万柳书(shū)院，暴(bào)雷了。

　　今年年初“万柳少爷(yé)”的意外走红，让这个位于北京(jīng)海淀的豪宅被全国知晓，其背后曾宣称(chēng)要做地产界“劳斯莱斯”的(de)神秘(mì)开发商——中赫集团，也被拉向(xiàng)台前。

　　而如今，万柳(liǔ)书院再次受(shòu)到舆论关注(zhù)，起(qǐ)因中赫集团成了共同债务人被(bèi)中国信(xìn)达追债，中国信(xìn)达为了(le)收回钱款(kuǎn)不得(dé)不将中赫(hè)抵押(yā)的75套万柳书院(yuàn)豪宅拍卖。可问题(tí)是，这些房(fáng)子早已售出，业(yè)主(zhǔ)并非(fēi)中赫集团(tuán)，那些真正斥(chì)巨资购入(rù)房(fáng)产的有钱人，房子现在莫名(míng)奇妙地(dì)被拍卖，算(suàn)是被割了！

　　截至(zhì)发稿，暂未看到(dào)这些业主的维权信息，难怪有网友调侃：“富(fù)人被割韭菜的时候，他(tā)们的姿势都那么优雅。”

　　不过事件背后，可能没(méi)你想(xiǎng)象的那么简单。

　　1

　　富人被精(jīng)准收割？

　　最惨的可能(néng)还(hái)是(shì)债主

　　“北京(jīng)豪宅的尽头(tóu)是万柳书院”，但谁都(dōu)没想到，这个位于海淀核(hé)心区位，名校环绕的顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网(wǎng)友(yǒu)发现(xiàn)，中(zhōng)国(guó)信达在京(jīng)东拍卖上，上架了“北(běi)京赫华恒瑞房地产开发有限(xiàn)公司(sī)不良(liáng)债权转让项(xiàng)目”，债权总(zǒng)额高达近(jìn)47亿，该项(xiàng)目的抵押物中，包(bāo)括75套万柳书院(yuàn)住宅。

　　据京东拍卖显示，上述(shù)不良债权(quán)转让项目(mù)的处(chù)置主体(tǐ)是中国(guó)信达资(zī)产(chǎn)管理股份有(yǒu)限(xiàn)公(gōng)司北京(jīng)市(shì)分公(gōng)司（下称中国信达北分），处置的是对北(běi)京赫华恒瑞房地产(chǎn)开发有限公司（下(xià)称(chēng)赫华恒(héng)瑞）的不良(liáng)债(zhài)权(quán)。截至2023年(nián)1月31日(rì)，债权金额约(yuē)为46.95亿元人民币，其中债权本(běn)金(jīn)37.50亿元。中赫集团有限(xiàn)公(gōng)司是(shì)共(gòng)同(tóng)债务人。目前，该项目已有1万次围观，35名意向人。

　　从表面上(shàng)看，这就是一起中国(guó)信达(dá)北分讨债的故事，但(dàn)实际上(shàng)，75套豪(háo)宅的背(bèi)后暗藏秘密。

　　据此前媒体报道(dào)，万柳书院总共301户，而且早已(yǐ)售罄。如果该报道属实，说明这些房(fáng)子实际上都(dōu)是卖出(chū)去了的，是有人住(zhù)的。

　　那(nà)为什(shén)么中国信达(dá)的拍卖页(yè)面上又注明(míng)这75套房子是“未出售”的(de)状态呢？只能说(shuō)明这些房子根本没有网签，也没有(yǒu)房产证(zhèng)！

　　第一财经(jīng)的报道证实(shí)了上述(shù)内(nèi)容。有豪宅中(zhōng)介透露，中赫集团早就把(bǎ)这75套房(fáng)子抵押出去，现在还没(méi)资(zī)金解抵押(yā)，所以不能网签(qiān)、没办房本(běn)。

　　作(zuò)为海淀的顶级豪宅，最强学区房(fáng)，万柳书院的业主基本都是北京的高端人士(shì)，柳传志、丁磊等知名商业(yè)大佬也是万(wàn)柳书院的业主。另据地产(chǎn)自(zì)媒体“地产八卦女”爆料，万柳(liǔ)书院的业主(zhǔ)中，还有不少中赫集团的高管、合作(zuò)伙伴(bàn)、亲戚朋友等。

　　由(yóu)此(cǐ)，不少网友感叹，“富人也(yě)被精准收割了！”

　　不过，如果这些业(yè)主确实已经支(zhī)付价款并实(shí)际(jì)占有，那么，中(zhōng)国信达(dá)转让(ràng)这笔不良债权(quán)回本的愿(yuàn)望(wàng)，或将(jiāng)泡汤。这(zhè)次(cì)拍卖损(sǔn)失最(zuì)大的，没(méi)准还是债(zhài)主中国信(xìn)达。

