文(wén)：任(rèn)泽平团队　　

　　导读(dú)

　　是(shì)该取消预售制了(le)。 1月(yuè)17日召开的全国住(zhù)房和城(chéng)乡建设(shè)工(gōng)作(zuò)会议提出(chū)“有条件的可以进行现房销售”，不足一个月时间(jiān)，已有(yǒu)山东(dōng)、安徽、河(hé)南、四川、广东等地(dì)明确表态，试点现房销售(shòu)。

　　1、是该取消商(shāng)品房预售制了，用(yòng)你的(de)钱(qián)，建你的房(fáng)子(zi)，还烂(làn)尾了(le)，这是对购房者的不公(gōng)平。以后谁有(yǒu)钱谁建房，没钱没实力的别建了，不能把包(bāo)袱甩给老百姓和社会，这是房地产从大(dà)开(kāi)发时代步入高(gāo)质量(liàng)发展阶段的必然趋(qū)势，也是对购房老百姓的最(zuì)大保(bǎo)护。98年房改时(shí)，全(quán)国(guó)缺房(fáng)子，开发商缺钱，预售(shòu)制是权宜之计，现在全国(guó)套(tào)户比超(chāo)过1，从大开发(fā)进入存(cún)量(liàng)时代，对购(gòu)房民众不公平的预(yù)售(shòu)制已经过时了，该取消(xiāo)了(le)，改为现房销(xiāo)售。以后(hòu)一手交钱，一手交房(fáng)，天经(jīng)地义。当然二次房改是个技术(shù)活(huó)，兼顾化解停(tíng)贷、复工(gōng)保交楼、重(zhòng)组房企债务、恢(huī)复市场信心以及长效机(jī)制，长(zhǎng)效机制四(sì)大关(guān)键(jiàn)是推(tuī)动(dòng)城市群(qún)战略、人地挂钩、金融中性稳定和(hé)房地产税。如(rú)果(guǒ)按照经济规律(lǜ)办事(shì)，中国一定能实现房地产(chǎn)软着陆和长期(qī)平(píng)稳健康(kāng)发展，跨过这道关，解好这道(dào)世界难(nán)题。

　　2、为什么要取消预售制、改为现房销售？大家想想，绝大部分商品(pǐn)是一(yī)手交(jiāo)钱一手交货，预售制是对购买(mǎi)者的单方面不公平制度(dù)，购(gòu)房老百姓几(jǐ)乎承(chéng)担了所(suǒ)有商品不能交付的风险。从个人层面看，预售制对购房(fáng)者非常不公(gōng)平，比如，交房等待期一般为两年，在此(cǐ)期(qī)间(jiān)，购(gòu)房者不仅(jǐn)承(chéng)担银(yín)行(xíng)利(lì)息，还要承担延迟(chí)交房、房(fáng)屋质量、房产证延期(qī)办理甚(shèn)至(zhì)不能(néng)交(jiāo)房(fáng)的风险。从行业层面(miàn)看，预售制助推部分(fēn)房企过度举债(zhài)、高杠杆扩(kuò)张，若遇到下行周期，会引(yǐn)发资(zī)金链断(duàn)裂、项目搁置(zhì)等(děng)系列风险(xiǎn)。取消预售制(zhì)，改为现房(fáng)销(xiāo)售，这(zhè)样有助于落实中央房住不炒精神、有助(zhù)于保(bǎo)障购房(fáng)老百姓权(quán)益、有(yǒu)助于房企稳健(jiàn)发展，一举多(duō)得，谋划长远。

　　3、为什么建(jiàn)议取(qǔ)消(xiāo)预(yù)售(shòu)制度？预售制度(dù)怎么来(lái)的？国(guó)外(wài)什么情况？简单科普一下：商品房预售最早源于中(zhōng)国香(xiāng)港，俗称卖(mài)楼(lóu)花(huā)，卖期(qī)房，是一种开(kāi)发商(shāng)放杠杆(gān)的方式(shì)。98年房改，由于商品(pǐn)房短缺，房企缺(quē)资(zī)金，借鉴(jiàn)中国香港(gǎng)，引入了商品房(fáng)预售制(zhì)度。其实，当前(qián)世界不少(shǎo)国家存在(zài)预售制。但是(shì)，重点来了！发达国家(jiā)一般有严格(gé)的监管保障措施，开发商在(zài)项目获(huò)得政府(fǔ)批准后才可以开始销售，买家在购买期房后并非(fēi)像中国一(yī)样在支付完首(shǒu)付款(kuǎn)后(hòu)从银行一次性贷款支(zhī)付剩余全部房款(kuǎn)，而是根据开发商工程进度在完全交房(fáng)前(qián)进行分期支付(fù)。所以，预售制度是(shì)需(xū)要严格的资金监管、分期支付以及(jí)违约(yuē)处(chù)罚措施(shī)作为(wèi)保障的(de)，如果(guǒ)没有这些保障措施，一(yī)定会触(chù)发风险，对购房民众不公平，所(suǒ)以不如借(jiè)机取(qǔ)消预售制度(dù)，以后改为现房(fáng)销售。客观讲预售(shòu)制度有(yǒu)一(yī)定历史阶段性，现在中国住房进入存量(liàng)时(shí)代(dài)，取(qǔ)消预售制度有助于降负债(zhài)降杠杆(gān)，不再把烂尾风险甩给老(lǎo)百姓和社会(huì)，当然(rán)这(zhè)需要(yào)配套房(fáng)企债(zhài)务重组、复工(gōng)保交楼、恢复(fù)市场(chǎng)信心和房(fáng)地产长效机(jī)制。这是个技术活，只(zhǐ)要坚持市场化改革，中(zhōng)国(guó)一(yī)定能化解这个难(nán)题，让房地产回归(guī)实(shí)体经(jīng)济和居住属性(xìng)，安居乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果取(qǔ)消预售制，改为(wèi)现房(fáng)销(xiāo)售，开(kāi)发商将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知道能不(bù)能兑现的(de)营销(xiāo)手段，而是所见即所得的过硬的产品质量和诚信(xìn)，这才是对购(gòu)房民众的最根本(běn)最实(shí)质的保障(zhàng)，这(zhè)样将极大的提升开发商(shāng)的(de)建筑质量，实现(xiàn)良币(bì)驱逐劣币。所有商业的本质是向善，是以客户为中(zhōng)心，房(fáng)地产也不能(néng)例外，老百姓买房子是天(tiān)大的事，烂尾毁三(sān)代，好房幸福(fú)一家人。从这个角度，取消预售制(zhì)、实施现(xiàn)房销售是实现老百姓安居乐业、社会长(zhǎng)治(zhì)久安(ān)、行业企业健(jiàn)康(kāng)发展的重大措施。在当前的情(qíng)况下(xià)，取消(xiāo)预售制(zhì)要结(jié)合稳楼市、房地产软着陆、打通金融支持当(dāng)期(qī)三好生、新模式等(děng)综(zōng)合施策。

