5月以来，房地产板(bǎn)块个股多(duō)出现小幅上涨，截至(zhì)5月10日收盘(pán)，中信房地产指数(shù)本月涨幅约为2％。而以(yǐ)公(gōng)募基金为代表的机(jī)构对于这(zhè)一(yī)板块已经在悄然(rán)布局。数据显(xiǎn)示，以南(nán)方和华夏的两只老牌ETF基金为例，5月9日时所(suǒ)公布(bù)的总份额均较4月(yuè)28日时有小幅增长。根(gēn)据基金(jīn)一季报统计(jì)，龙头与地方国企央企获得(dé)增(zēng)持，持仓数量占流通股比重(zhòng)增(zēng)幅五只个(gè)股分别(bié)为华(huá)发(fā)股份+3.40％、滨江集(jí)团+1.71％、中新集团+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产(chǎn)或“底(dǐ)部回升”

　　行业红利时代(dài)已过(guò) 精耕细作成共识(shí)

　　从公募(mù)基金对房地产的配(pèi)置看，2019年(nián)末，公募所(suǒ)持有的房地产行业标的(de)市值约(yuē)1188亿元，占其所持股(gǔ)票市值的4.66％左右；2020年市(shì)场表(biǎo)现出色，但公募所持房(fáng)地产公司市值在股票资产(chǎn)中的占比(bǐ)却断(duàn)崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一步(bù)降至1.56％。

　　不过2022年终于(yú)出现了三年来(lái)的首(shǒu)次回升(shēng)，年底这(zhè)一数(shù)值(zhí)从(cóng)1.56％升至(zhì)1.65％。与(yǔ)此同时，公募(mù)对(duì)房地产行(xíng)业的(de)持(chí)股(gǔ)比(bǐ)例(lì)也同步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的(de)7.03％。

　　这样的势头(tóu)似(shì)乎在今年一季(jì)度得以延续。数(shù)据统(tǒng)计显示，公募重(zhòng)仓持有(yǒu)房(fáng)地产板(bǎn)块一季(jì)度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提升(shēng)6.71％。持仓市值前五个股分别为保(bǎo)利(lì)发(fā)展、招商蛇口、万(wàn)科A、华发(fā)股份、滨江集团，持仓市值占板块比重合计达(dá)47.29％，环比下降3.05％。

　　从中(zhōng)不难发(fā)现，公募对于(yú)房(fáng)地产的投资愈发有集中(zhōng)于(yú)龙头的(de)趋势。Wind显示，在(zài)公募基金一季报(bào)汇(huì)总的重仓股(gǔ)中，房(fáng)地产板块(kuài)排名最高的是(shì)保利发展，在基金重仓(cāng)第33位(wèi)。排名(míng)第二的(de)是招(zhāo)商蛇口，排在第78位。而(ér)老牌龙头股(gǔ)万(wàn)科A排在第96位。对比去年四(sì)季报，变化之处首先在(zài)于几(jǐ)只房地产龙头(tóu)股从(cóng)排位上看均(jūn)有(yǒu)退步(bù)，尤其是(shì)万科(kē)最为明显；其次是(shì)金地集团退出百大之列。但考(kǎo)虑到房(fáng)地产是复苏链上最后一环，且首(shǒu)季并非行业销售旺季，其传导(dǎo)到二级(jí)市场乃(nǎi)至机(jī)构(gòu)持仓上还需要时间(jiān)周期。

　　形成共识(shí)的是，经济圈判断房地产已经进入大(dà)分化时代(dài)，一二(èr)线(xiàn)城市好于三四(sì)线城市。而映射到二级市场投(tóu)资上，配置房地产行业(yè)轻松收获(huò)行业贝(bèi)塔的红利期一去不返(fǎn)了(le)。“如果按照产业周期来(lái)分类，包括房地产等几类行业在盖特纳(nà)曲线(xiàn)里属于(yú)成熟期或(huò)者衰退期的行(xíng)业，传统认知上(shàng)没有什(shén)么(me)投资机会的。但在这几年(nián)特殊的(de)行情里包括煤(méi)炭、电(diàn)解铝等类似的(de)行业也出现了一些(xiē)机会，背(bèi)后的逻辑是供给侧发生了更大的变化。”一不愿具名的上海公募基金经理指出。

　　不过也(yě)有公(gōng)募人士持谨(jǐn)慎(shèn)乐观态度：“行业(yè)前几年17亿～18亿(yì)平方(fāng)米的年销售面(miàn)积很难再(zài)出现了，2022年(nián)光(guāng)是居民存款数量增(zēng)加了15万亿元。中(zhōng)国存量有400亿平方(fāng)米(mǐ)建筑面积，考虑存量(liàng)地产的更新(xīn)，也(yě)有近(jìn)10亿平方米。需求端还需要有一定的政策(cè)出来(lái)去刺(cì)激购房(fáng)。”

