近两年火爆(bào)的(de)创(chuàng)新(xīn)产品(pǐn)公募REITs进入密集分(偷吃别人的屎犯法吗，偷吃别人的屎违法吗fēn)红期(qī)，近日7只REITs陆续迎来除息(xī)日，公募(mù)REITs整体呈现(xiàn)出高比(bǐ)例稳定(dìng)分(fēn)红，15只公告(gào)2022 年可(kě)供分配金额的(de)REITs产(chǎn)品，平均分红比例接近99％。

　　多位业内(nèi)人士对(duì)此表示，强(qiáng)制(zhì)分红机(jī)制是公募REITs主(zhǔ)要特(tè)征之一(yī)，稳定分红体现出该类(lèi)产品长期投资价(jià)值，通过观测经(jīng)营(yíng)活动现金流、可供分配现金等(děng)指标(biāo)，也(yě)是(shì)观察REITs项目底层资(zī)产运营情况的“窗口”。他们也提醒普通投(tóu)资(zī)者注意，与产权类(lèi)项目相比(bǐ)，特许经营REITs项(xiàng)目在经(jīng)营(yíng)权到期后(hòu)不再(zài)产生(shēng)现金收益，特许经营权分红目(mù)前已包含了利润分配(pèi)和本金的归(guī)还，在选择投资标的时应了(le)解资产类型和分(fēn)红的特(tè)征(zhēng)。

　　15只公募(mù)REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产品(pǐn)（4月17 日(rì)-4月21日(rì)）陆续迎来除息(xī)日，此外尚有6只REITs实际分配情况尚未公布。整(zhěng)体来看，公募REITs呈现出了高比例的(de)稳定分(fēn)红，15只(zhǐ)公告2022 年(nián)可供分配金额的(de)公募REITs产品中，2022年全年分配(pèi)金(jīn)额占可供分(fēn)配金额比例平均为(wèi)98.89％，且绝(jué)大(dà)部分分配(pèi)比例在96％以上(shàng)。

　　中(zhōng)金(jīn)基金相关负责人对(duì)此表示(shì)，投资公募REITs的主要(yào)收益(yì)来源为持有期分红收益(yì)，以及(jí)基金份(fèn)额交易价(jià)格的(de)变化(huà)。基金份额二级市(shì)场(chǎng)价格受到公(gōng)募REITs资(zī)产(chǎn)运营情(qíng)况及市(shì)场(chǎng)因(yīn)素的综合(hé)影响，较(jiào)易引起波(bō)动。与此相(xiāng)比，基(jī)金分红预期则更(gèng)有规律可循。公募(mù)REITs的分红主要来自基础设施资产的经营(yíng)现(xiàn)金流，投(tóu)资(zī)人通过(guò)基(jī)金募集材料(liào)和信息披露文件，结(jié)合行业及市场情况，可(kě)以分析基(jī)础设施项目的经营业绩(jì)，作(zuò)为进行投资决策的重要参考(kǎo)。

　　“相对于(yú)基金份(fèn)额二级市场价格变化(huà)导致的浮盈或浮亏，分红作为基金份(fèn)额持有人(rén)实(shí)际(jì)获(huò)得(dé)的现金收益，对于长期(qī)投资者更具参考价值。”中金基金(jīn)相关负(fù)责人(rén)称。

　　平安基金REITs 投(tóu)资(zī)中心运营高级(jí)副总监李华平也表示，根据《公开募集(jí)基础设施证券投资(zī)基金指引（试行）》及(jí)相关法规要求，基础设施基金应当(dāng)将90％以上合并后基金(jīn)年度可(kě)分配金额以现金形(xíng)式分配(pèi)给投资者，强制分红机制是公募REITs的主要特征之一，稳定的分红机制体(tǐ)现出REITs产品长期投资价值。

　　中航(háng)基金(jīn)也认(rèn)为(wèi)，从投资角度(dù)来看，基础设施公募REITs同时具备“股性”和“债性(xìng)”双重(zhòng)特点。二级市场价格反(fǎn)映这(zhè)类(lèi)产品(pǐn)“股性”的(de)一面，分红体现了这类(lèi)产品的“债性”特点。公募REITs有(yǒu)强制分红要(yào)求，分红类似于债券(quàn)派(pài)息(xī)，但不等(děng)同(tóng)于债券的固定(dìng)利息回报，而是(shì)由可供分(fēn)配现金决定。

　　从机构投资(zī)者的角度来(lái)看，一方(fāng)面是公(gōng)募REITs丰(fēng)富(fù)了机构投资(zī)者(zhě)的(de)投资品(pǐn)类，为资(zī)产配(pèi)置多元化(huà)提供抓手，具有较(jiào)强的(de)配置价值。另一方面，公募(mù)REITs的(de)分红能够(gòu)帮助机构投资(zī)者(zhě)稳定收(shōu)益。机构(gòu)投资(zī)者公(gōng)募REITs能(néng)够通过分红(hóng)获(huò)取相对(duì)于投资债(zhài)券相对高的(de)收益性，在(zài)有效控(kòng)制风险的前(qián)提下(xià)，增厚资(zī)产包收益(yì)，起到投资“压(yā)舱石”的作用。

