5月以(yǐ)来(lái)，房地产板块个股多出现小幅(fú)上涨，截至(zhì)5月10日收盘，中信(xìn)房地产指数(shù)本月涨幅约为2％。而以公募基金为代表的机构对于这一板块已经在悄然布局(jú)。数(shù)据显(xiǎn)示，以南(nán)方和华夏的两只老牌ETF基金为例，5月9日时所(suǒ)公布(bù)的总份额均(jūn)较4月(yuè)28日时有小幅增长。根(gēn)据基金一季报统计，龙(lóng)头与地方国企央企(qǐ)获得增持，持仓数量占流通股比重增幅五只(zhǐ)个(gè)股分别为华发股(gǔ)份+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或(huò)“底(dǐ)部回升”

　　行业红利时代已(yǐ)过 精耕细作成共识

　　从公募基金对房地产的配置看，2019年末，公募所持有(yǒu)的房地产行业(yè)标的市值约1188亿元，占其所持股票(piào)市(shì)值的4.66％左右；2020年市场表(biǎo)现出色，但公(gōng)募所持房地产(chǎn)公司市值(zhí)在股票资产中的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于(yú)出现了(le)三年(nián)来(lái)的(de)首次回升，年底(dǐ)这(zhè)一数值(zhí)从1.56％升至1.65％。与此同(tóng)时，公募对房地(dì)产行业(yè)的持股比例也同步回升，从2021年底的(de)6.94％提高到(dào)2022年末的7.03％。

　　这样(yàng)的势头似(shì)乎在今(jīn)年一季度得以延(yán)续。数(shù)据统(tǒng)计显示，公(gōng)募(mù)重(zhòng)仓持(chí)有(yǒu)房地产板块一季度市值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值前五(wǔ)个(gè)股分别为保(bǎo)利(lì)发展、招商蛇口(kǒu)、万科A、华发(fā)股份、滨江集(jí)团，持(chí)仓(cāng)市(shì)值占(zhàn)板块比重合计达47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从(cóng)中(zhōng)不难发现，公募对于(yú)房地产的投(tóu)资愈发有(yǒu)集中于(yú)龙头的(de)趋势。Wind显示，在公募基金一季报(bào)汇(huì)总(zǒng)的(de)重(zhòng)仓(cāng)股(gǔ)中，房地产板块排名(míng)最高的是保利发展，在基金重(zhòng)仓第33位。排(pái)名第二(èr)的是招(zhāo)商蛇口，排在第78位。而(ér)老(lǎo)牌龙头(tóu)股万科A排在第(dì)96位。对比去(qù)年(nián)四季报，变(biàn)化之处首先在于几只(zhǐ)房地产龙头股从排位(wèi)上(shàng)看均(jūn)有退步，尤(yóu)其(qí)是(shì)万(wàn)科最为明显；其次(cì)是金地集团(tuán)退出(chū)百大之(zhī)列。但考虑到房地(dì)产是复(fù)苏(sū)链上(shàng)最后一(yī)环，且首(shǒu)季并非行(xíng)业销(xiāo)售旺(wàng)季，其传导到(dào)二(èr)级(jí)市场(chǎng)乃(nǎi)至机构持(chí)仓上还需要(yào)时间(jiān)周期。

　　形成共识(shí)的是(shì)，经(jīng)济圈判(pàn)断(duàn)房地产已(yǐ)经进(jìn)入大(dà)分化(huà)时代(dài)，一二线(xiàn)城(chéng)市(shì)好于三(sān)四(sì)线城市。而映(yìng)射(shè)到二级市场投资上，配置房地产行(xíng)业轻松收获行业(yè)贝塔的红(hóng)利期一(yī)去(qù)不返了。“如果按(àn)照产(chǎn)业周(zhōu)期来(lái)分类，包括房地产等几类行(xíng)业在盖(gài)特纳曲线里(lǐ)属于成熟期或者衰(shuāi)退期的(de)行业，传统认知上(shàng)没有什么投资机会的。但(dàn)在这几年(nián)特殊的行情里(lǐ)包括(kuò)煤炭、电解铝等(děng)类似的行(xíng)业也出现了(le)一些机会，背后的逻辑(jí)是供给(gěi)侧发生了更大的变化。”一不愿具名的上海公募基金经理指出。

　　不过(guò)也有公募(mù)人士持谨慎(shèn)乐观(guān)态度：“行业(yè)前(qián)几年17亿～18亿平方米的年销(xiāo)售面积(jī)很难再(zài)出现了，2022年光是(shì)居(jū)民存(cún)款数(shù)量增加了15万亿元(yuán)。中国存量有400亿(yì)平方米(mǐ)建筑面(miàn)积，考虑存量地产的更新，也有近10亿平方(fāng)米(mǐ)。需求端还需要有(yǒu)一定(dìng)的(de)政策出来去刺激(jī)购房。”

