近两(liǎng)年火(huǒ)爆的创新产品公募(mù)REITs进入(rù)密集分红期，近日7只REITs陆续迎来除息日，公(gōng)募REITs整(zhěng)体呈现出高比例稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额的REITs产品，平均(jūn)分红(hóng)比例接近99％。

　　多(duō)位业内人士对(duì)此表示(shì)，强制分(fēn)红机制是公募REITs主要特征之一，稳定分红体现出(chū)该(gāi)类(lèi)产品长(zhǎng)期投资(zī)价值，通过观测(cè)经营活动(dòng)现金流、可供分(fēn)配现金等(děng)指标(biāo)，也(yě)是观察REITs项目底(dǐ)层资(zī)产运(yùn)营情况的“窗(chuāng)口”。他们也提醒普通投资者注(zhù)意，与产权类项目(mù)相(xiāng)比(bǐ)，特(tè)许经营REITs项目在经(jīng)营权到期后(hòu)不(bù)再(zài)产(chǎn)生(shēng)现金收益，特(tè)许(xǔ)经营权分红目前已包含了利润分配和本金(jīn)的归(guī)还，在选(xuǎn)择投(tóu)资标的时(shí)应了解资产类型和(hé)分(fēn)红的特征。

　　15只公(gōng)募REITs产(chǎn)品(pǐn)分红

　　平均分红比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日(rì)7只REITs产品(pǐn)（4月17 日-4月(yuè)21日(rì)）陆续迎来除息日，此外尚有6只(zhǐ)REITs实际分配情况尚未(wèi)公布(bù)。整(zhěng)体来看(kàn)，公募REITs呈现出了高比(bǐ)例的稳(wěn)定分(fēn)红(hóng)，15只公告2022 年可供(gōng)分配金(jīn)额(é)的公募(mù)REITs产品中(zhōng)，2022年全年分配金额占可供分配(pèi)金额比(bǐ)例(lì)平均为98.89％，且绝大部分(fēn)分配比例在(zài)96％以上。

　　中金(jīn)基金相关负责人对此表示，投资公募REITs的主要(yào)收益来源为持有期(qī)分红收益，以(yǐ)及基金(jīn)份额交易(yì)价格的变(biàn)化。基金份额二级市场价(jià)格受到公(gōng)募REITs资(zī)产运营情(qíng)况(kuàng)及市场因(yīn)素的综(zōng)合影(yǐng)响，较易引起波动。与此相(xiāng)比(bǐ)，基金分红预期则更有规(guī)律可(kě)循。公(gōng)募(mù)REITs的分红主(zhǔ)要来自基础设施资产的(de)经营现(xiàn)金流，投资人通过(guò)基金募(mù)集材料和信(xìn)息披露(lù)文件(jiàn)，结合行业及市场情(qíng)况，可(kě)以分析基础(chǔ)设施项目的经营业绩，作为进行(xíng)投(tóu)资决策(cè)的重要参考。

　　“相(xiāng)对于基金份额(é)二级市场价格变(biàn)化导致的浮盈或浮亏，分红作为基金份额持有人实际获(huò)得的现金收(shōu)益，对于(yú)长期投资(zī)者(zhě)更具参考价值(zhí)。”中金基金相(xiāng)关(guān)负责人(rén)称。

　　平(píng)安基金REITs 投资中心(xīn)运(yùn)营高级副总监李华平也表示，根据(jù)《公开募集基础设施证券投(tóu)资基金指(zhǐ)引（试(shì)行）》及相关法规(guī)要(yào)求，基础设施基(jī)金(jīn)应当将90％以上合(hé)并(bìng)后基金年度可分配金(jīn)额以现(xiàn)金形式分配给投资者，强制分红机制是公募REITs的主要(yào)特(tè)征之一(yī)，稳定的分红(hóng)机制(zhì)体(tǐ)现(xiàn)出REITs产(chǎn)品长期投(tóu)资(zī)价值。