　　分(fēn)红除了(le)投资(zī)收益“落(luò)袋为安”外，市场对(duì)于未来分红水平的预期，也是影响REITs基金二级市场价(jià)格(gé)走势的关(guān)键因素之一(yī)。

　　从近期公募REITs的二级市场表现看，截至4月21日，今年以来中(zhōng)证REITs（收盘(pán)）指数收(shōu)于(yú)975.99 点，年内下跌(diē)7.44％，未跑(pǎo)赢主要股票和债券宽基指数(shù)。

　　“截(jié)至2023年3月31日(rì)，有20只公(gōng)募(mù)REITs发布了2022年年报，部分产(chǎn)品受宏观经济的(de)影响，可分配金额完成率不(bù)达预期(qī)，一定程度(dù)上影响(xiǎng)了公(gōng)募REITs二级市场(chǎng)的(de)价(jià)格。”李华(huá)平称，公募REITs二级(jí)市(shì)场的(de)价格波动受多重因素的(de)影响(xiǎng)，投(tóu)资(zī)收益是影(yǐng)响REITs二级市场(chǎng)价格的主要(yào)因素之一，而稳定的分红(hóng)有利于吸引投资者参(cān)与公募REITs二级市(shì)场的投资。

　　中金(jīn)基(jī)金(jīn)相关负责人(rén)也(yě)表(biǎo)示(shì)，近期经济预期恢复(fù)，一方面市(shì)场热点呈现向股票(piào)和(hé)债券回(huí)归的(de)过程；另一方面(miàn)，基础设施(shī)项目的经营(yíng)业绩相对经济活力(lì)的改善有一定(dìng)的滞后(hòu)性。

　　此外，公募REITs在分红除权日(rì)，将对基(jī)金(jīn)份额的(de)开盘指导价做调减处理，调减金额根据单位基金份额的分红金额进行(xíng)计算。除(chú)权操作是对分红前后基金份(fèn)额(é)净值(zhí)变化的(de)修(xiū)正，使投(tóu)资人在基金分红(hóng)前(qián)后均可以获得公平的投资机会。

　　“分红(hóng)可增强投资者(zhě)长期投资的信心，同(tóng)时需结合持有产品的(de)特性，关注(zhù)二级市场扰动对整体收益的影响(xiǎng)程度。”中(zhōng)航基金相关人士也(yě)称(chēng)。

　　特许经营权分红包括利润分配和本金(jīn)归(guī)还(hái)

　　普通投资者应了解底层(céng)资产情况

　　多位业(yè)内人士还提醒，与现有公募基金(jīn)分(fēn)红前提是本(běn)金(jīn)之上的(de)增(zēng)值部分不同，特许经营权REITs基金(jīn)运(yùn)作期间(jiān)的“分(fēn)红(hóng)”界定为“分派”更为(wèi)准确(què)，分派的是本金与增(zēng)值两(liǎng)个部分，两个部(bù)分之间(jiān)的比例(lì)是变动的，与现(xiàn)有公募基(jī)金分红差异很(hěn)大，大多数普(pǔ)通投资者可能把“分派”金额误(wù)认(rèn)为是持(chí)续分红(hóng)。一(yī)旦30年、40年、50年、60年等合(hé)同年(nián)限到期(qī)后基金价(jià)值面临极大不确(què)定性，这(zhè)是该类投资(zī)者应(yīng)该注(zhù)意(yì)的情况。

　　李华平表示，目前公募(mù)REITs主要有(yǒu)特许经营(yíng)权类和产权类两大资产类(lèi)型(xíng)，持(chí)有产(chǎn)权类产品(pǐn)的(de)收(shōu)益主要包括每年(nián)的现金分红及资产增值的收益，而持有特许(xǔ)经营(yíng)类(lèi)产品的收(shōu)益主要来自项目每(měi)年的现金分(fēn)红。其中(zhōng)，特许(xǔ)经营权类资产的分(fēn)红包括了利润分配和本金的归(guī)还，两者的比(bǐ)率(lǜ)也是变动的，对特(tè)许经营权类资产的公募REITs可以内部收(shōu)益率(lǜ)（IRR）来衡量(liàng)投(tóu)资收益。普通投资者在选(xuǎn)择投资标的时，应(yīng)了(le)解公募REITs底层资产的类型。

　　中航基(jī)金也表示(shì)，从细分(fēn)来看，各类公募REITs分红因底层(céng)资产属性不(bù)同(tóng)而(ér)形成区(qū)别。特许经营权(quán)类的公募REITs产品因其分红(hóng)相当于(yú)包含“本金+收益”，分(fēn)红相对较(jiào)多，债(zhài)性偏(piān)强。而(ér)产权类的公(gōng)募(mù)REITs分红主要为“收益”，更(gèng)看(kàn)重底层资产的价值增值，所以相对股性偏强(qiáng)。普通投资者在(zài)选(xuǎn)择公募REIT时(shí)，需要(yào)考(kǎo)虑底层(céng)资产属性，对所选(xuǎn)择产品的二级市场价格和分(fēn)红有(yǒu)合理预期。

