近两年火爆的创新产(chǎn)品公募REITs进入密集(jí)分红期，近日7只REITs陆续(xù)迎来除息日，公(gōng)募REITs整体呈现出高比例稳定分红，15只公告2022 年可(kě)供(gōng)分配金(jīn)额的REITs产品，平(píng)均分红比例接(jiē)近99％。

　　多(duō)位业(yè)内人士对此表示，强制分(fēn)红机制是公(gōng)募REITs主要(yào)特征之一，稳定分红体现出该类产品长期投资价值，通过观测经营活(huó)动(dòng)现金流、可供分(fēn)配现(xiàn)金等指(zhǐ)标(biāo)，也是(shì)观察REITs项目底层资产运营(yíng)情况的“窗口”。他们(men)也提(tí)醒普(pǔ)通投资者(zhě)注意，与产权(quán)类(lèi)项(xiàng)目相(xiāng)比(bǐ)，特许经营REITs项目(mù)在经营权到期后不(bù)再产生现金收益，特(tè)许经(jīng)营权分红目前已包(bāo)含了利润分配和本金的归还，在(zài)选择(zé)投资标的时应了解资产类(lèi)型和分红的特征。

　　15只公募REITs产品(pǐn)分红

　　平均分红比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密集分红期，近日(rì)7只REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息(xī)日，此外尚(shàng)有(yǒu)6只REITs实际分配情(qíng)况尚(shàng)未(wèi)公布(bù)。整体来看(kàn)，公募REITs呈现出了高比例的稳定分红，15只(zhǐ)公告(gào)2022 年(nián)可供(gōng)分配(pèi)金额(é)的公(gōng)募(mù)REITs产品中(zhōng)，2022年全(quán)年(nián)分配金额占可供分(fēn)配金额比例平均(jūn)为(wèi)98.89％，且绝(jué)大部分(fēn)分配比(bǐ)例在96％以上。

　　中金基(jī)金(jīn)相关(guān)负责(zé)人对此表示，投(tóu)资(zī)公募REITs的主(zhǔ)要收益来源为持有期分(fēn)红收益，以及基金份额交易价格(gé)的变化。基(jī)金(jīn)份(fèn)额二级市场价格受到公募REITs资产运营情况(kuàng)及市场因素(sù)的综合影响(xiǎng)，较易(yì)引起波动。与此相比，基金分红预期则更有规律(lǜ)可循。公募REITs的分红主要(yào)来(lái)自基(jī)础设施资(zī)产的经营现金流，投(tóu)资(zī)人通过基金募集(jí)材料和信息披(pī)露文(wén)件(jiàn)，结合(hé)行业及市场情况(kuàng)，可以分(fēn)析基(jī)础设施项目(mù)的经营业绩，作为进行投(tóu)资决策的重要参(cān)考。

　　“相(xiāng)对(duì)于基金份额二(èr)级市场价格(gé)变(biàn)化(huà)导致的浮盈或浮(fú)亏，分(fēn)红(hóng)作为基金(jīn)份额(é)持(chí)有(yǒu)人实际获得的现金收益，对于长期投资者更具参(cān)考价值(zhí)。”中金基金相关负责(zé)人称。

　　平(píng)安基金REITs 投资中心运营高级副总监(jiān)李华平也表示，根据《公开募集基础(chǔ)设施(shī)证(zhèng)券投资基金指(zhǐ)引（试行）》及相(xiāng)关法规要求，基础(chǔ)设施基金应当将90％以上合并后基金年(nián)度可(kě)分(fēn)配金额以现金形式(shì)分配给(gěi)投资者，强制分红机制(zhì)是公募(mù)REITs的主要特征之(zhī)一，稳定的分红机制体现出REITs产(chǎn)品长(zhǎng)期投资价值。

　　中航(háng)基金(jīn)也认为，从投(tóu)资(zī)角度来看，基础设施公募REITs同时具备“股性(xìng)”和“债性”双重特点。二(èr)级(jí)市场价格反(fǎn)映这类产品(pǐn)“股(gǔ)性”的一面，分红体现了这类产品的“债(zhài)性(xìng)”特(tè)点。公募REITs有强制分红要求，分红(hóng)类(lèi)似于(yú)债券(quàn)派息，但不等同于(yú)债券的固(gù)定利息回报，而是由(yóu)可(kě)供分配现金决定。

　　从机构投资者的角度来看，一方面是公募(mù)REITs丰富了机构投资者的(de)投资品(pǐn)类，为资产配置(zhì)多元(yuán)化提供抓手，具有较强的(de)配置价(jià)值。另一方面，公募REITs的分红能够帮助机构投资(zī)者(zhě)稳定(dìng)收益(yì)。机构投(tóu)资者公募REITs能(néng)够通(tōng)过(guò)分(fēn)红获取相对于投资债券相对(duì)高的收益性，在有效控制风(fēng)险的前提下，增厚资产包收(shōu)益，起到投资(zī)“压舱石”的作用。

　　分红除了(le)投资收益(yì)“落袋为安”外(wài)，市场对于未来分红水平的预期，也(yě)是(shì)影响REITs基金(jīn)二级市场价格走(zǒu)势的(de)关键因素之一(yī)。

