近两(liǎng)年(nián)火爆的创新产(chǎn)品公募REITs进入(rù)密(mì)集分(fēn)红期，近日(rì)7只REITs陆续迎来(lái)除(chú)息(xī)日，公募REITs整体呈(chéng)现出高比例稳定分红，15只公告2022 年可供(gōng)分配金额(é)的REITs产(chǎn)品，平(píng)均分红比例接近(jìn)99％。

　　多位业内人士对此表示，强制分红(hóng)机制是公募REITs主要特征(zhēng)之一(yī)，稳定分红体现出该类产品长期投资(zī)价值(zhí)，通过(guò)观(guān)测经营活动(dòng)现金流(liú)、可(kě)供分(fēn)配现金等指标，也(yě)是观察REITs项(xiàng)目底(dǐ)层资产运营情况(kuàng)的(de)“窗口”。他们也提醒(xǐng)普通(tōng)投资者注意，与(yǔ)产(chǎn)权类项目(mù)相比，特(tè)许经营REITs项(xiàng)目在经营(yíng)权到(dào)期后不再产生现金收益，特许(xǔ)经营权分红(hóng)目(mù)前已包含了利(lì)润分配(pèi)和本金的归还，在选择投资标的(de)时应了(le)解资产类型和分红(hóng)的特征。

　　15只公(gōng)募(mù)REITs产品分红

　　平(píng)均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入(rù)密集(jí)分红(hóng)期，近(jìn)日7只REITs产品（4月(yuè)17 日(rì)-4月21日）陆续迎来除息(xī)日(rì)，此外尚有6只(zhǐ)REITs实际分配情况尚(shàng)未公布。整体来看，公(gōng)募REITs呈现出了高比例的稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额的公募REITs产品中，2022年全(quán)年分配金额占可供分配金额比(bǐ)例平均(jūn)为(wèi)98.89％，且绝大部分分配(pèi)比例在96％以(yǐ)上。

　　中(zhōng)金基金相关负责人(rén)对此表(biǎo)示，投资公募REITs的主要收益来源为持有(yǒu)期分红收益，以(yǐ)及基金份额交(jiāo)易价格的变(biàn)化(huà)。基(jī)金(jīn)份(fèn)额二级市场价格受(shòu)到(dào)公募REITs资产运营(yíng)情况及市场因素(sù)的综合(hé)影响，较(jiào)易引起波动。与(yǔ)此相(xiāng)比，基金分红(hóng)预期则(zé)更(gèng)有规律可循。公募REITs的(de)分红主要来自基础设施资产的(de)经(jīng)营现金(jīn)流，投(tóu)资人通(tōng)过基金募集材(cái)料和信息披露文件，结合行业及市场情况，可以分析(xī)基础(chǔ)设施项(xiàng)目(mù)的(de)经营业绩，作(zuò)为进行投资决策的重要(yào)参考。

　　“相对于基(jī)金份(fèn)额(é)二级市场价(jià)格变(biàn)化导致的浮(fú)盈(yíng)或(huò)浮亏，分红作为(wèi)基金份额(é)持有人实际获得的现金收益(yì)，对(duì)于长期投资者更具(jù)参考价(jià)值。”中金基(jī)金相关(guān)负(fù)责人称。

　　平安基金(jīn)REITs 投资(zī)中心(xīn)运营高级副总监李华平也表示，根据《公开(kāi)募集(jí)基础设(shè)施(shī)证(zhèng)券投资基金指引（试行）》及相关法规要求，基础设施(shī)基金应当将(jiāng)90％以上合并后基金年度可分配金额以现(xiàn)金形式分配给投资者，强(qiáng)制分红机制(zhì)是公募REITs的主要特征之(zhī)一，稳定的分(fēn)红机制体现出REITs产品长(zhǎng)期(qī)投资价值。