　　宝盈基金房(fáng)地(dì)产研究员吕功绩也(yě)指出：“时(shí)至今日，无论从城镇化(huà)的进程，还(hái)是人均(jūn)住房面积（接近30平/人），我国(guó)均(jūn)已(yǐ)告别住房短缺时代，而目前居民(mín)的杠杆率(lǜ)和房价收入(rù)也不支撑每年(nián)18万亿(yì)元(yuán)的销售额，以及过快上行的(de)房价(jià)，因而行业高增的时代已经过去(qù)，未来行业的需求或将回落，在此过程中，伴随着地产(chǎn)的高(gāo)杠杆(gān)属性，就很(hěn)容易出现信用(yòng)风险(xiǎn)问题（类似2022年的(de)民(mín)营地产爆雷），行业进入到供给侧(cè)出清的过程。这(zhè)个过程中，综合(hé)竞(jìng)争力强的公司就能够通(tōng)过大(dà)鱼吃小鱼的方式，获得市占率(lǜ)的提升。当行业需求见(jiàn)顶回落时，行(xíng)业的贝塔已(yǐ)经过去(qù)了，但不代表没有投(tóu)资机会，机会在于(yú)城(chéng)市、位置、产品的阿尔法，而对应到股票投(tóu)资，就是强竞争(zhēng)力公司的(de)阿尔法。”

　　或(huò)许也是基于这样(yàng)的认识转(zhuǎn)变，精耕(gēng)细作个股成为(wèi)公募乃至整体机(jī)构(gòu)的务实之举(jǔ)。

　　机构(gòu)配(pèi)置房地产“风物长宜放(fàng)眼量”

　　头部央国企、优质(zhì)区域性标的成香饽饽

　　5月以来，房地(dì)产板块个股多出现小(xiǎo)幅上(shàng)涨，截至5月10日(rì)收(shōu)盘，中(zhōng)信房地产指(zhǐ)数本月涨幅约为2％。从具体的个(gè)股来(lái)看，《红周刊》利(lì)用Wind统(tǒng)计申(shēn)万房(fáng)地产板块(kuài)个股，在纳入统(tǒng)计的124只房地(dì)产类标的(de)股(gǔ)中，本月以来实现(xiàn)股价上涨的达到了81家。

　　其中，上述(shù)时间段(duàn)恰(qià)好(hǎo)排(pái)名前五的公司(sī)月内(nèi)涨幅超过了(le)10％，它们分别是上实发(fā)展、浦东金桥、*ST泛(fàn)海、华(huá)夏幸福、荣安地产(chǎn)。排名第一的上实发展，五一假期归来后日(rì)成交量明显(xiǎn)放大，4日(rì)、5日连续两个交易日收出涨(zhǎng)停。从该股的基(jī)本面来看，上实发(fā)展(zhǎn)的主营业务为(wèi)房地产开发与(yǔ)经营。公司的主要产品(pǐn)及服务为房地(dì)产销售、房(fáng)地(dì)产(chǎn)租赁、物(wù)业管理服(fú)务、工程项目、酒店经营。从业(yè)绩数据来看，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净(jìng)利润(rùn)1.23亿元，同比下降(jiàng)33.24％。2023年第一(yī)季度，其实现(xiàn)营(yíng)业总(zǒng)收入27.87亿元，同比增(zēng)长183.02％；归(guī)母净利润2.86亿元，同(tóng)比扭亏。

　　不过从十(shí)大流通(tōng)股股东来(lái)看，各类机(jī)构都有(yǒu)对(duì)其(qí)布局的例子。以3月(yuè)31日时的(de)首季十(shí)大流(liú)通(tōng)股股(gǔ)东来看(kàn)， 具体包括公(gōng)募的上银基金、私(sī)募(mù)的迎水(shuǐ)文龙、中央汇金、长城资(zī)产管理公司等都(dōu)跻身前(qián)十(shí)的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第(dì)二的浦东金桥也是(shì)上海本(běn)地(dì)房企，其第一(yī)季度的收入利(lì)润规(guī)模大幅(fú)度复(fù)苏。究其(qí)原(yuán)因，一方面是该(gāi)公(gōng)司后疫情时代出租(zū)率(lǜ)复苏至近(jìn)年(nián)来(lái)最高，另(lìng)一(yī)方面则是公(gōng)司拿地结算持续性向好，从数字上看，一季度新增虹口135、138住宅(zhái)地块，总建筑面积约54万平方米。