　　从近期公募REITs的二(èr)级市场表现看，截至(zhì)4月21日，今(jīn)年以(yǐ)来中证REITs（收盘(pán)）指数(shù)收于975.99 点(diǎn)，年内下跌7.44％，未跑赢主(zhǔ)要股票和债券宽(kuān)基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年(nián)年报，部分(fēn)产(chǎn)品受(shòu)宏观经济的影响，可(kě)分(fēn)配金额完(wán)成率不达预(yù)期，一定程度上影响了公(gōng)募REITs二(èr)级市场的价格。”李华平称，公募REITs二级市(shì)场的价(jià)格波(bō)动受(shòu)多(duō)重(zhòng)因(yīn)素(sù)的影响，投资收益是影响REITs二级市场价(jià)格(gé)的主(zhǔ)要因素之(zhī)一，而稳定的分红(hóng)有利于(yú)吸引(yǐn)投(tóu)资者参与公募REITs二级市(shì)场的投(tóu)资。

　　中金基金相关负责人也表示，近(jìn)期经(jīng)济预期恢复，一(yī)方面市场(chǎng)热(rè)点呈现向股票和债券回归的过程；另一(yī)方面，基础设施项(xiàng)目的经营业绩相对(duì)经(jīng)济活力的改善有一定的滞后性。

　　此(cǐ)外(wài)，公(gōng)募(mù)REITs在(zài)分红除权日，将对(duì)基金份额的(de)开盘指导价做(zuò)调减(jiǎn)处理，调减金额根据(jù)单位基金(jīn)份(fèn)额的分红金额进行计算。除(chú)权操作(zuò)是对分红前后基(jī)金份额净值变化的修正，使投(tó河粉和米饭哪个热量高，吃河粉和米饭哪个更容易胖u)资人在基金分红前(qián)后均可以获得公平的(de)投资机会。

　　“分红可增强投资者长(zhǎng)期投资的信心，同时需(xū)结合持有(yǒu)产品的特性，关注(zhù)二级市(shì)场扰动对(duì)整(zhěng)体收益的(de)影(yǐng)响程度(dù)。”中航基金相关人(rén)士也(yě)称。

　　特(tè)许经营(yíng)权分红(hóng)包括利润(rùn)分配和(hé)本金归还

　　普通(tōng)投资(zī)者应(yīng)了解(jiě)底(dǐ)层资产情(qíng)况

　　多位业内人(rén)士还提醒，与(yǔ)现(xiàn)有公募基金(jīn)分红前提(tí)是本(běn)金之上(shàng)的(de)增值部分不同，特许经营权REITs基金运作期(qī)间的“分(fēn)红”界定为(wèi)“分派”更(gèng)为准确(què)，分(fēn)派(pài)的(de)是本金与(yǔ)增值两(liǎng)个部(bù)分，两个部(bù)分之间(jiān)的比(bǐ)例是(shì)变动的，与(yǔ)现有公(gōng)募基(jī)金分红差异很大(dà)，大多数(shù)普通投资者可能把(bǎ)“分(fēn)派”金额误认为是持续分(fēn)红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年(nián)限到期后基金价值面临极大(dà)不(bù)确定性，这是该类投(tóu)资者应该注意的情况。

　　李华平表示，目前公(gōng)募(mù)REITs主要有(yǒu)特许经(jīng)营权(quán)类(lèi)和产(chǎn)权类(lèi)两大资产类(lèi)型，持有产权类产品的(de)收益主要包括每年的现(xiàn)金(jīn)分红(hóng)及资(zī)产增值的(de)收益，而持有(yǒu)特许(xǔ)经营(yíng)类产(chǎn)品的收益主要(yào)来(lái)自项目每年(nián)的现(xiàn)金分红(hóng)。其中，特许(xǔ)经营权类资(zī)产的分(fēn)红(hóng)包括了利(lì)润分配和本金的(de)归(guī)还，两者的比率也是(shì)变动的，对特许经营权类资产的公募REITs可以内(nèi)部收益率（IRR）来(lái)衡(héng)量投资收(shōu)益。普通投资者(zhě)在(zài)选(xuǎn)择投(tóu)资标的时，应了解公募REITs底层资产的(de)类(lèi)型。

　　中航基金也表示，从细分来(lái)看，各类公募REITs分红因底(dǐ)层资产属(shǔ)性不同而形成区别。特许经(jīng)营权类的公募REITs产品因其分红相当于包含“本金+收益”，分红相对较多，债性(xìng)偏强。而产权类的(de)公募(mù)REITs分(fēn)红主要为“收益”，更看重底层资产的价值增值，所以相对股(gǔ)性偏强。普通(tōng)投资(zī)者在选择公募REIT时，需要考虑底层资产(chǎn)属性，对所(suǒ)选(xuǎn)择(zé)产(chǎn)品(pǐn)的二级市场(chǎng)价格和分(fēn)红(hóng)有合理预(yù)期。

