万柳书(shū)院，暴雷了。

　　今年(nián)年初“万柳少爷”的意外走红，让这个位于北(běi)京海(hǎi)淀的豪宅被全(quán)国知晓，其背后(hòu)曾(céng)宣称要做地产(chǎn)界“劳斯(sī)莱斯”的神(shén)秘开发商——中赫集团(tuán)，也(yě)被拉向台前。

　　而如今，万(wàn)柳书(shū)院再次受(shòu)到舆论关注(zhù)，起因中赫集团成(chéng)了共同债务(wù)人被(bèi)中国信达(dá)追债，中国信(xìn)达为了(le)收回钱款不(bù)得不将中赫(hè)抵(dǐ)押的75套(tào)万柳(liǔ)书院豪宅(zhái)拍卖。可问题是，这些(xiē)房子早已售出，业主并非中赫集团，那些真正斥巨资购入(rù)房(fáng)产的有钱人，房(fáng)子现在(zài)莫名奇妙地被拍卖(mài)，算(suàn)是被割了！

　　截至发稿，暂(zàn)未看到这些业主(zhǔ)的(de)维(wéi)权信息，难怪有网友调侃：“富人被(bèi)割韭菜(cài)的(de)时候(hòu)，他们的姿势都那么优(yōu)雅。”

　　不过事件背(bèi)后(hòu)，可能没你想象的(de)那么简单。

　　1

　　富人被精(jīng)准收(shōu)割？

　　最惨的可(kě)能还是债主

　　“北京豪宅(zhái)的尽头是万柳书院(yuàn)”，但谁都没(méi)想(xiǎng)到，这个位于海淀核心区位，名校环绕的顶(dǐng)级豪宅，竟然(rán)暴(bào)雷了(le)！

　　近日，有网(wǎng)友(yǒu)发现，中国信达在京东拍卖上(shàng)，上架了“北京赫华恒瑞房(fáng)地产(chǎn)开(kāi)发有限(xiàn)公司不良债权转让(ràng)项目”，债权(quán)总额高达近(jìn)47亿，该项目(mù)的(de)抵(dǐ)押物中，包括75套万(wàn)柳书院(yuàn)住(zhù)宅。

　　据京东拍(pāi)卖显(xiǎn)示(shì)，上述不(bù)良债(zhài)权转(zhuǎn)让项目的处置(zhì)主体是中(zhōng)国信达资产管理(lǐ)股份有限公(gōng)司北京(jīng)市分(fēn)公(gōng)司（下称中国信达北分(fēn)），处置的是(shì)对北(běi)京赫华恒瑞房(fáng)地产开发有限(xiàn)公司（下称赫华恒瑞(ruì)）的不良(liáng)债权。截至2023年1月(yuè)31日，债权金额(é)约为46.95亿元人民币，其中债权本金37.50亿元(yuán)。中赫(hè)集(jí)团有限公(gōng)司是共同债务人。目前，该项目已(yǐ)有1万(wàn)次围观，35名意(yì)向人。

　　从表面上看，这就是一起(qǐ)中国信达北(běi)分讨债的故事，但(dàn)实际上(shàng)，75套(tào)豪宅的背后暗藏秘密。

　　据(jù)此前(qián)媒(méi)体(tǐ)报道(dào)，万柳书院(yuàn)总共301户(hù)，而且早(zǎo)已(yǐ)售(shòu)罄。如(rú)果(guǒ)该报道属实(shí)，说明(míng)这些房子实际上都是卖出(chū)去了的，是有人住的(de)。

　　那为什(shén)么中国信达的拍(pāi)卖页面上又(yòu)注明这75套(tào)房子(zi)是“未出售”的状态(tài)呢？只能说明这些房子根本没有网签，也没有房产证！

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　　鹅颈藤壶是什么东西，鹅颈藤壶多少钱一斤="北京(jīng)房圈大消(xiāo)息！顶级(jí)富豪，都被割(gē)了……" src="http://getimg.jrj.com.cn/images/2023/05/weixin/one_20230509184208026.png">

