万柳书院，暴(bào)雷了。

　　今(jīn)年年初“万柳少爷”的意外走红，让这(zhè)个(gè)位于北京海(hǎi)淀的豪宅被全(quán)国知晓，其(qí)背后曾宣(xuān)称(chēng)要做地产界(jiè)“劳斯莱(lái)斯”的神(shén)秘开发商(shāng)——中(zhōng)赫集(jí)团，也被拉向台前。

　　而如今，万(wàn)柳书院再(zài)次(cì)受(shòu)到舆(yú)论关注，起(qǐ)因中赫集团成(chéng)了共同债务人被中国信达追债，中国信达为了收(shōu)回(huí)钱款不得不将中赫抵押的75套万柳书院豪宅拍卖。可问题(tí)是(shì)，这些房(fáng)子早已售(shòu)出，业主并非中赫集团，那些(xiē)真正斥巨资购入房(fáng)产的有钱人，房子(zi)现(xiàn)在莫(mò)名奇(qí)妙地被拍卖，算(suàn)是(shì)被(bèi)割(gē)了！

　　截至发稿，暂未看到这些(xiē)业(yè)主的维权信息，难怪(guài)有网友(yǒu)调侃：“富人被(bèi)割韭菜的(de)时候(hòu)，他们的姿势都那么优雅。”

　　不过(guò)事件背后，可(kě)能(néng)没你想象(xiàng)的那么简单。

　　1

　　富人被(bèi)精准收割？

　　最惨的可能(néng)还是债主

　　“北京(jīng)豪(háo)宅的尽头是(shì)万柳(liǔ)书院”，但谁都(dōu)没想(xiǎng)到，这(zhè)个位于海(hǎi)淀核心区位(wèi)，名(míng)校(xiào)环绕的顶级豪宅，竟然(rán)暴雷了！

　　近(jìn)日，有网友发现，中国信(xìn)达在京东拍卖上，上架了“北京赫(hè)华恒瑞房地(dì)产(chǎn)开发有限公(gōng)司(sī)不良债权转让项目”，债权总额(é)高达近47亿，该(gāi)项(xiàng)目的抵押物中，包括75套万柳(liǔ)书院住宅。

　　据京(jīng)东拍卖显(xiǎn)示，上述不良债权转让(ràng)项(xiàng)目的处置(zhì)主体(tǐ)是(shì)中国信达(dá)资产管理股份有限(xiàn)公司北京市分(fēn)公司(sī)（下(xià)称中国信达北分），处置(zhì)的是对(duì)北京(jīng)赫华恒(héng)瑞房地产(chǎn)开发有限公司（下称赫(hè)华恒瑞）的不良债权。截至2023年(nián)1月31日，债(zhài)权金(jīn)额约为46.95亿元(yuán)人民(mín)币(bì)，其中(zhōng)债(zhài)权本金37.50亿元。中赫集团有限公司是共同债务人。目前(qián)，该项目(mù)已有1万次(cì)围观，35名意向人。

　　从表面上看，这(zhè)就是一起中国(guó)信达北分讨债的故事，但实际上，75套豪宅的(de)背后暗(àn)藏秘密。

　　据此(cǐ)前媒体报道(dào)，万柳书院(yuàn)总(zǒng)共301户(hù)，而且早已售罄。如果该(gāi)报道属实，说(shuō)明(míng)这些(xiē)房子实际上都是卖出去了(le)的(de)，是有(yǒu)人(rén)住的。

　　那(nà)为什么(me)中国信达的(de)拍(pāi)卖页面上(shàng)又注明这(zhè)75套房子(zi)是“未(wèi)出售”的状态呢？只(zhǐ)能说明(míng)这些房子(zi)根本没有(yǒu)网签(qiān)，也没(méi)有(yǒu)房产证！

