导读

　　黄金(jīn)二十年之后，当(dāng)下中国(guó)地(dì)产步入(rù)大分化时代而非停滞期。

　　要点

　　过(guò)去二十年是中国房地(dì)产市场黄金二十年。2019-2021年，连续三年商品住(zhù)宅销售面积(jī)超(chāo)15亿平，足够(gòu)4000万家庭入住。恰逢近年地产持续低景(jǐng)气，有关中国地产是否(fǒu)过剩的讨论日益热(rè)烈。

　　拨开迷雾，本文试(shì)图厘清(qīng)中国城(chéng)镇存量(liàng)住宅真实情况(kuàng)，据此判断(duàn)中(zhōng)国未(wèi)来地产趋势。

　　有(yǒu)媒体渲染(rǎn)中(zhōng)国地产存(cún)量极度(dù)过剩，事实是(shì)否如此？

　　住建(jiàn)部披露全国有近6亿栋房屋建筑，第七次人口普查(chá)调查(chá)数据显示(shì)城镇家庭户人(rén)均(jūn)住(zhù)宅间(jiān)数为1.06间。市场陷(xiàn)入怀疑(yí)，中国房(fáng)子是否(fǒu)真的过(guò)剩？

　　事实(shí)上住建部(bù)披露(lù)的近6亿栋城乡房屋建筑(zhù)中，城镇建筑占(zhàn)比不(bù)到一成，其(qí)中还包括大量城镇非(fēi)住宅(zhái)建筑，如商(shāng)业办公楼(lóu)、学校等，因此6亿栋(dòng)房(fáng)屋中(zhōng)城镇(zhèn)住宅占比极低。

　　七普显(xiǎn)示中国城镇居民(mín)人均住宅间数为1.06间(jiān)，但居(jū)住(zhù)舒适不是人均一(yī)间房所(suǒ)能满足，它与房屋质量(liàng)、居(jū)住面积、配套(tào)设施等因素密切(qiè)相关。中国的(de)人均住(zhù)宅间数(shù)较发达国家(jiā)还有很(hěn)大(dà)差距。人均住宅(zhái)间数大于1同(tóng)样不意味着(zhe)中国住宅市场(chǎng)已经饱和。

　　我(wǒ)们测算发现中国城镇居民户均1套房(fáng)，其中每户持(chí)有商品住宅仅0.64套。

　　目(mù)前并无直接公布(bù)中国家庭户均(jūn)住宅的数据，我们(men)根据商品住宅套数、商品(pǐn)住宅占比和城镇家庭户(hù)数(shù)，计(jì)算出(chū)城(chéng)镇家庭住宅套户(hù)比。

　　测算结(jié)果显示，目前城镇家庭户(hù)均(jūn)拥(yōng)有(yǒu)0.86套房(fáng)，其中0.54套为商品住宅。若期房顺(shùn)利交付，直(zhí)至2024年(nián)，中国每户城镇家庭(tíng)才拥有1套住宅(zhái)，其中(zhōng)商业(yè)住(zhù)宅仅0.64套。

　　户均一套(tào)房(fáng)似乎意味着户户有房，然而(ér)事实上中(zhōng)国住宅市场供需(xū)并不(bù)平衡(héng)。

　　国际(jì)数据显(xiǎn)示，成熟房(fáng)地(dì)产市场的(de)住(zhù)宅套户比会大(dà)于1，在(zài)1.1左右(yòu)。

　　之(zhī)所以说不(bù)平(píng)衡，是因(yīn)为户均一套房无法满足(zú)流(liú)动人(rén)口的(de)租赁和置业需求。全国(guó)总(zǒng)人口的近三(sān)成都是流动人口，流动人口会(huì)选择在(zài)大城市租房挣钱，在老(lǎo)家买房(fáng)，从而产生了额外(wài)的住(zhù)宅需求。

　　即(jí)便户(hù)均一套房(fáng)，中国(guó)未来(lái)地(dì)产(chǎn)仍有四大(dà)新增(zēng)需求(qiú)动力(lì)。

　　第一，户均人(rén)口规模缩小，一人户、两(liǎng)人户占(zhàn)比不断增加，导(dǎo)致家(jiā)庭户数增(zēng)多(duō)。小家(jiā)庭化趋势(shì)将延(yán)续，带来新(xīn)户购房需(xū)求增长。

　　第二，经(jīng)济板块的分化日益明显，区域(yù)经(jīng)济(jì)资源分配的再集中吸引着人口流(liú)入，人口净迁(qiān)入城(chéng)市的新增住宅(zhái)需求(qiú)有望(wàng)持(chí)续旺盛(shèng)。

