近两年火爆的(de)创新(xīn)产品(pǐn)公募REITs进入密集分红期，近日7只(zhǐ)REITs陆续迎来(lái)除息日，公募REITs整体呈现出高比例稳(wěn)定分红(hóng)，15只公(gōng)告2022 年(nián)可供分配金额的(de)REITs产品(pǐn)，平均分红比(bǐ)例(lì)接近(jìn)99％。

　　多位业内(nèi)人士(shì)对此表(biǎo)示，强(qiáng)制分(fēn)红机(jī)制(zhì)是公(gōng)募REITs主要特(tè)征(zhēng)之一，稳(wěn)定分红体现出该类产品(pǐn)长期投资(zī)价值，通(tōng)过观测经营(yíng)活动现金流(liú)、可供分配现金等指(zhǐ)标，也(yě)是观察REITs项目底(dǐ)层资产运营情况的“窗口”。他(tā)们也提醒普通投资者注意，与产权类(lèi)项目相比，特许(xǔ)经营REITs项目在经营(yíng)权到期后不再产(chǎn)生现(xiàn)金收益，特许经(jīng)营权分红(hóng)目(mù)前(qián)已(yǐ)包含(hán)了(le)利(lì)润分配和本(běn)金(jīn)的归还(hái)，在选择投资标的时应了解资产类(lèi)型(xíng)和分(fēn)红(hóng)的(de)特征。

　　15只公募(mù)REITs产品分红(hóng)

　　平均分红比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息(xī)日，此(cǐ)外尚有(yǒu)6只REITs实际分配情况尚(shàng)未(wèi)公(gōng)布。整体来看，公(gōng)募REITs呈(chéng)现(xiàn)出了高比例的稳(wěn)定(dìng)分红(hóng)，15只公告2022 年(nián)可供分配金(jīn)额的公(gōng)募REITs产品中(zhōng)，2022年全年分(fēn)配金额占可(kě)供分配金(jīn)额(é)比例平(píng)均为98.89％，且(qiě)绝大部分分配比(bǐ)例在96％以(yǐ)上(shàng)。

　　中(zhōng)金基(jī)金(jīn)相(xiāng)关负责人对(duì)此表示，投资公(gōng)募REITs的主要收益(yì)来源(yuán)为持(chí)有期(qī)分红收益，以及基(jī)金份(fèn)额交易价格的(de)变化。基金份额二级(jí)市(shì)场价(jià)格受(shòu)到(dào)公募REITs资产运营情况及市场因素的综合影(yǐng)响，较易引(yǐn)起波动。与此相(xiāng)比(bǐ)，基金分红(hóng)预(yù)期则(zé)更有规律可循。公(gōng)募REITs的分红主(zhǔ)要来自(zì)基础设施资产的经营现金流(liú)，投(tóu)资人通过基金募集材料和信息披露(lù)文(wén)件，结合行业及市场(chǎng)情况，可以分析基础设施(shī)项目的(de)经营业绩(jì)，作(zuò)为进行投资决策的重(zhòng)要参(cān)考。

　　“相对于基(jī)金份额(é)二(èr)级市(shì)场价格(gé)变化(huà)导致的浮盈或浮(fú)亏，分红作为基金份额持有(yǒu)人实际(jì)获得(dé)的现(xiàn)金收(shōu)益，对于(yú)长期投资(zī)者更具参考价值。”中(zhōng)金基(jī)金相关(guān)负责(zé)人称。

　　平安(ān)基金REITs 投(tóu)资(zī)中心运(yùn)营高(gāo)级副总监李(lǐ)华平也表示，根据《公开募(mù)集(jí)基础设(shè)施证(zhèng)券投资基金指引(yǐn)（试行）》及相(xiāng)关(guān)法规(guī)要求(qiú)，基(jī)础设施基金应当将(jiāng)90％以上(shàng)合(hé)并后基金年度(dù)可分配(pèi)金额以(yǐ)现金形式分(fēn)配给投资者(zhě)，强(qiáng)制分红机制是公募REITs的主(zhǔ)要特征之一(yī)，稳定的分红(hóng)机制(zhì)体(tǐ)现(xiàn)出REITs产品长期投资(zī)价(jià)值。