　　中航基金也认为(wèi)，从投资角度来看，基(jī)础设(shè)施公募(mù)REITs同时(shí)具备“股性”和“债(zhài)性”双重(zhòng)特点。二级(jí)市场价格(gé)反映(yìng)这(zhè)类(lèi)产品“股性”的(de)一面(miàn)，分(fēn)红体现了这类产品的“债(zhài)性”特点(diǎn)。公募REITs有(yǒu)强制分红要求，分红类似于债(zhài)券派息，但不等同(tóng)于债券的固定利息回报，而是由可(kě)供分配现金决定。

　　从机构投资者的角度来看，一(yī)方面是(shì)公募(mù)REITs丰富了机构投资者的投资品类(lèi)，为资产配置(zhì)多元化提供(gōng)抓手，具有较(jiào)强的配置(zhì)价(jià)值。另(lìng)一方面，公募REITs的分红能够(gòu)帮助机构(gòu)投资者稳定收(shōu)益。机(jī)构投(tóu)资者公募REITs能(néng)够(gòu)通(tōng)过分红(hóng)获取相对于投资债(zhài)券相对高的收(shōu)益性，在有(yǒu)效控(kòng)制风险的(de)前(qián)提(tí)下，增(zēng)厚资(zī)产包收(shōu)益，起到(dào)投资“压舱(cāng)石(shí)”的作用。

　　分红除了投资收益“落袋(dài)为安”外，市(shì)场对(duì)于未来分红水平的预期，也是影响REITs基金二级(jí)市场价格走势的关键(jiàn)因(yīn)素之(zhī)一。

　　从近期(qī)公募(mù)REITs的二级市(shì)场表现看，截至(zhì)4月21日，今(jīn)年以来(lái)中证(zhèng)REITs（收(shōu)盘）指数(shù)收于975.99 点，年内下跌(diē)7.44％，未跑赢主要股票和(hé)债券宽(kuān)基指数。

　　“截至2023年3月(yuè)31日，有20只公募REITs发布了2022年年报，部分(fēn)产品受宏观(guān)经(jīng)济的影响(xiǎng)，可分配金额完成率(lǜ)不达预期，一定程度上影响了公募REITs二级市场的价格(gé)。”李华平称，公募REITs二(èr)级市场的价(jià)格波动受多重因(yīn)素的(de)影响，投资收益是(shì)影响REITs二级市场价格(gé)的主要因素(sù)之一，而稳(wěn)定的分红(hóng)有利于吸引投资者参与公募REITs二级市场的投资。

　　中金基金相(xiāng)关负责人也(yě)表(biǎo)示，近期经济预期恢复，一方面市(shì)场热(rè)点呈现(xiàn)向股票和债券回归的过程；另一方面，基础设(shè)施项目的(de)经营业绩相对经济活力的(de)改善有一定(dìng)的滞后性。

　　此外，公募REITs在(zài)分红除权日，将对基金(jīn)份额的开盘指导价做(zuò)调减(jiǎn)处理，调减金(jīn)额根据单(dān)位基金份额的分红金额进行计(jì)算。除权(quán)操作是对分红前后基金(jīn)份额净值变化的修(xiū)正，使投资人在基金(jīn)分(fēn)红(hóng)前(qián)后均可以(yǐ)获(huò)得(dé)公(gōng)平的投资机会。

　　“分(fēn)红(hóng)可增强投资者长期投资(zī)的信心(xīn)，同时需结合持(chí)有产品(pǐn)的(de)特性，关注二级市场扰动对(duì)整体收(shōu)益的影响程(chéng)度。”中航(háng)基金相关人(rén)士也称。