　　作者十年前在国(guó)务院发展研究中心(xīn)参(cān)与(yǔ)财税改革方(fāng)案(àn)研究(jiū)时，对预售制、房地产税、人地挂钩、金(jīn)融(róng)稳(wěn)定(dìng)、房企杠杆率等进行过长(zhǎng)期系统(tǒng)的(de)专(zhuān)项研究(jiū)。（参考后来形成的专著《房(fáng)地产周期》）　　

　　目(mù)录(lù)

　　1 中国内(nèi)地商品房预售(shòu)制的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭”，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国(guó)内地版预(yù)售制”

　　1.3 预售(shòu)制推动城市化进程，但背后潜藏(cáng)的风险确实存(cún)在

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程监管(guǎn)，交付时开发商凭验(yàn)收凭证取得房款

　　2.2 德(dé)国：可(kě)零首付购房(fáng)，提供(gōng)期房烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英(yīng)国(guó)：10％定(dìng)金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款交房(fáng)时支(zhī)付

　　2.4 日本：为规范期房交易(yì)立(lì)法，设置期房预付款(kuǎn)保全措施

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由银行监(jiān)管，享1年(nián)保修期后付(fù)尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中国内地(dì)商品房预售制的(de)前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销(xiāo)售+“按(àn)揭(jiē)”，霍(huò)英(yīng)东(dōng)创造“卖楼(lóu)花”模(mó)式

　　二十(shí)世纪五十年代在中国(guó)香港，楼宇出租是地产(chǎn)行业盛行的遥控蝴蝶是什么样的，遥控蝴蝶的作用方(fāng)式，但有着(zhe)转让难、出租资(zī)金周(zhōu)转期长等问题，分层销售孕育而(ér)生。20世纪(jì)50年代，中国香港(gǎng)还未推(tuī)行公共房屋制度(dù)，许多人栖(qī)身(shēn)于木屋或(huò)者(zhě)其他临时住宅，住(zhù)房的需求是(shì)相当高，不过大多(duō)数居(jū)民的(de)储蓄很少。当(dāng)时楼宇买卖多数以一整栋楼为单位，需要雄(xióng)厚的资(zī)金实力才能购买。虽然(rán)楼(lóu)宇出租是中国香港地产行业盛行的方(fāng)式(shì)，但有(yǒu)着转(zhuǎn)让难、出租资金周(zhōu)转期长等问题。针对这(zhè)一系列问题，不(bù)少地产(chǎn)商开始探求新的方式(shì)，如把(bǎ)楼宇契约(yuē)切开，即“分契(qì)”，然(rán)后将(jiāng)楼(lóu)宇分层出售。这模(mó)式(shì)一经推行，购买楼宇的市民数量有所增(zēng)加，开发商资金周(zhōu)转(zhuǎn)加快。

　　在分层出售的(de)基(jī)础上，将“按揭”模式引入房(fáng)地产销售，霍(huò)英东(dōng)创造“卖楼花”模式。1953年(nián)底霍英(yīng)东(dōng)创办立信置业有限公(gōng)司(sī)，凭借商业直觉和多年经营杂货(huò)铺、海上驳运业务的经验，对于商品(pǐn)流通、资金(jīn)周转(zhuǎn)有着独(dú)到的见解，在努力寻求方法加快自身(shēn)资金周转。当时(shí)其在购下九龙的一块地盘(pán)后，除了分层出售、还印发售楼说明书，上有文字详尽说明楼宇(yǔ)的地势环境、建筑材料(liào)、分层价格、订购方法等。此外，“卖楼花(huā)”是另外一个亮点，即先(xiān)收(shōu)取买家的订金(jīn)，采用类似租(zū)金的分期付款(kuǎn)形(xíng)式(shì)，等新楼落成时，收齐买家的钱，买家就(jiù)拥有了自己(jǐ)的房产。这种方式减轻了民(mín)众购房的资金压力，加速了(le)房屋的(de)建造和销(xiāo)售，也解决了制造商的资(zī)金(jīn)问题，降(jiàng)低投资风(fēng)险(xiǎn)，在当时可谓(wèi)是(shì)“双赢(yíng)”的举措。“预售楼(lóu)花+分期付(fù)款(kuǎn)”的销售模式成为当时(shí)中国香港(gǎng)房地产(chǎn)市场的一大特色，纵(zòng)观中国香港房地(dì)产市场的改革，“卖楼花”模式(shì)高效率地解决了核心的住房供不应求的(de)问题，使房市(shì)发(fā)展(zhǎn)进(jìn)入新阶段(duàn)。

