，城市家庭住宅(zhái)户型更小，当然这与(yǔ)城市(shì)土(tǔ)地资(zī)源紧(jǐn)张有(yǒu)关(guān)。

　　（三(sān)）人均住宅面积扩张是未来地产的需求驱动力(lì)

　　根(gēn)据七(qī)普(pǔ)数据(jù)测算，2020年城镇(zhèn)家庭户住宅存量总面积为294.6亿平。暂(zàn)不考虑两年(nián)间农民带房(fáng)进城和(hé)老旧小区拆迁，加上2021年和2022年商(shāng)品住宅竣工面(miàn)积（7.3亿与6.3亿），得出2022年(nián)住宅存量(liàng)总面积为308.16亿平(píng)，人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积为39.45平方米(mǐ)。

　　超过一半(bàn)的家(jiā)庭人(rén)均住宅建筑面积小于均值，近4成家庭人均住宅建筑(zhù)面积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭(tíng)人均住宅(zhái)建筑面积(jī)不足(zú)19平方(fāng)米，不及全国人均水平的(de)一半。若去除20％的公摊，可(kě)使用的住宅面积(jī)仅为15.2平(píng)方米(mǐ)。上海市将人均住宅(zhái)建筑面积低于15平方(fāng)米的家庭界定为(wèi)住宅存在困难，若按这个标准算的话，中国有11.3％的(de)家庭存在住(zhù)宅困难(nán)问题(tí)。

　　若人均(jūn)可(kě)使用住宅面积为40平，即人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积为50平，只(zhǐ)考虑(lǜ)家庭户人数，需要住宅总量约390.6亿平，较目前至少新增82亿(yì)平。

　　对比发达国家人均住宅(zhái)面积，美国(guó)为(wèi)67㎡，瑞士(shì)、日(rì)本、德国和英国(guó)都高于40㎡，中国(guó)的人均住宅建筑面积为(wèi)39.45㎡，相(xiāng)差不大。但若去除公摊面积后，中国(guó)的(de)人均可使用面积(jī)为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若(ruò)考虑约1.4亿的集(jí)体户人口，所需要的住宅总量会更多。

　　四、户均(jūn)已然1套房，未来地产还会(huì)有需求么？

　　我们测算得到(dào)中国城镇家庭户均1套房，看似已经户户有房。即(jí)便如此，中国人口静态结(jié)构(gòu)和动态(tài)趋(qū)势(shì)演绎，决定了中(zhōng)国未来地产仍有需求(qiú)释放(fàng)。户均1套住宅现实之下，中(zhōng)国未来(lái)城镇住(zhù)宅需(xū)求主要来自于四个方(fāng)面。

　　第一，户均人口缩小(xiǎo)，家(jiā)庭(tíng)户数增多，新户购(gòu)房需(xū)求扩(kuò)张(zhāng)。

　　过(guò)去20年(nián)我(wǒ)国城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户均人口数不(bù)断下降(jiàng)，六(liù)普显示城镇户均人口规模为2.85人(rén)/户，而七普(pǔ)显示城(chéng)镇户均人口规模为2.62人/户，一人(rén)户、二人户的(de)占比明显上升，人口小家庭(tíng)化(huà)趋势将继续延续，导(dǎo)致户数会因户(hù)均人(rén)口规模的(de)缩小而增(zēng)多(duō)。

　　第二，人口迁移导(dǎo)致经(jīng)济发展带来的新增住宅需求旺盛。

　　中国经济(jì)板块的分化日益明显，资(zī)源和生产要素逐步向(xiàng)经济(jì)带(dài)、都市圈中心城市流入，区域经济资源(yuán)分配的再集中吸引着(zhe)人口(kǒu)流入(rù)。人(rén)口迁移(yí)势必涉(shè)及到买房租房(fáng)，给迁(qiān)入地(dì)住宅市场(chǎng)带来(lái)新的(de)增量。

　　以浙江省为(wèi)例，2021年常住人口增(zēng)量为72万(wàn)，而出生(shēng)人口(kǒu)为44.9万(wàn)人，死亡(wáng)人口为38.4万人(rén)，自然增加(jiā)人口(kǒu)仅(jǐn)为6.5万(wàn)人，其人口增长(zhǎng)主要受(shòu)益于人口(kǒu)迁移。

