近两年火爆的创新产品公募REITs进入密集分红(hóng)期，近日(rì)7只REITs陆续(xù)迎来除息日，公募(mù)REITs整体呈现出高比例稳定(dìng)分红，15只公告2022 年可(kě)供(gōng)分(fēn)配(pèi)金额的REITs产品(pǐn)，平均分(fēn)红比(bǐ)例接近99％。

　　多位业内人士对(duì)此表示，强(qiáng)制分红机制是公募REITs主要特征之一，稳定分红(hóng)体现(xiàn)出该类(lèi)产品长期投(tóu)资(zī)价(jià)值，通过(guò)观测(cè)经营(yíng)活动现(xiàn)金流、可供(gōng)分(fēn)配现金等指标，也是(shì)观察REITs项目底(dǐ)层资产运营情况(kuàng)的“窗口”。他们也提醒(xǐng)普通投资(zī)者注意，与产(chǎn)权类项目(mù)相比(bǐ)，特(tè)许经营REITs项目(mù)在经营权到期后(hòu)不再(zài)产生现(xiàn)金收益(yì)，特(tè)许经营权分红(hóng)目前已包含了(le)利润(rùn)分配和本金的归还，在选(xuǎn)择(zé)投资标(biāo)的时应了(le)解资产类型和分红的(de)特征(zhēng)。

　　15只(zhǐ)公(gōng)募(mù)REITs产品分(fēn)红(hóng)

　　平均分红(hóng)比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入(rù)密集分(fēn)红期，近日(rì)7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日(rì)，此外尚有6只REITs实际分配情况尚未(wèi)公布。整体来看，公募REITs呈现出了高比(bǐ)例的稳定分红，15只公告2022 年可供分(fēn)配金额(é)的公募(mù)REITs产品中(zhōng)，2022年(nián)全(quán)年(nián)分配(pèi)金(jīn)额(é)占(zhàn)可(kě)供分配金(jīn)额比例平均为98.89％，且(qiě)绝(jué)大部分分配比例(lì)在96％以上。

　　中金基金相关负责人对此(cǐ)表示，投资公募REITs的主要(yào)收益来(lái)源为持有(yǒu)期(qī)分红收益(yì)，以及基金份额交易价格的变化(huà)。基金份额二级市场价格(gé)受到公募REITs资(zī)产运营情况及市场因素的(de)综合影响，较易(yì)引起波动。与(yǔ)此相(xiāng)比，基金分红预期则更有规(guī)律(lǜ)可循(xún)。公(gōng)募(mù)REITs的分红(hóng)主要(yào)来自(zì)基础(chǔ)设施资产的经营现金(jīn)流，投资(zī)人通过基金募集材料和信息披露文件，结(jié)合(hé)行(xíng)业及(jí)市(shì)场情况(kuàng)，可以(yǐ)分析基础设施(shī)项目的经营业(yè)绩，作为进行投资决策的重(zhòng)要参(cān)考。

　　“相对于基金份(fèn)额二级市场价格变化导致的(de)浮(fú)盈或浮亏，分红作为基(jī)金份额持有(yǒu)人实际获得的现金收益，对于长期(qī)投(tóu)资者更具参(cān)考价值(zhí)。”中金基(jī)金相关负责人称。

　　平安基金REITs 投资(zī)中心(xīn)运营高级副(fù)总监李华平(píng)也表示，根据(jù)《公(gōng)开募集(jí)基(jī)础(chǔ)设(shè)施证(zhèng)券投资基金(jīn)指引（试(shì)行(xíng)）》及(jí)相(xiāng)关法规要求(qiú)，基础设施基(jī)金应当将90％以上合并后基金年度可分(fēn)配金额(é)以现金形式(shì)分配给投资者，强(qiáng)制分(fēn)红机制(zhì)是(shì)公(gōng)募(mù)REITs的(de)主要特征之(zhī)一，稳(wěn)定的分红机制体现(xiàn)出REITs产(chǎn)品长期投(tóu)资价值。