　　中航基金(jīn)也认为(wèi)，从投资角度来看，基础设施公募(mù)REITs同时具备“股性”和“债(zhài)性”双重特(tè)点。二级市场价格反(fǎn)映这类(lèi)产(chǎn)品(pǐn)“股性”的(de)一(yī)面，分红体现(xiàn)了这(zhè)类产品的“债性”特点。公募REITs有强制(zhì)分红要求，分红(hóng)类似于债(zhài)券(quàn)派息(xī)，但不等同于(yú)债券的固定利(lì)息回报，而(ér)是由可供分配(pèi)现金决定(dìng)。

　　从(cóng)机构投资者(zhě)的角度来看，一方面是公(gōng)募REITs丰富了机构投资者的投资品类，为资产配置多(duō)元化提(tí)供抓(zhuā)手，具有(yǒu)较强的配置价(jià)值。另(lìng)一方面，公(gōng)募REITs的分红能够帮助机(jī负荆请罪的历史人物是哪位人，负荆请罪的历史故事中的主要人物是谁)构投资者稳定收(shōu)益。机构(gòu)投资者公募REITs能够通过(guò)分(fēn)红(hóng)获取相(xiāng)对于投(tóu)资债券(quàn)相对(duì)高的(de)收益性(xìng)，在有效(xiào)控制风(fēng)险的前提下(xià)，增厚资产包收益，起(qǐ)到投资“压舱石”的作用。

　　分红除了投(tóu)资收益“落袋(dài)为安”外，市场(chǎng)对(duì)于未(wèi)来分(fēn)红水平的(de)预期，也是影(yǐng)响(xiǎng)REITs基(jī)金二级市场价格走(zǒu)势的关(guān)键(jiàn)因素之一(yī)。

　　从近(jìn)期公募REITs的二级市场表现(xiàn)看，截至4月21日，今年以来中证(zhèng)REITs（收盘(pán)）指(zhǐ)数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未(wèi)跑赢主要股票和债券宽(kuān)基指(zhǐ)数。

　　“截(jié)至2023年3月(yuè)31日，有20只(zhǐ)公募REITs发布(bù)了2022年年报，部分产(chǎn)品受宏观经济的影(yǐng)响，可分(fēn)配(pèi)金(jīn)额完成率不达(dá)预期，一定程度上影(yǐng)响了公(gōng)募REITs二级(jí)市(shì)场(chǎng)的价格。”李华(huá)平称，公募REITs二(èr)级市场(chǎng)的价格波(bō)动受(shòu)多重(zhòng)因素的影响，投资收(shōu)益是影响(xiǎng)REITs二级市场价格(gé)的主要(yào)因素之(zhī)一，而稳定的分红有利(lì)于吸引投(tó负荆请罪的历史人物是哪位人，负荆请罪的历史故事中的主要人物是谁u)资者参(cān)与公募(mù)REITs二级市场(chǎng)的投资。

　　中金基金相关负责人也(yě)表示，近(jìn)期经济预期(qī)恢复，一方(fāng)面市场(chǎng)热点呈现向股票和债(zhài)券回归的过程；另一方面，基础(chǔ)设施项目的经营(yíng)业绩相(xiāng)对经济活力的改善有一(yī)定的滞后性(xìng)。

　　此外，公募REITs在分红除权日(rì)，将对基(jī)金(jīn)负荆请罪的历史人物是哪位人，负荆请罪的历史故事中的主要人物是谁份额的开盘指导价做(zuò)调减处(chù)理，调减金额根据单位基金份额的(de)分红金额(é)进行计算(suàn)。除(chú)权操作是对分红前后基金(jīn)份额净值变化的修(xiū)正(zhèng)，使投资人在基(jī)金分红前(qián)后均可以获得公平的投资(zī)机会。

　　“分红可增(zēng)强(qiáng)投资者(zhě)长期投资的信心，同时需结合持(chí)有产品的特性，关注(zhù)二级市场扰动对整体(tǐ)收(shōu)益的影响程度。”中航基金(jīn)相(xiāng)关人士也称。

