5月以来(lái)，房地产板块(kuài)个股多出现(xiàn)小幅上涨(zhǎng)，截(jié)至5月(yuè)10日(rì)收盘，中信房地(dì)产指(zhǐ)数本月涨幅(fú)约为2％。而以(yǐ)公(gōng)募基金为代表(biǎo)的(de)机构(gòu)对于这一板块已(yǐ)经在悄然布(bù)局(jú)。数据显示(shì)，以南方和华夏(xià)的(de)两(liǎng)只老牌(pái)ETF基(jī)金为(wèi)例，5月9日(rì)时(shí)所公(gōng)布的总份额均(jūn)较(jiào)4月28日时(shí)有小幅增长。根据基金一季报(bào)统计(jì)，龙头与地方(fāng)国(guó)企(qǐ)央企获得(dé)增持，持仓(cāng)数量占流通股(gǔ)比重增幅五只个股分别为华发股份(fèn)+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置房(fáng)地产或“底部回(huí)升”

　　行业红(hóng)利时代已过 精(jīng)耕(gēng)细(xì)作成共识

　　从公募基金对房地产(chǎn)的配置看，2019年末，公募所持有的房地产行业标的市值约1188亿元(yuán)，占(zhàn)其所持(chí)股票市值的4.66％左(zuǒ)右；2020年市场表现出色，但公募所持房地产公司(sī)市(shì)值(zhí)在股票资(zī)产中的占比却断(duàn)崖式下跌至1.85％；2021年，这一数(shù)值更是进一(yī)步降至1.56％。

　　不过2022年终于出(chū)现了三年来的首次(cì)回升，年(nián)底这一(yī)数值从1.56％升(shēng)至1.65％。与此同(tóng)时，公(gōng)募对房(fáng)地产(chǎn)行业的持股比例也同步(bù)回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势(shì)头(tóu)似乎在今(jīn)年一季(jì)度得(dé)以延续。数据统计显示，公募重(zhòng)仓持有房(fáng)地产板块一(yī)季度(dù)市值TOP15门槛为1.6亿元(yuán)，较2022年四季度提升6.71％。持仓(cāng)市值前五个股(gǔ)分(fēn)别为保(bǎo)利发(fā)展、招商蛇口、万(wàn)科(kē)A、华(huá)发股份、滨江(jiāng)集团，持仓市值占板(bǎn)块比重合计达47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从(cóng)中不难发现，公募对于房(fáng)地产的投资愈发(fā)有集中于龙头的趋势。Wind显示，在公募(mù)基(jī)金一季报(bào)汇总的重仓股中，房(fáng)地产板块排名最(zuì)高的是(shì)保(bǎo)利发(fā)展，在基金重仓第33位(wèi)。排(pái)名第二的是(shì)招商蛇口，排在第78位(wèi)。而老(lǎo)牌龙头股万(wàn)科A排(pái)在第96位。对比去(qù)年四季(jì)报(bào)，变化之处首先在于(yú)几只房地产龙头股从(cóng)排(pái)位上(shàng)看均有退步，尤其是万(wàn)科最为明(míng)显；其次是金地集团退出百大之列。但考虑到(dào)房(fáng)地产是复(fù)苏链上最后一环，且首(shǒu)季并非行(xíng)业(yè)销(xiāo)售旺季，其传导到(dào)二(èr)级市场乃至(zhì)机构持仓上还需(xū)要时间(jiān)周期。

　　形成共识(shí)的是，经济圈判断房地(dì)产已经进(jìn)入大分化时(shí)代，一(yī)二线(xiàn)城市(shì)好于三四线城市。而映射到二级市场投资上，配置房地(dì)产行业轻松收获行业贝塔的红利期一去(qù)不返了。“如果按照(zhào)产(chǎn)业(yè)周期来(lái)分(fēn)类，包括房地产等(děng)几(jǐ)类行业在盖特纳曲线(xiàn)里属于成熟期或者衰退(tuì)期的行业，传统(tǒng)认知上没有(yǒu)什么投资(zī)机会的。但在这几年特(tè)殊的行(xíng)情里包括煤(méi)炭、电(diàn)解铝等类似的(de)行业也(yě)出现了一些机会，背后的逻(luó)辑是供给(gěi)侧发(fā)生(shēng)了(le)更大(dà)的变化。”一(yī)不愿具名的上海公募基金经理指(zhǐ)出。

　　不过也有公(gōng)募(mù)人士持(chí)谨慎乐观(guān)态(tài)度(dù)：“行业(yè)前(qián)几年17亿～18亿平方米的年销售面积很难(nán)再(zài)出现了(le)，2022年光是居民存(cún)款数量增加了15万亿元。中国存量有400亿平方米建(jiàn)筑面积，考虑(lǜ)存(cún)量地(dì)产的(de)更新，也有近10亿平方米。需求端还需(xū)要有一定的政策出来去(qù)刺激购(gòu)房(fáng)。”