　　中(zhōng)航基金也(yě)认为(wèi)，从(cóng)投资(zī)角度(dù)来(lái)看(kàn)，基础设施公募REITs同(tóng)时具备“股性”和(hé)“债性”双重特点。二级(jí)市场价格(gé)反映这(zhè)类(lèi)产品“股性”的一(yī)面，分(fēn)红体现了这类产品的“债(zhài)性”特点。公(gōng)募(mù)REITs有强制分红要求，分红类似(shì)于债券(quàn)派息，但(dàn)不等同于(yú)债券的固(gù)定利(lì)息(xī)回报，而是(shì)由可供分配现(xiàn)金决定。

　　从机构投资者的角度来(lái)看，一方(fāng)面(miàn)是公募REITs丰富(fù)了(le)机构投资(zī)者(zhě)的投资(zī)品类，为资产配置(zhì)多元化提供(gōng)抓手，具有较(jiào)强的(de)配置价值。另一方面，公募(mù)REITs的分红能够帮(bāng)助机构(gòu)投资者稳(wěn)定收益。机构投资(zī)者(zhě)公募REITs能够通过分红获取(qǔ)相对于(yú)投资债(zhài)券相对高的(de)收益性，在有(yǒu)效控制风险的(de)前提下，增(zēng)厚资产包收(shōu)益，起(qǐ)到投资“压舱石”的作用。

　　分红除了(le)投资收益“落袋为安”外，市场对于未来分红水平的预期(qī)，也(yě)是影响REITs基金二级市场价(jià)格走(zǒu)势的(de)关键因素(sù)之一。

　　从近(jìn)期公募REITs的(de)二级市场(chǎng)表现看，截(jié)至4月21日，今(jīn)年以来(lái)中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年(nián)内下跌7.44％，未跑(pǎo)赢主要股票和(hé)债券(quàn)宽基(jī)指(zhǐ)数。

　　“截(jié)至2023年3月31日，有20只(zhǐ)公募REITs发布了2022年年报，部分产品受宏观经济的影响，可分配金额完成率不(bù)达预期，5公里世界纪录多少 5公里世界纪录是几分钟一定程(chéng)度上(shàng)影响(xiǎng)了公募REITs二级市(shì)场的价格(gé)。”李华平称，公募REITs二级(jí)市(shì)场(chǎng)的价格波动受多重(zhòng)因素的(de)影(yǐng)响，投资收益是影响REITs二级市(shì)场价格的主(zhǔ)要(yào)因素之一，而稳(wěn)定的分红有利(lì)于吸引投资者参与公募REITs二级市场(chǎng)的投资(zī)。

　　中(zhōng)金基金相关负责人(rén)也(yě)表示，近(jìn)期经济预期恢复，一方面市场热点呈现向股(gǔ)票和(hé)债券回归的过程；另一方面，基础(chǔ)设施项目的经营业绩相对经(jīng)济活力的改(gǎi)善有一定(dìng)的(de)滞后性。

　　此(cǐ)外，公(gōng)募REITs在分红除权(quán)日，将对基金份额的开盘指导价做调减处理，调(diào)减金额根据单位基金份额的分红金额进(jìn)行计算。除权(quán)操作是对分红前后基金份额净值(zhí)变化的(de)修正，使(shǐ)投资人(rén)在基金分红前后均可以获得公平的投资机会(huì)。

　　“分(fēn)红可增强(qiáng)投资(zī)者长期(qī)投(tóu)资的信心(xīn)，同时需(xū)结合持(chí)有产品的特性(xìng)，关注(zhù)二级(jí)市场扰动对整体收益的(de)影响程度。”中航基金相关人士也称(chēng)。

