文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预(yù)售制了。 1月17日召开的(de)全国住房和(hé)城(chéng)乡建设工作(zuò)会(huì)议提出“有条(tiáo)件的可(kě)以进(jìn)行现房销售”，不足(zú)一个月(yuè)时间，已有山东、安徽(huī)、河南、四川(chuān)、广东等地(dì)明确(què)表态，试点现房(fáng)销售。

　　1、是该(gāi)取消商品(pǐn)房(fáng)预售制了，用你的钱(qián)，建你的房子，还烂(làn)尾了，这是(shì)对购房者(zhě)的不公(gōng)平。以后谁有钱(qián)谁(shuí)建房(fáng)，没钱没实力的(de)别(bié)建了(le)，不能(néng)把包袱甩给老百姓和社(shè)会(huì)，这是房(fáng)地(dì)产从大开(kāi)发时代步入高质量发展阶段的必然趋势，也是对购房老百姓的最大保(bǎo)护。98年房改时，全国(guó)缺(quē)房子，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现在全国套(tào)户比超过1，从大开发(fā)进入存量时代，对(duì)购房民(mín)众不(bù)公(gōng)平的预(yù)售制已经过时(shí)了，该取消了，改为现房销(xiāo)售(shòu)。以后一手交钱，一手交房，天经地义。当(dāng)然二次(cì)房改是个技术活，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组(zǔ)房(fáng)企债(zhài)务、恢复市场(chǎng)信心以及长效机制，长效机制四大关(guān)键是推动(dòng)城市群战略、人地挂钩(gōu)、金融中性(xìng)稳定(dìng)和房地产税。如果按照经济规律办事，中国一(yī)定能实现房地产软着(zhe)陆和长期平稳健康(kāng)发(fā)展，跨过这道(dào)关(guān)，解好这道(dào)世界难题。

　　2、为什么要(yào)取消预售(shòu)制、改为(wèi)现(xiàn)房销(xiāo)售？大家想(xiǎng)想，绝大部分商品是一手交(jiāo)钱一手交货，预售制是对购买者(zhě)的单方(fāng)面不(bù)公平制度，购房老百姓几乎承担了所有商(shāng)品不能交付(fù)的风(fēng)险。从个人层面看，预(yù)售制对购房者非常不公(gōng)平，比如(rú)，交房等待期一般为两年，在(zài)此期(qī)间(jiān)，购房者(zhě)不仅(jǐn)承担(dān)银行利息，还要承担延迟交房、房屋(wū)质量(liàng)、房(fáng)产证延期办理甚至不能交房的(de)风险。从行业层(céng)面看，预售制(zhì)助推部分房企过度举债、高杠杆扩张(zhāng)，若遇(yù)到下行(xíng)周(zhōu)期，会引发资金链断裂、项(xiàng)目搁置(zhì)等系列风险。取消(xiāo)预售制，改为现(xiàn)房销(xiāo)售，这样有助于(yú)落(luò)实(shí)中央房住不炒精神、有助于保障购房(fáng)老百姓(xìng)权益、有(yǒu)助(zhù)于房企稳健发展，一举多得(dé)，谋划长远。

　　3、为什么(me)建议(yì)取消(xiāo)预售制度？预售制度怎(zěn)么来的(de)？国外什么(me)情况(kuàng)？简单科普一(yī)下：商品房(fáng)预售最早(zǎo)源于中国香(xiāng)港，俗(sú)称(chēng)卖楼(lóu)花(huā)，卖期房，是一种开发商放杠杆的方式。98年房改，由于(yú)商品房短(duǎn)缺(quē)，房(fáng)企缺(quē)资金，借(jiè)鉴中国香港，引入了商(shāng)品(pǐn)房预售制(zhì)度。其实，当前(qián)世(shì)界不少国(guó)家存在预(yù)售(shòu)制。但是(shì)，重点(diǎn)来了！发达国(guó)家一般有严格的(de)监管(guǎn)保障措施(shī)，开发(fā)商(shāng)在项目获得政府批准后才可以(yǐ)开始销售，买家在(zài)购买期房(fáng)后并非像中国一样在支付(fù)完首付款后(hòu)从银行一次性贷款支付剩(shèng)余全部房(fáng)款，而是根(gēn)据开发商工程进度在(zài)完全(quán)交房前进行分期支付。所以，预售制度是需要严格的(de)资金监管、分期支付以(yǐ)及违约处(chù)罚(fá)措施作(zuò)为(wèi)保障(zhàng)的，如果没(méi)有这些(xiē)保障措施，一(yī)定会触发风险，对购房(fáng)民(mín)众不(bù)公平，所以不如借机(jī)取消预(yù)售制度，以后改为现房销售。客观讲(jiǎng)预(yù)售制度有(yǒu)一定历史(shǐ)阶(jiē)段性，现在中国住(zhù)房进入存量(liàng)时代，取消(xiāo)预售(shòu)制度有助于(yú)降负(fù)债降杠杆，不再把烂尾风险甩给(gěi)老百姓(xìng)和社会，当然(rán)这需(xū)要配套房企债务重(zhòng)组(zǔ)、复工保交楼、恢复市(shì)场(chǎng)信心和房地产(chǎn)长效机(jī)制。这是个技术活，只要(yào)坚持市场化改革，中国一(yī)定能(néng)化解这(zhè)个难题(tí)，让房(fáng)地产回(huí)归实体经济(jì)和居住属性，安居乐(lè)业(yè)。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改为现房销售，开发商(shāng)将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知道(dào)能不能(néng)兑现(xiàn)的营销手段，而是所见即所(suǒ)得(dé)的过硬的产品质量和(hé)诚信，这才是对购房民(mín)众的最根(gēn)本(běn)最(zuì)实质的保障，这(zhè)样将极大(dà)的提升开发商的建(jiàn)筑质(zhì)量，实现良币驱逐劣(liè)币。所(suǒ)有商业(yè)的本质(zhì)是向善，是以客户为中心，房地产也不能例(lì)外，老百姓(xìng)买房子是天(tiān)大的(de)事，烂(làn)尾毁三代，好(hǎo)房幸福一家(jiā)人。从这(zhè)个角度，取消预售制、实施现房销售是实(shí)现老百姓安居乐业、社(shè)会长(zhǎng)治(zhì)久安(ān)、行业企业健(jiàn)康(kāng)发展的重大(dà)措施。在(zài)当前的情况下，取消预(yù)售(shòu)制要结合稳楼市、房地产软着陆、打(dǎ)通(tōng)金融支持(chí)当期三好生、新模式等(děng)综合施策(cè)。