　　宝(bǎo)盈基金房地(dì)产(chǎn)研究员吕功(gōng)绩(jì)也指出：“时(shí)至今日(rì)，无(wú)论从城镇化的进程(chéng)，还是人均住房(fáng)面积（接(jiē)近30平/人），我国均已告别(bié)住房短缺时代(dài)，而目前(qián)居民(mín)的杠杆率和房(fáng)价收(shōu)入也(yě)不支撑每(měi)年18万亿元的销售额，以及过快上行(xíng)的房价，因而(ér)行业高增的(de)时代已经过去，未来行(xíng)业的需(xū)求(qiú)或将回落，在此过程中，伴(bàn)随着地宋朝二府三司分别是什么，二府三司分别是什么东府和西府产的高(gāo)杠杆属(shǔ)性，就很容易(yì)出现信用风险问题（类似(shì)2022年的民(mín)营(yíng)地产爆(bào)雷），行(xíng)业进入到供给侧出清(qīng)的过程。这(zhè)个过程中，综合竞争力强的公司就能够通过大鱼吃小(xiǎo)鱼(yú)的(de)方式，获得(dé)市占率的提(tí)升。当行(xíng)业(yè)需求(qiú)见顶回落(luò)时，行业的贝塔已经过(guò)去了，但不代表没有(yǒu)投资机会，机会在于城市、位置、产品的阿尔法，而对应到股(gǔ)票投资，就是强竞(jìng)争力公司(sī)的阿尔法。”

　　或许也是基于这样的认识转变，精(jīng)耕细作个股(gǔ)成为公(gōng)募乃(nǎi)至(zhì)整体(tǐ)机构的(de)务实之举。

　　机构配置(zhì)房地(dì)产(chǎn)“风物长宜放眼(yǎn)量(liàng)”

　　头部央国企(qǐ)、优(yōu)质区域性标的(de)成香饽饽

　　5月(yuè)以来，房(fáng)地产(chǎn)板块个股(gǔ)多出现(xiàn)小幅(fú)上涨，截至(zhì)5月10日(rì)收(shōu)盘，中信房地产指数本月涨(zhǎng)幅(fú)约(yuē)为2％。从(cóng)具体的(de)个(gè)股来(lái)看，《红(hóng)周刊》利(lì)用Wind统(tǒng)计申万房(fáng)地产板(bǎn)块个股，在(zài)纳入统(tǒng)计(jì)的124只房(fáng)地产类标(biāo)的(de)股中，本(běn)月以来实现股价上涨的(de)达到了81家。

　　其中，上(shàng)述时间段恰好(hǎo)排名前五的公司月内涨幅超过了(le)10％，它们分别是上(shàng)实发展、浦东金(jīn)桥(qiáo)、*ST泛海(hǎi)、华夏幸福、荣(róng)安地产。排(pái)名第一的上实发展(zhǎn)，五一(yī)假期归来(lái)后日成交量(liàng)明(míng)显放大，4日(rì)、5日(rì)连续两个交易日收出涨(zhǎng)停。从该股的基本(běn)面来看，上(shàng)实发(fā)展的主(zhǔ)营业务为房(fáng)地(dì)产开发与经营(yíng)。公司的主要产品及服务为房地产销售(shòu)、房(fáng)地产租赁、物业管理服务、工(gōng)程项(xiàng)目、酒店经营。从业绩数据来看(kàn)，2022年，其实现营业收入(rù)52.48亿元，比上(shàng)期(qī)减少47.85％，归母(mǔ)净利(lì)润1.23亿(yì)元，同比(bǐ)下降33.24％。2023年第(dì)一季度，其实现营业总收(shōu)入27.87亿元，同比(bǐ)增(zēng)长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大流(liú)通股(gǔ)股东来看，各类机构都有对其布局(jú)的例子。以(yǐ)3月31日(rì)时的首(shǒu)季(jì)十(shí)大流通股股东来看， 具(jù)体(tǐ)包括公(gōng)募(mù)的上银基金、私(sī)募(mù)的迎(yíng)水文(wén)龙(lóng)、中央汇金、长(zhǎng)城资产(chǎn)管理公司等都跻身前(qián)十的行(xíng)列(liè)。

　　巧(qiǎo)合的是(shì)，涨幅暂(zàn)时排名第二(èr)的浦东金(jīn)桥也是(shì)上海(hǎi)本地房企(qǐ)，其第一季度的收入利润规模(mó)大幅度复(fù)苏。究其原因，一方面是该公(gōng)司后疫情时代出租率复苏至近(jìn)年来(lái)最高(gāo)，另一方面则是公司拿地结算持续性向(xiàn宋朝二府三司分别是什么，二府三司分别是什么东府和西府g)好，从数字上看(kàn)，一季度新增虹口135、138住宅地块，总建筑面积约(yuē)54万(wàn)平方米。