　　中航(háng)基金也认为，从投资(zī)角(jiǎo)度来看，基础设(shè)施(shī)公募REITs同时具备“股性”和(hé)“债性”双重(zhòng)特(tè)点。二级市场价(jià)格(gé)反映这(zhè)类产(chǎn)品“股性”的一面(miàn)，分红体(tǐ)现(xiàn)了这类产品的(de)“债性”特点。公募(mù)REITs有(yǒu)强(qiáng)制(zhì)分(fēn)红要求，分红类似于债券派息(xī)，但(dàn)不等同于债券的固定利(lì)息回报(bào)，而是由可(kě)供(gōng)分配现(xiàn)金(jīn)决定。

　　从机构投(tóu)资者的角(jiǎo)度来看(kàn)，一方面是公募REITs丰富了机构投(tóu)资者的投资品(pǐn)类，为(wèi)资产配置多元化提供抓手(shǒu)，具有较强的配置(zhì)价(jià)值。另一方面，公募REITs的分(fēn)红能够帮助机构投资者稳定收(shōu)益。机构(gòu)投资者公募(mù)REITs能够通过分(fēn)红获取相对于投资债券相(xiāng)对高(gāo)的收益性，在(zài)有效控制风险(xiǎn)的前提下，增厚资产(chǎn)包收益，起到投(tóu)资“压舱(cāng)石”的作用(yòng)。

　　分红除了(le)投(tóu)资收益“落(luò)袋(dài)为(wèi)安”外，市场对于未来分红水平的(de)预期，也(yě)是影响REITs基金二级市(shì)场(chǎng)价(jià)格走势(shì)的(de)关键因素之一。

　　从近期公(gōng)募REITs的二级市(shì)场表现看(kàn)，截(jié)至4月21日，今年(nián)以来中证(zhèng)REITs（收(shōu)盘(pán)）指数收(shōu)于(yú)975.99 点，年(nián)内下跌7.44％，未跑赢主要(yào)股票和债券宽基(jī)指数(shù)。

　　“截至2023年(nián)3月31日，有20只公(gōng)募REITs发布了2022年(nián)年(nián)报，部分产品受宏(hóng)观(guān)经(jīng)济的影(yǐng)响，可分配金额完(wán)成率(lǜ)不达预期，一定(dìng)程(chéng)度上影响了公募REITs二(èr)级市(shì)场的(de)价格。”李(lǐ)华平(píng)称，公募(mù)REITs二级市场的价格波动受(shòu)多(duō)重因素的(de)影(yǐng)响，投资收益是影(yǐng)响REITs二级市(shì)场价格的主要(yào)因素之一(yī)，而稳定的(de)分红有利于(yú)吸引(yǐn)投资者参与公50克有多少参照物图片，50克有多少参照物募(mù)REITs二(èr)级(jí)市场(chǎng)的投资。

　　中金基金相关负责人也表示，近期(qī)经济(jì)预期恢复(fù)，一(yī)方面(miàn)市场热(rè)点呈现(xiàn)向股票和(hé)债券(quàn)回归的过程；另一(yī)方面，基础设施项(xiàng)目的(de)经营业绩相对经济活力的改善(shàn)有一定(dìng)的(de)滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将对基金(jīn)份额(é)的开盘指导价做调(diào)减(jiǎn)处理，调减金(jīn)额根据单位基金份额的(de)分(fēn)红金额(é)进行计(jì)算。除(chú)权操作是对分红(hóng)前后基金份额净(jìng)值(zhí)变化的修正，使投资人(rén)在(zài)基金分红前后均可以获得公平的投(tóu)资机会。

　　“分红可增(zēng)强投资者长期(qī)投资的信心，同时需结合持(chí)有(yǒu)产品(pǐn)的(de)特性(xìng)，关(guān)注二级市场扰动对整(zhěng)体收益的影响(xiǎng)程度。”中(zhōng)航基金相关人士(shì)也称。

