万柳书(shū)院，暴雷(léi)了。

　　今年年初(chū)“万柳少(shǎo)爷”的意外走红，让这个位于北京海(hǎi)淀的豪宅被全国知(zhī)晓，其背后曾宣称要做(zuò)地产界“劳(láo)斯莱斯”的神(shén)秘(mì)开发商——中赫集团，也(yě)被(bèi)拉(lā)向(xiàng)台前。

　　而如今，万柳书院再(zài)次受(shòu)到(dào)舆论关注，起因中赫(hè)集团成了共(gòng)同债务(wù)人被中国信达追债，中(zhōng)国(guó)信达(dá)为了收回(huí)钱款不得不将中赫抵押的75套万柳书院豪宅(zhái)拍卖(mài)。可问题(tí)是，这些(xiē)房子(zi)早已(yǐ)售出，业主并非中赫集团(tuán)，那(nà)些真正斥巨(jù)资购入房产(chǎn)的有钱(qián)人(rén)，房子(zi)现在莫名奇妙(miào)地被拍卖，算是被割了！

　　截(jié)至发稿，暂(zàn)未看到这些业(yè)主的维权信息，难怪(guài)有网友调侃(kǎn)：“富人(rén)被割韭菜的时(shí)候(hòu)，他们(men)的姿势都那么优雅。”

　　不过事件背(bèi)后，可能没你想象的那么简单。

　　1

　　富人被(bèi)精准收割？

　　最惨(cǎn)的可能(néng)还是债主

　　“北京豪宅的尽(jǐn)头是万柳书(shū)院(yuàn)”，但(dàn)谁都没想到，这个位于海淀(diàn)核心区位，名校环绕(rào)的(de)顶级(jí)豪宅，竟(jìng)然暴雷(léi)了！

　　近(jìn)日，有网友发现，中国信达在京东(dōng)拍(pāi)卖上(shàng)，上架了“北(běi)京赫华恒瑞房地产(chǎn)开发有(yǒu)限公司不良债(zhài)权转(zhuǎn)让项目”，债权总额高达近47亿，该项(xiàng)目的抵(dǐ)押物中，包括75套万(wàn)柳书(shū)院(yuàn)住宅。

　　据(jù)京东拍卖显示，上述不良债(zhài)权(quán)转(zhuǎn)让(ràng)项目的处置(zhì)主体是中国(guó)信(xìn)达资产管理股份有(yǒu)限公(gōng)司北京市(shì)分公司（下称(chēng)中国信达北(běi)分），处(chù)置的是对北京(jīng)赫华(huá)恒瑞房(fáng)地产开发有(yǒu)限公司（下称赫华恒瑞）的不良债权。截至(zhì)2023年1月(yuè)31日，债权金额约为(wèi)46.95亿(yì)元人民币，其中债权本(běn)金37.50亿元。中赫集团有限公司(sī)是共同(tóng)债务人。目前(qián)，该(gāi)项目(mù)已有1万次围观(guān)，35名意向(xiàng)人。

　　从表(biǎo)面上看，这就是一起中国(guó)信达北(běi)分讨(tǎo)债(zhài)的(de)故(gù)事，但实际(jì)上，75套豪宅(zhái)的(de)背(bèi)后(hòu)暗(àn)藏秘密。

　　据(jù)此前媒体报(bào)道，万柳书院总共(gòng)301户，而(ér)且早已售罄。如果该(gāi)报(bào)道属实，说明这些房子实(shí)际(jì)上都是卖出(chū)去了的，是有人住的。

　　那为什么中国信达的拍卖(mài)页面(miàn)上又注明这75套房子(zi)是“未出(chū)售”的状态呢(ne)？只能说(shuō)明这些房子根(gēn)本(běn)没有网签，也(yě)没有房(fáng)产证！