　　特许经营权分红包括利润分配和本金归还

　　普(pǔ)通投资(zī)者(zhě)应了解底层资(zī)产情况

　　多位(wèi)业内(nèi)人士还(hái)提醒(xǐng)，与现有公募基金(jīn)分红前(qián)提是本金之上的增值部分不同，特许(xǔ)经营权REITs基金运作期间的“分红”界(jiè)定为“分(fēn)派”更为(wèi)准确，分(fēn)派的(de)是本金与增值两个部分，两个部(bù)分(fēn)之间的比(bǐ)例是变动的，与现有公(gōng)募基金(jīn)分红(hóng)差(chà)异(yì)很大，大多数普通投资者(zhě)可能把“分(fēn)派”金额误认(rèn)为是(shì)持续分红。一旦(dàn)30年(nián)、40年(nián)、50年、60年等合(hé)同年限到期后基金(jīn)价(jià)值(zhí)面(miàn)临(lín)极大(dà)不确(què)定性，这是(shì)该(gāi)类投资者应该注意(yì)的情况。

　　李华(huá)平表示，目前公募(mù)REITs主(zhǔ)要有特许经(jīng)营(yíng)权类和(hé)产权类两大资产(chǎn)类型，持(chí)有产权类产品的(de)收益(yì)主要包(bāo)括每年的现金分红及资产增值(zhí)的收益，而(ér)持有特许经(jīng)营(yíng)类(lèi)产(chǎn)品的收益(yì)主要来自项目每年的现(xiàn)金分红(hóng)。其中(zhōng)，特(tè)许(xǔ)经营权类资产(chǎn)的分红包括了(le)利润分配(pèi)和(hé)本金的归(guī)还(hái)，两(liǎng)者(zhě)的比(bǐ)率也是(shì)变动的(de)，对特许经营权类资产的公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量(liàng)投资收益。普通投资者在(zài)选择投(tóu)资标的时，应了(le)解公募REITs底层资产的类型。

　　中航基(jī)金也表(biǎo)示，从细分来看(kàn)，各(gè)类公募REITs分红因(yīn)底层资产属(shǔ)性不同(tóng)而形成区(qū)别(bié)。特(tè)许经营(yíng)权(quán)类的(de)公募REITs产(chǎn)品(pǐn)因其分红相当于(yú)包(bāo)含“本(běn)金+收益(yì)”，分红相对较(jiào)多(duō)，债性偏(piān)强。而(ér)产权类(lèi)的公募(mù)REITs分红主要为“收益”，更看(kàn)重(zhòng)底层(céng)资产的价(jià)值增值，所以相对股性(xìng)偏强(qiáng)。普通投(tóu)资(zī)者在选择公(gōng)募(mù)REIT时，需(xū)要考(kǎo)虑(lǜ)底层资产属性，对所(suǒ)选择(zé)产品的二(èr)级市场(chǎng)价格和分红(hóng)有合(hé)理预期(qī)。

　　中(zhōng)金(jīn)基金(jīn)相关负责人也认为，与产权类项目(mù)相比(bǐ)，特许(xǔ)经营项目在经营(yíng)权到期(qī)后(hòu)不再能产(chǎn)生现金收益，因(yīn)此将可供分配金额的分配理解为(wèi)“分派”比“分红(hóng)”更加准(zhǔn)确。基于这个特点，剩(shèng)余经(jīng)营(yíng)期(qī)限较短的特许经(jīng)营(yíng)项(xiàng)目，通常具备更高的分派率水平。对于剩余期限较长的特许经营权项目，即使分派率相对较低，也有足(zú)够年(nián)限收回本金(jīn)并取得收益。

　　中金(jīn)基金该负(fù)责人提醒投(tóu)资者注意，特许经营(yíng)权项目(mù)的分派金额包(bāo)含了投资(zī)本金(jīn)，在(zài)不进行(xíng)扩募(mù)的情(qíng)况下，基金(jīn)份(fèn)额(é)单价随(suí)着分派进度(dù)逐年下(xià)降是正常(cháng)现象，投资(zī)特许经营(yíng)权(quán)REITs的收益来自项目剩余期限产生的现金(jīn)流。