　　第一财经的(de)报道(dào)证(zhèng)实(shí)了(le)上述(shù)内容。有豪宅中介透(tòu)露，中赫集团早就把这75套房子(zi)抵(dǐ)押出去，现在还没资金解(jiě)抵押，所以不能(néng)网(wǎng)签、没(méi)办房本。

　　作为海淀的(de)顶级豪宅，最(zuì)强(qiáng)学区房，万柳书(shū)院的业主基本都是北京(jīng)的高端(duān)人士，柳传(chuán)志(zhì)、丁磊等知名商业大佬也是万柳书(shū)院的业(yè)主。另据(jù)地产自媒体“地产八(bā)卦女”爆(bào)料(liào)，万柳书院的(de)业主中，还有不少中赫(hè)集团(tuán)的高(gāo)管、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少(shǎo)网友感叹，“富人也被精准收割(gē)了！”

　　不过，如果这(zhè)些(xiē)业主确(què)实已经支付(fù)价款并实际占有(yǒu)，那么，中国信达转让这笔不良(liáng)债权回本(běn)的愿(yuàn)望，或(huò)将泡汤(tāng)。这(zhè)次(cì)拍卖损(sǔn)失最大的，没准还(hái)是(shì)债(zhài)主中国(guó)信达(dá)。

　　根据相关法律(lǜ)规(guī)定，民事执行中，业主已经支付价款并实(shí)际占有，但(dàn)未办理过户手续的，如果(guǒ)业主没有(yǒu)过错，人民法(fǎ)院(yuàn)不(bù)得查封、扣押、冻结(jié)，已经查封的(de)可以(yǐ)向法院(yuàn)提出执行异议申请(qǐng)，请求(qiú)法院(yuàn)解(jiě)除查封，同时可以联合(hé)起诉鹅颈藤壶是什么东西，鹅颈藤壶多少钱一斤开发商，要(yào)求退还购房款或办理房产证，并(bìng)承担违(wéi)约(yuē)责(zé)任。

　　此外(wài)，今年4月，人民法院报公布《最高人民法院关于商品房消(xiāo)费者权利保护问题的批复》，以司法解释的方式明(míng)确(què)了(le)购房(fáng)人的(de)优(yōu)先权(quán)：

　　商(shāng)品房消费者以居住为目(mù)的(de)购买房(fáng)屋并(bìng)已支(zhī)付全部价款，主张其房屋交(jiāo)付请(qǐng)求权优先于建设(shè)工程价款优先受偿权、抵押权以及(jí)其他债权的，人民法院应当予以(yǐ)支持。只支付(fù)了部分价款的商品房消费(fèi)者，在一审法庭辩论(lùn)终(zhōng)结前(qián)已实际支付剩余(yú)价款的，可(kě)以适用前款规定。

　　也(yě)就是(shì)说，如果(guǒ)这75套房子均为“已售未网(wǎng)签”，那么这(zhè)笔不良债权，实(shí)际上(shàng)是个(gè)烫手山芋(yù)。可能不仅(jǐn)不(bù)能卖出去回本，抵押(yā)的这75套(tào)房子，还会被业主讨回(huí)去。

　　中国(guó)信达，将会赔了(le)夫人又折兵(bīng)？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这(zhè)次债权公司中国信(xìn)达申请不良债权转让，可以追溯到金谷(gǔ)信托踩雷赫华恒瑞。

　　天(tiān)眼查显示，目前(qián)中国(guó)信达(dá)已经(jīng)成为赫华恒瑞唯一股东(dōng)。但此前，赫华恒(héng)瑞为(wèi)中赫集团(tuán)旗下子(zi)公司。2019年4月22日，中赫集团、中赫置地(dì)等(děng)选择退出了赫华恒瑞的股东行(xíng)列，中国金谷(gǔ)国际信托有限责(zé)任公(gōng)司成为了唯一股东(dōng)，后(hòu)者由(yóu)中国(guó)信达资产管理股份有限公司持股93.75％。