　　特许经营权分红包括(kuò)利润分配和本金归还

　　普通投资(zī)者(zhě)应了解底层资产情况

　　多位(wèi)业内人士还(hái)提醒(xǐng)，与现有公募基金分红前(qián)提是(shì)本(běn)金之(zhī)上的(de)增值(zhí)部分(fēn)不同，特(tè)许(xǔ)经(jīng)营权(quán)REITs基金运作期间的“分红”界定为(wèi)“分派”更为准确，分(fēn)派的是本金(jīn)与增(zēng)值两(liǎng)个部分(fēn)，两个部分(fēn)之间的比例(lì)是变动的(de)，与现有(yǒu)公(gōng)募基(jī)金分红差异(yì)很(hěn)大，大多数普通(tōng)投(tóu)资者可能(néng)把“分派”金额误认为是持(chí)续分(fēn)红。一旦30年、40年、50年、60年等(děng)合同(tóng)年限(xiàn)到期(qī)后基金价值面临极(jí)大不确定(dìng)性，这是该类投(tóu)资者应该注意(yì)的情况。

　　李华平表示，目前(qián)公募REITs主要有特许(xǔ)经(jīng)营权类(lèi)和产权类两大资产类型(xíng)，持(chí)有产(chǎ50克有多少参照物图片，50克有多少参照物n)权类产品的(de)收益主(zhǔ)要(yào)包括每年的现(xiàn)金(jīn)分红及资产增值的收益，而持有(yǒu)特许经营类产品的收益(yì)主要来(lái)自(zì)项(xiàng)目每年的现金分(fēn)红。其中，特许经(jīng)营(yíng)权类资产的分红包括了利润分配和本金的归(guī)还(hái)，两(liǎng)者的比率也是变动的，对(duì)特(tè)许(xǔ)经营权类资(zī)产的公募(mù)REITs可以(yǐ)内部收益率（IRR）来(lái)衡量投资(zī)收益(yì)。普通投资者在选(xuǎn)择投资标的(de)时，应了(le)解公募REITs底层(céng)资产的类型。

　　中航基金也表示，从细分来看，各类(lèi)公募REITs分红因底层资产属性不同而形成(chéng)区别(bié)。特许经(jīng)营权类(lèi)的(de)公募REITs产品因其分红(hóng)相当(dāng)于包(bāo)含“本金+收益(yì)”，分红相对较多，债性偏强。而产(chǎn)权(quán)类的公募REITs分(fēn)红主要为“收益”，更看重底层资(zī)产的价(jià)值(zhí)增值，所以相对股性偏(piān)强。普通投资者在选择公募(mù)REIT时，需(xū)要考虑底层资(zī)产属性，对(duì)所选择产品的二级市场(chǎng)价(jià)格和分红(hóng)有合理(lǐ)预(yù)期(qī)。

　　中金(jīn)基(jī)金相(xiāng)关负责人也认(rèn)为，与产权类项目(mù)相比，特许经营项目在经营权到期后(hòu)不再能产生现金收益，因此将可供分配(pèi)金额(é)的分配理解为“分(fēn)派”比“分红”更加准确。基于(yú)这个特点，剩余经营(yíng)期限(xiàn)较短的特许经(jīng)营(yíng)项目，通常具备更高(gāo)的分派(pài)率水平。对于(yú)剩(shèng)余期限(xiàn)较长的特许经营权项目，即使分(fēn)派率相(xiāng)对(duì)较低，也(yě)有足(zú)够年限收回(huí)本金(jīn)并取(qǔ)得收益(yì)。

　　中金基(jī)金该负责人提醒投资者(zhě)注意，特许经营权(quán)项目的分(fēn)派金额包含了投资(zī)本金，在不进(jìn)行扩(kuò)募的情况(kuàng)下(xià)，基(jī)金份额单价随着分派进(jìn)度逐(zhú)年下降是正(zhèng)常(cháng)现象，投资特许经营权REITs的收益来自项目(mù)剩余期(qī)限产生(shēng)的现(xiàn)金流。