　　“与特许经营项目相比，产(chǎn)权类项目的土地(dì)或(huò)建筑的剩(shèng)余使用年限一般较长，再(zài)加上到期后(hòu)通过对(duì)建(jiàn)筑(zhù)的更新改造或补缴土地出(chū)让金等追加投资，有(yǒu)机会进一步延长经营期限。这(zhè)种类似(shì)永续经营的(de)假设(shè)反映(yìng)在基础资产(chǎn)的(de)估值上，使产(chǎn)权(quán)类REITs具备(bèi)更显(xiǎn)著的资(zī)产投(tóu)资属性(xìng)。”该负责人称。

　　观测内部收益率(lǜ)等指标(biāo)

　　评估项(xiàng)目底层资(zī)产运营情况

　　在基金分红的时点，多位业(yè)内(nèi)人士(shì)还表示，在产品分红期(qī)，投资者可以观(guān)测经营活动现金流、可供分(fēn)配现金、内部收(shōu)益率等指标(biāo)，来观察和评估项目底(dǐ)层资产的运(yùn)营情况。

　　中航基金表示，年报指标中(zhōng)，跟(gēn)现(xiàn)金相关的(de)指标有两个：一是年报中披露的经营活动现金流，二是可供分配现金，二者存在本质性(xìng)区别。经营(yíng)活动产(chǎn)生的现金净(jìng)流(liú)量是指企业经营、筹资(zī)、投资(zī)产生的(de)现金流，基于企业本身经(jīng)营(yíng)活动产生；可(kě)供分(fēn)配的现金实质(zhì)上(shàng)是从EBITDA出发，对非现(xiàn)金影响利润表的(de)项目(mù)进行调整，加期初现(xiàn)金，最终得到(dào)的(de)账(zhàng)面现金。

　　李华平也表示，公(gōng)募REITs作为资产配置新选择(zé)，投资价(jià)值体现(xiàn)在相(xiāng)对股债市(shì)场独立的资产配置功(gōng)能(néng)，比较适合长期持有。建(jiàn)议投资者对(duì)经(jīng)营权类的资产可(kě)以(yǐ)更多关注(zhù)内(nèi)部(bù)收益率的高低(dī)，对产(chǎn)权(quán)类的资产更多(duō)关注分派率高低(dī)。因(yīn)为公募REITs可分配收益(yì)主要来自底层资(zī)产的经营净现(xiàn)金(jīn)流，所(suǒ)以底层资产运(yùn)营情(qíng)况直(zhí)接影(yǐng)响(xiǎng)投资回(huí)报(bào)，投资者可综合考虑(lǜ)原始权益人综合实力(lì)、运营管理(lǐ)机(jī)构实力、公募基(jī)金管(guǎn)理(lǐ)人实力等多重因素来选择投资标(biāo)的。

　　中信(xìn)证(zhèng)券研报也(yě)显(xiǎn)示(shì)，公募REITs进入密集分(fēn)红期，由于分红交(jiāo)易带来的短期博弈机会仍在，叠加(ji5公里世界纪录多少 5公里世界纪录是几分钟ā)此(cǐ)前市场接连回调(diào)，建议投资者关注有基本面支撑、填权(quán)效应相(xiāng)对明(míng)显、同时分红规模较为(wèi)可(kě)观的个(gè)券。

　　“公(gōng)募REITs的招募说明(míng)书(shū)均会载明REITs在发行(xíng)首年及次年的可供分配金额预(yù)测。投资(zī)者(zhě)可以将REITs的实际分红金额与募集材(cái)料(liào)中披露(lù)预测进行比较(jiào)分析(xī)，结(jié)合经济及市场的实际(jì)环境，对基础设施项目的运营业(yè)绩及REITs的管理能力进(jìn)行判(pàn)断。”中金基金上(shàng)述负责(zé)人也称。

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