万柳书(shū)院，暴(bào)雷了(le)。

　　今(jīn)年年初(chū)“万柳少爷”的意(yì)外(wài)走(zǒu)红(hóng)，让这个位于北京海淀(diàn)的豪宅被全国知晓，其背(bèi)后曾宣称要做地产界(jiè)“劳斯莱斯”的(de)神秘开发(fā)商(shāng)——中赫集(jí)团，也被(bèi)拉向(xiàng)台前。

　　而如(rú)今，万柳书院(yuàn)再次(cì)受到舆论关注，起因中(zhōng)赫集团(tuán)成了共同债务人被中国信(xìn)达追债(zhài)，中(zhōng)国(guó)信达(dá)为了收回钱(qián)款不得不将(jiāng)中赫(hè)抵押的75套万柳书院豪(háo)宅拍(pāi)卖。可问(wèn)题是，这些房子早(zǎo)已售(shòu)出，业主并(bìng)非中赫集团，那些(xiē)真正斥巨资(zī)购入(rù)房(fáng)产的有钱人，房子现在莫名奇妙地被(bèi)拍卖(mài)，算是(shì)被割了(le)！

　　截(jié)至(zhì)发稿，暂未看到这些业主的维权信息，难怪有网友调侃：“富人被(bèi)割韭菜的(de)时候，他们的姿(zī)势都那么优雅(yǎ)。”

　　不过事件(jiàn)背后，可能没(méi)你想象的那么简(jiǎn)单(dān)。

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　　富人被精准收割？

　　最惨的(de)可能(néng)还是债主

　　“北京(jīng)豪宅的尽头(tóu)是万柳书(shū)院(yuàn)”，但(dàn)谁都没想到(dào)，这个位于海淀核心区位(wèi)，名(míng)校环绕(rào)的顶级豪(háo)宅，竟然暴雷(léi)了(le)！

　　近(jìn)日，有网友发现，中国信达在京(jīng)东拍卖上，上架了“北京赫(hè)华恒瑞房地产(chǎn)开发有(yǒu)限公司不良债权转让项目”，债(zhài)权总额(é)高达(dá)近47亿，该项目的(de)抵(dǐ)押(yā)物中，包括75套万柳书(shū)院住宅。

　　据京东拍卖显示，上述不良债(zhài)权(quán)转让项目的处置主体是中国信达资产管理股份有限公司北京市(shì)分公司(sī)（下称中国(guó)信达北(běi)分），处置的(de)是对(duì)北京赫华恒(héng)瑞房地产开发有限(xiàn)公司（下称赫华恒瑞）的不良(liáng)债权。截至2023年1月31日(rì)，债权(quán)金额约为46.95亿元(yuán)人民(mín)币(bì)，其中债权(quán)本金37.50亿元。中赫集团有(yǒu)限(xiàn)公司是(shì)共同债务人。目前，该项目已有1万次(cì)围(wéi)观，35名意向(xiàng)人。

　　从表面上(shàng)看，这就是(shì)一起中国信达北分讨(tǎo)债的(de)故事，但实际上(shàng)，75套(tào)豪宅的(de)背后暗(àn)藏(cáng)秘密。

　　据(jù)此前媒体报道(dào)，万柳书院总共301户(hù)，而且早已售罄。如果(guǒ)该报道(dào)属实，说明这些房子实际上都(dōu)是卖(mài)出去了的，是有人住的。

　　那为什么中国信达(dá)的拍卖页面(miàn)上(shàng)又(yòu)注明这75套房子是“未出售”的状态呢？只能说明这(zhè)些房(fáng)子根(gēn)本(běn)没(méi)有网签，也没有(yǒu)房(fáng)产证！

　　第(dì)一财经的报道证实了上述内(nèi)容。有豪宅中介透露(lù)，中(zhōng)赫集团早(zǎo)就把这75套房子抵押出去，现在还没资金解抵押，所以不能网签、没办房本(běn)。

　　作为(wèi)海淀的(de)顶级(jí)豪宅，最(zuì)强学区房，万柳书院的业主基本都是北京的高(gāo)端(duān)人士，柳传(chuán)志、丁(dīng)磊等知(zhī)名商业(yè)大佬也是万柳(liǔ)书院(yuàn)的业(yè)主。另据地(dì)产自媒体“地产(chǎn)八卦女(nǚ)”爆料，万柳书院的业主中，还有不少中赫集团的高管、合作(zuò)伙伴、亲戚朋友等。

　　由此(cǐ)，不少网友感叹，“富人也被(bèi)精准收割了(le)！”

　　不过，如果这些业主确实已经支付价款并实(shí)际(jì)占有，那么，中国信达转让这笔不良债(zhài)权回本的(de)愿望(wàng)，或将(jiāng)泡汤。这次拍(pāi)卖(mài)损失最大的，没准还是债主(zhǔ)中国信达。