　　特(tè)许经营权(quán)分红包括(kuò)利(lì)润(rùn)分配和本(běn)金归还

　　普通(tōng)投资者应了解底层资产情况

　　多位(wèi)业内人士还提醒，与现有公募基(jī)金分红前提是本金之(zhī)上(shàng)的增值部分不同，特(tè)许经营权REITs基(jī)金运作期(qī)间的(de)“分红”界定为“分派”更(gèng)为准确，分派的是(shì)本金与增值两个部分，两个部分(fēn)之(zhī)间的比例是(shì)变动(dòng)的，与现有公募(mù)基金(jīn)分红(hóng)差异很大，大多数普通(tōng)投资者可(kě)能把“分(fēn)派”金额误认为是(shì)持续分红。一(yī)旦30年、40年、50年(nián)、60年等合同年(nián)限到期后基(jī)金价值面临(lín)极大不(bù)确定性，这(zhè)是该类投资者应该(gāi)注意的情况。

　　李华(huá)平表示，目前公(gōng)募REITs主要有特许(xǔ)经营权类和产权(quán)类两大资(zī)产类型，持有(yǒu)产(chǎn)权类产品的收(shōu)益主要包括每(měi)年的现金分(fēn)红及资产增(zēng)值的收益(yì)，而持有特许经(jīng)营类产品的收益主(zhǔ)要来(lái)自项(xiàng)目每年的现金分红。其中，特许经营权类资产(chǎn)的(de)分红(hóng)包括(kuò)了利润分配(pèi)和(hé)本金的归还，两者的比率也是变(biàn)动的，对特许经营(yíng)权类资(zī)产的公募REITs可(kě)以内部收益率（IRR）来衡(héng)量投资收益。普通投(tóu)资(zī)者(zhě)在(zài)选择投(tóu)资标的时，应了解公募REITs底层资产的(de)类(lèi)型(xíng)。

　　中航基金(jīn)也表示，从细分来(lái)看(kàn)，各(gè)类公募REITs分(fēn)红因底(dǐ)层资产属(shǔ)性(xìng)不同而形成(chéng)区别。特许经营(yíng)权类的公募REITs产品因其分红(hóng)相当于包含(hán)“本金+收益”，分(fēn)红相对(duì)较(jiào)多(duō)，债性(xìng)偏强。而产权类的公募REITs分(fēn)红(hóng)主要为(wèi)“收益”，更看重(zhòng)底层资(zī)产的价值增(zēng)值，所以相对(duì)股性偏(piān)强(qiáng)。普通投资者在选(xuǎn)择公(gōng)募REIT时，需要考虑底层资产属(shǔ)性，对所选(xuǎn)择产(chǎn)品的二级市场价格(gé)和分红有合理(lǐ)预期。

　　中金基金相(xiāng)关负责人(rén)也认为，与(yǔ)产权类项目相比，特许(xǔ)经(jīng)营项(xiàng)目在经营权到期后不再能产生(shēng)现金(jīn)收益，因此将(jiāng)可供(gōng)分配金(jīn)额的分(fēn)配理解(jiě)为“分派”比“分(fēn)红”更加准确。基(jī)于这个(gè)特点(diǎn)，剩(shèng)余经(jīng)营期限(xiàn)较(jiào)短的特许经营项目，通常具备更高的分派率水平。对于剩(shèng)余期限较长的特(tè)许经营权项目，即(jí)使(shǐ)分派率相对较低，也有足够年限收回(huí)本(běn)金(jīn)并取得收(shōu)益。

　　中(zhōng)金基金该负责人提醒投资者注意，特许经营(yíng)权项目的分派金额包含(hán)了投资本金，在不进行扩募的情(qíng)况下(xià)，基(jī)金份额单价随(suí)着分派(pài)进度逐年下降(jiàng)是正常(cháng)现象，投资特许(xǔ)经营权REITs的收益来(lái)自(zì)项目剩余期限产生的现金(jīn)流。