　　作者十(shí)年(nián)前(qián)在国务院发展研究(jiū)中心参(cān)与(yǔ)财税改革方案研究时，对预售(shòu)制(zhì)、房地产税、人地(dì)挂钩、金融稳定、房企杠杆率(lǜ)等进行(xíng)过长期(qī)系统(tǒng)的专项研究。（参考后来形成的专(zhuān)著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售制(zhì)的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼(lóu)花”模式

　　1.2 住房需(xū)求大、供(gōng)给量少(shǎo)，引进“卖(mài)楼花”模式，形(xíng)成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制推动城市(shì)化进程(chéng)，但背(bèi)后潜藏的风险确(què)实存在

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资金第三方全(quán)程监管，交(jiāo)付时开发商凭验收(shōu)凭(píng)证取得房款

　　2.2 德国(guó)：可(kě)零首付购房，提供期房烂(làn)尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交易立法，设置期房预付(fù)款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房预售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源(yuán)：分层销(xiāo)售(shòu)+“按揭”，霍(huò)英东创造(zào)“卖楼花”模式

　　二(èr)十世纪五十(shí)年代在(zài)中国香(xiāng)港，楼宇(yǔ)出(chū)租是地产(chǎn)行业盛行的方式，但有着转(zhuǎn)让难、出租资金(jīn)周转期长等问题，分(fēn)层销售孕育而生。20世纪50年代，中(zhōng)国香港还未推(tuī)行公(gōng)共(gòng)房屋制度(dù)，许(xǔ)多人栖身(shēn)于木屋或者其他临(lín)时住(zhù)宅，住房的(de)需求是相当高，不过(guò)大多数(shù)居(jū)民的储蓄(xù)很少。当时楼宇买卖多数以(yǐ)一(yī)整栋楼为单位，需要雄厚的资(zī)金实力才能购买。虽然楼宇出租(zū)是中国香港地(dì)产行业(yè)盛行的方式，但有着转(zhuǎn)让难、出(chū)租资金周(zhōu)转期长等(děng)问(wèn)题。针对这一系列(liè)问题，不少地(dì)产商开始探求新的方式，如把楼宇契约(yuē)切(qiè)开，即“分契”，然(rán)后(hòu)将楼(lóu)宇分(fēn)层出售。这模式一经推(tuī)行，购买楼(lóu)宇的市民(mín)数(shù)量有所增加，开发商资金周转加快(kuài)。

　　在分层出售(shòu)的(de)基(jī)础(chǔ)上(shàng)，将“按(àn)揭”模式(shì)引入(rù)房地产销(xiāo)售，霍(huò)英东创(chuàng)造“卖楼花”模式。1953年底霍英(yīng)东创(chuàng)办立信置业有限公司，凭借商业直觉和(hé)多年经(jīng)营杂货铺、海(hǎi)上驳运业务的(de)经验，对于商品流通、资金周转有着(zhe)独到的见解，在努(nǔ)力寻求(qiú)方法加快(kuài)自身资金(jīn)周转。当时其(qí)在购(gòu)下九龙的(de)一块地盘后，除了分层出售(shòu)、还(hái)印发售楼说明书，上有文字详尽说明(míng)楼宇的(de)地势环(huán)境、建筑(zhù)材料、分(fēn)层价格、订(dìng)购(gòu)方法等。此外，“卖楼花”是另外一个亮点，即先收取买家的订金，采用(yòng)类(lèi)似租金(jīn)的分期(qī)付款形式，等新楼落(luò)成时(shí)，收齐买家的钱(qián)，买家就拥(yōng)有了自己的房产(chǎn)。这(zhè)种方式减轻了民众购(gòu)房的资(zī)金压力，加(jiā)速了房(fáng)屋的建(jiàn)造和销等不及了在车上就弄到了高c，在车上迫不及待售，也解决(jué)了(le)制造(zào)商的资金问题(tí)，降低投(tóu)资风险，在当(dāng)时可谓(wèi)是“双(shuāng)赢(yíng)”的举措。“预售(shòu)楼花+分(fēn)期付(fù)款”的销售模式成为当时中国(guó)香港房(fáng)地产市场的一(yī)大(dà)特色(sè)，纵观中国香港房(fáng)地产市场(chǎng)的(de)改革，“卖(mài)楼(lóu)花(huā)”模式高效(xiào)率地解决了核心的住房(fáng)供不(bù)应求的问题，使房(fáng)市发展进入(rù)新(xīn)阶段。