　　预售楼花(huā)模(mó)式推动(dòng)了中国香港楼市几十年繁(fán)荣，但期间也出现过“烂尾楼”的情况，但监管(guǎn)部门不断完(wán)善、规范化(huà)，建立健全(quán)的监管(guǎn)机制，促进市场健康(kāng)发展。例如，1960年，位于大角咀的一个楼盘因建筑(zhù)费用超支(zhī)停工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中(zhōng)国香港管理部门提升了对于预(yù)售楼(lóu)花制度的监管，即要求(qiú)开发商在(zài)预(yù)售前，确保地价(jià)款已经全部支付，还要(yào)证明自身有资金等(děng)能力(lì)把项目完(wán)成，资金需放入律师所托(tuō)管，支取时(shí)需律所和建筑师的核准(zhǔn)。为了防止(zhǐ)开发商、律所、建筑(zhù)师等造假，套取(qǔ)监管账(zhàng)户资金，中(zhōng)国香港要求律师行(xíng)在银行开设的信托账(zhàng)户（监管账户）、开发商操作(zuò)等采取全透明(míng)化(huà)机制，且银行的(de)责任上升(shēng)，如出现房屋(wū)“烂尾”情况(kuàng)，银行(xíng)将成最大风险方，后续需自身推动项目完(wán)工。随着监管体系逐步完善，出现“烂尾”的现象(xiàng)较少。

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给(gěi)量(liàng)少(shǎo)，引进“卖楼花(huā)”模式，形成“中(zhōng)国内(nèi)地版预(yù)售制”

　　二十世纪九十年代，中国内(nèi)地面临住(zhù)房需求大和供给量短(duǎn)缺(quē)问(wèn)题(tí)，引入“卖楼花(huā)”制度。建国以(yǐ)来，中国内地优先发展重工(gōng)业，强调基础建设(shè)，这一(yī)导向使前期发展工业化的进(jìn)程(chéng)大于城市化(huà)进(jìn)程，唯有解决住(zhù)房基础(chǔ)等城市化配套问题，才能进(jìn)一步推进城市化。但当时(shí)推(tuī)行(xíng)的是“统(tǒng)一(yī)管理(lǐ)，统一分(fēn)配，以租养房”的福利分(fēn)房制度(dù)，住房市场发展起步较晚、增速较慢，福利分房制度也出(chū)现了分配(pèi)不公、效率低、配套差(chà)等问题(tí)，因(yīn)此福利分房制度不(bù)再适用于当时(shí)的国情。叠加(jiā)房(fáng)地产市场面(miàn)临商品(pǐn)房的需求(qiú)量大，而社会缺少大型房地产开发商，商品房(fáng)供(gōng)应量(liàng)小的困境，此时引入中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港的“卖(mài)楼花”模式(shì)无疑是(shì)对内地房地产市(shì)场的一(yī)针强心剂。从1994年(nián)起，中国内地(dì)逐步引进中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)预售商(shāng)品房(fáng)制度，先后出台(tái)多项文件，大力(lì)支(zhī)持国内房地产市场改(gǎi)革。例如，1998年，国务(wù)院出台《关于进一(yī)步深化城镇住房(fáng)制(zhì)度(dù)改革，加(jiā)快(kuài)住房建设的通(tōng)知(zhī)》文(wén)件，决(jué)定停止(zhǐ)住(zhù)房无(wú)偿实物分配，逐(zhú)步实行住房分(fēn)配(pèi)货币化、住房供给(gěi)商(shāng)品(pǐn)化、社会(huì)化的住房新体制，从计划经济下的福利(lì)分房转(zhuǎn)向(xiàng)市场(chǎng)经济(jì)的商品房。房地产市场(chǎng)采用(yòng)预售制，允许开发(fā)商卖(mài)期房(fáng)，解决了房企(qǐ)缺少(shǎo)资金和开发(fā)时间周期(qī)长的(de)两大难(nán)题，开发商以(yǐ)预售款撬(qiào)动下一个(gè)项目(mù)的(de)开发，形成滚(gǔn)动开发(fā)模式，住房供应速度加快。自(zì)此中国内(nèi)地开始房(fáng)改货币(bì)化，中国人民银行等(děng)多方迅速出台(tái)相关的信(xìn)贷政策，支持购房者，极大作用推动了房(fáng)地产(chǎn)市场的发展。

　　引入中(zhōng)国香港(gǎng)“卖楼花(huā)”模式后，经(jīng)调整形(xíng)成契(qì)合中国内地的商品房预售(shòu)制度。预售(shòu)制的初衷是为了(le)缓解房企(qǐ)资金压力，加快城(chéng)镇住房建设。具体来说，是指房地产开发企业(yè)将正(zhèng)在(zài)建设中的(de)房(fáng)屋预先出(chū)售给购房者，由(yóu)购房者支付定(dìng)金或房(fáng)款(kuǎn)的行为。区别于中(zhōng)国香港，在中国内(nèi)地实践(jiàn)过程(chéng)中，商品房预(yù)售流(liú)程为：房地产(chǎn)开发商(shāng)办理预售许可(kě)证-签订商品房买卖合同-进行备案(àn)登记和预告登记-交付房(fáng)屋。在购房(fáng)过程中(zhōng)，购房者(zhě)需要(yào)一次性付清首付款，并采用银(yín)行贷款的形式一次性付清剩余房款，换言之，房屋未(wèi)建成，开(kāi)发商可能已(yǐ)拿到了全部购房(fáng)款，这点与中国香港的按照工(gōng)程(chéng)进度(dù)付款有所不同。对中国(guó)内地的开发(fā)商(shāng)而言，预(yù)售制商品房也开启了(le)高周转(zhuǎn)、高(gāo)杠杆的运(yùn)作模式。

