导读

　　黄金二十(shí)年之(zhī)后，当下中国地产步入大分化(huà)时代而(ér)非停滞期。

　　要点

　　过去二十年是(shì)中(zhōng)国(guó宁波慈溪的邮编是多少)房地产市场黄金二十年(nián)。2019-2021年，连续三年(nián)商品住宅销售面积超(chāo)15亿平(píng)，足够4000万家庭入(rù)住(zhù)。恰(qià)逢(féng)近年地产持续低(dī)景气，有关(guān)中国地(dì)产是否过剩(shèng)的(de)讨(tǎo)论日益热(rè)烈。

　　拨开迷(mí)雾，本(běn)文(wén)试(shì)图厘清中国城镇存(cún)量(liàng)住宅真实(shí)情况，据此(cǐ)判断中国未来地产(chǎn)趋势。

　　有媒体渲染中国地(dì)产存量极度过剩，事实是否(fǒu)如此(cǐ)？

　　住建部披露全国有(yǒu)近6亿栋(dòng)房屋建筑，第七次(cì)人口普查调查数(shù)据(jù)显示城镇(zhèn)家庭户人(rén)均住(zhù)宅间(jiān)数为1.06间。市场陷(xiàn)入怀疑，中国(guó)房子(zi)是否真的过剩？

　　事实(shí)上住(zhù)建部披露的近6亿(yì)栋(dòng)城乡房(fáng)屋(wū)建(jiàn)筑(zhù)中，城镇建筑占比(bǐ)不(bù)到一成，其(qí)中还包括大量城镇(zhèn)非住宅建(jiàn)筑，如商业办公楼(lóu)、学校等，因此6亿栋房(fáng)屋中城镇住宅占比极低。

　　七普显(xiǎn)示中国(guó)城镇(zhèn)居民人均住宅间数为1.06间，但居住舒适(shì)不是人均一间房(fáng)所能满足，它(tā)与房屋质量、居住面积、配(pèi)套设(shè)施等因(yīn)素密切相关。中国的人均(jūn)住宅间数较发达国家还(hái)有很(hěn)大差距。人均住宅间(jiān)数大(dà)于1同样(yàng)不意味着(zhe)中国住宅(zhái)市场(chǎng)已经(jīng)饱和。

　　我们测(cè)算发现中国(guó)城(chéng)镇居民户均1套房(fáng)，其中(zhōng)每户持有商品(pǐn)住宅仅0.64套。

　　目前并无直(zhí)接(jiē)公布中国家庭户均(jūn)住宅(zhái)的数据，我们根据(jù)商(shāng)品住宅(zhái)套数、商品住宅(zhái)占比(bǐ)和(hé)城镇家庭(tíng)户数，计算出(chū)城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)住宅套户(hù)比。

　　测算结(jié)果显示，目前城镇家庭(tíng)户均拥有0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若(ruò)期房顺利(lì)交付(fù)，直至2024年(nián)，中国每(měi)户城(chéng)镇家(jiā)庭才拥有1套住(zhù)宅，其中商业(yè)住宅(zhái)仅0.64套。

　　户均(jūn)一(yī)套房(fáng)似(shì)乎(hū)意(yì)味着(zhe)户(hù)户(hù)有房，然(rán)而事(shì)实上(shàng)中国住宅市(shì)场供(gōng)需(xū)并不平衡。

　　国际(jì)数据显示(shì)，成熟房地产市场的住宅套户比(bǐ)会大于1，在1.1左右。

　　之(zhī)所以说不平(píng)衡，是(shì)因为(wèi)户均一套房无(wú)法满足流动人口的租赁和置(zhì)业需(xū)求。全(quán)国(guó)总人(rén)口的近三成都(dōu)是流动人口，流动人口会选择在(zài)大城(chéng)市租房(fáng)挣钱，在老(lǎo)家买房，从而产生(shēng)了额外的住宅需求(qiú)。

　　即便(biàn)户均一套房，中国未来地(dì)产仍有四大(dà)新增需求动力。

　　第一，户均(jūn)人(rén)口规模缩小，一人户、两人(rén)户占(zhàn)比(bǐ)不断增加，导致家(jiā)庭户数增多。小家(jiā)庭(tíng)化(huà)趋(qū)势将延续，带来(lái)新户购(gòu)房(fáng)需求(qiú)增长。

