近(jìn)两年火(huǒ)爆的(de)创新产品公募REITs进入密集分(fēn)红(hóng)期，近日7只(zhǐ)REITs陆续迎来除息日，公(gōng)募REITs整体呈现出高(gāo)比(bǐ)例稳定分(fēn)红，15只(zhǐ)公告(gào)2022 年可(kě)供(gōng)分(fēn)配金额的(de)REITs产品(pǐn)，平均分(fēn)红比例(lì)接近99％。

　　多(duō)位(wèi)业内人士对(duì)此表示，强制分红机制是公募REITs主要特征(zhēng)之一，稳定分(fēn)红体现出(chū)该类(lèi)产(chǎn)品长(zhǎng)期投资价值(zhí)，通过观测经营活动现金流、可供分配(pèi)现(xiàn)金等(děng)指标，也是观(guān)察REITs项目底层(céng)资产(chǎn)运营情况的“窗口”。他们也提醒普通投资者注意，与产权类项目相比，特许(xǔ)经营REITs项(xiàng)目在经营(yíng)权到期后(hòu)不再(zài)产(chǎn)生现金收益，特许经营权(quán)分红目前已(yǐ)包含了利(lì)润分配和本(běn)金的归还，在选择(zé)投(tóu)资(zī)标的时应了(le)解资产类型(xíng)和分(fēn)红的特征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品分(fēn)红(hóng)

　　平(píng)均分红比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进入密集(jí)分红期，近(jìn)日7只REITs产品(pǐn)（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此外尚有6只REITs实际分配情况尚未(wèi)公布。整体来看，公募REITs呈(chéng)现(xiàn)出了高比例的稳定(dìng)分红，15只公告2022 年(nián)可供(gōng)分配金额的公(gōng)募(mù)REITs产品中，2022年全年(nián)分配金额(é)占可供分(fēn)配金(jīn)额比(bǐ)例平(píng)均为98.89％，且绝大部分分配比例在(zài)96％以上。

　　中金基金相关负责人(rén)对此(cǐ)表(biǎo)示，投资公募REITs的主要收益来源为(wèi)持(chí)有期(qī)分红收益(yì)，以(yǐ)及基金(jīn)份额(é)交易价(jià)格的变化(huà)。基金份额二级(jí)市场价格受到公募REITs资产运(yùn)营情况及市(shì)场因素的综合影响，较易引起波动(dòng)。与此相比，基(jī)金(jīn)分(fēn)红预期则更(gèng)有(yǒu)规律可循。公募REITs的分红主要来自(zì)基础(chǔ)设施资产的(de)经营现金流(liú)，投资(zī)人通过基金募(mù)集材料和信(xìn)息披露文件，结合行业及(jí)市场情况，可以分析基(jī)础设施项目的经营业绩，作为进行投资(zī)决策(cè)的重要参考。

　　“相对(duì)于基金份额(é)二级市(shì)场(chǎng)价格变化导致的浮盈或浮亏(kuī)，分红作为基金份(fèn)额持有人实际获得的现金收(shōu)益，对于长期投资者更具(jù)参考价值。”中(zhōng)金(jīn)基金相关负责(zé)人称(chēng)。

　　平安基金REITs 投资中心运营高级副总监李华平也表(biǎo)示，根据《公(gōng)开募(mù)集基础(chǔ)设(shè)施证券投资基金指引（试行(xíng)）》及相关法规要求，基础(chǔ)设施基(jī)金(jīn)应当将(jiāng)90％以上(shàng)合并后基(jī)金年度可分配金额(é)以现金形式分(fēn)配给(gěi)投资者，强制(zhì)分红机制是(shì)公募REITs的主要特征之一，稳定的(de)分(fēn)红机(jī)制体现出REITs产品长期投(tóu)资价值。

　　中航基金也(yě)认为(wèi)，从投资角度(dù)来看，基础设施公募REITs同时具备(bèi)“股性”和“债性”双重(zhòng)特(tè)点(diǎn)。二级(jí)市场(chǎng)价格反映这类产品“股性”的(de)一面(miàn)，分红体现(xiàn)了这(zhè)类(lèi)产品的“债性”特点。公募REITs有强制(zhì)分红要(yào)求，分红(hóng)类(lèi)似于(yú)债券派息，但(dàn)不等同于债券的固定利息回报，而是由可供分配现(xiàn)金决定。

　　从(cóng)机构投资者的角度来看(kàn)，一方面是公募REITs丰富了机(jī)构投资(zī)者的(de)投资(zī)品类，为资产配置(zhì)多元化提供(gōng)抓手，具有较强的配(pèi)置价(jià)值(zhí)。另(lìng)一方面，公募(mù)REITs的分(fēn)红能(néng)够(gòu)帮助机(jī)构投资者稳定收益。机构投(tóu)资者(zhě)公募REITs能够通(tōng)过分红获取相(xiāng)对于投资(zī)债券相对(duì)高的收益性(xìng)，在(zài)有效控制风险的(de)前提下，增(zēng)厚(hòu)资产包收益，起到投资“压(yā)舱石(shí)”的作用。