　　第(dì)一财经的报道证实(shí)了上述(shù)内容。有豪(háo)宅中介(jiè)透露，中赫集团(tuán)早就把这75套(tào)房子抵(dǐ)押(yā)出去，现在还没资金解抵(dǐ)押，所(suǒ)以不能(néng)网签、没办房(fáng)本(běn)。

　　作为(wèi)海淀的顶级(jí)豪宅，最(zuì)强学区(qū)房，万柳书院的业主(zhǔ)基本(běn)都(dōu)是北京的高端人士，柳传志(zhì)、丁磊等知名(míng)商业大佬(lǎo)也是万柳(liǔ)书院的业主。另据地产自(zì)媒体“地产八卦女”爆(bào)料，万柳书院的业(yè)主中，还有不少中赫集团的高(gāo)管、合作伙伴、亲戚(qī)朋友等。

　　由(yóu)此，不少网友感叹，“富人也被精(jīng)准(zhǔn)收(shōu)割了！”

　　不过，如(rú)果这些业主确实已经支付(fù)价(jià)款(kuǎn)并实际占(zhàn)有，那么，中国(guó)信达转(zhuǎn)让这笔不良债权(quán)回本(běn)的(de)愿望，或将泡汤。这(zhè)次拍卖损失(shī)最大的，没(méi)准还是债主中国信达。

　　根据相关法律规(guī)定，民事执行中，业主已经支付价款并实际占有，但(dàn)未办(bàn)理过户手续(xù)的，如果业主没(méi)有过错，人民法院不得查封(fēng)、扣押(yā)、冻结，已经查封的可(kě)以向(xiàng)法院提(tí)出执(zhí)行(xíng)异议申请，请求(qiú)法(fǎ)院解除查封，同(tóng)时可以联合起诉开发商，要求退(tuì)还购房款或(huò)办理房产证，并承担违约责任。

　　此外，今年4月，人民法院报公(gōng)布《最高人民法(fǎ)院关于(yú)商品房消费者(zhě)权利保(bǎo)护问题(tí)的批复》，以司法解释(shì)的(de)方(fāng)式(shì)明确了购房(fáng)人的优先(xi青金石的五行属性，青金石的五行属性是什么ān)权：

　　商品房消费者以(yǐ)居住为(wèi)目(mù)的购买(mǎi)房屋并已支付全部价款，主张其房屋交付(fù)请求权优先(xiān)于建设(shè)工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民(mín)法院(yuàn)应当予(yǔ)以(yǐ)支持(chí)。只支付(fù)了(le)部分(fēn)价(jià)款(kuǎn)的(de)商品房(fáng)消(xiāo)费(fèi)者(zhě)，在一审法(fǎ)庭辩论(lùn)终结前已实际支(zhī)付剩余价款的，可以适用前款(kuǎn)规定(dìng)。

　　也就是(shì)说，如果这75套(tào)房子均(jūn)为“已(yǐ)售未网(wǎng)签”，那么这笔不良债权，实际上是个烫手(shǒu)山芋。可能(néng)不仅不能卖出去回本，抵押的这75套房(fáng)子，还会被业主讨回去。

　　中国信达，将会赔了夫人又折(zhé)兵(bīng)？

　　2

　　地(dì)产界的“劳斯莱(lái)斯(sī)”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司中(zhōng)国信达申请不良(liáng)债(zhài)权(quán)转让，可(kě)以(yǐ)追溯到金谷(gǔ)信(xìn)托踩雷赫(hè)华(huá)恒瑞。

　　天眼查(chá)显示，目前中国信达(dá)已经成(chéng)为赫(hè)华恒瑞(ruì)唯一股东。但此前，赫华(huá)恒瑞(ruì)为中赫集团旗(qí)下子公司。2019年4月22日，中(zhōng)赫集团、中赫(hè)置地等选择退出(chū)了(le)赫华(huá)恒瑞的股东行列(liè)，中(zhōng)国金(jīn)谷国(guó)际信托有(yǒu)限责任公(gōng)司成(chéng)为了(le)唯(wéi)一股东，后者由中国(guó)信达资产管理股份有(yǒu)限公司持股93.75％。