　　第二，经济板(bǎn)块的分化日(rì)益明显，区域经济资源分配的(de)再集中吸引着(zhe)人口流入(rù)，人口净(jìng)迁入城市的(de)新增住宅需(xū)求有望持续旺盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右的家庭住在2000年以前建成的(de)住宅中(zhōng)，涉及(jí)超9000万(wàn)家(jiā)庭、81亿平方(fāng)米的住宅建筑面积。促成(chéng)“老破小”住宅的改造势在(zài)必行。

　　第四，中(zhōng)国的人(rén)均(jūn)住宅(zhái)间(jiān)数与人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面(miàn)积均较发达国家(jiā)有(yǒu)着不(bù)小差距，“住(zhù)上更大房子”的改(gǎi)善性(xìng)需求正在(zài)不(bù)断增加。

　　黄金二(èr)十年之后，当下中国地产步入大分化时代而非停滞期。

　　如果说(shuō)过去(qù)二十年是中国地(dì)产黄金发展期(qī)，地产矛盾更多体现为住宅供给存在不足，这(zhè)是(shì)过去二十年房价快速上(shàng)涨基石。那么当下(xià)房(fáng)地(dì)产大分(fēn)化(huà)时代(dài)已至(zhì)，大分化时代下地产矛盾则更多体现在住(zhù)宅质量供需冲突。

　　地产(chǎn)大分化必将体(tǐ)现(xiàn)在(zài)不同能级城(chéng)市之(zhī)间，不同区(qū)域板(bǎn)块之间，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不(bù)久前，官(guān)方披露全国已有近(jìn)6亿栋房屋建筑，引发(fā)热(rè)议。从2月以来，各大城(chéng)市二手房挂牌量突然激增，引(yǐn)发一(yī)阵二手(shǒu)房的(de)“抛售潮”。

　　让(ràng)市(shì)场不禁(jìn)担心，中国(guó)的房子(zi)是否(fǒu)已(yǐ)经过剩？

　　中国城镇住宅到底是(shì)供(gōng)给过剩，还是(shì)供需平衡，或是仍然存(cún)在不足？可惜由(yóu)于住(zhù)宅存量数据并(bìng)未公(gōng)布，我们无法(fǎ)直接知晓(xiǎo)具体(tǐ)情况(kuàng)。

　　拨开(kāi)迷雾，我们测算出中国城镇家(jiā)庭户均(jūn)拥有住宅套数，回答当前的房(fáng)子是否真的过(guò)剩了(le)？据此判断未来房地产市场会如(rú)何发展。

　　一(yī)、如(rú)何有效观察中国户均拥有住宅数(shù)量

　　（一）中国住宅(zhái)数(shù)量过(guò)剩的(de)直观(guān)判(pàn)断站不(bù)住脚

　　今年2月，在以全国自(zì)然灾害综合风险普查工(gōng)作(zuò)情况为主题的新闻发布会上，负责人对外披露：“住(zhù)宅城乡建(jiàn)设行业获取了(le)全(quán)国近6亿栋(dòng)城乡房屋建(jiàn)筑数据以及80多(duō)万处(chù)市政设施(shī)数(shù)据(jù)。”

　　14亿(yì)人住(zhù)6亿栋房屋建筑，平均每(měi)栋建筑住(zhù)不到3人，住宅市场看似已(yǐ)经过剩。

　　在这近6亿栋房(fáng)屋建筑中，农村房屋(wū)占9成以上，以栋数计算的城镇房屋(wū)实际(jì)仅有4700多万栋，还包括了大量商业楼、写(xiě)字楼、学校、医院等非住宅。总的算下来，住宅占比并不(bù)大。

　　第七次人(rén)口(kǒu)普(pǔ)查数据公布了中国城镇家庭(tíng)户人均(jūn)住宅间数为1.06间，其(qí)中(zhōng)城市家(jiā)庭户居(jū)民人均0.99间，乡镇家庭(tíng)户居民人均1.18间。

　　人(rén)均住(zhù)宅间数大(dà)于1，看似意味着人人(rén)都有房间居住(zhù)。

　　居(jū)住(zhù)水平不仅与房间数量有(yǒu)关，更与房屋(wū)质量、居住面积(jī)、配套(tào)设施等因素密(mì)切相关。单单从(cóng)人(rén)均住宅间数不能完全反映出城镇居民的居住水平。

　　中(zhōng)国(guó)主要是以家(jiā)庭为单位购(gòu)买成(chéng)套住(zhù)宅，一(yī)套设(shè)施齐全的住宅才是城镇居民宜居的选择。