　　预售楼花模式推动(dòng)了中国香港楼市(shì)几十(shí)年繁(fán)荣，但(dàn)期间也出现过“烂尾楼”的情况(kuàng)，但监管部门不断完善、规(guī)范(fàn)化，建立健全的监管机制，促进市场健康发展。例如，1960年，位(wèi)于(yú)大角咀的一(yī)个楼盘因(yīn)建筑(zhù)费用超支停(tíng)工，出现“烂尾”情况(kuàng)。在1961年后，中(zhōng)国香(xiāng)港管(guǎn)理部门提升(shēng)了(le)对于(yú)预售楼花制度(dù)的监管，即要求开发商在预(yù)售前，确保(bǎo)地价款已经全部支(zhī)付，还要(yào)证明(míng)自身(shēn)有资金等(děng)能力把(bǎ)项目完成(chéng)，资金需放入律师所托管，支取时需律所和建筑(zhù)师的核准。为了防止(zhǐ)开发商、律所、建筑师等造(zào)假，套取监管账户资金(jīn)，中国香港要求(qiú)律师行在银(yín)行(xíng)开设的信托账户（监管账(zhàng)户）、开发商(shāng)操作等采取全透(tòu)明化机(jī)制，且银(yín)行(xíng)的责任上升，如出现房(fáng)屋“烂尾”情况(kuàng)，银(yín)行将(jiāng)成最大风(fēng)险方，后续需(xū)自(zì)身(shēn)推动项(xiàng)目完工。随着监管体系逐步(bù)完(wán)善(shàn)，出现“烂尾(wěi)”的现象(xiàng)较少。

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量少(shǎo)，引进“卖楼花”模式，形成“中国(guó)内地版(bǎn)预售制”

　　二十世纪九十年代，中国内地面临住(zhù)房需求大(dà)和(hé)供给量(liàng)短缺问(wèn)题，引入“卖楼花”制度。建国以来，中国内(nèi)地优先发展重(zhòng)工业，强调基础建设，这(zhè)一导向(xiàng)使前(qián)期发展工业(yè)化(huà)的进程大(dà)于城市化进程，唯有解决(jué)住房基础等(děng)城市(shì)化配套问题，才能进(jìn)一步(bù)推进城市化(huà)。但当(dāng)时推行的是“统(tǒng)一管理，统一分配，以租(zū)养(yǎng)房”的福利分房制度，住(zhù)房市(shì)场发展(zhǎn)起步(bù)较晚、增速较慢，福利分房制度也出(chū)现了分配不公、效率低、配套差等(děng)问(wèn)题(tí)，因此福利分房制度不(bù)再(zài)适(shì)用于当时的国情。叠(dié)加房地产市场面临商品房的需求(qiú)量大，而社会缺少大型房地产开发商，商品房供应量小(xiǎo)的困境，此(cǐ)时引入中国(guó)香港的“卖楼(lóu)花”模式无(wú)疑(yí)是对内地房地产市场(chǎng)的一针(zhēn)强心剂(jì)。从1994年起，中国(guó)内地逐步引进中(zhōng)国(guó)香港预售商品房制度，先后出台多项文件(jiàn)，大力支持国内房地产市场改革。例如，1998年(nián)，国(guó)务(wù)院出台(tái)《关于进一步深化城镇(zhèn)住(zhù)房制度改革，加快住房建设的(de)通知(zhī)》文(wén)件(jiàn)，决定停止住房(fáng)无偿实物(wù)分配，逐步实行住房(fáng)分配货币(bì)化、住房供给商品化、社(shè)会(huì)化的住房新体制，从计划经济下的福利分房转向(xiàng)市(shì)场经济的商品房。房地产市场(chǎng)采用预售制，允许开发商卖期(qī)房，解决了房企缺(quē)少(shǎo)资金和(hé)开发时间周期长(zhǎng)的两(liǎng)大难题(tí)，开发商以预售(shòu)款撬动下一个项目的(de)开(kāi)发(fā)，形成滚动开发(fā)模式，住房供应(yīng)速度加(jiā)快。自此中国内(nèi)地开(kāi)始房改(gǎi)货(等不及了在车上就弄到了高c，在车上迫不及待huò)币化(huà)，中国(guó)人(rén)民(mín)银行等多方(fāng)迅速出(chū)台相关(guān)的信贷政策，支(zhī)持购房者，极大作(zuò)用推动了房地产市场的发展。

　　引入(rù)中国香港(gǎng)“卖楼花”模式后，经调整形(xíng)成(chéng)契(qì)合中(zhōng)国内地的商品房预售制度。预售制的初衷是为(wèi)了缓解房企资金压力，加快(kuài)城镇住房建设。具体(tǐ)来(lái)说，是指房地产开(kāi)发(fā)企业将正(zhèng)在(zài)建设中的房屋预先出售给购房者，由购房者支付定金或房款的行为。区(qū)别于(yú)中国香港，在(zài)中国内地(dì)实践过程中，商品房(fáng)预(yù)售(shòu)流程(chéng)为：房地产(chǎn)开发商办理预售(shòu)许可证-签订商品房(fáng)买(mǎi)卖(mài)合同-进行备案登(dēng)记和预告登记-交付(fù)房屋。在(zài)购房过程(chéng)中，购房者需要一次性付清首付款(kuǎn)，并(bìng)采用银(yín)行贷款的(de)形式一(yī)次性付清(qīng)剩余房款，换言之，房屋未建成，开发商可能已拿到了全部购房款，这点与中国香港的按照工程进度付(fù)款有所不同(tóng)。对中国内地的开发商(shāng)而言，预售制(zhì)商品房也开启(qǐ)了高周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预(yù)售制推(tuī)动城市化进(jìn)程(chéng)，但背后潜藏的风险(xiǎn)确实存(cún)在