　　第一财经的报道(dào)证实了上(shàng)述内(nèi)容。有(yǒu)豪宅中介(jiè)透露(lù)，中赫(hè)集团(tuán)早就把这75套房子抵押(yā)出去，现在还没资金(jīn)解抵押(yā)，所(suǒ)以不能(néng)网签、没办房本。

　　作(zuò)为海淀的顶级豪宅(zhái)，最强学区房，万(wàn)柳书院的(de)业主(zhǔ)基本(běn)都是北京的(de)高端人士，柳(liǔ)传志、丁(dīng)磊等(děng)知名商业大佬也是万(wàn)柳书院的业主(zhǔ)。另据地(dì)产(chǎn)自(zì)媒体“地产(chǎn)八(bā)卦女”爆料，万柳书院的业主(zhǔ)中(zhōng)，还有不少中赫集团的高管、合(hé)作伙伴(bàn)、亲戚朋(péng)友等(děng)。

　　由此，不少网友(yǒu)感叹，“富(fù)人也被(bèi)精准收割了！”

　　不过，如果这(zhè)些业主确实已经支付价款并实际占有，那么，中国信(xìn)达(dá)转让这笔(bǐ)不良债权(quán)回本(běn)的(de)愿望，或将泡(pào)汤。这次拍(pāi)卖(mài)损失最(zuì)大的，没准还是(shì)债(zhài)主(zhǔ)中国信达。

　　根据相关法律规定，民事执(zhí)行中，业主(zhǔ)已经支付价款并实际占(zhàn)有，但未办理过户手续的(de)，如(rú)果(guǒ)业主没(méi)有过(guò)错(cuò)，人民(mín)法(fǎ)院不得查封、扣(kòu)押、冻结，已经查(chá)封的可(kě)以向法院(yuàn)提(tí)出(chū)执行异议申请，请求法院解除查封，同时可以联合(hé)起诉开发商，要(yào)求退(tuì)还(hái)购房款(kuǎn)或办理房产证，并承(chéng)担违(wéi)约责任。

　　此外，今年4月(yuè)，人(rén)民法院(yuàn)报公布《最(zuì)高人民法院(yuàn)关(guān)于(yú)商(shāng)品房消费者权(quán)利保(bǎo)护问题的批复》，以司法解释(shì)的方式(shì)明确了购房人的优(yōu)先权：

　　商品(pǐn)房消费者以居住为目的购买(mǎi)房屋并已支付全(quán)部(bù)价款，主张(zhāng)其房屋交付请求权优先于建(jiàn)设工程(chéng)价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支(zhī)持。只支付了部分价款(kuǎn)的商品房消费者(zhě)，在一审法庭辩论终结(jié)前已实际支付剩余价款的，可以适用前款规定(dìng)。

　　也就是(shì)说，如果这75套(tào)房子均(jūn)为“已售(shòu)未网签(qiān)”，那么这笔不良债权，实际上(shàng)是个烫手山芋。可(kě)能不(bù)仅不能卖出去回(huí)本，抵押(yā)的(de)这(zhè)75套房子，还会被业主讨(tǎo)回去(qù)。

　　中国(guó)信达，将会赔了夫人又折(zhé)兵？

　　2

　　地产界(jiè)的“劳斯莱斯”

　　成了(le)“老(lǎo)赖”

　　这次债权公司中国(guó)信达申请(qǐng)不良债权转让(ràng)，可以追(zhuī)溯到金谷(gǔ)信(xìn)托踩雷赫(hè)华恒(héng)瑞。

　　天眼查(chá)显(xiǎn)示(shì)，目(mù)前中国信达(dá)已(yǐ)经成为赫(hè)华(huá)恒瑞唯一股东。但此前，赫华恒(héng)瑞为(wèi)中赫集团旗下子公司。2019年4月(yuè)22日(rì)，中赫(hè)集团、中赫置地等选(xuǎn)择退出了赫华恒瑞(ruì)的股东(dōng)行列，中国金谷国际信托(tuō)有限(xiàn)责任公司成(chéng)为了(le)唯(wéi)一股东(dōng)，后(hòu)者(zhě)由中国信达(dá)资产管理(lǐ)股份有限公司持股93.75％。