　　在这样(yàng)的业绩势头向好背景下，自然也吸引(yǐn)了知(zhī)名(míng)机构在其中持续驻(zhù)足。从第(dì)一季(jì)度(dù)十大流通股股东来(lái)看，知(zhī)名私募(mù)高毅(yì)邓(dèng)晓峰的两只产品依然在前十中(zhōng)，这也(yě)是连续第(dì)三(sān)个季(jì)度他有(yǒu)的两只产品杀入前十。同时榜单(dān)中还有一支大(dà)名鼎鼎(dǐng)的QFII阿(ā)布扎比投资局，其(qí)当季(jì)还小幅增加了持股。

　　除去上述两(liǎng)家上海区域性地产公司外，荣安地产则是(shì)主要(yào)布局(jú)在深(shēn)圳的(de)地产公司，一季报(bào)交出的(de)也是一(yī)份报喜的成绩单：首季公司实现营(yíng)业收入(rù)51.85亿元，同比增(zēng)长35.51％。归属(shǔ)于上市公司股东的(de)净利润6.48亿元，同(tóng)比增长31.27％。

　　从机构(gòu)态(tài)度来看，《红周刊》注意(yì)到两只公募指(zhǐ)基(jī)首季新杀入十大流通股股东行(xíng)列。具体(tǐ)说来， 南(nán)方中证全指房地产ETF上榜排名第七位，富国中证指数1000增强则排名第九位(wèi)，此外联袂出现的机构还有QFII高盛国际和私募迎水(shuǐ)聚宝。

　　接受《红周(zhōu)刊》采访时，兴证全球基金(jīn)相关人士分析：“经历过行(xíng)业洗(xǐ)牌和兼并重(zhòng)组后，龙头的(de)价值更为笃定(dìng)突出；从拿地(dì)端看，2022年(nián)土地市场大幅降温(wēn)，优质土地供给较多（券商测算对(du行而不辍履践致远是什么意思，行而不辍 什么意思ì)应潜在毛(máo)利率在25％以上，目前(qián)房企的利润率仅20％），绝大多数房企受限于(yú)信(xìn)用问题或者资金(jīn)紧张没法拿(ná)地，龙头(tóu)房(fáng)企(qǐ)趁机获取低成本土地，龙头房(fáng)企的拿地力度（拿地(dì)金额/销售金额）基本在(zài)30％以上(shàng)；从融(róng)资上(shàng)看(kàn)，龙头房企杠杆率(lǜ)较低，净负债(zhài)率基本在70％以下(xià)，而其他(tā)房企的净(jìng)负债率普遍都在100％以(yǐ)上，加杠杆空间有(yǒu)限，从融资成本看，龙(lóng)头房企(qǐ)的融资成本不断下滑，基本(běn)在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头房(fáng)企(qǐ)明显跑赢行业，1～4月百强房企(qǐ)的销售额增(zēng)速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调的是，在当(dāng)前中特(tè)估的浪潮(cháo)下，央国企地(dì)产股(gǔ)或存(cún)在发展的大好机会(huì)。中(zhōng)信证(zhèng)券(quàn)指出：“房地产行业的结构性机会依(yī)然存在，少部分(fēn)公司尤其是央企占据显著优(yōu)势，其主要又体(tǐ)现为库(kù)存的优势。央(yāng)企地(dì)产(chǎn)公(gōng)司，现阶段(duàn)表现出(chū)较低的融资成(chéng)本(běn)，优质的开发资源和良好的不动(dòng)产(chǎn)资(zī)产运营(yíng)能力(lì)的多重竞争优势。”

　　“即使没有(yǒu)中特(tè)估，国央企相(xiāng)较(jiào)于民营地产公司也是更(gèng)有优势(shì)的。”吕(lǚ)功绩强调，“对于减(jiǎn)值、土地资源债权债务关系(xì)等问题，市场对(duì)民(mín)营房开(kāi)企(qǐ)业的资产会有更多担忧和质疑，所以(yǐ)在这一轮行业出清的过(guò)程中(zhōng)，央国企(qǐ)相较于民企来说估值的修复更明显。中特估的角度从中长(zhǎng)期的(de)维度看，行业的逻(luó)辑(jí)在于集中度提升后，行业进入高质量(liàng)发展阶段，具备较(jiào)快速发展阶段更稳定且可(kě)预(yù)期的盈利和现(xiàn)金(jīn)流创造能力，以此带(dài)来估值中枢的提升(shēng)，应(yīng)该(gāi)关注(zhù)估值相对较低，企业自身(shēn)资产的质量好、运营能力强、可以(yǐ)创(chuàng)造持续现金流的企业。”

