饱受争议(yì)的二手房交易中(zhōng)介费问(wèn)题，正(zhèng)逐渐得到监管(guǎn)部门的重视。

　　5月8日，住建部(bù)、市场监管总局(jú)联合发布(bù)了关(guān)于规范房地产经纪服务的(de)意见。意见提(tí)及，近年(nián)来，部分房地产经(jīng)纪机构存在利用(yòng)房源(yuán)客源(yuán)优势收取(qǔ)过高费用(yòng)、未明码标(biāo)价、捆绑收费、滥用客户(hù)个(gè)人信息等(děng)问(wèn)题，加重交易当事人负担、侵害其(qí)合(hé)法权益(yì)。

　　基于上述(shù)背景，两(liǎng)部门从(cóng)加强从业主体(tǐ)管理、明确(què)经纪服务内容(róng)、合理确定经纪服务收费(fèi)、严(yán)格(gé)实行明码标价等十方(fāng)面，提出了意见。

　　中原地(dì)产首席分析师张大伟称，随着城市(shì)发展，一二线城市二手房交(jiāo)易占比(bǐ)逐(zhú)渐增加。以北(běi)京、上海(hǎi)为例，二手房占市场成交比例超(chāo)过80％，大量二手房(fáng)成交依(yī)赖中介居间成交，房地产(chǎn)调控重心逐渐从开发(fā)商(shāng)过(guò)渡到中介公司。

　　广东省城规(guī)院住房政策(cè)研究中心首席(xí)研究员(yuán)李宇嘉表示，买房(fáng)对居民来说属(shǔ)于金额不(bù)低的大(dà)宗交易，由于二手房交易(yì)成本较高(gāo)、交易周期较长，具(jù)有(yǒu)非常强的(de)专业性(xìng)，居民往往通(tōng)过中介(jiè)来完成。但很(hěn)多中介(jiè)利用信息不对称(chēng)等(děng)问题，将非(fēi)必要(yào)的收(shōu)费夹带其(qí)中(zhōng)，如收取过桥(qiáo)融资(zī)、按揭费(fèi)、担(dān)保(bǎo)费(fèi)等，对居(jū)民造成额外的(de)负担，而且(qiě)这些服(fú)务事(shì)项并未明码(mǎ)标价。

　　对于二手房市场(chǎng)交易(yì)过程中(zhōng)存在(zài)的(de)“乱象”，李宇嘉指出，对(duì)包括经纪服(fú)务在(zài)内的相关市场交易行为及其(qí)主体进行规范(fàn)和(hé)秩(zhì)序(xù)整(zhěng)顿，是房地(dì)产(chǎn)市场管理和调控(kòng)的主题。“当下，推(tuī)进这项工作的意义更大，也更(gèng)急迫(pò)。”

　　中介收费问题成监管重(zhòng)点

　　二(èr)手房市场中，历(lì)来对房地产经纪服务行(xíng)业关注最多(duō)的一个话题，便是房地产经纪服务费(fèi)的问题(tí)。

　　张(zhāng)大伟(wěi)认为，未来相关(guān)部门主(zhǔ)要(yào)监管(guǎn)的重点，将是对房地(dì)产经纪服务收费及中介交易(yì)进行规范。

　　在热点城(chéng)市，二(èr)手房屋交易过(guò)程(chéng)中(zhōng)，部(bù)分(fēn)价值不菲的房屋，往往(wǎng)要缴纳一笔金额不低的中(zhōng)介费。以(yǐ)北京某房(fáng)地产经(jīng)纪服务机构2.7％的服务费(fèi)率计算(suàn)，一套1000万元(yuán)的房屋，中介费约为27万。

　　在合理(lǐ)确(què)定经纪服务收(shōu)费(fèi)上，两部门在此次意见(jiàn)中(zhōng)提(tí)及(jí)，房地(dì)产经纪机(jī)构要合理降低住房买卖和(hé)租赁(lìn)经纪服(fú)务(wù)费(fèi)用。鼓励按照成交(jiāo)价格越高、服(fú)务费(fèi)率越低的原则实(shí)行分档定(dìng)价。引导(dǎo)由交易双方共同承担经纪服务(wù)费(fèi)用(yòng)。

　　据张大(dà)伟(wěi)介绍(shào)，目前房地产经(jīng)纪服务收费(fèi)标准(zhǔn)的(de)最早依据是(shì)1995年国家(jiā)计委建设部下(xià)发的《关于房(fáng)地产中介服务收(shōu)费的通知》（971号(hào)文），其(qí)中第六条规定：房屋买卖代理收费，按成交价格总额的0.5-2.5％计(jì)收(shōu)。

　　以北京(jīng)为例，目(mù)前北京市执(zhí)行的2014年更(gèng)新后的收费(fèi)标准，即根据这样的规定：“少数(shù)特别复杂的住宅(zhái)买卖经纪服务，经交(jiāo)易(yì)各方(fāng)协商同意，可在规定的(de)收费标准基础上适当(dāng)上浮，上浮幅度最高不得超过10％。”这意味着，当前北(běi)京二手房中介(jiè)费上(shàng)限为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示(shì)，本(běn)着“简(jiǎn)政放(fàng)权”的精神，北(běi)京(jīng)2015年取(qǔ)消了房地产中介服(fú)务等57个政府定价(jià)，房(fáng)地产经纪服务收(shōu)费(fèi)多少由各中介(jiè)机构(gòu)自行决定。