　　特(tè)许经营权分(fēn)红包括利(lì)润分配和(hé)本金归还

　　普(pǔ)通投资者应了解底层资产情况

　　多位业内人士还提醒，与(yǔ)现有(yǒu)公募基金分(fēn)红前提是(shì)本金之上的(de)增值部(bù)分(fēn)不(bù)同，特许经营(yíng)权REITs基金运作期间的“分红(hóng)”界定为“分派”更(gèng)为准确，分派(pài)的(de)是本金与增值(zhí)两(liǎng)个部分，两个部分之间的比例(lì)是变动(dòng1dm等于多少cm 1dm等于多少m)的，与(yǔ)现有(yǒu)公(gōng)募基金(jīn)分红差异很大，大多(duō)数普通投(tóu)资(zī)者可能把“分派”金额误认为是持续分红。一旦30年(nián)、40年、50年、60年等合同年限到期后(hòu)基(jī)金价值(zhí)面临(lín)极大不确定性，这(zhè)是该类投资者应该(gāi)注意的情况。

　　李华(huá)平表示(shì)，目前公募REITs主要有特许(xǔ)经营(yíng)权类和产权(quán)类两大资产类型，持(chí)有产权类产品的收益主要包括每年的现金分红及资产(chǎn)增值的收(shōu)益，而持有特(tè)许(xǔ)经营类产品的收(shōu)益主要来自项目每年的现(xiàn)金分红。其中(zhōng)，特许经营权类资(zī)产(chǎn)的分红包括了利润分配(pèi)和本金(jīn)的归还，两者的比(bǐ)率也是变动的，对特许(xǔ)经(jīng)营权(quán)类资(zī)产的公(gōng)募REITs可(kě)以内(nèi)部收益率（IRR）来衡量(liàng)投资收益。普通投(tóu)资者在(zài)选择投资标的时，应了解公募REITs底层资产的类型。

　　中(zhōng)航(háng)基金也(yě)表示，从(cóng)细分来看，各类公募REITs分红(hóng)因底层资产属性不同(tóng)而(ér)形成区(qū)别。特(tè)许经营(yíng)权类(lèi)的公募REITs产品因其分红相(xiāng)当于包含“本金+收益(yì)”，分红相对较多，债性偏强。而产(chǎn)权类(lèi)的公募REITs分红主要为“收益”，更(gèng)看重(zhòng)底(dǐ)层资(zī)产的(de)价值增值，所以相(xiāng)对股(gǔ)性偏(piān)强。普通(tōng)投资者(zhě)在选择公募REIT时，需(xū)要考虑底层资产属性，对(duì)所选择(zé)产品(pǐn)的二(èr)级市(shì)场价(jià)格和分红有合(hé)理(lǐ)预期。

　　中金基金相关负责人也认为(wèi)，与产权类项目相(xiāng)比，特(tè)许经(jīng)营(yíng)项目在经(jīng)营(yíng)权到(dào)期后不(bù)再能(néng)产生现金(jīn)收益，因此将可供分配金额的分配(pèi)理解为“分派”比“分红”更加准(zhǔn)确(què)。基于这个(gè)特点(diǎn)，剩余经营期限较(jiào)短的特许经营项目，通常具备更高的分派率水(shuǐ)平。对(duì)于剩余期限较长(zhǎng)的特许经营权项(xiàng)目(mù)，即使分派(pài)率相对较低，也有足够年限收回(huí)本金并取得收益。

　　中金(jīn)基(jī)金(jīn)该负责人提醒(xǐng)投资者(zhě)注意，特许经营权项(xiàng)目的分派金额包含了投(tóu)资本金，在不进行扩募的情况下，基金(jīn)份额(é)单价随着(zhe)分派进度逐(zhú)年下降是正常现象(xiàng)，投(tóu)资特许经营权REITs的收益来自项目剩余(yú)期(qī)限产(chǎn)生的现金流。