　　作为房地产开发商，相较其他房企，中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)既(jì)没有很大规模，也没有(yǒu)很高的国民知名度，但(dàn)却(què)在北京(jīng)豪宅(zhái)圈留下(xià)一个个传说(shuō)。

　　如钓(diào)鱼台七号(hào)院，作为中赫集团进入北(běi)京的第(dì)一个豪宅(zhái)项(xiàng)目，2011年，中赫置地(dì)推出钓(diào)鱼岛七号院3号楼(lóu)，高达30万(wàn)/平米的(de)天价(jià)，成为当时京城最贵的楼盘，引发了市场强烈震(zhèn)惊(jīng)。

　　随(suí)后(hòu)开发的万柳(liǔ)书院，更是被誉为“北(běi)京海淀顶端(duān)豪(háo)宅”。2012年，中赫置(zhì)地以26.3亿(yì)元，溢价率(lǜ)40.9％，从融(róng)创、保利、万(wàn)科等大型知名房企手中，抢下了北(běi)京万(wàn)柳地块，成为北京当年(nián)的(de)“双(shuāng)料地王(wáng)”。很(hěn)快(kuài)，万柳书院就以(yǐ)神秘高端的(de)姿(zī)态杀入市场，无论是(shì)一(yī)块块从荷兰运回(huí)来的灰(huī)砖垒(lěi)起(qǐ)来的(de)五(wǔ)米(mǐ)高墙，还是每棵成本超6万(wàn)的成年银杏树(shù)，还是每(měi)平(píng)米(mǐ)20万元的价格，都令(lìng)业内外震撼(hàn)不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄(xiāo)八(bā)的顶儿(ér)、融创的湖、紫辰院的树、北平府的(de)院儿。”从这句顺口溜中，就可看出其(qí)在北京豪宅(zhái)圈的(de)地位。2014年末上市的它，对手是当时有名的融创(chuàng)观澜嘉苑、佳兆(zhào)业广场(chǎng)、恒(héng)大(dà)华府等，现如今，它远(yuǎn)远超过这些对(duì)手(shǒu)。

　　去年，万柳书院(yuàn)一套300平米(mǐ)的法(fǎ)拍房，最(zuì)终成交价1.09亿、单价达(dá)到惊人(rén)的36万元(yuán)/平米，说明(míng)万(wàn)柳书院虽然已(yǐ)经(jīng)推出了8年之久(jiǔ)，但(dàn)其依(yī)旧(jiù)在北京豪宅圈备受追捧(pěng)。

　　中赫集团开发的(de)豪(háo)宅(zhái)，也吸引(yǐn)了不少(shǎo)知名(míng)人士，如知名(míng)演员宋丹丹(dān)，就(jiù)住在(zài)钓鱼台七号院。而柳传志、丁(dīng)磊等(děng)知名商业(yè)大佬则居住在万柳书(shū)院(yuàn)。

　　几(jǐ)大豪宅的成功奠定了中赫集团(tuán)的“高端(duān)路(lù)线(xiàn)”，也因此，它被(bèi)外界贴上了，“卖(mài)北京城最贵(guì)的(de)房，拿(ná)北京城最贵的地”，“做地(dì)产(chǎn)中的(de)‘劳斯(sī)莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开发商光环的背后，这个地(dì)产(chǎn)界“劳(láo)斯莱斯”却(què)多次(cì)成为(wèi)被执行人，被(bèi)执行标的高达11亿。

　　今(jīn)年年初(chū)，因为履行能(néng)力而拒不(bù)履行生效法律文书确定义(yì)务，中赫集(jí)团正式(shì)成(chéng)了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北京国安坑了(le)？

　　中赫集(jí)团如今沦(lún)落到(dào)这个地步，其(qí)实(shí)是有迹可循(xún)的。

　　事实上，早在(zài)今年(nián)年初“万(wàn)柳书院少爷”走(zǒu)红之时，深蓝财(cái)经就曾深(shēn)挖出(chū)背后的中赫(hè)集团，发现其(qí)深(shēn)陷财务危机。