　　作为中(zhōng)国内地商品(pǐn)房(fáng)销售的最主要(yào)方(fāng)式，预(yù)售(shòu)制极大缩短房企现金回笼周期，同时增加(jiā)市场商(shāng)品房供应，推动(dòng)了城镇化发展进(jìn)程(chéng)。预售制在(zài)过(guò)去(qù)20多年对(duì)中国(guó)内地房地产市场(chǎng)的稳(wěn)步发展起到了重要作(zuò)用，不仅解决了(le)房地产市场快速发展阶(jiē)段的资(zī)金(jīn)需求，也提高了(le)居民(mín)居住水平，中国内地城镇居民(mín)从筒子楼住到住宅小区，从全民蜗居到基本适居，住房事业(yè)取得(dé)巨大进步，数十年时间走(zǒu)完发达国家几百(bǎi)年城镇化(huà)路程。改革开放以来，城镇化进程进入快速(sù)发(fā)展时(shí)期。1978-2021年，城(chéng)镇人口由1.7亿(yì)人增长至9.1亿人(rén)，43年(nián)间增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国(guó)城市建成区面积由(yóu)7438平方公里增长(zhǎng)至60721平方公(gōng)里(lǐ)，增长7.2倍。根据我们发布的《中国住房存量(liàng)报告(gào)：2021》测算，1978-2020年(nián)中国内地城镇住宅存量从不(bù)到14亿平增(zēng)至(zhì)313.2亿(yì)平，城(chéng)镇(zhèn)人均住房建筑面积从8.1平方(fāng)米增至34.7平(píng)方(fāng)米，城镇住房套数从约3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增(zēng)至1.09。预售制在当前(qián)已成为(wèi)中(zhōng)国内地商品房销售最主要方式，2005年中国内地商品住宅期房销(xiāo)售面积(jī)占总(zǒng)销售面(miàn)积的比(bǐ)重为(wèi)63％，而2021年(nián)期房累计销售面积达15.6亿平，比重上(shàng)升(shēng)至87％。

　　预售制也推动了中国(guó)内地房地产行业的(de)发展。中国内地(dì)房(fáng)地产历经(jīng)二十(shí)多年长(zhǎng)周期繁荣，行业各项(xiàng)指标(biāo)大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿平增(zēng)至19.9亿平(píng)，累计上(shàng)涨8.2倍，年复合(hé)增速10.6％。房(fáng)地产开发投资完成额(é)从0.4万亿元(yuán)增(zēng)至14.8万亿元，累计上涨35.8倍(bèi)，年复合增速(sù)17.8％。商(shāng)品(pǐn)房销售面积和(hé)销(xiāo)售金额分别从1.5亿(yì)平(píng)增至17.9亿(yì)平、0.3万亿(yì)元增(zēng)至(zhì)18.2万(wàn)亿元，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍，年复(fù)合增(zēng)速12.1％、21％。伴随(suí)房地产业的快速发(fā)展，房地产企业从无到有、从国企(qǐ)先(xiān)行到民企崛起，队伍逐渐(jiàn)壮大。2018年，房(fáng)地产企(qǐ)业数(shù)量达(dá)9.8万个(gè)，比1998年(nián)的2.4万(wàn)个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年来房地产也(yě)成为拉动(dòng)中国内地经济高增(zēng)长(zhǎng)的火车(chē)头。

　　1）从经(jīng)济增长渠(qú)道，房地产(chǎn)带动的上下游产业链特别长，高达50多个行业。2020年房地(dì)产及其产业链(liàn)占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业增加(jiā)值占GDP的7.3％（直接贡献(xiàn)），房(fáng)地产(chǎn)带动产业链(liàn)占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地(dì)产(chǎn)对金融、批发、建材的带动最为明显。

　　2）从投资(zī)渠道，2020年(nián)房地产完全拉动的(de)投资占全(quán)社会固定资产投资的51.5％，其中，房地产开发投资占(zhàn)固定(dìng)资产投资(zī)的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道，从房地(dì)产贷款占银行各项贷款(kuǎn)余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通道业务(wù)，占比超过三分之一。从(cóng)房地产融资(zī)存量占社融存量比(bǐ)重看(kàn)，2021年12月(yuè)占(zhàn)比为(wèi)18.76％。如(rú)果房企大面(miàn)积违约，将导致(zhì)银行不(bù)良率大幅上升。