　　作(zuò)为房地(dì)产开发商，相较其他房企，中赫(hè)集团既没有(yǒu)很大规(guī)模，也没(méi)有很高殖民地和半殖民地区别通俗易懂，中国7个殖民地的国民知名度，但却(què)在北京豪宅圈留(liú)下一个个传说。

　　如钓(diào)鱼台七号(hào)院(yuàn)，作为中赫集团进入北京的第一个豪宅项目，2011年，中(zhōng)赫置地推出钓鱼岛七号院3号(hào)楼，高达(dá)30万(wàn)/平米的天价，成(chéng)为当时京城最贵的楼盘，引发了市场(chǎng)强(qiáng)烈(liè)震惊。

　　随后开发的万柳书院，更是被誉为“北(běi)京海(hǎi)淀(diàn)顶端(duān)豪宅”。2012年，中赫置地(dì)以26.3亿(yì)元，溢价(jià)率(lǜ)40.9％，从(cóng)融(róng)创(chuàng)、保利、万科等大型知(zhī)名房企手中，抢(qiǎng)下了北京万柳地(dì)块(kuài)，成(chéng)为北(běi)京当(dāng)年的“双料(liào)地王”。很快，万柳(liǔ)书院就(jiù)以神秘高端的姿态杀入市场，无论是一块块从(cóng)荷兰运回来(lái)的(de)灰(huī)砖(zhuān)垒起来(lái)的五米高墙，还是(shì)每棵成本超6万(wàn)的成年银杏(xìng)树(shù)，还是每平米20万元(yuán)的价格，都令业内外震撼不(bù)已。

　　“万(wàn)柳的墙、西(xī)宸的缸、霄八的顶儿(ér)、融创的湖(hú)、紫辰院(yuàn)的(de)树、北平府的院(yuàn)儿。”从这句顺口溜中，就(jiù)可看出其在北京豪宅(zhái)圈的地位。2014年(nián)末上(shàng)市的它，对(duì)手(shǒu)是(shì)当时有名的融创观澜嘉苑、佳兆(zhào)业广场、恒大华府等，现如今(jīn)，它远远超过这(zhè)些(xiē)对手(shǒu)。

　　去年，万柳书(shū)院一套300平米的法拍(pāi)房，最终成交(jiāo)价1.09亿、单价达(dá)到惊人的36万元/平米(mǐ)，说明万柳书院虽然已经推出了8年之(zhī)久，但其依(yī)旧在北京豪(háo)宅圈(quān)备受追(zhuī)捧。

　　中赫集团开(kāi)发的豪宅，也吸(xī)引(yǐn)了不(bù)少知名人士，如知名演员宋丹(dān)丹(dān)，就住在钓鱼台七号院。而柳传志、丁(dīng)磊等知名商(shāng)业大佬则(zé)居(jū)住在万柳书院。

　　几大豪宅(zhái)的成功奠定了(le)中赫集团的“高端路线”，也因(yīn)此，它被外界(jiè)贴(tiē)上了，“卖北(běi)京城最贵(guì)的房，拿北京(jīng)城(chéng)最贵的地”，“做地产中的‘劳斯莱斯(sī)’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开发商光环(huán)的背后，这个(gè)地产(chǎn)界“劳斯(sī)莱斯”却多次成为被执行人(rén)，被执行(xíng)标的高达11亿(yì)。

　　今(jīn)年年(nián)初，因为(wèi)履(lǚ)行(xíng)能力而拒(jù)不履行生效法律文书确定(dìng)义务，中赫集团(tuán)正式成了“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫(hè)被北京国(guó)安坑了(le)？