　　“存量(liàng)时代中行业普涨的概率比(bǐ)较(jiào)低，行(xíng)业内部将(jiāng)出现(xiàn)分(fēn)化，要(yào)关注将受益于行业集中度提升的头部公司。”星石投资(zī)首席(xí)研究官(guān)方磊也表(biǎo)示。

　　顺应(yīng)机构这一思路(lù)的(de)话，或许(xǔ)还(hái)是保(bǎo)利发展(zhǎn)、招商蛇口等(děng)国资背景龙头前途(tú)更为光明。不(bù)过国(guó)投瑞银基金投资部副总(zǒng)监(jiān)綦(qí)傅鹏表(biǎo)示(shì)：“需要客观地去持续观察国企央(yāng)企在三个方面是否可以维持，首先是融资成本保(bǎo)持低位，其次是销(xiāo)售份(fèn)额持续提升，再次(cì)是拿地份额(é)持(chí)续(xù)提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机(jī)构需要多给一些耐(nài)心

　　而《红周刊(kān)》也根据房(fáng)企(qǐ)一(yī)季报梳理发现，对于(yú)2022年的(de)业(yè)绩出现(xiàn)的整体下(xià)滑，2023年(nián)一季度的业绩分化(huà)更趋明显(xiǎn)，保利(lì)发展、滨江集团等房企营收、净利均(jūn)实现(xiàn)了业(yè)绩的回正，甚至(zhì)是较(jiào)大增速(sù)的(de)增长。而这些公(gōng)司也是(shì)机构的重(zhòng)仓对象(xiàng)。

　　对此，知名房地产业内(nèi)人士张宏伟向《红周刊》分(fēn)析表(biǎo)示，业绩出(chū)现明显改善(shàn)的房企，主要(yào)是(shì)因为(wèi)过去两三年时间，尤其是在2021年下(xià)半年民营(yíng)房企不怎么(me)投资拿地之后，国(guó)有企业仍(réng)在持续(xù)性(xìng)地拿地，且主要(yào)集(jí)中在核心城市，投资力度较(jiào)大(dà)。投资的驱动能够推(tuī)动房企销(xiāo)售(shòu)业(yè)绩(jì)的增(zēng)长，从(cóng)而(ér)在(zài)2023年(nián)一季度市场恢复但(dàn)仍处(chù)于调(diào)整的(de)过程中，能够保有一个(gè)正增长(zhǎng)。

　　不过(guò)张宏伟同时(shí)也提醒表示，在房地产的复(fù)苏过程中(zhōng)，还面临(lín)着一些不确定性。其实整个市(shì)场(chǎng)从四月份(fèn)开始又(yòu)在(zài)往下掉。除了杭州、成都等极个别(bié)城市四(sì)月环(huán)比三月相对表现(xiàn)较好之外，包括北京、上(shàng)海在内的绝大(dà)多数城(chéng)市都出现(xiàn)环(huán)比下(xià)滑的情况。而现在五(wǔ)月的市场表现也(yě)不太乐观。按(àn)照(zhào)现(xiàn)在的经(jīng)济状(zhuàng)况、收入(rù)情况，以及市场的去(qù)库存(cún)压力、企业的资金面压力，可能会出(chū)现，到六月份房(fáng)企为了半年报冲业绩出现市场的短期(qī)反弹外(wài)的一个(gè)市场乏力(lì)现象(xiàng)。也(yě)就是说，第二季度(dù)、第(dì)三季(jì)度增长不确定性(xìng)的压力仍(réng)旧较大。

　　上海(hǎi)利檀投资董事长(zhǎng)陈昊扬也向《红周刊》指出(chū)，现在整个房地产以及其上下(xià)游产业(yè)链的复(fù)苏速度都(dōu)比想象的要慢很多，我们(men)要多给(gěi)一些耐心，这个(gè)时候，在(zài)房(fáng)地产以及上下游就不(bù)是赚快钱(qián)的时候，只能赚他(tā)基本面的钱(qián)。但这(zhè)也意(yì)味着，只有(yǒu)极为少数的、做(zuò)得比同行好(hǎo)得多的(de)企业，会(huì)伴(bàn)随整个行业的弱复苏，业绩会(huì)逐步体现出来(lái)。所行而不辍履践致远是什么意思，行而不辍 什么意思以只能耐心地去等待它的(de)基本面不(bù)断(duàn)地凸显(xiǎn)出(chū)来，这(zhè)需要时间(jiān)。

　　（本文已刊发(fā)于5月(yuè)13日《红周(zhōu)刊(kān)》，文中提及个股(gǔ)仅(jǐn)为举例分析，不做买卖(mài)推荐。）

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