　　4）从居民财(cái)富效(xiào)应渠道，根据我们(men)的《中国住(zhù)房市(shì)值测算报告》，2020年中(zhōng)国住房市值为(wèi)62.6万亿美元，大于(yú)美国的(de)33.6万亿美元、日(rì)本(běn)的(de)10.8万(wàn)亿美(měi)元、英(yīng)法德三国合计的31.5万亿美(měi)元。从住房市值占股债房市值的比例看(kàn)，2020年中国(guó)为66.6％，高于美(měi)国的(de)27％、日本的37％、英国的49％、法(fǎ)国的56％、德国的64％。中国住房(fáng)市(shì)值与(yǔ)股债房市(shì)值的比例较高，主要是(shì)因为住房市值高，以及中国资本市场发育尚不(bù)成熟，直接融(róng)资比例较低，股票、债券市(shì)值较低(dī)，居民投资渠道缺(quē)乏。

　　不可否认，预售制(zhì)背后潜藏的风(fēng)险确实(shí)存在，当(dāng)前的负面效应愈发凸显(xiǎn)。

　　从个人层(céng)面看，绝大(dà)部(bù)分商品是(shì)一(yī)手(shǒu)交钱一手交(jiāo)货，预售(shòu)制是对购买者的单方面(miàn)不公平制度，购房老百姓几乎承担(dān)了所(suǒ)有商品不能交付(fù)的风险。比如，交房等待期一般为两年，在此期(qī)间，购房者不仅(jǐn)承担银行利息，还(hái)要承(chéng)担延迟交房、“一房二(èr)卖”、房屋质量、房产证(zhèng)延期办理甚(shèn)至不能交房等风(fēng)险。另外，购房者和开发商之间的购房合同、购房者和银行的按揭(jiē)贷款合同是(shì)两个独立(lì)的合同关(guān)系，如果开(kāi)发商(shāng)发生违约，购(gòu)房者(zhě)只能根据购房合同向开发商主张权力，但(dàn)依旧需要根据按揭贷款合同按(àn)时向(xiàng)银(yín)行进行贷(dài)款偿还，因(yīn)此购房者承担(dān)的风险较大。

　　从行业层面看，预(yù)售制助推部分房企过(guò)度举(jǔ)债、高杠(gāng)杆扩(kuò)张，资金若(ruò)遇到下行周(zhōu)期，会引发资金链断裂(liè)、项(xiàng)目搁置等系列(liè)风险，进行影响自身信(xìn)用和购房者对(duì)行业的信(xìn)心。

　　从金融层面看，银行(xíng)作为(wèi)按揭贷(dài)款的发放(fàng)方(fāng)，一旦房企(qǐ)因(yīn)为市场波(bō)动或经营(yíng)不善，出现资金链断裂等一(yī)系列(liè)问题，导致(zhì)“烂尾”等情况，而房企通过(guò)与购房(fáng)者(zhě)签(qiān)订(dìng)的预售合同和按揭合同(tóng)，已经(jīng)从银行获得(dé)房款，如果购(gòu)房(fáng)者丧失还款(kuǎn)能力或短期不(bù)能还款等(děng)，则风(fēng)险完全(quán)由银行承担，银行将(jiāng)面临较大的坏账压(yā)力。

　　从监管角度看，购房者(zhě)的(de)预售(shòu)监(jiān)管资金(jīn)去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两个(gè)字(zì)那就是“没钱”，即没钱付工(gōng)程(chéng)款。在(zài)2004版(bǎn)的《城市(shì)商品房预售(shòu)管理办法》中明确规(guī)定了开发(fā)企业(yè)预(yù)售商(shāng)品房所得款项应当(dāng)用于(yú)有关(guān)的工程建设，商品房(fáng)预售款监管的(de)具体办(bàn)法，由房地(dì)产管(guǎn)理部门制定。但多年(nián)以来(lái)全国(guó)并没有统(tǒng)一(yī)的预售资金(jīn)监管规定，各地实行(xíng)“一城一策”。例如，太(tài)原、昆明(míng)、重庆、长(zhǎng)沙等(děng)城(chéng)市重点监管资金比例(lì)为总预(yù)售款的15-40％左右(yòu)，郑州、福州、合肥等城市则按照项目的建安(ān)成本乘以建筑面积或者项(xiàng)目工程总额(é)报(bào)价计算重点资金。而(ér)事实是，不(bù)少购房款(kuǎn)未进入监管账户、或进入(rù)监(jiān)管账户后被挪用，导(dǎo)致楼盘没有资金(jīn)继续建设。收楼遥遥无期，月供却被迫(pò)继(jì)续还款(kuǎn)。那么，监管(guǎn)账户资金如何被挪走的？实际上(shàng)，在过去房(fáng)地产大开(kāi)发(fā)时代的高周转(zhuǎn)背(bèi)景下(xià)，抽(chōu)调预(yù)售款监管账(zhàng)户(hù)资金，是行业“潜规则”。比如工程(chéng)总承包方(fāng)，以(yǐ)工程建(jiàn)设名义，获得监管账户拨付资金，再由工程方(fāng)将资金转给房企，而拨付的(de)工(gōng)程款，远(yuǎn)超工程进度所(suǒ)需。通过这些方式套取的资(zī)金，在房企各地项目间流动(dòng)，变相加杠杆(gān)，这样做提供了资金流动性，房企抽调资金统筹拿(ná)地(dì)、还款(kuǎn)和楼(lóu)盘建设(shè)，形成一种资金循(xún)环高周(zhōu)转模(mó)式，但(dàn)一(yī)定(dìng)程度上把风险甩给了购(gòu)房(fáng)者。