　　作为房地产开发(fā)商，相较其他房企，中赫集团既没有很大(dà)规模，也没有(yǒu)很高的国民知(zhī)名度(dù)，但(dàn)却(què)在北京(jīng)豪宅圈(quān)留下一个个传说。

　　如钓鱼(yú)台七(qī)号院，作为(wèi)中赫集团进入北京的第一(yī)个豪宅项目，2011年，中赫(hè)置地推出(chū)钓鱼岛(dǎo)七(qī)号(hào)院3号楼，高达30万/平米的天价，成为当时京城最贵的楼(lóu)盘，引发了市场强(qiáng)烈震惊。

　　随后开发的万柳书院，更(gèng)是被誉为“北(běi)京海淀顶(dǐng)端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢(yì)价率40.9％，从融创(chuàng)、保(bǎo)利、万科(kē)等(děng)大型知名(míng)房企手中(zhōng)，抢(qiǎng)下(xià)了北京万柳地块(kuài)，成为北京当年的“双(shuāng)料地王(wáng)”。很(hěn)快，万(wàn)柳书院就以神(shén)秘(mì)高(gāo)端(duān)的姿态杀(shā)入市场，无论是一块块从荷兰运(yùn)回来的灰(huī)砖垒起来的五米(mǐ)高(gāo)墙，还(hái)是(shì)每棵(kē)成本(běn)超6万的(de)成(chéng)年银(yín)杏树，还是(shì)每平米20万(wàn)元(yuán)的价格，都令(lìng)业内(nèi)外震(zhèn)撼不已(yǐ)。

　　“万柳的墙、西宸(chén)的缸、霄八的顶儿(ér)、融创的(de)湖、紫(zǐ)辰院的树、北平府(fǔ)的院儿。”从(cóng)这句顺口溜(liū)中(zhōng)，就可看出其(qí)在北京豪宅圈的地(dì)位。2014年末上市的它(tā)，对手是当时(shí)有(yǒu)名的融(róng)创观澜嘉(jiā)苑(yuàn)、佳(jiā)兆业广(guǎng)场、恒大华府等，现(xiàn)如今，它远远(yuǎn)超过这些对手。

　　去年，万柳书院一套300平米的法拍(pāi)房，最终成交(jiāo)价1.09亿(yì)、单价达到惊(jīng)人的36万(wàn)元/平米，说明万柳书院虽然(rán)已经推出了8年之久，但其(qí)依(yī)旧在北京豪宅圈备受追(zhuī)捧。

　　中赫集(jí)团开发(fā)的豪宅，也吸(xī)引了不少知名人士，如知名演员宋丹丹，就住在钓(diào)鱼台七号院。而柳传志、丁磊等知(zhī)名商业大佬则居住在万柳书院。

　　几大(dà)豪(háo)宅的成功奠(diàn)定了(le)中赫(hè)集团的“高(gāo)端路线”，也因此，它被外界贴上(shàng)了，“卖北京城最贵的房，拿北京(jīng)城最贵的地”，“做地产中的‘劳斯莱斯(sī)’”的标签。

　　但隐藏(cáng)在豪宅开发商光环的背(bèi)后，这(zhè)个地产界“劳斯莱斯”却(què)多次成为(wèi)被执行人，被(bèi)执行标的(de)高达11亿。

　　今年年初，因为履行能力而拒不履行(xíng)生效法律文书确(què)定义务，中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫(hè)被(bèi)北京国(guó)安(ān)坑了？

　　中赫集团如今沦落到这个(gè)地步，其实(shí)是(shì)有迹可循的(de)。

　　事实上，早(zǎo)在今年年初“万(wàn)柳书院少爷(yé)”走红之(zhī)时，深(shēn)蓝财经就曾深挖出背后(hòu)的中赫集团，发现(xiàn)其深陷财务危机(jī)。