　　第(dì)三，老旧(jiù)小区(qū)改(gǎi)善性需求(qiú)依(yī)然庞大。

　　从2011年(nián)到2020年，自建住宅和原公(gōng)有住宅的(de)家庭拆迁改建最(zuì)多(duō)。自建房家(jiā)庭比例从31.5％到21％，下(xià)降了10.5个百分点；原公有(yǒu)住宅家(jiā)庭比例从12.9％到6.1％，降幅(fú)为6.8个(gè)百(bǎi)分点(diǎn)。二者和（27.1％），再加上其他住宅(zhái)（5％）与家庭住宅建造时间为2000年以前(qián)的(de)比例（31.3％）大致相(xiāng)吻(wěn)合。

　　十年(nián)间新增(zēng)8473万家庭户，自建住(zhù)宅和(hé)原(yuán)公(gōng)有住(zhù)宅减少了1282万户(hù)，住宅(zhái)净(jìng)需求增加9755万户。49％的家庭(tíng)购(gòu)买商品住宅，21％的家庭购买二手房。在新增住(zhù)宅(zhái)需求中，有7成家庭(tíng)购(gòu)买了商品住(zhù)宅。租房、购(gòu)买(mǎi)经济适用(yòng)房和其他分别占比18％，3％和(hé)9％。未来随着城中(zhōng)村和旧城改造，商品住宅的占比(bǐ)势必会进一步(bù)上升。

　　2000年以前建造的住(zhù)宅(zhái)建筑面(miàn)积还有(yǒu)约81亿平(píng)，涉及城镇(zhèn)家庭约9000万(wàn)户。破(pò)旧(jiù)的城中村、老公有住宅，建筑(zhù)面(miàn)积小(xiǎo)、质量低(dī)、基础(chǔ)设施(shī)配套差、没有或少有(yǒu)物业(yè)管理，居民(mín)追求美好、宜居生(shēng)活的(de)环境，背后(hòu)的改善性需(xū)求有待释放。

　　第四，“住上更大(dà)房子(zi)”的改善性需求还将(jiāng)有所(suǒ)增加(jiā)。

　　刚需购(gòu)房(fáng)受限于资(zī)金(jīn)，倾向于中小户(hù)型。已有(yǒu)住(zhù)宅家庭(tíng)希(xī)望(wàng)提(tí)高生活品质，以小换大(dà)、以旧(jiù)换新(xīn)。2022年底的中央经济工作会议明确指出支持住宅改(gǎi)善等消费。

　　OECD国家(jiā)的人(rén)均住宅间数为1.71间，无论是否(fǒu)考虑乡村住宅(zhái)因素(sù)，中国的人均(jūn)住宅间(jiān)数较(jiào)其他国家依旧(jiù)存(cún)在(zài)不(bù)小差距。

　　住宅(zhái)舒(shū)适度与(yǔ)经济水(shuǐ)平有着密切正向(xiàng)联(lián)系(xì)。随着经济(jì)发展水平(píng)的提高(gāo)，中国的人均住(zhù)宅间数与(yǔ)人均住宅建筑面积将随(suí)之增长。

　　如果说过去二十年(nián)是(shì)中国地(dì)产黄(huáng)金发展期，地产矛(máo)盾更(gèng)多体现为住宅供给存在(zài)不足，供需(xū)出(chū)现错(cuò)配，这是过(guò)去二(èr)十(shí)年房价快速上涨(zhǎng)基石。那么(me)未来(lái)将是住宅质量的供需冲突(tū)。房地产大分化时代已至(zhì)，这(zhè)种(zhǒng)分化不单局限于城市能(néng)级(jí)之间差(chà)异，优质(zhì)小区(qū)和老旧二手房之间的(de)差异也将越发扩大(dà)。

　　风(fēng)险提示

　　人口普查数(shù)据调查的是人，并不是针对(duì)住宅，因(yīn)此可(kě)能存在统计偏差。商品住宅占比实际值可能偏低，其增速可能超预期。

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