近两年火爆的(de)创新产品公募REITs进入密集分红期，近日(rì)7只REITs陆续迎来除(chú)息日，公募REITs整体(tǐ)呈现出高比(bǐ)例稳(wěn)定分红，15只公(gōng)告2022 年可供(gōng)分(fēn)配金额的REITs产品，平均分红(hóng)比例(lì)接近99％。

　　多位(wèi)业(yè)内人(rén)士对此表示(shì)，强制分(fēn)红(hóng)机制是公募REITs主要(yào)特(tè)征之(zhī)一(yī)，稳定(dìng)分红(hóng)体现出该类产品长期投(tóu)资价值，通过观测经营(yíng)活动现(xiàn)金流(liú)、可供分(fēn)配现金等(děng)指标，也是观察REITs项目底层(céng)资产运营(yíng)情(qíng)况(kuàng)的“窗(chuāng)口”。他(tā)们也提醒普通投资者注意，与产权类项目相(xiāng)比，特许经营REITs项目在经营权到期后不再产生现金收益，特许(xǔ)经营权(quán)分(fēn)红(hóng)目前已包含了(le)利润(rùn)分配和本(běn)金的归还，在选择投(tóu)资标的时应了解资(zī)产类型和分红的特征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品分红(hóng)

　　平均分红比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进(jìn)入密集分红期，近日(rì)7只REITs产品（4月17 日-4月(yuè)21日(rì)）陆续迎来除(chú)息日，此外尚有6只(zhǐ)REITs实际(jì)分配情况尚未(wèi)公布。整体来看，公募REITs呈现出了高比例的稳定(dìng)分红(hóng)，15只公告2022 年可供分(fēn)配金额的公募REITs产(chǎn)品中，2022年全年(nián)分配金(jīn)额占可供分(fēn)配金额(é)比例平均(jūn)为98.89％，且绝大部分分配比例在(zài)96％以上。

　　中金基金相(xiāng)关负(fù)责人对此表示，投(tóu)资公募REITs的主要收(shōu)益来(lái)源为(wèi)持(chí)有期分红收益，以及基金份额交(jiāo)易价格的变(biàn)化。基(jī)金份额二级市(shì)场(chǎng)价格受到公募REITs资产运(yùn)营情(qíng)况及(jí)市场因(yīn)素(sù)的综合影(yǐng)响，较(jiào)易引(yǐn)起波动。与(yǔ)此相比，基金分(fēn)红(hóng)预期则更有规律可(kě)循。公(gōng)募(mù)REITs的分红主要来自基(jī)础设施资产的经营(yíng)现金流(liú)，投资人通过基(jī)金募集材料和信息(xī)披(pī)露(lù)文(wén)件，结(jié)合行业及市场情况(kuàng)，可以(yǐ)分析基础设(shè)施项(xiàng)目的经(jīng)营业绩(jì)，作为(wèi)进(jìn)行投(tóu)资决策的重要参考。

　　“相对于(yú)基金份(fèn)额二级市场价格(gé)变化(huà)导致的(de)浮盈或浮亏，分红作为基金份额持有人实际获得的现金收益，对(duì)于长期投资者更(gèng)具参考价值(zhí)。”中金基金相关负责(zé)人(rén)称。

　　平安基金REITs 投资中心运营高级副总监李(lǐ)华平也表示，根据《公开募集基础设(shè)施证券投资(zī)基(jī)金(jīn)指引（试行）》及相关法规要求(qiú)，基(jī)础设施基金(jīn)应(yīng)当将90％以上合并后(hòu)基金年度可分(fēn)配(pèi)金额以现金形式分配(pèi)给(gěi)投资(zī)者，强制(zhì)分红机制是公募REITs的主要(yào)特征之一，稳(wěn)定的分红机(jī)制体现出REITs产(chǎn)品长期投资价(jià)值(zhí)。

　　中(zhōng)航基金也认为，从投(tóu)资角度来看(kàn)，基础设施公募REITs同时具(jù)备“股性”和“债性”双重特点。二级市场价(jià)格反映这类产品“股性(xìng)”的一(yī)面，分(fēn)红体现了这类产(chǎn)品的“债性”特点。公(gōng)募REITs有强(qiáng)制分红要求，分(fēn)红(hóng)类似于债券(quàn)派息，但不等同于债(zhài)券的(de)固定利息回报，而(ér)是由可供分配现金决定。

　　从(cóng)机(jī)构投(tóu)资者的(de)角度来看，一方(fāng)面是公募REITs丰富(fù)了机构投资者(zhě)的投(tóu)资品类，为资(zī)产配置多(duō)元(yuán)化提供(gōng)抓手，具(jù)有较强的配置(zhì)价值。另一方面，公募(mù)REITs的分红能够帮助机构投资者稳定收(shōu)益。机构投资者公募(mù)REITs能够通过分红(hóng)获取相对于投资债券相对高的收益性，在有效(xiào)控制(zhì)风险的(de)前(qián)提下，增(zēng)厚资(zī)产包收益(yì)，起到投(tóu)资(zī)“压舱石(shí)”的(de)作用。