　　分(fēn)红除了投资收益“落袋为安(ān)”外，市(shì)场(chǎng)对于(yú)未来分红水(shuǐ)平的预(yù)期，也(yě)是影响REITs基(jī)金(jīn)二级市场价格走势的关键因素(sù)之(zhī)一。

　　从近(jìn)期公募REITs的二级市场表现(xiàn)看，截(jié)至4月21日，今年以来(lái)中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年(nián)内(nèi)下(xià)跌7.44％，未跑赢主要股票和债券宽基指(zhǐ)数。

　　“截至2023年(nián)3月31日，有20只公(gōng)募(mù)REITs发(fā)布了(le)2022年年报，部分产品受(shòu)宏观(guān)经济的影(yǐng)响，可分配金额完成率(lǜ)不达(dá)预期，一(yī)定程度上影(yǐng)响了公募REITs二级市场的价格。”李华平称，公募(mù)REITs二(èr)级市(shì)场(chǎng)的价格波动(dòng)受多重因素的影响，投资收益是影响(xiǎng)REITs二级(jí)市场价格的主要因素之一(yī)，而稳(wěn)定的(de)分(fēn)红(hóng)有利于吸引投资(zī)者(zhě)参(cān)与公募REITs二(èr)级(jí)市场的投资。

　　中金基(jī)金相关(guān)负责人也表示，近期经济(jì)预期恢复(fù)，一方面市场热点呈现向(xiàng)股(gǔ)票和债券回归的过(guò)程(chéng)；另一(yī)方面，基础设施项(xiàng)目的(de)经营业(yè)绩相对(duì)经济活力(lì)的改善有一(yī)定(dìng)的(de)滞(zhì)后性。

　　此外，公募REITs在分(fēn)红除权日，将对基金(jīn)份额的(de)开盘指(zhǐ)导价(jià)做调减(jiǎn)处理，调(diào)减金额(é)根据单位(wèi)基金(jīn)份(fèn)额的分红金(jīn)额进(jìn)行计算(suàn)。除权(quán)操作是对(duì)分(fēn)红前(qián)后基金份额净值变化(huà)的修(xiū)正(zhèng)，使(shǐ)投资人在(zài)基金分(fēn)红前后均可以获(huò)得公(gōng)平的投资机会。

　　“分红可增强投资者长期投资的信心，同时需结合(hé)持有产品(pǐn)的(de)特性，关注二级市场扰动对(duì)整(zhěng)体收益(yì)的影响程度。”中航基金相关人士也(yě)称。

　　特(tè)许经营权分红包括利润分配(pèi)和(hé)本金归还

　　普(pǔ)通投资者应了解底层资产情(qíng)况

　　多位业内人士还提(tí)醒，与(yǔ)现(xiàn)有公(gōng)募(mù)基金分红前(qián)提(tí)是本金之上的增值部分(fēn)不(bù)同，特许经营权REITs基金运作期间(jiān)的(de)“分红”界定为“分派(pài)”更为(wèi)准确，分(fēn)派的(de)是本金与增(zēng)值两个部分(fēn)，两个部分之间的比例是变动的，与(yǔ)现(xiàn)有公募基金分红差异很大，大多数普通投资(zī)者可能把“分(fēn)派”金(jīn)额误认为是持续分红(hóng)。一旦30年、40年、50年、60年等合(hé)同年限到期后(hòu)基金价值面(miàn)临(lí酒店的大镜子对着床做什么用的，酒店的镜子对着床做什么用的n)极大(dà)不确定性(xìng)，这是该(gāi)类投资者应该(gāi)注意的(de)情(qíng)况。

　　李华平表示，目前公募(mù)REITs主(zhǔ)要(yào)有特许经(jīng)营(yíng)权(quán)类和(hé)产权(quán)类两大资(zī)产类型，持有产权类产品的收益主要包括(kuò)每年的(de)现金分红及资产增值的收益，而持有特许经营(yíng)类(lèi)产品的(de)收益主要来自项目每年的现金(jīn)分红。其(qí)中，特许经营权类资产的分红包括了利润分配和本金的(de)归还(hái)，两者的比率也是变动的，对特(tè)许经营权类资产的公募REITs可以(yǐ)内部(bù)收益率(lǜ)（IRR）来衡量投资收(shōu)益。普通(tōng)投资者(zhě)在选(xuǎn)择投资标的(de)时，应了解(jiě)公募REITs底层资产的(de)类型(xíng)。

　　中航基金也表示，从细分来看，各类公募REITs分红(hóng)因(yīn)底层(céng)资产(chǎn)属性不同(tóng)而形成区别(bié)。特许经(jīng)营(yíng)权类的(de)公募REITs产品(pǐn)因其分(fēn)红相当于包(bāo)含“本金+收益”，分红相对较多，债(zhài)性偏强(qiáng)。而(ér)产权类(lèi)的公募(mù)REITs分红主要为“收(shōu)益”，更看(kàn)重底层资产(chǎn)的价值增值(zhí)，所以相(xiāng)对股性偏强。普(pǔ)通投资者在选择(zé)公募REIT时，需要考(kǎo)虑底层(céng)资(zī)产属(shǔ)性，对所选(xuǎn)择产品的二级市场价格和分红有合理预(yù)期。