　　2 国际经(jīng)验

　　整体来说，国外商品房(fáng)预售制度呈现(xiàn)以下特点：

　　1）预付款保护：对于购房者预(yù)付资金，一般设有定(dìng)金或预(yù)付(fù)款保(bǎo)护机制(zhì)，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要求(qiú)购房者支付的预付款比例相对较低，绝大部分(fēn)房款在房屋交(jiāo)付后开始支付；

　　3）预付(fù)款支付方式：预付(fù)款一般以(yǐ)定金方式支付，或按工程(chéng)进度分期支付，或二者结合；

　　4）按(àn)揭贷款(kuǎn)方式：一般采用两种(zhǒng)方式(shì)发(fā)放按揭(jiē)贷款，一(yī)是按(àn)工程(chéng)进(jìn)度(dù)付款，按揭贷款(kuǎn)按照工程进度逐渐发(fā)放，购房者(zhě)开始月供；二是房屋交(jiāo)付(fù)后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品房提(tí)供期房烂尾保险(xiǎn)，在(zài)商品(pǐn)房出现重(zhòng)大延期或重大缺陷(xiàn)时，保障购房者(zhě)权益(yì)；

　　6）房屋交(jiāo)付保护(hù)：房(fáng)屋(wū)交付质量的保障有两(liǎng)种方(fāng)式，一是期房由(yóu)政府(fǔ)或(huò)第(dì)三方验收合格并(bìng)提供(gōng)验收凭(píng)证后(hòu)，开发商(shāng)凭验收凭证(zhèng)取得(dé)购房者(zhě)支付的房款。二是(shì)开(kāi)发(fā)商为购(gòu)房者提供一(yī)定的保修期，通常1-5年，保修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美(měi)国：交(jiāo)付(fù)前预(yù)售资(zī)金第三方全(quán)程监管，交付时开发商凭(píng)验收凭证取(qǔ)得房款

　　美国期房定金一定期限(xiàn)内无(wú)条件返还，最低首付(fù)比例为3.5％，交房前(qián)仅支(zhī)付首(shǒu)付，其(qí)余房(fáng)款交付后(hòu)按揭还款，交付前资(zī)金(jīn)由第三方全(quán)程监管，交付时开发(fā)商凭验收凭证取得房款。

　　定金及首付环节(jié)，定金比例(lì)一般为(wèi)房款的1％-5％，首(shǒu)付(fù)比(bǐ)例最低可(kě)低(dī)于3.5％，根据美(měi)国(guó)官方数据，2021年美国平均(jūn)首付比(bǐ)例为12％。

　　余款支付方面，除定金或首付外，购房者在房屋交付(fù)后通过按揭贷款(kuǎn)支付剩余房款。

　　资金监管(guǎn)方面，美国为防止开发(fā)商挪用(yòng)资金(jīn)，购房者的(de)定金及首付款由第三方公(gōng)证(zhèng)行或产权保险公司的信托账户监管(guǎn)。如果开发(fā)商倒(dào)闭导致楼盘烂尾，购房者(zhě)资(zī)金(jīn)可(kě)通过申请仲裁取回，且不承担(dān)任何(hé)责任与损失。而开发商在房屋建设(shè)过程中的资(zī)金全(quán)部(bù)来自银行，银行(xíng)根据工程进(jìn)度向(xiàng)开(kāi)发商提供一定比例的贷款(kuǎn)，由(yóu)于开发商挪用资金直(zhí)接损害银(yín)行利益(yì)，银(yín)行有充分动机监(jiān)管开发(fā)商施工进度。开发(fā)商在房屋(wū)交付时需取得由政府相(xiāng)关部门经审(shěn)查(chá)后发放(fàng)的验收凭(píng)证，通过(guò)验收凭(píng)证向(xiàng)银行(xíng)得(dé)到购房(fáng)者支付的房款。

　　2.2 德国：可(kě)零(líng)首付购房，提供(gōng)期房烂尾险

　　德(dé)国期(qī)房可零首付购房，房款按建造工期(qī)进(jìn)度支付，按揭按(àn)工期放(fàng)款后还贷，房(fáng)贷(dài)利率(lǜ)采用固定(dìng)利(lì)率，开(kāi)发商(shāng)或购(gòu)房(fáng)者可购(gòu)买(mǎi)期房烂(làn)尾保(bǎo)险。

　　预售门槛方面(miàn)，德国(guó)开发(fā)商在项(xiàng)目(mù)获批后即可预售房屋。签署购房合同前，购房者需支付约2000欧的定金并进行预约公证，签订(dìng)合同后定金退还。如(rú)由于任何原因不能购买，定金按照德国(guó)法律全部退还。

　　签署购房合同后，购房(fáng)者(zhě)需支付(fù)公证费和土地(dì)交易税，分别为房屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不包含在购(gòu)房款中(zhōng)，属于购房附加费。

　　首付方(fāng)面，德(dé)国没有规定最低首付比(bǐ)例，可零(líng)首(shǒu)付(fù)购房(fáng)。

　　余(yú)款方面，德国也采取按工(gōng)期支付(fù)房款的制(zhì)度，一般分7笔(bǐ)进(jìn)行支付，具体支(zhī)付节点、比(bǐ)例因项目而(ér)异。一般来说，支(zhī)付节点可分为公证后、主(zhǔ)体完工、内部水(shuǐ)暖电(diàn)路完工、窗户(hù)玻(bō)璃完(wán)工、室内清洁及墙面(miàn)完(wán)工(gōng)、地(dì)板(bǎn)完工、全(quán)部完工，支付(fù)比例(lì)可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购(gòu)房者可在支付(fù)房款(kuǎn)前申请房贷(dài)，房(fáng)贷利率采(cǎi)用固(gù)定利率，银行按施工节(jié)奏分多次发放(fàng)贷款，每(měi)笔贷款给予购(gòu)房者一(yī)定(dìng)使用(yòng)期(qī)限，期限结束后，购房者开始还贷。