　　第三，30％左右的家庭(tíng)住(zhù)在(zài)2000年以前建成的住宅(zhái)中(zhōng)，涉(shè)及(jí)超(chāo)9000万家庭、81亿平方米(mǐ)的住宅建筑(zhù)面积(jī)。促成(chéng)“老破小”住宅的改造势在必(bì)行。

　　第四，中国的人均住宅(zhái)间数与人均住宅(zhái)建(jiàn)筑(zhù)面积均较发达国家有着不小差距，“住上更大房子”的改(gǎi)善性需求(qiú)正在不断增加。

　　黄金二(èr)十年之后(hòu)，当下(xià)中(zhōng)国地产步(bù)入大分化时代而非停滞期。

　　如果说(shuō)过去二十年是中国地产黄金(jīn)发展期(qī)，地(dì)产矛(máo)盾更(gèng)多体(tǐ)现为住宅供给(gěi)存在不足，这是过去二十年房价快速上涨基石。那么当下房地(dì)产(chǎn)大(dà)分(fēn)化时代已至，大(dà)分化时代下(xià)地产矛盾(dùn)则更多体(tǐ)现在住宅(zhái)质量供需冲(chōng)突。

　　地产(chǎn)大分化(huà)必将体现在(zài)不同能级城(chéng)市之间，不(bù)同区域板块之间，不同品质住(zhù)宅之(zhī)间。

　　目录

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不久(jiǔ)前(qián)，官方披露(lù)全国已有近6亿栋房(fáng)屋建(jiàn)筑，引发热(rè)议。从2月以来，各(gè)大城市二手房挂牌量突(tū)然激增，引发一阵二(èr)手(shǒu)房(fáng)的(de)“抛售潮”。

　　让市场不禁担(dān)心(xīn)，中国的(de)房子是(shì)否(fǒu)已经(jīng)过(guò)剩？

　　中国城(chéng)镇住宅到底是供给过剩(shèng)，还是供需平衡，或(huò)是仍然存(cún)在(zài)不足？可惜由于住(zhù)宅存量(liàng)数(shù)据(jù)并未公布，我(wǒ)们无法(fǎ)直接知晓具(jù)体情况。

　　拨开迷雾，我们测算出中国城(chéng)镇(zhèn)家庭户(hù)均拥有(yǒu)住宅套数，回(huí)答当前的(de)房子是否(fǒu)真的(de)过(guò)剩了？据此判断(duàn)未来(lái)房地产市场(chǎng)会如何(hé)发展。

　　一、如何有效观察中国(guó)户均拥(yōng)有住宅(zhái)数量

　　（一(yī)）中国(guó)住宅数量过剩的直观判断站不住脚

　　今年(nián)2月(yuè)，在(zài)以全国自然(rán)灾害综(zōng)合风险普查工作情况为主(zhǔ)题的新闻(wén)发(fā)布(bù)会上(shàng)，负责(zé)人对外披(pī)露：“住宅城(chéng)乡建设行业获取了(le)全国近(jìn)6亿(yì)栋城乡房屋建筑数据(jù)以及80多万处市政设(shè)施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋(wū)建筑，平均(jūn)每栋(dòng)建(jiàn)筑(zhù)住不到3人(rén)，住宅市场看似(shì)已经(jīng)过剩。

　　在这近6亿栋(dòng)房屋(wū)建筑中(zhōng)，农村房屋占9成(chéng)以上，以栋数计算的城镇房(fáng)屋实际仅有(yǒu)4700多万栋，还包(bāo)括了大量商业楼(lóu)、写字楼、学校、医院(yuàn)等(děng)非住宅。总的算下(xià)来，住宅占比并不大。

　　第七次人口普查数据公布了中国城镇家庭户人均住宅间数为1.06间，其中城市家庭户居民人均0.99间，乡镇家(jiā)庭户(hù)居民人(rén)均1.18间。

　　人均(jūn)住宅间数(shù)大于1，看似意味(wèi)着人人都有房(fáng)间居住。

　　居住水平(píng)不仅与房间数量有关，更(gèng)与房屋质量(liàng)、居住面(miàn)积、配(pèi)套设施等因素密切相关。单单从人均住(zhù)宅间数不能完(wán)全反映出(chū)城镇居民的居住水平(píng)。