　　（二）中国户均住宅的测算(suàn)思路、数据和方法

　　中国城(chéng)镇居民住宅主要分两(liǎng)大(dà)类，一类是商品(pǐn)住宅(zhái)，另一类是保(bǎo)障房、原公有(yǒu)住(zhù)宅、自建房等非商(shāng)品(pǐn)住宅。

　　目前缺乏(fá)统计数据，并没有直(zhí)接(jiē)公布城镇住宅数(shù)量。居民住宅相关(guān)数据有两处可以(yǐ)直接公布，一是每年商品住宅销售套数（统计(jì)局(jú)）；二是(shì)居民住宅来源（人(rén)口普查数据(jù)）。计算(suàn)中国居(jū)民户均住(zhù)宅(zhái)数量，我们(men)主要用(yòng)到上述两(liǎng)组数据。

　　中(zhōng)国住宅改革始于(yú)1998年，1998年(nián)之(zhī)前商品住(zhù)宅数量极少，可忽(hū)略不(bù)计。估算城镇居(jū)民户(hù)均(jūn)住(zhù)宅套数分三步走：

　　第一步，将(jiāng)1999年以来每年商品住宅(zhái)销(xiāo)售套数相加，我(wǒ)们就能够得到当前商品住宅总(zǒng)存量。

　　第二(èr)步，根据城镇居民拥有的商品住宅(zhái)和非商品住宅比例，推算得(dé)到居民(mín)住宅总套(tào)数。

　　第三步，将城镇居民拥有(yǒu)的商品住(zhù)宅总数除以家庭(tíng)户数(shù)，我(wǒ)们就能(néng)够得到城(chéng)镇户均拥有的(de)住宅数量。

　　具体计(jì)算公(gōng)式(shì)如下：

　　城镇家庭住宅套户(hù)比=住(zhù)宅总套数(shù)/家庭户数

　　=（商品住宅套数(shù)/家(jiā)庭户数）/（商品(pǐn)住宅套数/住宅总套数）

　　=商品(pǐn)住(zhù)宅套(tào)户(hù)比/商(shāng)品住宅占比

　　二、城镇家庭户(hù)均(jūn)拥有1.02套房(fáng)

　　中国住(zhù)宅存量到底有多少(shǎo)，目前缺乏一个准确(què)统计。我们利(lì)用既(jì)有统计(jì)数(shù)据，大致测(cè)算得到中(zhōng)国(guó)存量房地产套(tào)数，并进一步(bù)推算中国城(chéng)镇家庭户均拥有的住宅(zhái)数量。

　　（一(yī)）城镇居民户(hù)均拥(yōng)有(yǒu)商品住宅(zhái)0.64 套

　　截至2022年(nián)，我们(men)计算得到：

　　（一）中国商品住(zhù)宅累(lèi)计销售1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇(zhèn)家庭户均拥有0.64套商品住宅（包含现(xiàn)房和期房）。

　　中(zhōng)国的房地产(chǎn)销售以期房(fáng)为主，从2019年开始，新房销售中期(qī)房占比近(jìn)9成(chéng)。本文去除商品住宅累计销售套数(shù)里(lǐ)的期(qī)房销售(shòu)，得(dé)到商品住宅现房套(tào)数。

　　以2022年商品住宅现房套数计(jì)算(suàn)为(wèi)例：

　　2022年商品住宅现(xiàn)房(fáng)套数=截止(zhǐ)到2022年商(shāng)品住宅累(lèi)计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房企(qǐ)竣工周期(qī)在(zài)2-3年，并考(kǎo)虑到交房(fáng)后(hòu)装修的时间，取(qǔ)最大值3年。

　　将商品住宅现房(fáng)套数除(chú)以家庭户数，算出(chū)：

　　（三）目前(qián)中国城镇家庭(tíng)户均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二(èr)）城(chéng)镇(zhèn)居民户(hù)均拥有(yǒu)住宅1.02套

　　接(jiē)下来我们需要(yào)进一步推算中国(guó)城镇居民拥(yōng)有的户均住(zhù)宅套数(shù)。

　　首先(xiān)，七普数据(jù)显(xiǎn)示中(zhōng)国城镇居(jū)民的住宅(zhái)结构特征如下：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭(tíng)拥(yōng)有住(zhù)宅(zhái)。其中(zhōng)自(zì)建住宅占比21％，购(gòu)买商品住宅占比31.9％、二手(shǒu)房(fáng)占比(bǐ)10.1％、经济(jì)适(shì)用房占比3.8％、原公有住(zhù)宅占比6.1％，通过继承(chéng)或赠与占比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家庭租(zū)赁廉租房与其他住宅。