　　从知名豪宅的开发商到(dào)沦为“老(lǎo)赖”，中赫集团实(shí)控人周金辉(huī)的人(rén)生轨迹(jì)跟着急转直下。而追根溯源，这个转(zhuǎn)折(zhé)点(diǎn)，就(jiù)在于(yú)收购(gòu)北京国安(ān)。

　　近(jìn)十年(nián)来，房企(qǐ)纷(fēn)纷开始了多元化转型，但(dàn)转型(xíng)之路并不好走。早在2008年开始(shǐ)，中赫(hè)集(jí)团(tuán)就尝试过(guò)多元(yuán)化业务，先后进军(jūn)能源市场(chǎng)、团(tuán)购网站，但最终都(dōu)惨淡收(shōu)场。最(zuì)终，周金辉将转型的目光，放到了体育领域(yù)。

　　2016年，在(zài)蚂蚁金服与IDG资本退出后，中赫集团以35.5亿元参股国安足(zú)球俱乐部64％股(gǔ)权，成为国安的新东家。接着在2021年6月，中赫集团从中信集团手中拿(ná)下北京(jīng)国安俱(jù)乐部36％股(gǔ)权，至此拿下北(běi)京国安俱乐部(bù)全部股权。如果北京(jīng)国安的估值一直(zhí)没变，那(nà)么中赫集团拿下北京国(guó)安，总(zǒng)计花费了约55.5亿。

　　看到这里，有人(rén)也许(xǔ)会感叹：卖(mài)豪(háo)宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的(de)是这样(yàng)，中赫为什么又要(yào)质(zhì)押股权呢？

　　2017年以来，中(zhōng)赫集团(tuán)及(jí)其实控(kòng)人周金辉夫妇将其(qí)手中的中赫(hè)集(jí)团(tuán)股份质押陆(lù)续质押，据企(qǐ)查查(chá)显示，目前中赫集团共有(yǒu)11条(tiáo)股权出质记(jì)录。质权(quán)人(rén)包括海(hǎi)金商业保理、北(běi)京(jīng)建工、山(shān)东(dōng)国(guó)际信托(tuō)、中融(róng)信(xìn)托、中信建设等。

　　这(zhè)与入主北(běi)京(jīng)国安的时间完全吻合。

　　然而，入主北京国安后，不仅(jǐn)国(guó)安的经(jīng)营状况没有得到改(gǎi)善(shàn)，中赫(hè)集(jí)团也被拉(lā)入泥淖。

　　据北京产权交易(yì)所(suǒ)官网信息显示，2020年，北京(jīng)国安足球俱乐部实现(xiàn)营业(yè)收入1.03亿元，净利润(rùn)-12.09亿元。截至2020年末，该(gāi)俱乐(lè)部资产总(zǒng)计5.38亿元(yuán)，总(zǒng)负(fù)债(zhài)18.51亿元。

　　为(wèi)了缓解资(zī)金压(yā)力，中赫集(jí)团和周金辉夫妇还在持续质押手中(zhōng)的中赫集团股(gǔ)份(fèn)，但国安和中(zhōng)赫的(de)经营状(zhuàng)况却持(chí)续没有好(hǎo)转。

　　不(bù)仅中赫集团被5次列被(bèi)执行人，执行标的高达(dá)11亿，北(běi)京(jīng)国安也3次与中赫集团、中赫置地、及中赫集(jí)团股(gǔ)东周金辉、李彩霞等共同成为被执行人，执(zhí)行标的约(yuē)10.45亿(yì)。

　　今年(nián)1月，因为履行能力而拒不履行生效(xiào)法律文书确定义务(wù)，上述(shù)被执(zhí)行人成为“老赖”。只有(yǒu)北京国安，目前幸免于难。不过在实(shí)控人都成(chéng)为老(lǎo)赖的情况下，被执行10个多亿的北京国安，又(yòu)如何能独善其身(shēn)？

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