　　中国主要是以家庭(tíng)为单位购买成套(tào)住宅，一套设施齐(qí)全(quán)的住宅才是城镇居民(mín)宜居的选择。

　　（二）中国户均住宅(zhái)的(de)测(cè)算思(sī)路、数据和方法

　　中(zhōng)国城镇居民住宅主要分两(liǎng)大类，一类是(shì)商品(pǐn)住宅，另一(yī)类是保障房、原公有住(zhù)宅、自(zì)建房等(děng)非商品(pǐn)住宅。

　　目(mù)前缺乏统计数(shù)据，并(bìng)没有(yǒu)直(zhí)接公布城镇(zhèn)住宅数量。居(jū)民住宅(zhái)相关(guān)数据有两处可以直接(jiē)公布，一是(shì)每年商品(pǐn)住宅销售套数（统计局(jú)）；二是居民住宅来源（人口普查(chá)数据）。计算中国居民户均住宅数量，我们主要用到上述两(liǎng)组数据。

　　中国住(zhù)宅(zhái)改革始于1998年，1998年之(zhī)前(qián)商品住宅数量极(jí)少，可忽略不计。估算城镇居民户均住宅(zhái)套数分三步走：

　　第一步，将1999年以(yǐ)来每年商品住(zhù)宅(zhái)销(xiāo)售套数相加，我们(men)就能(néng)够得到(dào)当(dāng)前商品住宅总存量。

　　第二(èr)步(bù)，根据(jù)城(chéng)镇居(jū)民拥有的商品住(zhù)宅和非商品住宅比例，推算得(dé)到(dào)居民(mín)住宅总(zǒng)套(tào)数。

　　第(dì)三步，将城镇居(jū)民拥有(yǒu)的商品住(zhù)宅总数除以家庭(tíng)户(hù)数(shù)，我们就(jiù)能够得到(dào)城镇户(hù)均拥有(yǒu)的住宅数量(liàng)。

　　具(jù)体(tǐ)计算公(gōng)式如下：

　　城镇家庭住宅套(tào)户比=住宅(zhái)总套数/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商品住宅(zhái)套(tào)数/住宅(zhái)总套数）

　　=商品住宅套户比/商品住宅占比

　　二、城镇家庭户(hù)均拥有1.02套房

　　中(zhōng)国住宅存量(liàng)到底(dǐ)有(yǒu)多少，目前缺(quē)乏一(yī)个准确统计。我们利用既有统(tǒng)计(jì)数(shù)据(jù)，大致(zhì)测算得到中国存量房地产套数，并(bìng)进一步(bù)推(tuī)算中国(guó)城镇家庭(tíng)户(hù)均(jūn)拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居民户均拥有商品住(zhù)宅0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我(wǒ)们计算(suàn)得到：

　　（一）中(zhōng)国商品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭(tíng)户均拥(yōng)有0.64套商品(pǐn)住宅（包含现(xiàn)房(fáng)和(hé)期房(fáng)）。

　　中国的(de)房地产销(xiāo)售(shòu)以期(qī)房为(wèi)主(zhǔ)，从2019年(nián)开始，新房销售中期房占比近9成。本(běn)文去(qù)除(chú)商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)累计销售(shòu)套数(shù)里的(de)期房销售，得到商品住宅现(xiàn)房套数(shù)。

　　以2022年商品住(zhù)宅现房套数计算为例(lì)：

　　2022年商品住宅(zhái)现房套(tào)数=截止到2022年商品住宅累计销售套数-过去三年（2020、2021和(hé)2022年(nián)）的期(qī)房销(xiāo)售额。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并考(kǎo)虑到交(jiāo)房后装修的时间，取最大值3年(nián)。

　　将(jiāng)商(shāng)品住宅现房套数除以(yǐ)家庭户数，算(suàn)出(chū)：

　　（三）目(mù)前中(zhōng)国城(chéng)镇家庭(tíng)户(hù)均拥有(yǒu)0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住(zhù)宅(zhái)1.02套

　　接下来(lái)我(wǒ)们需(xū)要进一步推算(suàn)中国城镇居民拥有(yǒu)的户均住宅套数(shù)。

　　首(shǒu)先，七(qī)普数(shù)据显示中国城(chéng)镇居民的住宅结(jié)构特(tè)征如(rú)下(xià)：

　　73.8％的城镇家庭(tíng)拥有住(zhù)宅。其中自建(jiàn)住宅占比21％，购(gòu)买商品(pǐn)住宅占比31.9％、二手房(fáng)占比10.1％、经(jīng)济适用房占比3.8％、原公有住宅(zhái)占比(bǐ)6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的(de)家庭租赁廉租(zū)房与(yǔ)其他(tā)住宅。