　　从知名(míng)豪宅的(de)开发商到沦(lún)为(wèi)“老赖”，中赫集团实控人(rén)周金辉的人生(shēng)轨迹跟着(zhe)急转直下。而追(zhuī)根(gēn)溯源，这个转折(zhé)点，就(jiù)在(zài)于(yú)收购北京国安。

　　近十年(nián)来，房企纷纷开(kāi)始(shǐ)了多元化(huà)转型(xíng)，但转型之路并不(bù)好(hǎo)走。早在2008年开始(shǐ)，中赫(hè)集团就尝试过多元化业务，先后进军能(néng)源市场、团购网站，但(dàn)最终都惨淡收场(chǎng)。最终，周金辉(huī)将转型的目光(guāng)，放(fàng)到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁(yǐ)金服与(yǔ)IDG资(zī)本退出(chū)后，中赫集团(tuán)以(yǐ)35.5亿元参(cān)股国安(ān)足球俱乐部64％股(gǔ)权，成(chéng)为国安的新东家(jiā)。接着在2021年(nián)6月，中赫(hè)集(jí)团从(cóng)中(zhōng)信集团手中(zhōng)拿下北京国安俱乐部36％股权，至此拿下北京国安俱乐部全部(bù)股权。如果北京国安(ān)的估值(zhí)一直没变，那么中赫集(jí)团拿(ná)下(xià)北京国安(ān)，总计花费了(le)约55.5亿。

　　看到这里，有(yǒu)人也许(xǔ)会感叹：卖豪(háo)宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的(de)是这样，中赫为什(shén)么又要质(zhì)押股权呢？

　　2017年以来(lái)，中赫集团(tuán)及其实控(kòng)人周金辉夫妇将其(qí)手中(zhōng)的中赫(hè)集团股(gǔ)份质押陆续质押，据企(qǐ)查(chá)查(chá)显(xiǎn)示，目(mù)前中赫集团共(gòng)有11条股(gǔ)权出质记录。质权(quán)人(rén)包括海金商业保理(lǐ)、北京建工、山(shān)东(dōng)国(guó)际信(xìn)托、中融信托(tuō)、中信(xìn)建(jiàn)设等。

　　这(zhè)与入主北京国安(ān)的时(shí)间完(wán)全(quán)吻合。

　　然(rán)而，入(rù)主(zhǔ)北京国(guó)安后(hòu)，不(bù)仅国安的经营状况没有得到改善(shàn)，中赫集团也被(bèi)拉入泥淖(nào)。

　　据北(běi)京产权交(jiāo)易所官网信息显(xiǎn)示(shì)，2020青金石的五行属性，青金石的五行属性是什么年，北京国安足球(qiú)俱乐部实现(xiàn)营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至(zhì)2020年末，该俱乐部资产总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资金压(yā)力，中赫(hè)集团和周金辉(huī)夫(fū)妇还在持续质押手中的中赫集团股份，但国安和中(zhōng)赫的(de)经营状况(kuàng)却持续(xù)没(méi)有(yǒu)好(hǎo)转。

　　不仅中(zhōng)赫(hè)集团被5次(cì)列被(bèi)执行人，执行标的高达11亿(yì)，北京国安也(yě)3次与中赫集团、中赫置地、及(jí)中赫集团股东(dōng)周金辉、李(lǐ)彩霞等共同成为被执(zhí)行(xíng)人，执(zhí)行(xíng)标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能力而(ér)拒不履行生效法律文书确定义务，上述被执行人成为“老赖”。只(zhǐ)有(yǒu)北(běi)京(jīng)国安(ān)，目前幸免(miǎn)于难。不过(guò)在实控人都(dōu)成为老赖的情况下，被(bèi)执行10个(gè)多(duō)亿的北京国安，又如何能独善其身？

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