　　1.3预(yù)售制推动城市(shì)化(huà)进程，但背后潜藏的风险确实存在

　　作为中国内地商品房销售的最主(zhǔ)要(yào)方(fāng)式(shì)，预(yù)售制极大缩短房企现(xiàn)金回(huí)笼周期，同(tóng)时增加市场商品(pǐn)房供应(yīng)，推动了(le)城镇化(huà)发(fā)展进(jìn)程。预(yù)售制在过去20多年对(duì)中国内(nèi)地房地产(chǎn)市场(chǎng)的稳步发展起到了重要作(zuò)用，不(bù)仅解决了房地产市场快速发展阶段的资(zī)金需求，也提高了居(jū)民居住水(shuǐ)平，中(zhōng)国内地城镇居民(mín)从筒(tǒng)子楼住到住宅小区，从全民(mín)蜗居到基本适居，住房(fáng)事(shì)业取得巨(jù)大进步，数十年时间走(zǒu)完发(fā)达国家几百(bǎi)年城镇化路程。改(gǎi)革开放以来(lái)，城镇(zhèn)化(huà)进程进入快速发展时期。1978-2021年，城(chéng)镇人口由1.7亿人增(zēng)长至(zhì)9.1亿(yì)人(rén)，43年间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年(nián)，全(quán)国(guó)城市建(jiàn)成区面积由7438平方公里增长至60721平(píng)方公里(lǐ)，增长7.2倍。根据我们(men)发布的《中国住房存量(liàng)报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年(nián)中(zhōng)国内(nèi)地城(chéng)镇住宅(zhái)存量从(cóng)不到(dào)14亿平增至313.2亿平，城镇人(rén)均(jūn)住房建筑面积从8.1平(píng)方(fāng)米增至34.7平方(fāng)米，城镇住房套数(shù)从约3100万(wàn)套增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制在(zài)当前(qián)已成为(wèi)中国内地商(shāng)品房销售(shòu)最主要(yào)方式，2005年中国(guó)内地(dì)商品住宅期房(fáng)销(xiāo)售面(miàn)积占总销(xiāo)售面积的比重为63％，而(ér)2021年期房(fáng)累计销售面积达15.6亿平(píng)，比重(zhòng)上升至(zhì)87％。

　　预售制(zhì)也推动了中国内地房地产行业(yè)的发展。中(zhōng)国内地房(fáng)地产历(lì)经二十多年(nián)长(zhǎng)周期繁荣，行业各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋(wū)新开(kāi)工(gōng)面积从2.2亿平(píng)增至19.9亿平(píng)，累计上涨8.2倍，年复(fù)合(hé)增(zēng)速10.6％。房地产开发投(tóu)资完(wán)成(chéng)额从0.4万(wàn)亿元增至14.8万亿元，累(lèi)计(jì)上涨35.8倍(bèi)，年复合增速(sù)17.8％。商品房销(xiāo)售(shòu)面积(jī)和销售金(jīn)额(é)分别从1.5亿(yì)平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业(yè)的快速发展，房(fáng)地产企业(yè)从无到有、从国企先行到民(mín)企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产(chǎn)企业数量(liàng)达9.8万个，比1998年(nián)的2.4万个增长3.1倍。

　　二十(shí)年(nián)来房地产也成(chéng)为拉动中国内地经(jīng)济高(gāo)增长的(de)火车头。

　　1）从经济增长渠(qú)道，房地产带动的上下(xià)游产业(yè)链特别长，高(gāo)达50多个行(xíng)业。2020年房地产(chǎn)及其产业链(liàn)占GDP的17.2％（完(wán)全(quán)贡(gòng)献），其中(zhōng)房地产业增(zēng)加值占GDP的(de)7.3％（直(zhí)接贡(gòng)献），房(fáng)地(dì)产带动产业链占GDP的(de)9.9％（间接贡献），其中房地产对金融、批发、建材的带(dài)动(dòng)最为明显。

　　2）从投(tóu)资渠道，2020年(nián)房地产完全拉动的投资占全社会固定资产投资的51.5％，其中，房地产开发投资(zī)占固定资产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从金融渠道(dào)，从房地(dì)产贷款占银(yín)行各项贷款余(yú)额的比(bǐ)重看，2021年(nián)12月为27.07％，如果加(jiā)上(shàng)信托等通道业务(wù)，占比超过三分之(zhī)一。从房地(dì)产融(róng)资存量占社融存量(liàng)比重看，2021年12月占比为18.76％。如果(guǒ)房(fáng)企大面积违约，将导致(zhì)银(yín)行(xíng)不良(liáng)率大幅上升。