　　“与特许经营项目(mù)相比，产(chǎn)权类项目的(de)土(tǔ)地或建(jiàn)筑的剩余使用年限一般较长，再加上到期后通过对建筑的更新改造或补(bǔ)缴(jiǎo)土地(dì)出让金等追(zhuī)加(jiā)投资，有机会进一(yī)步(bù)延长经(jīng)营期限。这种类(lèi)似永续经营的假设反映(yìng)在基础资产的估(gū)值(zhí)上，使产权类REITs具备更显著的资产投资属(shǔ)性。”该负责人称。

　　观测内部收益(yì)率等指标

　　评估项目底层(céng)资产运营情况

　　在(zài)基金分红(hóng)的时点，多位业内人士还表示，在(zài)产品分红期，投资者(zhě)可(kě)以观测经营活动现金流、可供分配(pèi)现(xiàn)金、内部收(shōu)益率等指标，来观察(chá)和评估项目(mù)底层资产的运营情况。

　　中(zhōng)航基(jī)金(jīn)表示(shì)，年报指(zhǐ)标中，跟现金相关的指标有两个：一(yī)是年报中披露的(de)经营活动现金流，二是可(kě)供分配现金，二者(zhě)存(cún)在本质性区别。经营活动产生(shēng)的现金净流量(liàng)是指企业经营(yíng)、筹资、投(tóu)资产生的现金流，基于企业本身经营活动(dòng)产生；可供分(fēn)配的现金实质上是从(cóng)EBITDA出(chū)发，对非现金影响利润表(biǎo)的(de)项目进(jìn)行调(diào)整(zhěng)，加期初现金，最终得到的账面现金。

　　李(lǐ)华(huá)平也表示，公募REITs作为资产配置新选(xuǎn)择，投(tóu)资(zī)价值体(tǐ)现在相(xiāng)对股债市场独立(lì)的资产配(pèi)置功能，比较(jiào)适合长期持有。建(jiàn)议投资者对经营权类的资产可以更多关注内(nèi)部收(shōu)益率(lǜ)的高低，对产权类的资产更多关注(zhù)分派率高(gāo)低。因(yīn)为公募(mù)REITs可分(fēn)配收(shōu)益主要来自底层资产(chǎn)的经(jīng)营净现金流，所以(yǐ)底层资产运(yùn)营情况直接影响投资回报，投资(zī)者可综合(hé)考虑原始权(quán)益人综合实力、运营管理(lǐ)机(jī)构实力、公募基(jī)金管理人实力等多重因素来选择投资(zī)标(biāo)的。

　　中信证券研报也显示，公(gōng)募REITs进入密集(jí)分红期，由(yóu)于分(fēn)红(hóng)交易带来(lái)的短期博弈(yì)机会(huì)仍在，叠加此前市场(chǎng)接连(lián)回调，建(jiàn)议投资(zī)者(zhě)关注有基本面(miàn)支撑(chēng)、填(tián)权效应(yīng)相对明显(xiǎn)、同(tóng)时(shí)分红规模较(jiào)为可(kě)观的(de)个券(quàn)。

　　“公(gōng)募REITs的招募(mù)说明书均会载(zài)明REITs在发(fā)行首年及次年的可(kě)供(gōng)分配金额预测。投资者可以将(jiāng)REITs的(de)实际分红金额与(yǔ)募集材(cái)料(liào)中(zhōng)披露预测(cè)进行比较(jiào)分析(xī)，结合经(jīng)济及(jí)市场(chǎng)的(de)实(shí)际环境，对基础(chǔ)设施项目的运营业绩(jì)及REITs的管(guǎn)理能力进行判(pàn)断。”中(zhōng)金(jīn)基金上述(shù)负责(zé)人(rén)也称。

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