　　其次，我们假定租赁其他住宅和购买二手房都是商品住宅，因此(cǐ)将租赁(lìn)其他住(zhù)宅(zhái)、购买商(shāng)品住宅与购买二(èr)手房加总，得(dé)到商品住宅占居民所有住宅的比例(lì)为62.8％。

　　2020年(nián)商品住宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间(jiān)商品住宅增幅为过去(qù)十年变化(huà)幅(fú)度的20％，计(jì)算2011年(nián)-2020年(nián)商品(pǐn)住宅的(de)实际变化比例，从(cóng)而我(wǒ)们估算出2022年商(shāng)品住宅所(suǒ)占(zhàn)比(bǐ)例(lì)，为(wèi)62.8％。

　　最后，截至2022年(nián)末(mò)，中国平均每户城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)拥有0.86 套住宅。但(dàn)考虑(lǜ)已购期房(fáng)，中(zhōng)国平均每户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺(shùn)利，已购期房会在2-3年内陆续交付使用，到(dào)2024年(nián)，中(zhōng)国(guó)平(píng)均每户城镇家(jiā)庭都(dōu)会拥有(yǒu)一(yī)套住宅。

　　三、城镇户均一(yī)套房的三点含义

　　既然城镇居民已(yǐ)经(jīng)达到了户均一套房的程度，“户户有(yǒu)房”是否意味着中(zhōng)国城镇化进展终结，甚至意味着中国(guó)地产(chǎn)存量供给绰绰有余？

　　（一）户均一套房并不(bù)意味着住(zhù)宅市场供需平衡

　　需(xū)要有(yǒu)多(duō)余住宅来满(mǎn)足(zú)因人口流(liú)动、居民换(huàn)房等(děng)因素(sù)产(chǎn)生的住宅(zhái)需(xū)求。因此，成熟房(fáng)地产市场的住宅套户比会(huì)在1.1左右。

　　国际经验来看，美国(guó)、英(yīng)国和(hé)日本的住宅套户比(bǐ)均高于1.1，其(qí)中，英(yīng)国的住(zhù)宅套户比最(zuì)高，为1.19，日本为(wèi)1.16，美(měi)国为1.11。德(dé)国和韩国分别(bié)为(wèi)1.02和(hé)1.05。

　　如果户均刚好一套房(fáng)，就(jiù)会造(zào)成人口(kǒu)净(jìng)流入地(dì)的住宅市场供不应求，造成房(fáng)价或房(fáng)租迅速(sù)上涨。

　　七普指(zhǐ)出中国的流动人(rén)口3.76亿，省内流动人口和省际流动人(rén)口分别为(wèi)2.51亿人和1.25亿人。

　　流动(dòng)人(rén)口会选择在大城市(shì)租房挣钱，在老(lǎo)家县城买房。

　　暨(jì)南大学(xué)2017年的中国城乡(xiāng)人口(kǒu)流动调查数据显示，在上海(hǎi)、杭州以(yǐ)及(jí)南(nán)京工(gōng)作的流动人口(kǒu)在老家拥有住宅比例分(fēn)别为28％、21％和18％。大城市的高工资(zī)吸引打(dǎ)工人，但(dàn)高房价迫(pò)使打工(gōng)人(rén)回(huí)乡(xiāng)置(zhì)业。

　　流动人口实际上会占据两套房，在高房价的大城(chéng)市租赁一套房(fáng)，在房价较(jiào)低的县城购买一套房(fáng)。所(suǒ)以(yǐ)说<宁波慈溪的邮编是多少strong>户均(jūn)一套房无法满足庞大(dà)流动人(rén)口的租赁与置业(yè)需求。

　　（二(èr)）至少(shǎo)9000万户家(jiā)庭住宅品质仍需改善

　　目前，中国(guó)的(de)城镇住宅中依然(rán)有不少(shǎo)老(lǎo)旧小区。

　　三(sān)成家庭，也就是约9000万户城镇居(jū)民住宅(zhái)是(shì)2000年以前建成，其中又有11.6％住宅年龄至少在33岁(suì)以上。

　　这批存在着建筑结构松散、设施陈旧(jiù)、安全隐患大(dà)等问题，如(rú)电线老化、管道等基(jī)础设(shè)施(shī)陈旧，给住户(hù)的生(shēng)活(huó)带来了(le)很(hěn)大(dà)的不便和安(ān)全隐患，并且居住(zhù)体验较差。