　　4）从居民财富(fù)效应渠(qú)道，根据我们的(de)《中国住(zhù)房市值(zhí)测算报告》，2020年中国(guó)住房市值为(wèi)62.6万(wàn)亿(yì)美元，大于美国的33.6万亿美元、日(rì)本的10.8万(wàn)亿美元(yuán)、英法德三国合计的(de)31.5万亿美元(yuán)。从(cóng)住(zhù)房市值占(zhàn)股(gǔ)债房(fáng)市值的比例看(kàn)，2020年(nián)中(zhōng)国(guó)为66.6％，高于(yú)美(měi)国的27％、日(rì)本的37％、英国(guó)的49％、法国(guó)的(de)56％、德国的64％。中国住房市值(zhí)与股债房市值的比例较高(gāo)，主(zhǔ)要(yào)是因为住房市值高，以及(jí)中国资本市(shì)场发育尚(shàng)不成熟，直接融资比(bǐ)例较低，股票(piào)、债券市值较低，居民(mín)投资渠道缺(quē)乏。

　　不(bù)可否认(rèn)，预售制背后潜(qián)藏的风险确(què)实存在，当前的负(fù)面(miàn)效应愈发(fā)凸显。

　　从个人层面看，绝大部分(fēn)商品是(shì)一手交钱一(yī)手交货，预售制(zhì)是对购买者的单方面不(bù)公平制度(dù)，购房老(lǎo)百姓几乎承担了所有商品不能交付的(de)风险。比如，交房等待(dài)期(qī)一般为两年，在此期间，购房者不(bù)仅承担银(yín)行利(lì)息，还要承(chéng)担延迟交(jiāo)房、“一房二卖”、房(fáng)屋质量(liàng)、房产证延期办理甚至(zhì)不能(néng)交(jiāo)房(fáng)等风险。另外，购房者和开发(fā)商之间的(de)购房合同、购房(fáng)者和银(yín)行的按揭贷款合(hé)同是(shì)两(liǎng)个独立的合同关(guān)系，如果开(kāi)发商发生违约(yuē)，购房者只能根据购房合同向开发商主张权力，但依旧需要根据按揭贷(dài)款合同按时向银行进行(xíng)贷款偿还，因此购房者承担的风险较大。

　　从(cóng)行业层面看(kàn)，预售制助推(tuī)部分房企过度举债(zhài)、高(gāo)杠杆扩张，资金若遇(yù)到(dào)下(xià)行(xíng)周期，会引发(fā)资金链(liàn)断裂、项目(mù)搁置等系(xì)列风险(xiǎn)，进行(xíng)影响自身信用(yòng)和购房(fáng)者(zhě)对行业(yè)的信心。<遥控蝴蝶是什么样的，遥控蝴蝶的作用/p>

　　从金(jīn)融层面(miàn)看，银行作为按揭(jiē)贷款的发放方(fāng)，一旦房(fáng)企因为市场波动或(huò)经营不善，出现资金链断裂等一(yī)系列问题，导致(zhì)“烂尾”等情况(kuàng)，而房(fáng)企通过与(yǔ)购房者签订的(de)预售合同和按揭合同(tóng)，已经从(cóng)银行获得房(fáng)款，如果购房者丧(sàng)失还款能力或短(duǎn)期(qī)不能还款等，则风(fēng)险完(wán)全(quán)由银行承担(dān)，银行将面(miàn)临较(jiào)大的坏账压力。

　　从(cóng)监(jiān)管角度看，购房者的预售(shòu)监管(guǎn)资金去哪了？楼盘“烂尾(wěi)”，归根(gēn)结底两个(gè)字那就是“没(méi)钱”，即没钱付工程款(kuǎn)。在2004版(bǎn)的《城市商品房预售(shòu)管理办法》中明确(què)规定了开发企业(yè)预售商品房所得款项应当用(yòng)于有(yǒu)关(guān)的工程建设，商品房预(yù)售款监管的具(jù)体办(bàn)法，由房地产(chǎn)管理部门制定。但多年以来全国并没(méi)有统一(yī)的预售资金(jīn)监管规定，各地实行“一城一策”。例如，太(tài)原(yuán)、昆明(míng)、重庆(qìng)、长沙等城市重点监管(guǎn)资金比例为(wèi)总预售款(kuǎn)的15-40％左右(yòu)，郑州、福州、合肥等(děng)城市则按照(zhào)项目的建安成本乘以建筑面(miàn)积或者项目工程总额(é)报价计算重(zhòng)点资(zī)金。而(ér)事实是，不(bù)少购房款未进(jìn)入监管账户(hù)、或进入监管账户后被挪用(yòng)，导致(zhì)楼盘(pán)没有资金继续建设。收楼(lóu)遥遥无期，月(yuè)供(gōng)却被(bèi)迫继续(xù)还(hái)款。那么，监管账(zhàng)户资(zī)金(jīn)如(rú)何被挪走的？实际上，在过去(qù)房地产大开发(fā)时(shí)代的高周转背景(jǐng)下，抽(chōu)调预售(shòu)款监(jiān)管账户资(zī)金，是行业“潜规则”。比如工程总承(chéng)包方，以工程建设名义(yì)，获得监管账户拨付资金，再(zài)由工程(chéng)方(fāng)将资金转给房企，而拨付(fù)的工(gōng)程(chéng)款(kuǎn)，远超(chāo)工程进度所需。通(tōng)过(guò)这(zhè)些遥控蝴蝶是什么样的，遥控蝴蝶的作用方式套取的资金，在房企(qǐ)各地项目(mù)间流动(dòng)，变相加杠(gāng)杆，这样做(zuò)提供了资金流动性，房(fáng)企抽调资金(jīn)统(tǒng)筹拿地、还款和楼(lóu)盘(pán)建设，形成一种资金循环(huán)高周转模式，但一定程度上把风(fēng)险甩给(gěi)了购房者。