　　“房(fáng)产中(zhōng)介机构(gòu)在(zài)实际(jì)收(shōu)取费用(yòng)过程中(zhōng)，相关监管部门(mén)当前(qián)并(bìng)未(wèi)明确具体的中介费率(lǜ)，中(zhōng)介机构仅(jǐn)需在服务过程中对收(shōu)费标(biāo)准进行明码标价即可(kě)。而房地产经纪服务机构在具体收取过程中，会结(jié)合房屋价值及(jí)工资标准，综合(hé)计(jì)算出合(hé)适的中(zhōng)介费率(lǜ)。”张大伟补充道。

　　对于明码标价问题，两部门在此次意见(jiàn)中提(tí)及，房地产经纪机构应当(dāng)在(zài)经营门店(diàn)、网站、客户端等(děng)场(chǎng)所或渠道，公示服务(wù)项目、服务内容和收费标准(zhǔn)，不得混合标价和捆绑收费。房(fáng)地产经纪机(jī)构提供的(de)基本服务和延伸服务，应当分别明确服(fú)务项目和收(shōu)费标准。房地产经纪机构收费前应当(dāng)向(xiàng)交易当事人出具收费清单，列明收费标准(zhǔn)、收(shōu)费金(jīn)额(é)，由当事人签字(zì)确认。

　　另(lìng)外(wài)，对收(shōu)费明显高于市场平均水平的房(fáng)地产经纪机构(gòu)，住房和城乡建设(shè)部(bù)门(mén)将会同(tóng)市(shì)场监(jiān)管等部门采取约谈等(děng)综合措施进行重点监(jiān)管。市场监管部门会同有关部门依法(fǎ)查处不按规定明码标价、操纵经纪(jì)服务收(shōu)费等违反价格和反(fǎn)垄断法(fǎ)律法规的行(xíng)为。对房(fáng)地(dì)产经纪机构相(xiāng)关违法违(wéi)规(guī)信息(xī)，市场监管部门要依法依规纳入(rù)国家企业信用信(xìn)息公示系统(tǒng)。

　　房屋中介费(fèi)要(yào)降(jiàng)了？

　　鼓励(lì)按照(zhào)成交价格越(yuè)高(gāo)、服务费(fèi)率(lǜ)越(yuè)低(dī)的原则实行分档定价，是否意(yì)味(wèi)着，未来豪宅的中介费有望大(dà)幅降低？

　　中原(yuán)地(dì)产华南(nán)区(qū)总裁兼深圳(zhèn)中原总经理郑叔伦(lún)称，住建部发文鼓(gǔ)励按照(zhào)成交价格越高、服(fú)务费(fèi)率越低的原则(zé)实行分档(dàng)定价，合理降低住房买(mǎi)卖和租(zū)赁经纪服务(wù)费(fèi)用，主要还是规范行业，打击收(shōu)费过高的经(jīng)纪机构(gòu)，但对市场影响有(yǒu)限(xiàn)，“以深圳为例，深(shēn)圳市场豪(háo)宅和普宅本来(lái)收费就不(bù)同，各家收费普(pǔ)遍(biàn)在合理范围(wéi)内，加(jiā)上经纪服务费用对市场的影响不大(dà)。”

　　张大伟指(zhǐ)出，由于当(dāng)前两部门提(tí)出的意见(jiàn)仅(jǐn)为鼓励(lì)性质，即只是纲领(lǐng)性文件而非规(guī)定，未来如何具体认定其(qí)中的细则，还需(xū)要(yào)看各城市落(luò)地(dì)执行情(qíng)况(kuàng)。

　　不过，张大伟表(biǎo)示，“从(cóng)目前市(shì)场(chǎng)看，经纪服务领域的(de)调整改善、规(guī)范化，有利(lì)于(yú)行业健康(kāng)发展。同时，由于二(èr)手房(fáng)很多房源在产权(quán)方面有瑕疵，如产权抵押、不同税费等都可能对交易产生影响(xiǎng)，这对(duì)房地产巴基斯坦中国人去安全吗，中国人去巴基斯坦安全么(chǎn)经(jīng)纪服(fú)务行业的专业性提出更高的要求。”

　　58安居客研(yán)究院(yuàn)研究总监(jiān)陆骑麟指出，在(zài)二手房买卖过程中，原本(běn)应该由上下家各支付一半的中介费，但在(zài)一些热点(diǎn)城(chéng)市的二手房交易(yì)过程中，往往会有(yǒu)这(zhè)样的情形，因部分(fēn)购房者处于弱(ruò)势地位(wèi)，从(cóng)而会出(chū)现中介费及税费均由购房者(zhě)来承担。即(jí)使一些房东(dōng)愿意(yì)承(chéng)担中介费(fèi)，这部分(fēn)费(fèi)用也可(kě)能通过转嫁的方式(shì)，在(zài)房价中有所体现。

　　“上家把(bǎ)中介费(fèi)转(zhuǎn)嫁给下(xià)家(jiā)，市场这种所谓‘约定俗(sú)成’的情(qíng)况，一些房产中介公司将(jiāng)其(qí)视(shì)为(wèi)向购房者单边收(shōu)费的(de)行为。部(bù)分中介公司可能会利用(yòng)其支配地位，在(zài)原先(xiān)经(jīng)纪服务收费的基(jī)础上(shàng)，再(zài)次(cì)向房东(dōng)收取费用(yòng)，而这部分费(fèi)用，房东往往会将其转再次(cì)转(zhuǎn)嫁给购房者，这实际上相当于变(biàn)相推高(gāo)了(le)房价。两部门(mén)提出严(yán)禁操纵经(jīng)纪服务收(shōu)费，不仅有利于提(tí)高交易中操作的透明(mín巴基斯坦中国人去安全吗，中国人去巴基斯坦安全么g)度，也有利于房(fáng)价(jià)的稳定。”陆骑麟称(chēng)。

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