　　2000年以前(qián)建成的老旧住宅面(miàn)积小。占比为31.3％的家(jiā)庭户数(shù)拥(yōng)有的住(zhù)宅面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭(tíng)没有(yǒu)独(dú)立卫浴和厨(chú)房(fáng)。这类上(shàng)世纪修建的(de)老(lǎo)旧小区很难满足现代(dài)生活需求，在未来大都会(huì)被拆迁重建。

　　近五成(chéng)的家庭住宅为一居室和二居(jū)室，户型偏小。其中(zhōng)一居室占比为14.9％，二居室(shì)占比为33％。对比镇，城市家(jiā)庭住宅户型更小，当然这与城市土地资源紧张有关。

　　（三(sān)）人均住宅(zhái)面积扩张是(shì)未来地产(chǎn)的需(xū)求(qiú)驱动力

　　根据七(qī)普数据(jù)测算，2020年(nián)城(chéng)镇家庭(tíng)户住宅存量(liàng)总(zǒng)面积为294.6亿(yì)平。暂不考虑两年间农民带房进城和老旧小区拆迁，加(jiā)上2021年和(hé)2022年商品住(zhù)宅竣工(gōng)面积（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得出2022年住宅存量总面积为(wèi)308.16亿平，人均住宅建筑面积为39.45平(píng)方米。

　　超(chāo)过一半的家庭人均住宅建筑面积小(xiǎo)于均值，近4成家庭人均(jūn)住(zhù)宅建(jiàn)筑面积(jī)在30平(píng)米以下(xià)。

　　15％的城镇家庭人均住宅建筑面积不足19平(píng)方米，不及全国人均水平的一半(bàn)。若(ruò)去除20％的公(gōng)摊(tān)，可使(shǐ)用(yòng)的住宅(zhái)面积仅为15.2平(píng)方米。上海市将人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积低于15平方米(mǐ)的家庭界定为住宅(zhái)存在困难，若按这(zhè)个标准算的话，中国(guó)有(yǒu)11.3％的家庭存(cún)在(zài)住宅困难问题。

　　若人均可(kě)使用住宅面(miàn)积为40平，即人均住宅建筑面积为50平(píng)，只考虑(lǜ)家庭户人数，需要住宅总量(liàng)约(yuē)390.6亿平，较(jiào)目前至少新(xīn)增(zēng)82亿平。

　　对(duì)比发达国(guó)家人(rén)均(jūn)住宅面(miàn)积，美国(guó)为67㎡，瑞士(shì)、日本(běn)、德国和英国都高于40㎡，中国的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但(dàn)若去除公(gōng)摊面积后(hòu)，中国的人(rén)均(jūn)可使(shǐ)用面(miàn)积为31.56㎡，这一差距(jù)将变(biàn)得明显。

　　若(ruò)考(kǎo)虑(lǜ)约1.4亿的集体户人口，所(suǒ)需要的住宅总量会更多。

　　四、户均(jūn)已然1套房，未来地(dì)产还会有需求么？

　　我们测算(suàn)得到(dào)中(zhōng)国(guó)城镇(zhèn)家庭户均1套房(fáng)，看似已经(jīng)户户有(yǒu)房。即便(biàn)如此，中国人口静态(tài)结构和(hé)动态趋势演(yǎn)绎，决定了(le)中国未来地产仍有需求释(shì)放。户均1套住宅现(xiàn)实之下，中国(guó)未来(lái)城镇住(zhù)宅需求(qiú)主要来(lái)自于(yú)四个方面。

　　第一，户均人口缩小，家庭户数增多(duō)，新户购房需(xū)求扩张。

　　过(guò)去20年我国城镇(zhèn)家庭户均人(rén)口数不断下降，六普显示(shì)城镇户均人口规(guī)模为2.85人/户，而七普显示(shì)城镇(zhèn)户均人口规模为2.62人(rén)/户(hù)，一人户、二(èr)人户的占比明显上升，人口小家庭(tíng)化趋势(shì)将继续延续(xù)，导致户(hù)数会因户均人口规模的缩小而增多。