　　根据相关(guān)法律规定，民事执行中，业主已经(jīng)支(zhī)付价款(kuǎn)并(bìng)实际占有，但(dàn)未(wèi)办(bàn)理过户手续(xù)的(de)，如果业主没有过错，人(rén)民法院不得查封、扣押(yā)、冻结，已(yǐ)经查封的可以向(xiàng)法院提出执行异(yì)议申(shēn)请，请求法(fǎ)院(yuàn)解除查封(fēng)，同时可以联合起(qǐ)诉开发商(shāng)，要求退还购房(fáng)款或办(bàn)理房产证，并承担违约责任。

　　此外，今年4月，人(rén)民法院报公(gōng)布《最高人民(mín)法院关于商品房消费(fèi)者权利保护问(wèn)题的批复》，以司(sī)法(fǎ)解释的(de)方式明确了购房人(rén)的优先(xiān)权(quán)：

　　商品房消费者以居住(zhù)为目的购买房屋(wū)并已支付全部(bù)价款(kuǎn)，主张其房(fáng)屋交付请求权优(yōu)先于建设(shè)工程价(jià)款优(yōu)先受偿(cháng)权(quán)、抵押权以(yǐ)及(jí)其(qí)他债权的，人民法院(yuàn)应当予以支持。只支付了部(bù)分价款的商品(pǐn)房消费(fèi)者，在一审法庭辩(biàn)论终结前已实际支付剩(shèng)余价款的，可以适用前(qián)款规定。

　　也(yě)就是说，如(rú)果这75套(tào)房子(zi)均为“已售未网(wǎng)签”，那么这笔不良债权，实际上是(shì)个烫(tàng)手(shǒu)山芋。可能不仅不(bù)能(néng)卖出去(qù)回本，抵押的这75套(tào)房子，还会被业主讨(tǎo)回去。

　　中(zhōng)国信达，将(jiāng)会赔了(le)夫人(rén)又折(zhé)兵？

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　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了(le)“老(lǎo)赖高铁允许携带多少香烟，高铁有规定可以带多少烟”

　　这次(cì)债(zhài)权公(gōng)司中(zhōng)国信达申请(qǐng)不良债权转让，可以追溯到金谷信托(tuō)踩雷(léi)赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目前中(zhōng)国(guó)信达已经成为赫华恒瑞唯一股东。但此前，赫华恒瑞为中赫集团旗下子公司。2019年4月22日(rì)，中(zhōng)赫集团、中赫(hè)置地(dì)等(děng)选择退出了赫华恒瑞的股东行列，中国(guó)金谷国(guó)际信托有限责任公(gōng)司成为了唯一股东，后者(zhě)由中(zhōng)国信达(dá)资产管(guǎn)理股份有限公司(sī)持股93.75％。

　　作为房地产开(kāi)发商，相较其他房企，中赫(hè)集团(tuán)既没有很大(dà)规模，也没有很(hěn)高的国民知名(míng)度，但却在北京(jīng)豪宅圈留下(xià)一个个传说。

　　如钓鱼台(tái)七号院，作为中(zhōng)赫(hè)集团进入北京的第一个(gè)豪宅项目(mù)，2011年，中赫置地推出(chū)钓鱼岛七号院3号楼，高达30万(wàn)/平米的天价，成为当(dāng)时京城最贵的(de)楼(lóu)盘，引发了(le)市场强烈震惊。

　　随后开发的万柳(liǔ)书院，更是被誉为“北京海(hǎi)淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地以(yǐ)26.3亿元，溢价率40.9％，从融创(chuàng)、保利、万科等大型知名(míng)房企手中(zhōng)，抢下了北京万(wàn)柳(liǔ)地块，成为北(běi)京当年的“双料地王”。很快，万柳书院就以神秘高端(duān)的姿态杀入(rù)市场(chǎng)，无论(lùn)是一(yī)块块从荷兰运回来(lái)的灰(huī)砖垒(lěi)起来的五米高墙，还是每棵成(chéng)本超(chāo)6万的成年银杏树，还(hái)是每平(píng)米20万(wàn)元的价格，都(dōu)令业内(nèi)外(wài)震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八的顶儿、融创的湖、紫辰院的树、北平府的院儿。”从(cóng)这句顺口(kǒu)溜中，就(jiù)可看(kàn)出其在北京豪宅(zhái)圈的地位。2014年末上市的(de)它，对手是当时有名的融创(chuàng)观(guān)澜嘉苑、佳(jiā)兆业广(guǎng)场(chǎng)、恒大(dà)华府等，现如今，它远远(yuǎn)超(chāo)过这些对手(shǒu)。

　　去年，万柳(liǔ)书院(yuàn)一套(tào)300平米(mǐ)的法拍房，最终成(chéng)交价1.09亿、单价达到惊人的36万(wàn)元/平米，说明万柳书院虽然已经推(tuī)出了8年(nián)之久，但(dàn)其(qí)依旧在北(běi)京豪(háo)宅(zhái)圈(quān)备受追捧。