　　根据相关法律规定，民事(shì)执行中(zhōng)，业主已(yǐ)经支付价款并实际(jì)占有，但(dàn)未办理(lǐ)过户手续的，如果业主(zhǔ)没有(yǒu)过错，人民法(fǎ)院不得查封、扣押、冻结，已(yǐ)经(jīng)查封的可(kě)以向(xiàng)法院提出执行异议申请，请求法院解除查封，同时(shí)可以联合(hé)起(qǐ)诉开发商，要求退还购房款或办理房产证，并承(chéng)担违约责任。

　　此外(wài)，今年4月，人(rén)民法院报(bào)公(gōng)布(bù)《最高(gāo)人民法院关于(yú)商品房消费者权利保护问题的(de)批(pī)复(fù)》，以(yǐ)司法解释的方式明确(què)了购房人的优先权：

　　商品房消费者以居住为目(mù)的购买房屋并已支付(fù)全部价款，主张其(qí)房屋交付请求权(quán)优先于建设(shè)工程价款优先(xiān)受偿权、抵押权以(yǐ)及(jí)其他(tā)债权的，人民法(fǎ)院应(yīng)当予以支(zhī)持。只(zhǐ)支付了部分价款的商品房(fáng)消(xiāo)费者，在一审法庭辩论终结前(qián)已(yǐ)实际(jì)支付剩余价款的，可以适用(yòng)前(qián)款(kuǎn)规定。

　　也(yě)就(jiù)是说，如(rú)果这75套(tào)房子均(jūn)为“已(yǐ)售未网签”，那么(me)这笔不良债(zhài)权，实(shí)际上是个烫手山芋。可能不仅不能卖出去回本，抵押的这75套(tào)房子，还会被业主讨回去。

　　中国信达，将会赔(péi)了夫人又(yòu)折兵(bīng)？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成(chéng)了(le)“老赖”

　　这次债权(quán)公(gōng)司中国信(xìn)达申(shēn)请不良债权转让，可(kě)以追(zhuī)溯到金谷信托踩雷赫(hè)华恒瑞。

　　天眼(yǎn)查显示，目前中国信达已经成为赫(hè)华恒瑞唯一股东。但(dàn)此前，赫华恒瑞为中(zhōng)赫集团旗下(xià)子(zi)公(gōng)司(sī)。2019年4月22日，中赫集团(tuán)、中(zhōng)赫置(zhì)地等选择退出了赫(hè)华(huá)恒瑞(ruì)的股东行列，中国金谷(gǔ)国际(jì)信托有限责任公(gōng)司成(chéng)为了唯一股东，后者由中国信达资产管理股份有限公司(sī)持股93.75％。

　　作(zuò)为(wèi)房地产开发商，相较其(qí)他房企，中赫集团既没有很大规模，也没有很高的(de)国民知名度，但却在北京豪(háo)宅圈留(liú)下一(yī)个(gè)个传说(shuō)。

　　如钓鱼台七号院，作(zuò)为中赫集团(tuán)进入北京的第一个豪宅项目，2011年，中赫置(zhì)地推出钓鱼岛七号院(yuàn)3号楼，高达30万/平米的天价，成为当时京(jīng)城最(zuì)贵的楼盘，引发了市场强(qiáng)烈(liè)震惊。

　　随(suí)后开(kāi)发的万柳书院，更是被誉(yù)为“北(běi)京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利(lì)、万科等大(dà)型知名房企(qǐ)手(shǒu)中，抢下(xià)了北京万柳地(dì)块，成(chéng)为北京(jīng)当年的(de)“双(shuāng)料地王”。很快，万柳书院(yuàn)就(jiù)以神(shén)秘高端(duān)的姿态杀入市场，无论是一块块从(cóng)荷兰(lán)运回来的灰砖垒起(qǐ)来的(de)五米高墙，还是每棵成本超6万的成(chéng)年(nián)银杏树，还是每(měi)平米20万(wàn)元的价格，都令业内外(wài)震撼(hàn)不(bù)已。

　　“万柳的墙(qiáng)、西宸的缸、霄八的(de)顶(dǐng)儿、融创的湖、紫辰(chén)院的(de)树、北平府的院儿(ér)。”从这句顺口溜中，就可看(kàn)出其在北京(jīng)豪宅圈的地位。2014年末上市(shì)的它，对(duì)手(shǒu)是当时有名的融创(chuàng)观澜嘉(jiā)苑、佳兆业广场、恒大华(huá)府等，现如(rú)今，它远远超过这(zhè)些(xiē)对手(shǒu)。

　　去(qù)年，万柳书院一套300平(píng)米的法拍房，最终成(chéng)交价1.09亿(yì)、单(dān)价达到惊人的36万元/平米，说(shuō)明万柳书院虽然已经推出(chū)了8年之久，但其依旧在北京(jīng)豪(háo)宅圈(quān)备受追捧。

　　中赫(hè)集团(tuán)开发的豪宅，也吸引了不少知名(míng)人士，如知名演员宋(sòng)丹丹，就住在钓(diào)鱼台七(qī)号(hào)院。而柳传(chuán)志、丁磊等知名商(shāng)业大佬(lǎo)则居住在万柳(liǔ)书(shū)院。