　　中金基金相(xiāng)关负责人也认为，与产(chǎn)权类(lèi)项目(mù)相比，特许经(jīng)营项目在(zài)经(jīng)营权到(dào)期后不再能(néng)产(chǎn)生现(xiàn)金收益，因此将可(kě)供分(fēn)配金额的分配(pèi)理解为“分派”比“分红”更加准确(què)。基于这个(gè)特点，剩(shèng)余经营期限较(jiào)短的特许经营项(xiàng)目，通常具(jù)备更高的分派率水平(píng)。对于剩(shèng)余(yú)期限较长的特(tè)许经(jīng)营(yíng)权项目，即使分派率相(xiāng)对(duì)较低，也有足够(gòu)年限(xiàn)收回本金并取(qǔ)得(dé)收(shōu)益。

　　中金基金该负责人提(tí)醒投资者注意，特许经(jīng)营权项目的分派金额包含了投资本金，在不进(jìn)行扩募的情况下，基金(jīn)份额单价(jià)随着(zhe)分派(pài)进度逐(zhú)年(nián)下降是正(zhèng)常现(xiàn)象，投资(zī)特许经营(yíng)权REITs的收益来自(zì)项目剩余期限产生的现金流(liú)。

　　“与特许经营项(xiàng)目相比，产权类项目的土地或建(jiàn)筑的剩余使用(yòng)年限一般较长，再(zài)加上到期(qī)后通过对建筑的更新改造或补缴(jiǎo)土地(dì)出(chū)让金(jīn)等追加投资，有机会进一步(bù)延长经营期限。这种(zhǒng)类似(shì)永(yǒng)续经营(yíng)的假设反映(yìng)在基(jī)础资产(chǎn)的估值上(shàng)，使产权(quán)类(lèi)REITs具备更显著(zhù)的(de)资产(chǎn)投资属性。”该(gāi)负责人(rén)称。

　　观(guān)测内部收益(yì)率等指标

　　评估项目底层资产运营情况(kuàng)

　　在(z河粉和米饭哪个热量高，吃河粉和米饭哪个更容易胖ài)基金分红的(de)时点，多位业内人士还(hái)表(biǎo)示，在产品分(fēn)红(hóng)期，投(tóu)资(zī)者可以观测经营活动现(xiàn)金流、可(kě)供分配现金、内(nèi)部收益(yì)率(lǜ)等指标，来(lái)观(guān)察和(hé)评估项(xiàng)目底层资产的(de)运营情况。

　　中航基金表示，年报指标(biāo)中，跟现金相关的指(zhǐ)标有两个：一是年报中披露的经营活动现金流(liú)，二是(shì)可供(gōng)分配现金(jīn)，二(èr)者(zhě)存(cún)在本质性区别。经营活动(dòng)产(chǎn)生的现(xiàn)金净流量是指企业(yè)经营、筹(chóu)资、投资产(chǎn)生的现金(jīn)流，基于企业本身经营活动产生；可供(gōng)分配的(de)现金实质上是从EBITDA出(chū)发，对(duì)非(fēi)现金影响利(lì)润表的(de)项目进行调(diào)整，加期初现金(jīn)，最终得到的账面现金。

　　李华平也(yě)表示，公募(mù)REITs作为资产配置新选择(zé)，投资价值体现(xiàn)在相对股(gǔ)债市场(chǎng)独立的(de)资产配置功能(néng)，比较(jiào)适合长期持(chí)有。建(jiàn)议投资(zī)者(zhě)对经营权类的资产可以更多关注内部收益率的高(gāo)低，对产权类的资产更多关注分(fēn)派(pài)率(lǜ)高(gāo)低。因为公募REITs可分(fēn)配收(shōu)益(yì)主要(yào)来自底层(céng)资产的经营净现金流，所以底层资产(chǎn)运营(yíng)情(qíng)况(kuàng)直接(jiē)影响投(tóu)资回报，投(tóu)资(zī)者(zhě)可(kě)综合(hé)考虑(lǜ)原始权益人综合(hé)实力、运营管理机构实(shí)力(lì)、公(gōng)募基金管理人实力等多重因素(sù)来(lái)选(xuǎn)择投资(zī)标(biāo)的。

　　中信证券研报也显(xiǎn)示，公募REITs进入密(mì)集分(fēn)红期，由于分红交易带来的短期(qī)博弈机(jī)会仍在，叠加此(cǐ)前市(shì)场接(jiē)连回(huí)调，建(jiàn)议投资(zī)者关注有基(jī)本(běn)面(miàn)支(zhī)撑(chēng)、填权效应相对(duì)明显、同时分红(hóng)规模较(jiào)为可观的个(gè)券。

　　“公募REITs的(de)招募说明书均会载明REITs在(zài)发(fā)行首年及次年的可供分配金(jīn)额(é)预测。投资者可(kě)以将REITs的实际分(fēn)红金额与募集材(cái)料中(zhōng)披露预测进(jìn)行比较分析，结合经济(jì)及市场(chǎng)的实际环(huán)境(jìng)，对基(jī)础设施项目的运(yùn)营业绩及(jí)REITs的管理能力进行判断。”中金基金上述(shù)负责人也称(chēng)。

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