　　中赫集团(tuán)开发的豪宅，也(yě)吸引(yǐn)了不少(shǎo)知名人士(shì)，如(rú)知名演员宋丹丹，就住在钓鱼台七(qī)号院。而柳传志、丁磊等(děng)知名商业大佬则(zé)居住在万柳书院。

　　几大豪宅(zhái)的成(chéng)功(gōng)奠定了(le)中赫集团的“高端路(lù)线(xiàn)”，也因此，它被外界贴上了，“卖北京城(chéng)最贵的房(fáng)，拿北京城最贵(guì)的地”，“做地产中(zhōng)的(de)‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪(háo)宅开(kāi)发商光环的背后(hòu)，这个(gè)地产界“劳斯莱斯(sī)”却多次成为被执行(xíng)人，高铁允许携带多少香烟，高铁有规定可以带多少烟被执(zhí)行标的高达11亿。

　　今年年(nián)初(chū)，因为(wèi)履(lǚ)行能力而拒不履行生效(xiào)法律文书确定义务(wù)，中赫集团(tuán)正(zhèng)式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北(běi)京国安坑(kēng)了(le)？

　　中赫集团如今沦落到这(zhè)个地(dì)步，其(qí)实是有(yǒu)迹可循(xún)的。

　　事实上，早(zǎo)在今年年初“万柳书院少爷(yé)”走(zǒu)红(hóng)之(zhī)时，深(shēn)蓝财经就(jiù)曾深挖(wā)出背后的中赫集(jí)团(tuán)，发现(xiàn)其深陷财务(wù)危机。

　　从知名豪宅的开发(fā)商到沦(lún)为“老赖”，中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)实控人周金辉的人生轨迹跟着急转直下。而(ér)追根溯源，这个(gè)转折(zhé)点，就(jiù)在于收购北京国安。

　　近(jìn)十年来，房企纷纷开始(shǐ)了多元化(huà)转(zhuǎn)型，但转(zhuǎn)型之路并不(bù)好走。早在2008年开(kāi)始(shǐ)，中赫集团就(jiù)尝(cháng)试过多(duō)元化业务，先后进军能源(yuán)市场(chǎng)、团购(gòu)网站，但最终都(dōu)惨淡收(shōu)场。最终(zhōng)，周金辉(huī)将转型(xíng)的目光，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资(zī)本退(tuì)出后，中赫集团以35.5亿元参股(gǔ)国安足球俱乐部64％股(gǔ)权，成为国安的新(xīn)东家。接着(zhe)在2021年6月(yuè)，中(zhōng)赫集团(tuán)从中(zhōng)信集团手中拿下北京国(guó)安俱乐部(bù)36％股(gǔ)权，至此拿(ná)下北京国(guó)安俱乐部全部股权。如果(guǒ)北(běi)京国安的估值一直没变，那么中赫(hè)集团拿(ná)下北京国安，总计(jì)花费了约55.5亿。

　　看到这里，有人(rén)也许会感叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的(de)是这样，中赫为什(shén)么又要质押股权(quán)呢？

　　2017年(nián)以来，中赫集(jí)团及(jí)其实控人周金辉夫(fū)妇将其(qí)手(shǒu)中的(de)中赫集团股份质(zhì)押陆续质押，据企(qǐ)查查(chá)显示，目前中赫集团共有(yǒu)11条股权(quán)出质记录。质权人包括海金商(shāng)业(yè)保理(lǐ)、北京建工、山东国际(jì)信托、中融信托(tuō)、中(zhōng)信建设等。

　　这与入(rù)主北京国安的(de)时间(jiān)完全吻合。

　　然而，入主北京国安(ān)后(hòu)，不(bù)仅国(guó)安的经营状(zhuàng)况没有(yǒu)得(dé)到改(gǎi)善(shàn)，中赫集团也(yě)被拉入泥淖。

　　据北京(jīng)产权交易所官网信息(xī)显示(shì)，2020年(nián)，北(běi)京国安(ān)足球俱乐(lè)部实现营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部资产总(zǒng)计5.38亿元，总负债18.51亿(yì)元。

　　为了缓解资金压(yā)力，中赫集团和周金辉夫妇(fù)还在持续(xù)质押手中的(de)中赫集(jí)团股份，但国安和中赫的经(jīng)营状况却持续(xù)没(méi)有(yǒu)好转。

　　不仅中赫集(jí)团被5次列被执行人，执行标的高达11亿，北京国安也3次(cì)与中赫(hè)集团(tuán)、中(zhōng)赫置地、及中赫(hè)集团股东周金辉、李(lǐ)彩霞等共同(tóng)成为(wèi)被执行人，执行标的约10.45亿。

　　今(jīn)年1月，因为履行能力而拒不履行生效(xiào)法(fǎ)律文书确定义(yì)务，上(shàng)述被执行人成为“老赖”。只(zhǐ)有北京(jīng)国安，目前幸免(miǎn)于(yú)难。不过(guò)在实控人(rén)都成(chéng)为老赖的(de)情况下，被执行10个多亿(yì)的北京(jīng)国安，又如何能独善(shàn)其身(shēn)？

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