　　2 国际经验

　　整体(tǐ)来(lái)说，国外商品(pǐn)房预售制度呈现(xiàn)以(yǐ)下特(tè)点：

　　1）预付款(kuǎn)保护：对于购房者预付资金，一般设有定(dìng)金(jīn)或预付款(kuǎn)保护机制，如英(yīng)国、日(rì)本(běn)；

　　2）预(yù)付款比重(zhòng)：要求购房者支(zhī)付的预付款比例(lì)相(xiāng)对较低(dī)，绝大部(bù)分房款在房屋交付后开始支付；

　　3）预(yù)付款支付方式：预付(fù)款一般以定金方式(shì)支付，或(huò)按工程进度分(fēn)期支付(fù)，或二(èr)者结(jié)合；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方(fāng)式：一般(bān)采用(yòng)两(liǎng)种方式发(fā)放按揭贷款，一是按(àn)工(gōng)程进度付款，按(àn)揭(jiē)贷款按(àn)照工程进度逐渐发放，购(gòu)房(fáng)者开始月供；二是(shì)房屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房(fáng)屋烂尾(wěi)保护：为预售商(shāng)品(pǐn)房提供(gōng)期房烂(làn)尾保险，在商品房(fáng)出(chū)现重(zhòng)大延期或重大(dà)缺陷时，保障购(gòu)房者权益；

　　6）房(fáng)屋交付保(bǎo)护：房屋交付质量的保障有(yǒu)两(liǎng)种方式，一是(shì)期(qī)房由政府或第(dì)三方验收(shōu)合格并提供验(yàn)收(shōu)凭证后，开(kāi)发商凭验(yàn)收凭证取得购房者支付的房款(kuǎn)。二是(shì)开发商为购房(fáng)者提供一定(dìng)的(de)保修期，通常1-5年，保修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美(měi)国：交(jiāo)付前预售资(zī)金第三方全程监管，交(jiāo)付时开发商凭验收凭证(zhèng)取得房款

　　美国(guó)期房定金一(yī)定期(qī)限内无条件(jiàn)返还，最(zuì)低首付(fù)比例为(wèi)3.5％，交房前仅支(zhī)付首付，其(qí)余房款交付后按揭(jiē)还款(kuǎn)，交付前资金由第三方(fāng)全程监管，交付时开发商凭(píng)验收凭证取得房款。

　　定金及首(shǒu)付(fù)环节(jié)，定金比例一(yī)般为(wèi)房款的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据美(měi)国官(guān)方数据，2021年美国平(píng)均(jūn)首付比例为12％。

　　余款(kuǎn)支付方面，除定金(jīn)或首付外，购房者在房屋交付后通过(guò)按(àn)揭贷款支付剩(shèng)余房款。

　　资金监管(guǎn)方面，美(měi)国为防止开发商挪用资金，购房者(zhě)的定金(jīn)及首付款由(yóu)第三方(fāng)公证行(xíng)或(huò)产权保险公司(sī)的信托账(zhàng)户监管。如果开(kāi)发商(shāng)倒闭(bì)导致楼盘烂尾，购(gòu)房者资金(jīn)可通过(guò)申请仲裁取回，且不(bù)承(chéng)担任何(hé)责任(rèn)与(yǔ)损失。而开发商在房(fáng)屋建(jiàn)设过程中(zhōng)的资金(jīn)全部来自银行，银行根据(jù)工程进(jìn)度(dù)向开发商提(tí)供一定比例(lì)的贷款，由于开发商(shāng)挪用(yòng)资金(jīn)直接损害(hài)银行利益(yì)，银行有充分(fēn)动(dòng)机监管(guǎn)开发(fā)商施工进度(dù)。开发商(shāng)在(zài)房(fáng)屋交付(fù)时需取得由政府相关部门经审查后(hòu)发放的验(yàn)收(shōu)凭证，通过验收凭证向银行得到购房(fáng)者支(zhī)付的(de)房(fáng)款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期(qī)房烂尾险

　　德国期房可零(líng)首付购房，房款按(àn)建(jiàn)造工期进度支(zhī)付(fù)，按揭按工(gōng)期放款后还贷，房贷利率采用固定(dìng)利率，开发商或购房者(zhě)可购买期房烂尾保险。

　　预售(shòu)门槛方面，德(dé)国开发商在项目获批(pī)后即可预售房(fáng)屋。签署购房合同(tóng)前，购房者需支付约(yuē)2000欧的定金(jīn)并进(jìn)行预约公(gōng)证，签(qiān)订(dìng)合同后(hòu)定金退还。如由于任何原(yuán)因不能购买，定金按照(zhào)德国(guó)法(fǎ)律全(quán)部退(tuì)还。

　　签(qiān)署购房合同后，购房者需(xū)支付公证费和(hé)土(tǔ)地交(jiāo)易税，分别(bié)为(wèi)房屋售(shòu)价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不包(bāo)含在(zài)购房款中，属于购(gòu)房附加费。