　　宝(bǎo)盈(yíng)基金(jīn)房地产研究(jiū)员吕(lǚ)功(gōng)绩也(yě)指出(chū)：“时(shí)至今日，无论(lùn)从城镇化的进(jìn)程，还是人(rén)均住房面积（接近30平/人），我国均已告别住房短缺时代，而目前居民的杠杆(gān)率(lǜ)和房价收入也(yě)不(bù)支撑每(měi)年18万(wàn)亿元(yuán)的销售额，以及过快(kuài)上行的(de)房价，因而行业高(gāo)增(zēng)的时代(dài)已经过去，未来(lái)行业的(de)需求或将回(huí)落，在此过(guò)程中，伴随着地产的高(gāo)杠杆属性，就很容易(yì)出(chū)现信用(yòng)风险问题（类似2022年的(de)民营地产爆雷(léi)），行(xíng)业进入到供给侧出清(qīng)的过程。这个过程(chéng)中，综合竞(jìng)争力(lì)强的公(gōng)司就(jiù)能(néng)够通过大(dà)鱼吃(chī)小(xiǎo)鱼的方(fāng)式，获得市(shì)占(zhàn)率的提升。当行业(yè)需求见顶(dǐng)回(huí)落时，行(xíng)业的(de)贝塔已经过去了，但不(bù)代表没有投资(zī)机会，机会在于(yú)城市、位置(zhì)、产品的阿(ā)尔法，而对应到(dào)股票(piào)投资，就是强竞(jìng)争力公司的阿尔法。”

　　或许(xǔ)也是基于这(zhè)样的认识转变，精耕细作个股成为公募乃至整体机构的务(wù)实之举。

　　机(jī)构(gòu)配置房地产“风物长(zhǎng)宜放眼量”

　　头部(bù)央国企、优(yōu)质区域(yù)性标的成香饽饽

　　5月以来，房地产板块(kuài)个(gè)股多(duō)出现小幅(fú)上(shàng)涨，截至5月10日收盘，中信房地产(chǎn)指(zhǐ)数本月涨幅约(yuē)为2％。从(cóng)具体的个(gè)股来看(kàn)，《红周(zhōu)刊》利(lì)用(yòng)Wind统计申万房地产板块个股，在纳入统计(jì)的124只房地产类(lèi)标的(de)股中，本(běn)月以来实现股(gǔ)价(jià)上(shàng)涨的(de)达到(dào)了81家。

　　其中，上述(shù)时间(jiān)段恰(qià)好排名前五的(de)公司月(yuè)内(nèi)涨幅超过了(le)10％，它们分别是上实发展、浦东金(jīn)桥、*ST泛海、华夏幸福(fú)、荣安地产。排名第一的(de)上实发展，五一假(jiǎ)期归来后(hòu)日(rì)成交(jiāo)量明显放(fàng)大(dà)，4日、5日连续两个交易日收出涨(zhǎng)停。从该(gāi)股的基本面来看，上实(shí)发(fā)展的主营业务为房地产开发(fā)与经(jīng)营。公(gōng)司的主要(yào)产品(pǐn)及(jí)服(fú)务(wù)为(wèi)房地产销售、房地产租赁、物业管(guǎn)理服务(wù)、工程项目、酒(jiǔ)店经营(yíng)。从(cóng)业(yè)绩数据来看，2022年，其实(shí)现营(yíng)业收入52.48亿元，比上期(qī)减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比(bǐ)下降33.24％。2023年(nián)第(dì)一季度，其(qí)实(shí)现营业总收入27.87亿元，同比增长(zhǎng)183.02％；归母(mǔ)净利(lì)润(rùn)2.86亿(yì)元，同比扭亏。

　　不(bù)过从(cóng)十(shí)大流通(tōng)股股(gǔ)东来(lái)看，各类机构都有对其布局的(de)例子。以3月(yuè)31日(rì)时的首季十大(dà)流通股股东来看， 具体包括公募的上银基金、私募的迎水文龙、中央汇金、长城资(zī)产(chǎn)管理公司(sī)等都跻身前十(shí)的(de)行(xíng)列。

　　巧合的是，涨(zhǎng)幅暂(zàn)时排名第二的(de)浦东金(jīn)桥(qiáo)也是上海本地房企，其(qí)第一季度的收(shōu)入利(lì)润规模大(dà)幅度复(fù)苏(sū)。究(jiū)其原因(yīn)，一(yī)方面是该公司后(hòu)疫情时代出租率复苏至近年(nián)来最高(gāo)，另一方面(miàn)则是公司拿(ná)地结算持(chí)续性向好，从数字上(shàng)看，一季度新增虹(hóng)口135、138住宅地块，总建筑面积约54万(wàn)平方米。