　　分红除了投(tóu)资(zī)收益“落(luò)袋(dài)为安(ān)”外，市场对于(yú)未来分红水平的预期，也是(shì)影响REITs基(jī)金(jīn)二(èr)级(jí)市场价格(gé)走势的关键因素(sù)之(zhī)一。

　　从近期公募REITs的二级市场表现看，截至4月21日，今年(nián)以(yǐ)来(lái)中证REITs（收盘）指(zhǐ)数收于(yú)975.99 点，年内下跌7.44％，未(wèi)跑赢(yíng)主(zhǔ)要股票和债(zhài)券(quàn)宽基指数(shù)。

　　“截至(zhì)2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年报(bào)，部分产(chǎn)品受宏观(guān)经济的影响(xiǎng)，可分配金(jīn)额完(wán)成率不达预(yù)期，一定程度上影响了(le)公募REITs二(èr)级市场的价格。”李华平称，公募REITs二级(jí)市场的价格(gé)波动受多重因素的影(yǐng)响，投资收益是(shì)影响REITs二(èr)级(jí)市(shì)场(chǎng)价格(gé)的(de)主要因素之一，而稳定的分红(hóng)有利于吸引投资者参与(yǔ)公募REITs二(èr)级市场(chǎng)的投资。

　　中金基金相关(guān)负责人也表示，近期经(jīng)济(jì)预期恢复，一方面(miàn)市场热点(diǎn)呈现向股票(piào)和债券(quàn)回(huí)归的过程；另一方面，基础设施项(xiàng)目的(de)经(jīng)营业绩相对经济活力的改善有一定(dìng)的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除(chú)权日(rì)，将(jiāng)对基金份额的开盘指导价做调减处理，调减金额(é)根据单位基金份额(é)的分红金额进(jìn)行计(jì)七尺是多少米呀 身高7尺是多少厘米算(suàn)。除权操(cāo)作是对(duì)分红前后基金份额(é)净(jìng)值(zhí)变化的修正(zhèng)，使投资人在(zài)基金分红前后均可以获得公(gōng)平的(de)投资机会。

　　“分红可增强(qiáng)投(tóu)资者长期投资的信心，同(tóng)时需结合持有产品的特性，关注二级(jí)市(shì)场扰动对整(zhěng)体(tǐ)收益(yì)的影(yǐng)响程度。”中航基金(jīn)相关(guān)人士也称。

　　特许经营(yíng)权分红(hóng)包括利润分(fēn)配(pèi)和本金归还

　　普通(tōng)七尺是多少米呀 身高7尺是多少厘米投(tóu)资者应了解底层资产(chǎn)情况

　　多位业(yè)内人士还(hái)提醒，与现有(yǒu)公(gōng)募基金分(fēn)红前提(tí)是(shì)本金之上的增值部分(fēn)不同，特许(xǔ)经(jīng)营权REITs基金(jīn)运作期间的“分红”界定为“分派”更为准(zhǔn)确，分派的是本金(jīn)与增值(zhí)两个部分，两个部分(fēn)之间的(de)比例是(shì)变动的(de)，与(yǔ)现有公募基金(jīn)分红差(chà)异很大，大多数普通投资者可能把“分(fēn)派”金(jīn)额误认为(wèi)是持续分(fēn)红。一旦30年、40年、50年、60年(nián)等(děng)合同年限到期(qī)后基金(jīn)价值(zhí)面临极大不确定性，这是(shì)该(gāi)类投资者应(yīng)该注意的(de)情况。

　　李华平表示，目前(qián)公募REITs主要有特许经营权类和(hé)产权类两大资(zī)产(chǎn)类型(xíng)，持(chí)有产(chǎn)权类产品的(de)收益主(zhǔ)要包括每年的(de)现金分(fēn)红(hóng)及资产增(zēng)值的收益(yì)，而持有特许经营类产品的收益主要来(lái)自项目每年(nián)的现金分红。其中，特许经营权类资产的分(fēn)红包括了利(lì)润分配和本金(jīn)的归还，两者的比率也是(shì)变(biàn)动的，对特许(xǔ)经(jīng)营权类资产(chǎn)的公募(mù)REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投资收(shōu)益(yì)。普通(tōng)投资者(zhě)在选择投资标的时，应了解(jiě)公募REITs底层资产的类型(xíng)。

　　中航基(jī)金也表示(shì)，从(cóng)细分来(lái)看，各(gè)类公募REITs分红因(yīn)底层资产(chǎn)属性不同而形成区别。特许经营权类的公募REITs产品因(yīn)其分红(hóng)相当于包含“本金+收益”，分红(hóng)相对较多，债性偏强。而产权类的公募REITs分红主要为“收(shōu)益”，更(gèng)看重底层资(zī)产的价值增值，所以相对股性偏强。普通投资者在选择公募REIT时(shí)，需要考(kǎo)虑底层资产属(shǔ)性(xìng)，对所选(xuǎn)择产(chǎn)品的(de)二级市场价格和分红有合理预期。