　　首付方(fāng)面，德国没有规定最低首付比例，可零首付购房。

　　余款方(fāng)面，德(dé)国也(yě)采取按(àn)工期支付房款的制度，一(yī)般分7笔进行支付，具体支付节(jié)点(diǎn)、比(bǐ)例(lì)因项目而异。一般来说，支付节点(diǎn)可分为公证(zhèng)后、主(zhǔ)体(tǐ)完工、内(nèi)部水暖电路完(wán)工、窗(chuāng)户玻璃完工、室内清洁及墙面完工(gōng)、地板完(wán)工、全部完工，支付比(bǐ)例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付房款前(qián)申请房(fáng)贷，房贷(dài)利率采用固定利率，银(yín)行按(àn)施(shī)工(gōng)节(jié)奏分多次发放贷款(kuǎn)，每笔(bǐ)贷款(kuǎn)给(gěi)予购房者一定(dìng)使用(yòng)期(qī)限，期限结束后，购(gòu)房(fáng)者(zhě)开始还贷。

　　保(bǎo)险方面，德国保险(xiǎn)公司针对期房设计了两种保险，保(bǎo)险的(de)功能是当房屋(wū)出现(xiàn)重大(dà)延期(qī)或重大缺陷时，保险(xiǎn)公司保证(zhèng)开发商赔偿或(huò)修复(fù)，开发商破产(chǎn)，由保险(xiǎn)公司负责相应赔偿。保险(xiǎn)由开(kāi)发(fā)商或购房者购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保(bǎo)护(hù)机制，55％-80％房款交(jiāo)房(fáng)时支付

　　英(yīng)国预售制设有(yǒu)10％定(dìng)金保险保护机制(zhì)，交房前付(fù)款比例仅20％-45％，资金由(yóu)买(mǎi)卖双方(fāng)律师(shī)严格(gé)监(jiān)管。

　　订立合同(tóng)前，买卖双方均有一名(míng)律师，负责沟通期房(fáng)交易(yì)中的(de)房产、资金、合同等各个环(huán)节，各环(huán)节内容(róng)确认无误后签(qiān)订首付交换(huàn)合同。

　　定金(jīn)方面，英国设置了(le)10％定(dìng)金保险保(bǎo)护机制，当(dāng)开发商(shāng)出现财务、经营问题时，购房者10％的定金由保险公司赔付，而(ér)超(chāo)出10％的部分较难追回。

　　首付方面(miàn)，首付比例通常(cháng)为(wèi)10％-25％，首付需要在合同签订21天(tiān)内支付。

　　余款支付环节，英国(guó)采取按工(gōng)程进度付款的方式(shì)，但是交(jiāo)房前付(fù)款比(bǐ)例相对(duì)较低，一般会在(zài)合同签订6-24个月(yuè)分别支付两(liǎng)笔(bǐ)5％-10％的款项，即交房前付款(kuǎn)比例在20％-45％之(zhī)间(jiān)，剩(shèng)余款项交房后支付(fù)。

　　交付环节(jié)，英国规定房屋必须经过(guò)房产公证公司的检验验收后才能交付，交付后方(fāng)可按(àn)揭还贷。

　　资金(jīn)监(jiān)管环节，英国期房预售资金(jīn)监(jiān)管极为严格，资金也由律师监管，在确(què)认工程进度、支(zhī)付相关款(kuǎn)项过(guò)程中(zhōng)，由买(mǎi)房律师(shī)将资金转(zhuǎn)给卖方律(lǜ)师(shī)，卖(mài)方律师转给开发商，即(jí)资(zī)金在进入开发商(shāng)账户前经过两道关口，有利于保障购房者(zhě)资(zī)金安全。

　　2.4 日(rì)本：为规(guī)范(fàn)期房交易立法，设置(zhì)期房预(yù)付款(kuǎn)保全措施

　　日本期房交(jiāo)易立法，定金超5％或1000万日元时，开发商必须完成(chéng)“预售(shòu)房定金保全措施”，交(jiāo)房(fáng)前付款比例(lì)不(bù)超房(fáng)款的20％，开发商违约(yuē)需(xū)返还定价并赔偿约10％房款，交(jiāo)房后按(àn)揭还款。

　　立法方(fāng)面，日本(běn)二战结束后(hòu)由(yóu)于房(fáng)屋供给严重失(shī)衡，叠加法律空白，社会(huì)上“一房二(èr)卖”现象(xiàng)普遍，为此，日本政府1952年出台《宅地建(jiàn)筑物交(jiāo)易(yì)法(fǎ)》，经(jīng)多(duō)次修订，目前(qián)是唯一(yī)一部规范期房(fáng)交易(yì)的(de)法律。

　　定金保护方面，根据(jù)日本《宅地建物取引业法(fǎ)》，对购房(fáng)者支付(fù)定(dìng)金(jīn)超过5％或超1000万日(rì)元的部分，法律要求开(kāi)发商必(bì)须完成定金保全措施才可预(yù)售。什么是定(dìng)金保全措施(shī)？即买(mǎi)卖双方签订购房合同时，开发商向金融(róng)机(jī)构或(huò)指(zhǐ)定保(bǎo)证机构或保险机构签(qiān)订定(dìng)金(jīn)保(bǎo)证(zhèng)委托合同(tóng)，设置购房者定金的保(bǎo)证或保险(xiǎn)，并(bìng)将相(xiāng)应的保证金证(zhèng)明书交付给(gěi)购房者。除定(dìng)金(jīn)外，其(qí)他(tā)预先支付(fù)的购房款也受(shòu)该措施(shī)保护。若开发商倒闭(bì)导致期房烂尾，购房(fáng)者可凭保证金证明书向金(jīn)融(róng)机构(gòu)或保证机构或保险公司兑付(fù)，同时，开发商需(xū)向购(gòu)房者赔付违(wéi)约金，一般约为房价的10％。