　　保险方(fāng)面，德(dé)国(guó)保(bǎo)险公司针对(duì)期房(fáng)设计了两(liǎng)种保险(xiǎn)，保险的功能是当房屋出现重(zhòng)大延期或重大缺陷时，保险公(gōng)司保(bǎo)证开(kāi)发商赔(péi)偿或修复(fù)，开发商破产，由保险公(gōng)司(sī)负责相应赔偿。保险由(yóu)开发商或购房者购买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售(shòu)制设有10％定(dìng)金保(bǎo)险保(bǎo)护机(jī)制(zhì)，交房前付款比例(lì)仅20％-45％，资金由(yóu)买(mǎi)卖双方律师严格监管(guǎn)。

　　订立合同前，买卖双方均有一名律师，负(fù)责(zé)沟通期(qī)房(fáng)交易中的房产、资金、合同(tóng)等各个环(huán)节，各(gè)环节内容确认无(wú)误(wù)后签订首付交(jiāo)换合同。

　　定金方等不及了在车上就弄到了高c，在车上迫不及待面，英(yīng)国设置(zhì)了10％定(dìng)金保险保护机制，当开发商出现财务、经营(yíng)问题时，购房者10％的定金由保险公司(sī)赔付，而超出10％的(de)部分较难追(zhuī)回(huí)。

　　首付方面，首(shǒu)付比例通常为10％-25％，首付需要在合同签订21天内支付。

　　余款支付环节，英(yīng)国(guó)采取(qǔ)按工程进度付款的(de)方(fāng)式，但(dàn)是交房(fáng)前付款比(bǐ)例(lì)相对较(jiào)低，一般(bān)会在(zài)合同签订6-24个月(yuè)分别支(zhī)付两笔(bǐ)5％-10％的款项(xiàng)，即交房前(qián)付款比例在20％-45％之间，剩余款(kuǎn)项交房后支付。

　　交付环(huán)节，英国规定房屋必须(xū)经过(guò)房产(chǎn)公证公司的检验验收后才能交付，交付后方(fāng)可(kě)按揭(jiē)还贷(dài)。

　　资金(jīn)监管环节，英国期房预售资(zī)金监管极为严格，资金也由律师监管，在确认工程进度、支付相关款项(xiàng)过程中，由买房律师(shī)将资金转给卖(mài)方律(lǜ)师，卖方律师转给开发商，即资金在进入(rù)开(kāi)发商账户前经过两道关(guān)口(kǒu)，有利于(yú)保障购房者资金(jīn)安全。

　　2.4 日本：为(wèi)规范(fàn)期房(fáng)交易立(lì)法(fǎ)，设置期(qī)房预(yù)付款保全措施(shī)

　　日(rì)本期房交易立法，定金超5％或1000万日元时(shí)，开发商必须完成“预售房定金保全措施”，交房前付(fù)款(kuǎn)比例不超(chāo)房(fáng)款的(de)20％，开发商违(wéi)约需返(fǎn)还(hái)定价并赔偿约(yuē)10％房(fáng)款(kuǎn)，交房(fáng)后按揭还款。

　　立法方(fāng)面，日本二战结束后由于房屋供给严(yán)重失衡，叠加法(fǎ)律空(kōng)白，社会上“一房二卖”现象普遍，为此，日本政府1952年(nián)出台《宅(zhái)地建(jiàn)筑(zhù)物(wù)交易法》，经(jīng)多(duō)次修订，目前是(shì)唯一(yī)一部规范期房交(jiāo)易(yì)的法律。

　　定金保护方面，根(gēn)据日本《宅(zhái)地建物取引(yǐn)业(yè)法》，对购房(fáng)者(zhě)支付定金超过5％或超1000万日元(yuán)的部(bù)分，法律要求(qiú)开发(fā)商必须完(wán)成定金保全措(cuò)施才(cái)可预售。什么是定金(jīn)保全措(cuò)施？即买卖(mài)双方签订购房合同时(shí)，开发商向金融机构(gòu)或(huò)指定(dìng)保证机构或(huò)保险机构(gòu)签订定(dìng)金保证委托合(hé)同，设置(zhì)购房者(zhě)定金(jīn)的保证或保险，并将相应的(de)保证(zhèng)金证明书(shū)交付给购房(fáng)者。除定金外，其他预(yù)先支付的(de)购房(fáng)款也(yě)受该措(cuò)施保护。若开发商倒闭(bì)导致期房烂尾，购(gòu)房者(zhě)可凭保证金证明书向金融机构或保证机构或保险公司兑(duì)付，同时，开发商需向(xiàng)购房(fáng)者赔付违约(yuē)金，一(yī)般(bān)约为房价的10％。

　　房款支付环节，交房前(qián)只需支付(fù)最多不超(chāo)20％的(de)定金，签(qiān)订购房合同后，购(gòu)房(fáng)者即可(kě)向银行申(shēn)请贷款，但交房后(hòu)才开始(shǐ)按揭贷(dài)款，除定金外的剩余房款在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由银行监管，享(xiǎng)1年保修期后付尾款