　　第二，人(rén)口迁移导致(zhì)经济发(fā)展带来的新(xīn)增住宅(zhái)需求旺盛。

　　中国经济板块的分(fēn)化日益(yì)明显，资源和生(shēng)产要(yào)素逐步(bù)向经济带(dài)、都市圈中心城(chéng)市流入，区域(yù)经(jīng)济资源分配的再集中吸引着(zhe)人口(kǒu)流入。人口迁移(yí)势必涉及到买房租房，给迁入地住宅市场带(dài)来新的(de)增量(liàng)。

　　以(yǐ)浙江省为例，2021年常(cháng)住人口(kǒu)增(zēng)量为(wèi)72万，而出生人口(kǒu)为44.9万人，死(sǐ)亡人口为(wèi)38.4万人(rén)，自(zì)然增加人口仅为6.5万人，其人口增长主要受益于人口迁移。

　　第三，老旧(jiù)小区改善性需求依然庞大。

　　从(cóng)2011年到2020年，自建(jiàn)住宅和原公有住宅的家庭拆迁改建最(zuì)多。自(zì)建房家庭(tíng)比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分(fēn)点(diǎn)；原公有(yǒu)住宅(zhái)家庭(tíng)比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二(èr)者(zhě)和（27.1％），再加上其他住宅(zhái)（5％）与(yǔ)家(jiā)庭住宅(zhái)建造时(shí)间为2000年(nián)以前的比例（31.3％）大致相(xiāng)吻合(hé)。

　　十年间新增8473万家庭户，自建住宅和原公有住(zhù)宅减少了1282万户(hù)，住宅(zhái)净需求增(zēng)加(jiā)9755万户。49％的家庭购买商品住宅，21％的家庭购买二手(shǒu)房。在(zài)新增住宅需求(qiú)中，有7成家庭购买了(le)商品(pǐn)住宅。租房、购买(mǎi)经(jīng)济适用房和其他分(fēn)别占比18％，3％和(hé)9％。未来(lái)随着(zhe)城(chéng)中(zhōng)村和旧城改造，商品住宅(zhái)的占比(bǐ)势必(bì)会(huì)进一(yī)步上升。

　　2000年(nián)以前建造(zào)的住宅建筑面积还有约81亿(yì)平，涉(shè)及城(chéng)镇家庭约9000万户。破旧的城中村(cūn)、老公有住宅，建筑面积小、质量低、基础设(shè)施配套差、没有(yǒu)或少有物(wù)业管理，居民追(zhuī)求美好、宜居生活的(de)环境，背后的改善性需求有待(dài)释放。

　　第四，“住上(shàng)更大房子”的(de)改善性需求还将有所增加。

　　刚需购(gòu)房受(shòu)限于(yú)资金，倾(qīng)向于中小(xiǎo)户(hù)型。已有住(zhù)宅家庭希望(wàng)提高生活品质，以小换(huàn)大、以旧换新。2022年底的中央经济工作会议明确指(zhǐ)出支持住宅改(gǎi)善等消费(fèi)。

　　OECD国家的(de)人均住宅间数(shù)为1.71间，无论是否考虑乡村住宅因素，中(zhōng)国的人均(jūn)住宅间数(shù)较其他国家依(yī)旧存在(zài)不小差距。

　　住宅舒适度与经济水平有着密切(qiè)正向联(lián)系。随着经济(jì)发展水平的提(tí)高，中国的人均(jūn)住(zhù)宅间(jiān)数与(yǔ)人均住宅建筑面积将随之增长。

　　如果说过(guò)去二(èr)十年是中(zhōng)国地(dì)产黄金发展期，地(dì)产(chǎn)矛盾(dùn)更多体现为住宅供给(gěi)存在(zài)不足(zú)，供需出(chū)现错(cuò)配(pèi)，这是过去二十年(nián)房价快速上涨(zhǎng)基石。那么(me)未(wèi)来将是住宅(zhái)质(zhì)量的(de)供需冲突。房地产大(dà)分化时代已至，这(zhè)种分(fēn)化不单(dān)局限于城市(shì)能级之(zhī)间差异，优质小区和老旧二手房之间的差异也将越(yuè)发(fā)扩大。

　　风(fēng)险(xiǎn)提(tí)示

　　人口普查数据调(diào)查的是人，并不是针对住宅，因此(cǐ)可能存在统计偏差。商品住宅占比实(shí)际值可能偏低，其增速可能超(chāo)预期。

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