　　房款支(zhī)付环节(jié)，交(jiāo)房前只需(xū)支付最多不超(chāo)20％的定金，签(qiān)订(dìng)购房(fáng)合同后，购房者即可向银行申请贷款，但交房(fáng)后才开始按揭贷款，除定金外的(de)剩(shèng)余房款在交房(fáng)后开始支(zhī)付。

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由(yóu)银行监管，享1年(nián)保修期后付尾款

　　新加坡期房购(gòu)房者违约可(kě)返(fǎn)还(hái)相当于3.75％房款(kuǎn)的订金，首付比例20％，余款(kuǎn)按工程进度支(zhī)付，所有资金(jīn)进银行专门项目资金账户，交房后满1年保修期后支付15％尾款。

　　订金(jīn)支付环节，新加坡(pō)开(kāi)发商有统一(yī)的选购(gòu)权合(hé)同以及订金(jīn)返还(hái)机制，即(jí)OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订(dìng)金，OTP有效期14天，执行(xíng)OTP则进(jìn)一步(bù)签订购买合同，不执行OTP则退还(hái)3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订(dìng)购房合同后，购房者需(xū)支付15％的首付及印花税(shuì)，同时购(gòu)房(fáng)者向银行(xíng)申(shēn)请按揭贷款。

　　余款支付上，新加坡期房(fáng)同样(yàng)采取按(àn)工程进度(dù)付款的方式，《发展商条例》对(duì)期房付(fù)款(kuǎn)流程做了统一详细规(guī)定(dìng)，要求所有开发(fā)商遵守，支付节点一般为(wèi)合同签订后(hòu)、地基完工、框架完工、管(guǎn)道门窗等完工等，支(zhī)付比(bǐ)例(lì)约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按(àn)揭贷款也依照工程进度放款(kuǎn)，月供在此过程中随(suí)着放出贷(dài)款的增加而增加，未放款(kuǎn)部分无需(xū)月供。

　　资金监管方(fāng)面，购房者的订金与(yǔ)付款(kuǎn)会存(cún)入银行专(zhuān)门的(de)项(xiàng)目资(zī)金账(zhàng)户(hù)，账户资金提(tí)取须(xū)与房屋建设有(yǒu)关。房屋交(jiāo)付后，购房者享受1年的(de)房屋(wū)保修(xiū)期(qī)，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期来看，当前房(fáng)地产(chǎn)到了政策出手临界(jiè)点，重点(diǎn)是保交(jiāo)楼和房(fáng)企重组(zǔ)。一方(fāng)面，加大对刚需(xū)和改善型需求的支持力度，长短兼(jiān)顾妥善应对局部停贷现象，重点是保交(jiāo)楼保复(fù)工保民生，给予强有力的金融(róng)工具(jù)支持(chí)。另一方面，从现(xiàn)在起，对还(hái)在正常运(yùn)转的(de)房企包(bāo)括民营(yíng)企业，加大支持(chí)力(lì)度，由优质(zhì)房企牵(qiān)头并(bìng)购重组(zǔ)整个行业，为每个(gè)房企配套AMC和(hé)财团(tuán)，给予金融工具配套。

　　二，中期来看，应(yīng)充(chōng)分估计形(xíng)势复杂(zá)性和人性复(fù)杂性，兼顾(gù)化解停贷、复工保交楼、重组房(fáng)企债务、恢复市(shì)场(chǎng)信心以及长效机制。长效机制四大关键是推动城市(shì)群(qún)战略、人地挂钩、金(jīn)融中(zhōng)性稳定和房地产税。定金环节，建(jiàn)立开发商违约后定金(jīn)保护机制，如(rú)将已(yǐ)支(zhī)付定金冻结至房屋交付阶段，保障购房者定金安全。签订合同环(huán)节，鼓(gǔ)励保险公司介入(rù)，为房屋重大延期以(yǐ)及重大缺(quē)陷等情况提(tí)供充分的保障。余款支付环节，建立按工程进度(dù)付(fù)款机(jī)制或交房后按揭贷款机制，充分保(bǎo)护(hù)购(gòu)房(fáng)者的(de)权益。资金监管环节，引入独立于(yú)开发商、银行的第(dì)三方资金(jīn)监管机(jī)构，或由政府相关部门直接监管，以此防止资金挪用现象。交付环节，建立商品房保(bǎo)修(xiū)期制度。保修期内，开发商(shāng)应(yīng)对房屋质(zhì)量问(wèn)题全(quán)权(quán)负责、免(miǎn)费维(wéi)修，购房(fáng)者在保修期结束后支(zhī)付(fù)尾款(kuǎn)。

　　三，长期来看，取消商品房预售(shòu)制(zhì)是(shì)大(dà)势所趋。一方面，98年房改(gǎi)时(shí)，全国(guó)缺(quē)房子(zi)，开发商缺钱，预售制(zhì)是权宜之计，现在全国套户比超(chāo)过1，从大开发进入存(cún)量时代(dài)，对购房民众不公平(píng)的预售制(zhì)已经过时了，该取消(xiāo)了，改为现房销售。另一(yī)方面，取消预售制，改(gǎi)为(wèi)现房(fáng)销售，开发(fā)商将拼的(de)不是五花八(bā)门、眼花缭乱、不知道能不(bù)能兑现的营销手段，而是所见(jiàn)即(jí)所得的过(guò)硬的产品(pǐn)质(zhì)量(liàng)和诚(chéng)信，这(zhè)才是对购房民众的最根本最实(shí)质(zhì)的保(bǎo)障，这样(yàng)将极大的(de)提升开发商的建筑质量，实现(xiàn)良币驱(qū)逐劣币。

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