　　中金基(jī)金相关(guān)负责人也认为，与产权类项(xiàng)目相比(bǐ)，特许经营项目在(zài)经营权到期后(hòu)不再能产生现金收益(yì)，因此将可供分(fēn)配(pèi)金(jīn)额(é)的分(fēn)配理解为“分派”比“分红”更加准确。基(jī)于这个(gè)特点，剩余经(jīng)营期限较短的特许经(jīng)营项(xiàng)目，通常(cháng)具备更高(gāo)的分派率水平。对(duì)于剩(shèng)余期(qī)限较(jiào)长的特许经营权项(xiàng)目，即使(shǐ)分派率相对(duì)较低(dī)，也(yě)有足够年限收回本金(jīn)并取(qǔ)得(dé)收益(yì)。

　　中金基金该负责人提醒投(tóu)资者注意，特许经营权项目(mù)的(de)分(fēn)派金额包含(hán)了投(tóu)资本金，在不进行扩募的(de)情况(kuàng)下，基金份额单价随着分派进度逐年下降是正常(cháng)现(xiàn)象，投资特许(xǔ)经营权(quán)REITs的(de)收益来自项目剩余期限产生的现(xiàn)金流。

　　“与特许(xǔ)经营项(xiàng)目相比(bǐ)，产权类(lèi)项目(mù)的土地或建筑的剩(shèng)余使(shǐ)用年限一(yī)般较长，再(zài)加上(shàng)到期后通(tōng)过对建筑的酒店的大镜子对着床做什么用的，酒店的镜子对着床做什么用的更新改造(zào)或补(bǔ)缴(jiǎo)土(tǔ)地出(chū)让金(jīn)等追加投(tóu)资，有机会进一步延长经(jīng)营期限。这种类似永续经(jīng)营的假设反映在基础资产的估值上，使产权类REITs具备更显(xiǎn)著(zhù)的资产投(tóu)资属性。”该负(fù)责(zé)人称(chēng)。

　　观测(cè)内部收益率等指标

　　评估(gū)项目底层资产运营情况

　　在基金分红(hóng)的(de)时(shí)点，多(duō)位业内人士还表示，在(zài)产品分红期，投资者可以观测经营活动现金(jīn)流、可供(gōng)分配现金、内部收益(yì)率等指标，来观(guān)察和评(píng)估(gū)项目底层(céng)资产的运(yùn)营情况(kuàng)。

　　中航基金(jīn)表示，年报指(zhǐ)标中，跟现金相(xiāng)关的指标(biāo)有两个(gè)：一是年(nián)报中披(pī)露的经(jīng)营活(huó)动现(xiàn)金流，二是可供分配现金，二者存在本质(zhì)性区(qū)别(bié)。经营活动产生的现金净流(liú)量是指(zhǐ)企业经营(yíng)、筹资、投资产生的现金流(liú)，基于企业本身经营活(huó)动产(chǎn)生(shēng)；可供分配(pèi)的(de)现金实质上是从EBITDA出发，对非(fēi)现金影(yǐng)响(xiǎng)利润表(biǎo)的项目进(jìn)行调整，加期(qī)初现金，最终得到的账面现金。

　　李华平也(yě)表示(shì)，公(gōng)募(mù)REITs作为资产配置(zhì)新选择，投(tóu)资(zī)价值体现在相对股(gǔ)债市场独立的资产配置功能(néng)，比较适(shì)合长期持有。建(jiàn)议投资者对经营(yíng)权类(lèi)的(de)资产(chǎn)可(kě)以(yǐ)更多关注内部收(shōu)益率的高(gāo)低，对产(chǎn)权类的(de)资产(chǎn)更多关注分(fēn)派率高低(dī)。因为(wèi)公募REITs可分配收益主(zhǔ)要(yào)来自底层资(zī)产的经(jīng)营净现金流，所以底层资产(chǎn)运营情况直接影响投资(zī)回报，投资者可综合考虑(lǜ)原始权益人综合实(shí)力(lì)、运营(yíng)管理机构实力(lì)、公募基金(jīn)管理人实力(lì)等多重因素来选择投资(zī)标的。

　　中信证券(quàn)研报也(yě)显(xiǎn)示，公募REITs进入(rù)密集分红期，由(yóu)于分红(hóng)交(jiāo)易带来的短期博弈机会(huì)仍(réng)在(zài)，叠加此前市场接连(lián)回调，建议投资者关注(zhù)有基(jī)本面支撑、填权效应相对(duì)明显(xiǎn)、同时分(fēn)红规模较为可观(guān)的个券。

　　“公募(mù)REITs的招募说明(míng)书均会载明REITs在发行首(shǒu)年及次年的可供分配金额(é)预测。投资者可以将REITs的实际分红金额与(yǔ)募集材料(liào)中披露预测进行(xíng)比(bǐ)较分(fēn)析，结合经(jīng)济及市场的实际环境，对基础设施项目的(de)运营业绩及REITs的管理(lǐ)能力进行判断。”中金基金上述负责人也称。

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