　　在这样的(de)业(yè)绩(jì)势头向好背景下，自(zì)然也吸(xī)引了知名机构在其中(zhōng)持续驻足。从第一季度十大流通(tōng)股股东来看，知名私募(mù)高毅邓晓峰的两只(zhǐ)产品依然在前十中，这也是连续(xù)第三个季度他有的两只产品杀入前(qián)十(shí)。同时榜单中还(hái)有一(yī)支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其(qí)当季还小幅增(zēng)加了(le)持股。

　　除去上述两家上海区域性(xìng)地产(chǎn)公司外，荣安地产则是(shì)主(zhǔ)要布(bù)局在(zài)深圳(zhèn)的地(dì)产公司(sī)，一季报交出的也(yě)是一份报(bào)喜民航三个敬畏是指什么 民航三个敬畏是什么时候提出的的成(chéng)绩单：首(shǒu)季公(gōng)司实现营业(yè)收入51.85亿(yì)元，同比(bǐ)增长35.51％。归属于上市公司股东(dōng)的净利润6.48亿(yì)元，同比增(zēng)长31.27％。

　　从机(jī)构态度来看，《红(hóng)周刊》注(zhù)意到两只(zhǐ)公募指基首(shǒu)季新杀入十大流通股股(gǔ)东行列。具(jù)体(tǐ)说来， 南(nán)方中证全指房地(dì)产ETF上榜(bǎng)排名第七位，富(fù)国(guó)中证指(zhǐ)数1000增强则排名第九位，此外联袂出现的机构(gòu)还有QFII高盛(shèng)国际(jì)和私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊(kān)》采访时(shí)，兴证全(quán)球基金相关人士分析(xī)：“经(jīng)历过(guò)行业洗(xǐ)牌和兼并重组后，龙头的价值更(gèng)为笃(dǔ)定突(tū)出；从(cóng)拿地端看，2022年土地市(shì)场大幅降温，优质土地供(gōng)给较多(duō)（券商测算对(duì)应潜在毛(máo)利率(lǜ)在25％以上，目前房企(qǐ)的利润率仅20％），绝大多数(shù)房企受限于信用(yòng)问题(tí)或者(zhě)资金紧张(zhāng)没(méi)法拿地(dì)，龙头房企趁机获取低成本土地，龙头房企的拿地力度（拿地金额/销售(shòu)金额）基本在30％以(yǐ)上；从(cóng)融资上看，龙头房企杠杆率较(jiào)低，净负债(zhài)率基本在(zài)70％以下，而其他房企的净负债率普遍都在100％以上，加杠杆空间有限，从融(róng)资成本看，龙头房企的融资成本(běn)不断下滑，基本在3％、4％左右；对应(yīng)到2023年(nián)的销售，龙头房企明显跑赢行业，1～4月百强(qiáng)房企的销售额增速(sù)为9％，而TOP14的销售额增速为(wèi)29％。”

　　需要强(qiáng)调的是(shì)，在当前中特估的(de)浪潮(cháo)下，央国企地产股或存在发展的大好(hǎo)机会(huì)。中信证(zhèng)券指出：“房地(dì)产行业(yè)的结构性机会依然(rán)存在，少部分公司尤其是央企占据显著优(yōu)势(shì)，其主要又体现为(wèi)库存的优势。央企地产公(gōng)司，现阶(jiē)段表现出(chū)较低的融资(zī)成本，优质的开发资源(yuán)和良好的不动产资产(chǎn)运(yùn)营能(néng)力的多重竞争优(yōu)势。”

　　“即(jí)使没有中特估，国(guó)央企相较于(yú)民营(yíng)地产公司也是更有优势(shì)的。”吕功绩强调，“对于(yú)减(jiǎn)值、土(tǔ)地资(zī)源债(zhài)权债务关系等问题，市(shì)场(chǎng)对民营房开企业的资产会(huì)有更(gèng)多担(dān)忧和(hé)质疑(yí)，所以在这一轮(lún)行(xíng)业出清的过程(chéng)中，央国(guó)企相较于民企来(lái)说(shuō)估值的修复更(gèng)明显。中特估的角(jiǎo)度从中长期的维度看，行(xíng)业的逻辑在于集中(zhōn民航三个敬畏是指什么 民航三个敬畏是什么时候提出的g)度(dù)提升后，行业进入高质量发展阶(jiē)段，具备(bèi)较快速发展阶段更稳定且可(kě)预期的盈利和现金流创造能力，以此(cǐ)带来估值中枢的提(tí)升，应(yīng)该(gāi)关注估值(zhí)相对较(jiào)低，企业自身资(zī)产的质量好、运营能力强、可以创造持(chí)续现(xiàn)金流的企业。”