　　中金(jīn)基金相关负责人也认为(wèi)，与产权类项(xiàng)目相比，特许经(jīng)营项目在经营权到(dào)期后(hòu)不再能产生现金收益，因此(cǐ)将(jiāng)可供分配(pèi)金额的分(fēn)配理解为“分派(pài)”比(bǐ)“分(fēn)红”更加准确。基于(yú)这个特(tè)点，剩余经营期(qī)限较短的(de)特(tè)许(xǔ)经营项目(mù)，通(tōng)常具备(bèi)更(gèng)高的分派率水平。对于剩余期限较长的特许经营权项(xiàng)目，即使分派率相(xiāng)对较低，也有足够年限(xiàn)收回本金并(bìng)取(qǔ)得收(shōu)益。

　　中(zhōng)金基金该负责人提醒投资者(zhě)注意，特许经(jīng)营(yíng)权(quán)项目(mù)的分派金额包含了投资本金，在不(bù)进行扩募的情(qíng)偷吃别人的屎犯法吗，偷吃别人的屎违法吗况下(xià)，基金(jīn)份额(é)单价随着(zhe)分(fēn)派进(jìn)度(dù)逐年下降是正常现象，投资特许经营权REITs的收益来自项目剩余期限(xiàn)产生的现金流(liú)。

　　“与特(tè)许(xǔ)经营项目相(xiāng)比，产权类(lèi)项目的土地或建筑的剩余使用年限一般较长，再加上到期(qī)后通(tōng)过对建筑的(de)更(gèng)新改造或补缴(jiǎo)土(tǔ)地出让金等追(zhuī)加投资，有机(jī)会进一步延长经(jīng)营期限。这种(zhǒng)类似永续经营的假(jiǎ)设反映在(zài)基础资产的估值上(shàng)，使产权类REITs具备更显著(zhù)的资产投资属性。”该负责人称。

　　观测内(nèi)部收益率等(děng)指标

　　评估项目底层资产运营情况

　　在(zài)基金分(fēn)红的(de)时点(diǎn)，多位(wèi)业内(nèi)人士还表(biǎo)示，在产品分红(hóng)期(qī)，投资(zī)者可以观测(cè)经营活(huó)动现金流、可供(gōng)分配现金(jīn)、内部收(shōu)益率等指标，来观察(chá)和评(píng)估项目底层资产的运营情况。

　　中(zhōng)航基(jī)金表示，年报指标中(zhōng)，跟现金相关(guān)的指标有两个：一(yī)是年报(bào)中(zhōng)披露的经营活动(dòng)现金流(liú)，二是可供(gōng)分(fēn)配现(xiàn)金，二者存在本质性区别。经营活动产生的现(xiàn)金净(jìng)流量(liàng)是(shì)指企(qǐ)业经营(yíng)、筹资(zī)、投(tóu)资(zī)产生的(de)现金流(liú)，基于企业本(běn)身经营活动产(chǎn)生；可供分配的(de)现金实质上是从(cóng)EBITDA出发(fā)，对非(fēi)现金(jīn)影(yǐng)响利润表的项目进行(xíng)调整，加期初现(xiàn)金，最终得到(dào)的账面现(xiàn)金。

　　李(lǐ)华平也表示(shì)，公募REITs作为资(zī)产配置新选择，投(tóu)资价值(zhí)体现在相对(duì)股债(zhài)市场独立(lì)的资产(chǎn)配(pèi)置功能，比较(jiào)适合长期持有(yǒu)。建议投资者对经营权类的资产可以更多关注内部(bù)收(shōu)益率的高(gāo)低，对产权(quán)类(lèi)的资产(chǎn)更多关注分派(pài)率高低。因为公募(mù)REITs可分配收(shōu)益主要来自底层资产的(de)经营净现金流，所以底层(céng)资产运营情(qíng)况直接(jiē)影响(xiǎng)投资回报，投资者可综合考虑原始(shǐ)权(quán)益人(rén)综合实力(lì)、运(yùn)营管(guǎn)理机构(gòu)实力、公(gōng)募基金管(guǎn)理人实力等多(duō)重因素(sù)来(lái)选择投资标的。

　　中信证券研报也显示，公(gōng)募REITs进入密集分(fēn)红期，由于分红交易带(dài)来的短期博弈机会仍在，叠加此(cǐ)前(qián)市场接连回调，建议投资(zī)者关注有基本面支撑、填权效(xiào)应(yīng)相对明显、同时分红规模较(jiào)为可观的个券。

　　“公募(mù)REITs的招募说明书(shū)均会(huì)载明REITs在(zài)发行首年及次年的可供分配金额预测。投资者(zhě)可(kě)以将(jiāng)REITs的实(shí)际分(fēn)红金额与募集材料中披露预(yù)测进行比较(jiào)分析，结合经济(jì)及(jí)市(shì)场(chǎng)的实际(jì)环境，对(duì)基础设施项目的运(yùn)营业绩及REITs的管理能力进行判断。”中金基金上述负责人也称(chēng)。

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