　　新加坡(pō)期(qī)房购房者违约可返(fǎn)还(hái)相当于3.75％房款的订金，首付(fù)比(bǐ)例(lì)20％，余款按工程(chéng)进度支付，所有(yǒu)资金进银行专门项目资金账户，交房后满1年保修期后(hòu)支付15％尾款(kuǎn)。

　　订金支付环节，新加坡开发商有统一的选购权合同以及订金(jīn)返还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步(bù)签订(dìng)购买合(hé)同，不执(zhí)行OTP则退还3.75％的房(fáng)款。

　　首付比例方面，签订购房合同后，购(gòu)房者需支付(fù)15％的首付及印花税，同时(shí)购(gòu)房(fáng)者向银行(xíng)申(shēn)请(qǐng)按揭贷款。

　　余(yú)款支付上，新加坡期(qī)房同样采(cǎi)取按工程进度付(fù)款的方式，《发展商条例》对期房付(fù)款流(liú)程做了统一详细(xì)规(guī)定，要求所有(yǒu)开发商遵守，支付(fù)节点(diǎn)一般为合同签订后、地基完(wán)工、框架完工、管道门窗等完工等，支(zhī)付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也(yě)依(yī)照(zhào)工程进(jìn)度放款，月供在此过(guò)程中(zhōng)随着放出贷款的增加而增加，未放款部(bù)分(fēn)无需月供。

　　资金(jīn)监管方(fāng)面(miàn)，购(gòu)房者的(de)订金与(yǔ)付款会存入(rù)银(yín)行专门的项(xiàng)目资金账户，账户(hù)资金(jīn)提(tí)取须与(yǔ)房屋建(jiàn)设有关(guān)。房屋交付(fù)后，购房者享受1年(nián)的房屋保修期(qī)，此后(hòu)购(gòu)房者支付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期来看，当前房地产到了(le)政策(cè)出手临界点，重点(diǎn)是(shì)保交楼和房企重组(zǔ)。一方面，加大对(duì)刚需和改善型需求的支(zhī)持(chí)力度，长(zhǎng)短兼顾(gù)妥善应对局部停(tíng)贷(dài)现象，重点(diǎn)是(shì)保交楼保复(fù)工(gōng)保(bǎo)民生，给予(yǔ)强有力的(de)金融工具(jù)支持。另一(yī)方面(miàn)，从现在(zài)起，对还在正(zhèng)常运(yùn)转的房企包括民(mín)营企业，加大支持力度，由优质(zhì)房企牵头(tóu)并购重组整个(gè)行(xíng)业，为每(měi)个(gè)房(fáng)企配(pèi)套(tào)AMC和财团，给予金融工具配(pèi)套。

　　二，中(zhōng)期来看，应充分估计形势(shì)复杂性和人性复(fù)杂(zá)性(xìng)，兼顾化(huà)解(jiě)停贷、复工保交楼、重(zhòng)组房企债务、恢复市场信心以及长效机(jī)制。长效机制四(sì)大关键(jiàn)是推动(dòng)城市(shì)群(qún)战略(lüè)、人(rén)地挂钩(gōu)、金(jīn)融中性稳定和(hé)房地产税。定金环节，建立开(kāi)发商违约(yuē)后定金保护机制，如(rú)将已(yǐ)支付定金冻结至房屋(wū)交付阶段，保障(zhàng)购(gòu)房者定金安全。签订合同环节，鼓励(lì)保险公司介入，为房屋重大(dà)延期以及重大缺(quē)陷等情况提供(gōng)充(chōng)分(fēn)的保(bǎo)障。余款支付环节，建(jiàn)立按工程进(jìn)度付款机制或(huò)交房后按揭贷款机制，充(chōng)分保(bǎo)护购房者(zhě)的权(quán)益。资金监管(guǎn)环(huán)节，引入独(dú)立于开发(fā)商、银(yín)行的第三(sān)方资金监管机构，或由政府相(xiāng)关部门(mén)直接监管，以此防止资金挪(nuó)用现(xiàn)象。交付环(huán)节，建立(lì)商品房保修期制度。保修期内，开发(fā)商应对房屋质量(liàng)问题全权负责、免费维修(xiū)，购房者在保修期结(jié)束后(hòu)支(zhī)付(fù)尾款(kuǎn)。

　　三，长期来(lái)看(kàn)，取消商品房预售制是大势所趋(qū)。一(yī)方(fāng)面，98年房改时(shí)，全国缺(quē)房子(zi)，开发商缺钱，预(yù)售(shòu)制是权宜之计，现在全国套户比超过1，从大开发进入存量(liàng)时代(dài)，对购房民(mín)众(zhòng)不公平的预售制已(yǐ)经(jīng)过(guò)时了，该取(qǔ)消了，改为(wèi)现房销(xiāo)售。另一(yī)方(fāng)面(miàn)，取消预售制，改为现房销售，开发商(shāng)将拼的不是五花八门(mén)、眼(yǎn)花缭乱、不(bù)知道能不能兑现的营(yíng)销手段，而是所见即所得的过硬的产品质量和诚信，这才是对购房民众的(de)最根本最实质的保障，这样将极大的提升开发商的建筑(zhù)质量(liàng)，实现(xiàn)良币驱逐(zhú)劣币。

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