　　其次，我们假定租赁其(qí)他(tā)住宅和购买二手(shǒu)房都(dōu)是(shì)商品住宅，因此将租赁其他住宅、购买(mǎi)商品(pǐn)住宅(zhái)与购买二手(shǒu)房(fáng)加总，得到商品住宅占(zhàn)居民(mín)所(suǒ)有住宅的比例为62.8％。

　　2020年(nián)商品住宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商(shāng)品住宅增幅为(wèi)过去十年变(biàn)化幅度的20％，计(jì)算2011年-2020年商(shāng)品住宅的实际(jì)变化比例，从而(ér)我(wǒ)们估算出2022年商品住宅所占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年(nián)末(mò)，中国(guó)平均每户城(chéng)镇(zhèn)家庭拥有0.86 套住宅。但考虑(lǜ)已购期房，中国平(píng)均每户城镇(zhèn)家庭拥有(yǒu)1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已(yǐ)购期房(fáng)会在2-3年内陆续交付使用，到(dào)2024年，中国平均每(měi)户城镇家庭都会拥(yōng)有一套住(zhù)宅。

　　三、城镇户均(jūn)一套房的三点含义

　　既然城镇居(jū)民已经达到了户均(jūn)一套(tào)房的程度，“户户有房”是否意味着中国城(chéng)镇化进展终结，甚(shèn)至意味着中国地产(chǎn)存量供给绰(chuò)绰有余？

　　（一）户均(jūn)一(yī)套房并不(bù)意味着住宅市场供需平衡(héng)

　　需要有多余(yú)住宅(zhái)来(lái)满(mǎn)足(zú)因人(rén)口流动、居民换房等因(yīn)素产生(shēng)的(de)住宅需求。因此，成熟房地(dì)产(chǎn)市(shì)场的住宅套户比会在(zài)1.1左右。

　　国际经验(yàn)来看，美(měi)国(guó)、英国和日(rì)本的住宅套户比均(jūn)高(gāo)于1.1，其(qí)中，英国(guó)的住宅套户比(bǐ)最高(gāo)，为1.19，日(rì)本为1.16，美(měi)国为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均(jūn)刚好一套房(fáng)，就会造(zào)成人口净流(liú)入地的住(zhù)宅市(shì)场供不应求，造成房(fáng)价或房租迅速上涨。

　　七普指(zhǐ)出中国的(de)流动人口3.76亿，省内流动(dòng)人口和省际(jì)流(liú)动人(rén)口分别为2.51亿人和(hé)1.25亿人。

　　流(liú)动人口会选择(zé)在(zài)大(dà)城(chéng)市租房挣钱，在老家县城买房。

　　暨南大学2017年(nián)的(de)中国(guó)城乡人口流动调查数据(jù)显示，在(zài)上海、杭州(zhōu)以及南(nán)京工作的(de)流(liú)动(dòng)人口在老(lǎo)家拥(yōng)有住(zhù)宅比例分别(bié)为28％、21％和18％。大城市的高工资吸引(yǐn)打工人(rén)，但高房价迫使打工人回乡置业。

　　流动人口实际上会占据(jù)两套房(fáng)，在(zài)高房价的(de)大(dà)城市(shì)租(zū)赁(lìn)一套房，在房(fáng)价较低(dī)的县城购买一套房。所以(yǐ)说户均一套房无法满足庞大流(liú)动人口的租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户家(jiā)庭住宅品质仍需改善

　　目前，中国的(de)城镇住宅(zhái)中依然有(yǒu)不少老旧小区。

　　三成(chéng)家庭，也就是约9000万户城镇居民住宅是(shì)2000年以(yǐ)前建成(chéng)，其中又有11.6％住(zhù)宅(zhái)年龄至少在33岁(suì)以上。

　　这批(pī)存在(zài)着建筑(zhù)结构松散、设施陈旧、安全隐患大等(děng)问题，如电线老化、管道等基(jī)础设施陈旧，给住户的(de)生(shēng)活(huó)带来(lái)了(le)很大的不便和安全隐患，并(bìng)且居住体验较(jiào)差。

　　2000年以前建成的老旧(jiù)住(zhù)宅面积小。占比为31.3％的家(jiā)庭户数拥(yōng)有(yǒu)的(de)住宅(zhái)面(miàn)积(jī)占(zhàn)比仅为(wèi)27.6％。仍然存在5％左右的(de)家庭没有独立卫浴和厨房。这类上世纪(jì)修(xiū)建的老旧小区很(hěn)难满(mǎn)足现代生活需求，在未来大都(dōu)会(huì)被拆迁(qiān)重(zhòng)建(jiàn)。