　　几大(dà)豪宅的成功奠定了中(zhōng)赫集团的(de)“高端路(lù)线(xiàn)”，也因(yīn)此，它被外界(jiè)贴上(shàng)了，“卖北京(jīng)城(chéng)最贵的房(fáng)，拿北京(jīng)城最贵的地”，“做(zuò)地产中的‘劳斯莱斯(sī)’”的标签。

　　但隐藏在豪(háo)宅开发(fā)商光环的背后，这个地产界“劳(láo)斯(sī)莱斯”却多(duō)次成为被(bèi)执行人，被执(zhí)行标(biāo)的高(gāo)达11亿。

　　今年年(nián)初，因为履行(xíng)能力而(ér)拒不(bù)履行(xíng)生效(xiào)法律文书确定义务，中赫集团正式成了(le)“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被(bèi)北(běi)京国(guó)安坑了？

　　中赫集团如今沦落到这个(gè)地(dì)步，其实是有迹可循的。

　　事(shì)实上(shàng)，早在(zài)今年年初“万柳书(shū)院少爷”走红之时，深蓝财经(jīng)就曾深(shēn)挖(wā)出背后的中赫集团，发现其深(shēn)陷(xiàn)财务危机。

　　从知名豪宅(zhái)的(de)开发商(shāng)到沦为“老赖”，中赫集(jí)团实控人周(zhōu)金(jīn)辉的人生轨迹跟着(zhe)急(jí)转直(zhí)下。而追根溯(sù)源，这个(gè)转(zhuǎn)折(zhé)点，就在于收购北京国安(ān)。

　　近十年来，房企纷纷开(kāi)始了多(duō)元(yuán)化转型(xíng)，但转(zhuǎn)型之(zhī)路并(bìng)不好走。早在(zài)2008年开始(shǐ)，中赫集团(tuán)就尝试过多元化业务(wù)，先(xiān)后进军能源市场(chǎng)、团购网站，但最终(zhōng)都(dōu)惨(cǎn)淡收场(chǎng)。最终，周金辉将转(zhuǎn)型的目(mù)光，放到了体育领域。

　　2016年(nián)，在蚂蚁金服与IDG资本退出后，中赫集(jí)团以35.5亿元参股国安足球(qiú)俱乐(lè)部64％股权，成(chéng)为国安的(de)新东家。接着在2021年6月，中赫集团从中信(xìn)集(jí)团手中拿下北京国安俱乐部36％股权，至此(cǐ)拿下(xià)北京(jīng)国(guó)安俱乐部全部股权(quán)。如果北(běi)京国安的估值一(yī)直没变，那么中赫集团拿下北京(jīng)国安，总计花费了约55.5亿(yì)。

　　看到这里(lǐ)，有人(rén)也许(xǔ)会感叹(tàn)：卖豪宅真是赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的是这样，中赫为(wèi)什么又要质押股权呢？

　　2017年以来，中赫集团及其实控人(rén)周金辉(huī)夫(fū)妇将其手中(zhōng)的中赫集团股(gǔ)份质押(yā)陆续(xù)质押，据企查查显示，目前中赫集团(tuán)共有11条股权(quán)出质记录(lù)。质(zhì)权人包括海金(jīn)商(shāng)业保理、北京建工(gōng)、山东国(guó)际信托、中融(róng)信托、中(zhōng)信建设等。

　　这与入主北京国安(ān)的时间完全吻(wěn)合。

　　然而，入主北京国安后，不(bù)仅国安(ān)的经营状况(kuàng)没有得到(dào)改善，中(zhōng)赫集团也(yě)被拉入泥淖。

　　据北先中间后两边的字有哪些 先外后内的字有哪些京产权(quán)交易所(suǒ)官网信息显(xiǎn)示(shì)，2020年，北京国安足球(qiú)俱乐部实(shí)现(xiàn)营业(yè)收入(rù)1.03亿元，净利润(rùn)-12.09亿元(yuán)。截至2020年末，该俱乐(lè)部(bù)资(zī)产总(zǒng)计5.38亿元(yuán)，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资金压力，中赫(hè)集团和周金辉(huī)夫妇(fù)还(hái)在持续质押(yā)手(shǒu)中的中赫集团股份，但国(guó)安(ān)和(hé)中赫的经营状况却持续(xù)没有(yǒu)好转。

　　不仅(jǐn)中赫(hè)集团(tuán)被5次列(liè)被执行(xíng)人，执行标的高达11亿，北京国安也3次与(yǔ)中赫集团、中(zhōng)赫置地、及中赫(hè)集(jí)团股东周金辉、李彩(cǎi)霞等共同成为被(bèi)执行人(rén)，执行标的约10.45亿。

　　今年(nián)1月(yuè)，因为履行(xíng)能(néng)力而拒不(bù)履行生(shēng)效法律文书确定义务，上述被执行(xíng)人(rén)成为“老赖”。只有(yǒu)北京(jīng)国安，目前幸(xìng)免于难。不过在实控人都成为(wèi)老赖的情况下，被执行10个(gè)多(duō)亿的北京国安，又(yòu)如(rú)何(hé)能(néng)独善其(qí)身(shēn)？

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