　　“与特许经营项(xiàng)目相比，产权(quán)类项目的(de)土地或建筑的(de)剩余使用年限一般较长，再(zài)加(jiā)上到期(qī)后通过(guò)对(duì)建筑的更新改造(zào)或补缴土(tǔ)地出(chū)让金等追加投资(zī)，有机会进一步(bù)延长经营期限。这种(zhǒng)类似永(yǒng)续经(jīng)营的假设反映在(zài)基(jī)础资产的估值上，使产权类REITs具备更显著(zhù)的(de)资(zī)产(chǎn)投(tóu)资属性。”该(gāi)负责人称。

　　观(guān)测内部收益率等指标

　　评估项目(mù)底(dǐ)层资(zī)产(chǎn)运营情况

　　在基金分红的(de)时点(diǎn)，多位业内人(rén)士(shì)还表示，在产品分(fēn)红(hóng)期，投资者可(kě)以观测经(jīng)营活动现金流、可供分配现(xiàn)金、内部(bù)收益率等指标，来(lái)观(guān)察和评估项目(mù)底层资产的运(yùn)营情(qíng)况。

　　中航基金表示，年报(bào)指(zhǐ)标中，跟现金(jīn)相关(guān)的指标有两个：一是年(nián)报中(zhōng)披露的经营活动现金流，二(èr)是可(kě)供分(fēn)配现金(jīn)，二(èr)者(zhě)存在本质性区别(bié)。经(jīng)营活(huó)动产生(shēng)的现金(jīn)净流量是指(zhǐ)企业经营(yíng)、筹资、投资(zī)产生的现金流，基于企业(yè)本(běn)身经营活动产(chǎn)生；可供分配的现(xiàn)金实质上是从EBITDA出(chū)发，对非现金影响利润表的项(xiàng)目进行调(diào)整，加期初现金，最终得(dé)到的账面现(xiàn)金(jīn)。

　　李华(huá)平也表示，公募REITs作(zuò)为资产配置新选择，投资价值体现在相对股债市场独立的资产配置功能，比较适(shì)合长期持有(yǒu)。建议(yì)投资者对(duì)经营权类的资产可以更多关注内部收益率的高低，对产(chǎn)权(quán)类(lèi)的资产更(gèng)多(duō)关注(zhù)分派率(lǜ)高低。因为公募REITs可分(fēn)配(pèi)收益主要来自底层(céng)资产的(de)经(jīng)营净现金流(liú)，所(suǒ)以(yǐ)底(dǐ)层资产运营情况(kuàng)直接影响投(tóu)资回报，投资者可综合考虑原始权益人综合实力、运营管理机构(gòu)实力、公(gōng)募基金管理人实(shí)力等多重因(yīn)素来选择(zé)投资标的。

　　中信证券研报也显示，公募REITs进入密(mì)集分红期，由于分红交(jiāo)易带来的短期(qī)博弈机(jī)会仍在，叠加此前市场(chǎng)接连回调，建议投资者关注有基(jī)本(běn)面支撑、填权(quán)效应相对明显、同(tóng)时分(fēn)红(hóng)规模(mó)较为可观(guān)的个券。

　　“公(gōng)募REITs的招募(mù)说(shuō)明书均会载明REITs在(zài)发行首年及次年的可供分配(pèi)金额预(yù)测。投资者可以将REITs的实际(jì)分红(hóng)金额与募集材料中披露预测进行(xíng)比较(jiào)分析，结合经(jīng)济(jì)及市场的实(shí)际环境(jìng)，对基础设施项目的运(yùn)营(yíng)业绩及REITs的管理能力进行判断(duàn)。”中(zhōng)金基金上(shàng)述负责人(rén)也(yě)称。

未经允许不得转载：中国书画艺术 50克有多少参照物图片，50克有多少参照物