　　近五成(chéng)的家庭住(zhù)宅为一居室和(hé)二(èr)居室(shì)，户(hù)型偏小。其中一居室占比(bǐ)为14.9％，二居(jū)室占比为33％。对比(bǐ)镇(zhèn)，城市(shì)家庭(tíng)住宅户型更(gèng)小，当然这与城(chéng)市土(tǔ)地资源紧张有关。

　　（三(sān)）人(rén)均住宅面积扩张(zhāng)是未(wèi)来地产(chǎn)的需求(qiú)驱动(dòng)力(lì)

　　根据七普数据测算，2020年城镇(zhèn)家(jiā)庭户(hù)住宅存量总面积为294.6亿平。暂不考虑两(liǎng)年间农民(mín)带房进城和老(lǎo)旧小(xiǎo)区拆迁，加(jiā)上2021年(nián)和2022年(nián)商品住宅竣工面积（7.3亿与(yǔ)6.3亿(yì)），得出2022年住(zhù)宅存(cún)量(liàng)总(zǒng)面积为308.16亿平，人均(jūn)住(zhù)宅建(jiàn)筑面积为(wèi)39.45平方米。

　　超过一半的家庭人均住宅建筑面(miàn)积小(xiǎo)于均值，近4成家庭人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积在(zài)30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均住宅建(jiàn)筑面积不足19平(píng)方米，不(bù)及全国人均水平的一半(bàn)。若(ruò)去除20％的(de)公摊，可使用的住(zhù)宅面(miàn)积仅为(wèi)15.2平方(fāng)米。上海市将(jiāng)人(rén)均住(zhù)宅建筑(zhù)面积低于15平方米的家庭界定为住(zhù)宅存在困难，若按这个(gè)标准算的(de)话，中国有11.3％的家庭(tíng)存(cún)在(zài)住宅困难问题。

　　若(ruò)人均可(kě)使用住宅面积(jī)为40平，即人均住宅建筑(zhù)面积为50平，只(zhǐ)考虑家庭户人数，需(xū)要住(zhù)宅(zhái)总量约390.6亿平，较(jiào)目前至(zhì)少(shǎo)新增82亿平。

　　对比发达国(guó)家人(rén)均住宅面(miàn)积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都(dōu)高于40㎡，中国的人均住(zhù)宅建筑面积为39.45㎡，相(xiāng)差不大。但若去(qù)除(chú)公摊面积后，中国的人均可(kě)使(shǐ)用面(miàn)积为31.56㎡，这一差距(jù)将变(biàn)得明显(xiǎn)。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿的集体户人口，所需(xū)要的住宅总量会更多(duō)。

　　四、户均已然1套房，未(wèi)来地产还(hái)会有需求么？

　　我们测(cè)算得(dé)到中国城镇家(jiā)庭户均(jūn)1套房，看似已经(jīng)户户有(yǒu)房。即便如此，中(zhōng)国人口(kǒu)静态(tài)结构(gòu)和动态趋(qū)势演绎，决定了(le)中国未来地产仍有需求释(shì)放(fàng)。户均(jūn)1套住宅(zhái)现实之下，中国未(wèi)来(lái)城镇住(zhù)宅需求(qiú)主要来(lái)自于四个方面。

　　第一，户均人口(kǒu)缩小，家庭户数增(zēng)多，新(xīn)户购(gòu)房需求扩张。

　　过(guò)去20年我(wǒ)国城(chéng)镇家庭户(hù)均(jūn)人(rén)口数不(bù)断下(xià)降(jiàng)，六普显(xiǎn)示城镇户均(jūn)人(rén)口规模为2.85人/户(hù)，而七普(pǔ)显示城镇户均人口规模为2.62人/户，一人户、二人户的占比(bǐ)明(míng)显上升(shēng)，人口小(xiǎo)家(jiā)庭化趋(qū)势将继续延(yán)续(xù)，导(dǎo)致户数会因户(hù)均(jūn)人口规(guī)模的缩小而增多。