　　中金基(jī)金相关负责人也认为，与产权(quán)类项(xiàng)目相(xiāng)比，特(tè)许经营项(xiàng)目在经营(yíng)权到(dào)期(qī)后不再能产生现金收益，因(yīn)此将(jiāng)可供分配金额的(de)分配理解为“分派”比(bǐ)“分红”更加准确。基于这个特(tè)点，剩余(yú)经营期限较短的特许经营项目，通(tōng)常具(jù)备更高的分派(pài)率水平(píng)。对于剩余期限(xiàn)较长的特许经(jīng)营权项目，即使分派(pài)率相(xiāng)对较(jiào)低(dī)，也有(yǒu)足够年限收回(huí)本(běn)金并取得收益。

　　中金基金该负责人(rén)提醒投资者注意，特许经营(yíng)权项目的分(fēn)派金额包含了投资本(běn)金，在不进行扩募的情况下，基金份(fèn)额单价随着分派进度逐(zhú)年下降是(shì)正(zhèng)常现象，投资特许(xǔ)经营权(quán)REITs的收益(yì)来自项目剩(shèng)余期限产生的现金流(liú)。

　　“与特许经营项目相比，产(chǎn)权类项目的土地或(huò)建筑(zhù)的剩余使用年限一般(bān)较(jiào)长，再加上到期后通过对(duì)建(jiàn)筑的更新改造或补缴土地出让金等追加(jiā)投资，有机会进一步延长经(jīng)营期(qī)限。这种类似(shì)永续经营的(de)假设反映在基础资产的估(gū)值上(shàng)，使产(chǎn)权类REITs具备(bèi)更(gèng)显(xiǎn)著的资(zī)产投资属性。”该负责人称。

　　观测内(nèi)部收(shōu)益率等指标

　　评估项目底层资产(chǎn)运营情况

　　在基(jī)金分红的(de)时点，多位业(yè)内人(rén)士(shì)还表示(shì)，在产品分(fēn)红期，投资(zī)者可以观测经营活动(dòng)现(xiàn)金流、可供(gōng)分配现(xià七尺是多少米呀 身高7尺是多少厘米n)金、内部收益(yì)率等指标，来观察和评估项目底层资(zī)产的(de)运营情(qíng)况。

　　中(zhōng)航(háng)基金(jīn)表示，年报指标中，跟现金相关的(de)指标有两(liǎng)个：一是(shì)年报中披露的经营活动现金流，二是可供分配(pèi)现金，二者存在本质性区别(bié)。经营(yíng)活动产生的(de)现(xiàn)金净流(liú)量(liàng)是指企业经(jīng)营、筹资、投资产生的现金(jīn)流，基于企业(yè)本身经营活动(dòng)产生；可供分配的(de)现金实质(zhì)上是从EBITDA出发，对非(fēi)现金影响利润表的(de)项目(mù)进行调整(zhěng)，加(jiā)期初现金，最终得(dé)到的账面现金(jīn)。

　　李华平也表示(shì)，公募REITs作为资产配(pèi)置新选(xuǎn)择，投资价值体现在相(xiāng)对(duì)股(gǔ)债(zhài)市场独立的(de)资产配置功能，比较(jiào)适合长期持有。建议(yì)投资者对经营权(quán)类的资产可以更多关注内部收益(yì)率的高(gāo)低(dī)，对(duì)产权类的资产更多关注分派率高(gāo)低(dī)。因为公募REITs可分(fēn)配收益主要(yào)来自底(dǐ)层资产的经(jīng)营净(jìng)现(xiàn)金流(liú)，所以底层资产运(yùn)营(yíng)情况(kuàng)直接影响投资回报，投资者可综合考虑原(yuán)始权(quán)益人综合实力、运营管理机构实力、公募基(jī)金(jīn)管(guǎn)理人实(shí)力等多重因素来选择投资(zī)标的。

　　中信证券研报也(yě)显示，公(gōng)募REITs进入(rù)密集(jí)分红期(qī)，由于分红交易带(dài)来的短期博弈机会仍(réng)在，叠加此前市场(chǎng)接连回调，建议投资者关注有基本面支(zhī)撑、填权效应相对明显、同时分红规(guī)模较(jiào)为可观的个券。

　　“公(gōng)募REITs的(de)招(zhāo)募说(shuō)明书均会载明(míng)REITs在发行首(shǒu)年及次年的可(kě)供分配(pèi)金额(é)预测。投资者可以将REITs的实际分红(hóng)金(jīn)额(é)与(yǔ)募集材料中(zhōng)披(pī)露预测进行比(bǐ)较分析(xī)，结合(hé)经济及市(shì)场的(de)实际环(huán)境，对(duì)基础(chǔ)设施项(xiàng)目的运营业(yè)绩及REITs的(de)管(guǎn)理(lǐ)能力进(jìn)行(xíng)判断。”中金基金上述负责人也称。

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