　　在这样的业(yè)绩势(shì)头向(xiàng)好背景(jǐng)下(xià)，自然也吸引了知名机(jī)构在其中持续驻(zhù)足。从第一季度十大流通股股(gǔ)东来看，知名私募(mù)高毅邓(dèng)晓峰的两只产品(pǐn)依(yī)然(rán)在前十(shí)中，这(zhè)也是连续第(dì)三个季度他(tā)有(yǒu)的两只产品杀(shā)入前(qián)十。同(tóng)时榜单中还有(yǒu)一支(zhī)大名(míng)鼎(dǐng)鼎的QFII阿布扎(zhā)比投资局(jú)，其当(dāng)季(jì)还小幅增加了(le)持股。

　　除(chú)去上(shàng)述两家上海(hǎi)区域性地(dì)产(chǎn)公司外，荣安地产则是主要布局在(zài)深圳的地(dì)产公司，一季报交出的也是一份报(bào)喜(xǐ)的成绩(jì)单(dān)：首季公司实现营业收(shōu)入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上(shàng)市公司股东的净利(lì)润6.48亿元，同(tóng)比(bǐ)增长31.27％。

　　从(cóng)机构态度来(lái)看，《红周刊(kān)》注意到两只公募指基首(shǒu)季新杀入十大流通股股东行列。具(jù)体说来(lái)， 南方中证全指(zhǐ)房地产ETF上榜(bǎng)排名第七位，富国中(zhōng)证(zhèng)指数1000增强则排名第(dì)九位，此外联袂出现的机构还有QFII高盛国际和私募迎水聚宝(bǎo)。

　　接受《红周刊》采访时，兴(xīng)证全球基金相关(guān)人士分析：“经历过行业洗牌和(hé)兼(jiān)并(bìng)重组后，龙(lóng)头的价值更(gèng)为笃定突出(chū)；从(cóng)拿地端看，2022年(nián)土地市场大幅降温，优质(zhì)土地供(gōng)给较多（券商(shāng)测(cè)算对(duì)应潜在毛利(lì)率在25％以上，目(mù)前房(fáng)企的利润率仅20％），绝(jué)大多数房(fáng)企(qǐ)受限(xiàn)于信用(yòng)问题或者资(zī)金紧张没法拿地，龙头房(fáng)企趁机获取(qǔ)低成(chéng)本(běn)土地，龙(lóng)头(tóu)房企(qǐ)的拿地力度（拿地(dì)金额/销售金额）基本(běn)在30％以(yǐ)上；从融资上看，龙头房企杠杆(gān)率较低，净负债率基本在70％以下，而其(qí)他(tā)房(fáng)企的净负债率普遍都在100％以上(shàng)，加(jiā)杠杆空(kōng)间有(yǒu)限，从融资成本看，龙头房企的(de)融资(zī)成本不断下(xià)滑，基本(běn)在3％、4％左右；对(duì)应到(dào)2023年的销售，龙头房企明显(xiǎn)跑赢行业，1～4月百(bǎi)强房企的销售额增速为(wèi)9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调的是，在当前中特估的(de)浪(làng)潮下，央(yāng)国企地产股(gǔ)或存在发展的大好机会。中信证券指出：“房地产(chǎn)行(xíng)业(yè)的(de)结构性机(jī)会(huì)依然存(cún)在(zài)，少部分公司尤其是央企(qǐ)占据显著优势，其主(zhǔ)要(yào)又体现为库存的优(yōu)势。央企地(dì)产公(gōng)司，现阶段表现出较低的融资成本，优质的开(kāi)发资(zī)源和良(liáng)好的不(bù)动产资产(chǎn)运营(yíng)能(néng)力的多重竞争(zhēng)优势。”

　　“即使没有中特估，国央企(qǐ)相较于民营地产公(gōng)司(sī)也是更有优势的。”吕(lǚ)功绩强调(diào)，“对于减(jiǎn)值(zhí)、土地资源(yuán)债权债务关系等问题，市(shì)场对民营(yíng)房开企业的(de)资产会有(yǒu)更多担忧和(hé)质疑，所(suǒ)以在这一轮行业出清的过程中，央国企相较(jiào)于民企来(lái)说估值的修复更(gèng)明显。中特估的角度从中(zhōng)长期(qī)的维度看(kàn)，行业(yè)的(de)逻辑在于集中(zhōng)度提(tí)升(shēng)后，行业进入高质(zhì)量发展(zhǎn)阶(jiē)段，具备较快速(sù)发(fā)展阶段更(gèng)稳(wěn)定且可预期(qī)的(de)盈利和现金流创造能力，以此(cǐ)带来(lái)估值中枢的提升，应该关(guān)注估值相对较低，企业(yè)自身资产的质量好、运营能(néng)力强、可以创造持续现金(jīn)流的企业。”