　　“存量(liàng)时代(dài)中行业普涨(zhǎng)的概率(lǜ)比较低(dī)，行业内部将出现分化，要(yào)关注将受(shòu)益于(yú)行业集(jí)中度提升(shēng)的头部公司(sī)。”星石投资(zī)首席(xí)研究官方磊也表示(shì)。

　　顺(shùn)应(yīng)机(jī)构(gòu)这一思(sī)路的话，或许还是保利发展(zhǎn)、招商(shāng)蛇口等国资背景龙头前途(tú)更为光(guāng)明(míng)。不过国投瑞银基金投资(zī)部副总(zǒng)监綦傅鹏表示：“需(xū)要客观(guān)地去持续观察国企(qǐ)央企(qǐ)在(zài)三个方(fāng)面是否(fǒu)可以维持，首(shǒu)先是融资成本(běn)保(bǎo)持低位，其次是销(xiāo)售份额持续提升，再次是拿地(dì)份额持续(xù)提升。”

　　复(fù)苏速度缓慢

　　机构需要多给一些耐心

　　而《红(hóng)周刊》也根据房企(qǐ)一(yī)季报梳理发现，对于2022年的业(yè)绩(jì)出现的整体下(xià)滑，2023年一季度的业绩(jì)分化更趋明显，保利发展、滨江集团等(děng)房企营收、净利(lì)均实现了业绩(jì)的(de)回正，甚(shèn)至是较大增速的增长。而(ér)这(zhè)些(xiē)公司也是机构(gòu)的重仓(cāng)对象。

　　对(duì)此，知(zhī)名房地产业内人士张宏伟向《红周刊》分析表(biǎo)示，业(yè)绩出现明显(xiǎn)改善(shàn)的房企，主要是(shì)因为过去两三年时间，尤其是在2021年下半年民营房企不怎么投资拿地(dì)之后(hòu)，国有企业仍在持(chí)续性(xìng)地拿(ná)地，且主(zhǔ)要集中(zhōng)在(zài)核心城市，投资力度较大。投资(zī)的驱动能够推(tuī)动房企销售业绩的增(zēng)长(zhǎng)，从而(ér)在2023年(nián)一季度市场恢复但仍(réng)处(chù)于调整的过程中(zhōng)，能(néng)够(gòu)保有一个正增(zēng)长。

　　不过张宏伟同时也(yě)提醒表示，在房地产的复苏过程中，还面(miàn)临(lín)着(zhe)一(yī)些(xiē)不确(què)定性。其实整个(gè)市(shì)场从四月份开始又在往(wǎng)下掉。除了杭州(zhōu)、成都等极个(gè)别城市四月环比(bǐ)三(sān)月相对(duì)表(biǎo)现较(jiào)好(hǎo)之外，包括北京(jīng)、上海在内的绝大多(duō)数城市都出(chū)现环(huán)比下滑的情况。而现在五月的市场表(biǎo)现也不太乐观(guān)。按照现在的经济(jì)状(zhuàng)况、收入情况，以及市场的去(qù)库存压力、企业(yè)的资金面(miàn)压(yā)力，可能会出现，到六(liù)月份房企(qǐ)为(wèi)了半年报冲(chōng)业绩出(chū)现市(shì)场的(de)短(duǎn)期反弹外的一个市(shì)场乏力现象。也就(jiù)是说(shuō)，第二(èr)季度(dù)、第三季度增长不(bù)确定(dìng)性的压力仍旧(jiù)较大(dà)。

　　上海(hǎi)利檀投资董(dǒng)事长陈昊扬也向《红周刊》指出，现在整个房地产以及其上下游(yóu)产(chǎn)业链的复苏速度(dù)都(dōu)比想象的要慢很(hěn)多(duō)，我们要多给一些耐心(xīn)，这个时(shí)候，在房地产以及上(shàng)下游(yóu)就不是赚快钱的(de)时候，只(zhǐ)能(néng)赚他基本面的钱(qián)。但这也(yě)意味(wèi)着，只(zhǐ)有极(jí)为少数的、做得(dé)比(bǐ)同行好得(dé)多的企业，会伴随(suí)整个行业的弱复(fù)苏(sū)，业绩会逐步体(tǐ)现出来(lái)。所以只(zhǐ)能耐(nài)心(xīn)地去等待它的基本(běn)面不断地凸显出来(lái)，这(zhè)需要时间。

　　（本文(wén)已刊发于5月13日《红周刊》，文中提及个股仅(jǐn)为举例分析(xī)，不做买卖推荐。）

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