　　第(dì)二，人口迁移导致经济发展(zhǎn)带来的新增(zēng)住宅需(xū)求旺盛(shèng)。

　　中国经(jīng)济板块的分化日(rì)益(yì)明(míng)显(xiǎn)，资源和生产要素(sù)逐(zhú)步(bù)向(xiàng)经济(jì)带、都市圈中(zhōng)心(xīn)城市流入，区域(yù)经济资源分配的再集中吸(xī)引着人口流入。人(rén)口迁移势必涉及(jí)到买房租房，给迁入(rù)地住(zhù)宅(zhái)市(shì)场带(dài)来新的增量。

　　以浙(zhè)江省为例(lì)，2021年常住人口增量(liàng)为72万，而出生人口为44.9万(wàn)人(rén)，死亡(wáng)人口为(wèi)38.4万(wàn)人，自然(rán)增加人(rén)口仅为6.5万人，其人(rén)口(kǒu)增长主要受益于(yú)人(rén)口迁移。

　　第(dì)三，老旧(jiù)小区改(gǎi)善性需求依然庞大。

　　从(cóng)2011年到2020年，自建住宅和原(yuán)公(gōng)有住宅的家庭拆迁改建最多。自建(jiàn)房家庭比例从(cóng)31.5％到21％，下降了10.5个(gè)百分点；原公有住宅家庭比(bǐ)例从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为6.8个百分点。二者(zhě)和（27.1％），再加(jiā)上其(qí)他(tā)住(zhù)宅(zhái)（5％）与家庭住宅建(jiàn)造(zào)时间为(wèi)2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年(nián)间新增(zēng)8473万(wàn)家(jiā)庭户，自建住宅和原公有住宅减少了1282万户，住(zhù)宅净需求增加9755万户(hù)。49％的家庭购(gòu)买商品住宅，21％的(de)家庭购(gòu)买二手房。在新增(zēng)住宅(zhái)需求中，有7成家庭购买(mǎi)了商品住(zhù)宅(zhái)。租(zū)房、购买经济适用房(fáng)和其他(tā)分别占(zhàn)比18％，3％和9％。未来随世界上哪个国家女人最开放着城中村和旧城(chéng)改(gǎi)造，商品住宅的占(zhàn)比势必会(huì)进一步上升。

　　2000年以前建(jiàn)造的(de)住宅建(jiàn)筑面积还(hái)有(yǒu)约81亿平，涉及城镇家(jiā)庭约9000万户。破旧(jiù)的(de)城中村、老(lǎo)公有住宅，建(jiàn)筑面积小、质量(liàng)低、基(jī)础设施配套差(chà)、没(méi)有或少有物(wù)业(yè)管理，居(jū)民追求美好(hǎo)、宜居生活的环境，背(bèi)后(hòu)的改善性需(xū)求(qiú)有待(dài)释放(fàng)。

　　第四，“住上更大房子”的改善(shàn)性需(xū)求还(hái)将有所增加。

　　刚需购(gòu)房受限于资金，倾向于中小户型(xíng)。已有(yǒu)住宅家庭希望提(tí)高生(shēng)活品质，以小(xiǎo)换(huàn)大、以旧(jiù)换新(xīn)。2022年底的中央经济(jì)工作会议明确指出支持住宅(zhái)改善等(děng)消费(fèi)。

　　OECD国家(jiā)的人(rén)均(jūn)住宅间(jiān)数为1.71间，无论是否(fǒu)考虑(lǜ)乡村住宅因素，中国的(de)人均住宅(zhái)间数较其他国家依旧存(cún)在(zài)不小差距。

　　住(zhù)宅舒适度与经济水平有着密切正向联系。随着经(jīng)济发展(zhǎn)水(shuǐ)平的提高，中国的人均(jūn)住宅间数与人(rén)均住宅建筑面积将随之增(zēng)长。

　　如(rú)果说过(guò)去(qù)二(èr)十年(nián)是(shì)中(zhōng)国地产黄金发展(zhǎn)期，地产矛盾更多体现为住(zhù)宅供给存在不(bù)足，供(gōng)需出现错配(pèi)，这是过去二十(shí)年房价快速上(shàng)涨基石(shí)。那么未来将是(shì)住宅质量(l世界上哪个国家女人最开放iàng)的供需冲突。房(fáng)地产大分化(huà)时代(dài)已至(zhì)，这种分化(huà)不单局限于城(chéng)市能级之间差异，优(yōu)质(zhì)小区和老(lǎo)旧二手房之间的差异也将越发扩(kuò)大。

　　风险提示

　　人口普查数(shù)据调查的(de)是人，并(bìng)不是针(zhēn)对住宅，因此可(kě)能(néng)存在统计(jì)偏差。商品住(zhù)宅占比实际值可能偏(piān)低，其增速可能超预期。

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