　　中赫集(jí)团(tuán)如今沦落到这个地步，其实是(shì)有迹可循的。

　　事实上，早(zǎo)在今年年初(chū)“万柳书院(yuàn)少(shǎo)爷”走(zǒu)红之时，深蓝财经就曾深挖出(chū)背后的中赫集团，发现(xiàn)其深陷财务危机。

　　从知名豪宅的开(kāi)发商到沦为“老(lǎo)赖”，中赫集(jí)团实控人周金辉的人(rén)生轨迹跟着急转直下。而(ér)追根(gēn)溯源，这(zhè)个转折点，就(jiù)在于收购北京国安。

　　近(jìn)十年(nián)来(lái)，房(fáng)企纷纷开始了(le)多元化转型(xíng)，但转型之路并不(bù)好走。早在(zài)2008年(nián)开始，中赫集团(tuán)就尝试过(guò)多元(yuán)化业务，先后进军能源(yuán)市场、团购网站，但最终都惨淡收场。最(zuì)终，周(zhōu)金辉将转(zhuǎn)型的(de)目光(guāng)，放到了(le)体育(yù)领(lǐng)域。

　　2016年，在蚂蚁(yǐ)金服与IDG资本退出后，中赫集团(tuán)以(yǐ)35.5亿元参(cān)股国安足球俱乐部64％股权，成为国安的新东家。接着(zhe)在2021年(nián)6月，中赫集团从中信集团手中拿下(xià)北(běi)京国安(ān)俱乐部(bù)36％股(gǔ)权，至此拿下北京国(guó)安俱乐(lè)部全部股权。如果北京国安的估(gū)值一直没(méi)变，那么中(zhōng)赫(hè)集团拿下北京国(guó)安，总计(jì)花费了约55.5亿(yì)。

　　看到(dào)这(zhè)里，有(yǒu)人也许会感叹：卖豪宅真是赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的是(shì)这样，中赫为什么又要(yào)质押股(gǔ)权呢？

　　2017年以来，中赫集团及其实控人周金辉夫妇将其手中的中赫集团(tuán)股(gǔ)份质押陆续质押，据企查查显(xiǎn)示，目前中赫集(jí)团共有11条股权出质(zhì)记录。质权人包括海金商业保理、北京建工(gōng)、山东国(guó)际(jì)信托、中融信托、中(zhōng)信建设(shè)等。

　　殖民地和半殖民地区别通俗易懂，中国7个殖民地>

　　这与(yǔ)入主北京国(guó)安的时间完全吻合。

　　然而，入主北京国安后，不仅国安的经营状况(kuàng)没(méi)有得到改善，中赫集团也被(bèi)拉入(rù)泥(ní)淖。

　　据北京产权交易(yì)所(suǒ)官网信息(xī)显示，2020年，北京国安足球俱乐部(bù)实现营(yíng)业(yè)收入1.03亿元，净(jìng)利润(rùn)-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部资产总(zǒng)计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓(huǎn)解资金压力，中赫集团和周金(jīn)辉夫妇还在持续(xù)质押手(shǒu)中的(de)中赫集团股份，但国安和中赫的经营(yíng)状况却(què)持续(xù)没有好转。

　　不仅(jǐn)中赫(hè)集团被5次列(liè)被执行人，执(zhí)行标(biāo)的高达11亿，北京国安也3次(cì)与(yǔ)中赫集团、中赫置地、及中赫集团(tuán)股东周(zhōu)金(jīn)辉(huī)、李彩霞等共同成为被执行人，执行标(biāo)的约10.45亿。

　　今年(nián)1月(yuè)，因为履行能力而拒不履(lǚ)行生效法律(lǜ)文书确定义务，上述被执(zhí)行(xíng)人(rén)成(chéng)为(wèi)“老赖(lài)”。只(zhǐ)有北京国安，目(mù)前幸免于难。不过在实控人都成为老赖的情(qíng)况下，被执行10个多亿的北(běi)京国安，又(yòu)殖民地和半殖民地区别通俗易懂，中国7个殖民地如何能独(dú)善其身？

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