　　“与特许经营(yíng)项目相比，产权类项目的土地或建(jiàn)筑的剩余使用年限一般较长，再(zài)加上到(dào)期(qī)后(hòu)通(tōng)过对建筑的更新改造或补缴土地出让金等追加投资，有机会(huì)进一步延长经营(yíng)期限(xiàn)。这种(zhǒng)类似永续经营的假设反映在基础资(zī)产的(de)估(gū)值上，使产权类REITs具备更显(xiǎn)著的资产投资属(shǔ)性。”该负责人(rén)称。

　　观(guān)测(cè)内(nèi)部收益(yì)率等指标

　　评估项目(mù)底层(céng)资(zī)产运营(yíng)情况

　　在基金分红(hóng)的(de)时点，多位(wèi)业1dm等于多少cm 1dm等于多少m内人(rén)士还表示，在(zài)产品分红期，投资(zī)者可以观(guān)测经营活(huó)动现(xiàn)金流、可(kě)供分配现(xiàn)金、内部收益率等(děng)指标，来观察和评(píng)估项目底层资(zī)产的运(yùn)营情况。

　　中航基金表(biǎo)示，年(nián)报指标中，跟现(xiàn)金相关的指标有两个：一是(shì)年报中披露的(de)经营活(huó)动现(xiàn)金流，二是可(kě)供分(fēn)配现金(jīn)，二者存在(zài)本质性区(qū)别。经营活动产生的现(xiàn)金净流量是(shì)指企业经营(yíng)、筹资(zī)、投(tóu)资产生的现金流(liú)，基(jī)于企业(yè)本身经(jīng)营活(huó)动产生；可供分配的现(xiàn)金实(shí)质上(shàng)是从EBITDA出发，对(duì)非现金影(yǐng)响利润表的项目进行调整，加(jiā)期(qī)初(chū)现金，最终得(dé)到的(de)账(zhàng)面(miàn)现(xiàn)金。

　　李华(huá)平也表示，公募REITs作为资(zī)产配置(zhì)新(xīn)选择，投资价(jià)值体现在相对(duì)股(gǔ)债市场独立的(de)资产配置功能(néng)，比(bǐ)较(jiào)适合长期持(chí)有(yǒu)。建议投(tóu)资者对经(jīng)营权类(lèi)的资产(chǎn)可以更多(duō)关注内部收益率的高低，对产(chǎn)权类的资产(chǎn)更多关注分派率(lǜ)高低。因为公募REITs可分配收益主要(yào)来自(zì)底层资(zī)产的(de)经营净现金(jīn)流，所以底(dǐ)层(céng)资(zī)产(chǎn)运营(yíng)情况直接影响投资回报，投资(zī)者(zhě)可(kě)综合(hé)考虑(lǜ)原始权益人综合实力、运营管理机构实(shí)力、公(gōng)募(mù)基金(jīn)管理(lǐ)人实力等多(duō)重因素来选择(zé)投资(zī)标(biāo)的。

　　中信证券研报也显示，公(gōng)募(mù)REITs进入密集分红期，由于分红交易带来的短(duǎn)期博弈机(jī)会(huì)仍在(zài)，叠加此(cǐ)前市场接连(lián)回(huí)调，建议(yì)投资者关注(zhù)有基(jī)本(běn)面支撑、填权效应相(xiāng)对明显、同(tóng)时(shí)分红规(guī)模(mó)较为(wèi)可(k1dm等于多少cm 1dm等于多少mě)观的个券。

　　“公募REITs的招(zhāo)募说(shuō)明书均会载明REITs在发行(xíng)首年(nián)及次(cì)年的可(kě)供分配金(jīn)额预测。投资者(zhě)可以将(jiāng)REITs的(de)实际分红金额(é)与募集材料(liào)中披露预测进行(xíng)比较(jiào)分析(xī)，结合经济及市场的(de)实(shí)际环境(jìng)，对基础设施项目的(de)运(yùn)营业绩及REITs的(de)管(guǎn)理能力(lì)进行判断。”中金基金上述(shù)负责人也称。

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