　　“存量时代中行业普涨的概率比较低(dī)，行业内部将出现分化(huà)，要关注将受益于行业集中(zhōng)度(dù)提升的头部公(gōng)司。”星石投资首席研(yán)究官方磊也(yě)表示。

　　顺(shùn)应机构这一思路的话(huà)，或许(xǔ)还是保利发展、招商蛇口等国资(zī)背(bèi)景(jǐng)龙(lóng)头前途更(gèng)为(wèi)光明。不过(guò)国投(tóu)瑞银基金投资(zī)部副总监(jiān)綦傅鹏表示：“需要(yào)客观地去持(chí)续(xù)观察国企(qǐ)央(yāng)企在三(sān)个方面(miàn)是(shì)否可(kě)以维持，首先是融资成本(běn)保持低位，其次是销售份额持(chí)续提升，再次(cì)是拿地份额持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要(yào)多给(gěi)一些耐心

　　而《红周(zhōu)刊》也根据房企(qǐ)一季报梳理发现，对于2022年的(de)业(yè)绩出现的整体下滑，2023年一(yī)季(jì)度的业绩(jì)分化更趋明显，保利发展、滨(bīn)江集团等房企营收、净利均实现(xiàn)了业绩的(de)回正，甚至(zhì)是较大增速的增长(zhǎng)。而这些公司也(yě)是(shì)机(jī)构的重(zhòng)仓对象。

　　对此，知(zhī)名房地(dì)产业(yè)内人(rén)士(shì)张(zhāng)宏伟向《红周刊(kān)》分析表示，业绩(jì)出现明显改善的房企，主要是因为过去两(liǎng)三(sān)年时(shí)间，尤其是在2021年(nián)下半年民营房企不怎么投资(zī)拿地之(zhī)后，国有企业仍在持(chí)续性地拿地(dì)，且主要集中(zhōng)在(zài)核心(xīn)城(chéng)市，投资(zī)力度(dù)较大。投资的(de)驱动能够(gòu)推(tuī)动房(fáng)企销(xiāo)售业绩的(de)增长(zhǎng)，从而在2023年一(yī)季度市(shì)场(chǎng)恢复但仍处(chù)于调整(zhěng)的过(guò)程中，能够保有一个正增长。

　　不过(guò)张宏伟同时也提醒(xǐng)表示，在房地产的复苏过程中(zhōng)，还面临着一些(xiē)不确(què)定(dìng)性(xìng)。其实整(zhěng)个(gè)市场从四月(yuè)份开始(shǐ)又在往下(xià)掉(diào)。除(chú)了杭(háng)州、成都(dōu)等极个别城市四月环比三月(yuè)相对表(biǎo)现较好之外(wài)，包括北京(jīng)、上海在内的(de)绝大多数城(chéng)市都出(chū)现环(huán)比下滑的情(qíng)况。而现(xiàn)在五(wǔ)月的市场表现也不太乐观。按(àn)照现在的经(jīng)济状况、收入情况(kuàng)，以及市场的去(qù)库存压力、企(qǐ)业(yè)的(de)资金面压力(lì)，可能会出现，到(dào)六月份(fèn)房(fáng)企为(wèi)了半年报冲业绩出现市场的短期反弹外的一个市场乏力现象。也就是说，第二季度、第三季(jì)度增长不确定性的压力(lì)仍旧较大。

　　上海利檀投资董(dǒng)事长陈昊扬也向《红周(zhōu)刊》指出，现在整个房地产以及其上下游产业链的(de)复苏速度都(dōu)比想象的(de)要慢很多，我(wǒ)们要多(duō)给一些耐心，这(zhè)个时(shí)候，在房地产以及上下游就不是(shì)赚快(kuài)钱的时(shí)候，只能赚(zhuàn)他基(jī)本面的(de)钱。但这也(yě)意(yì)味(wèi)着，只(zhǐ)有极为少数的、做得比同行好得(dé)多的企业，会伴随整个行(xíng)业的弱复苏，业绩会逐步体现出来。所(suǒ)以只能(néng)耐心地去等待它的基本面(miàn)不断地(dì)凸显出来(lái)，这需要时间。

　　（本(běn)文已刊发于5月13日《红周刊》，文中(zhōng)提及个股仅(jǐn)为举例(lì)分析(xī)，不做买卖推(tuī)荐。）

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