“现在的房地产很难再(zài)出现像过去(qù)十年(nián)的系统(tǒng)性行(xíng)情(qíng)。”思睿集团合伙人、首席经济学家洪灏向《红周刊》表示，房地产行业分化的(de)愈(yù)加(jiā)明显(xiǎn)，让(ràng)机构和投资(zī)者的关注(zhù)度从(cóng)板块向单(dān)个(gè)标的(de)转移。上海利檀投资董事长陈昊扬向《红(hóng)周刊(kān)》指出(chū)，从行业来看，无论是业绩，还是估值，房(fáng)地产都已经双(shuāng)杀(shā)到了最底(dǐ)部，而且是反(fǎn)复地杀到(dào)了底部，再往下的(de)空间已经(jīng)不大了。

　　三道红线等指标(biāo)

　　成挖掘(jué)个股阿(ā)尔(ěr)法重(zhòng)要参考

　　那么如(rú)何寻找房地产个股的阿尔法呢？

　　洪灏提醒，在房地产赛道中(zhōng)进行(xíng)选择，需要非常(cháng)小心(xīn)，避免选了半天，标的公司(sī)出现爆雷的情(qíng)况。除(chú)此(cǐ)之(zhī)外，洪灏指出，需要满足以下三个基(jī)准(zhǔn)：有大的国(guó)资背(bèi)景的(de)、杠(gāng)杆率(lǜ)较(jiào)低的、此前(qián)没有踩过红线的。

　　他还表示，如果(guǒ)关注一下今年(nián)房地产的开发资金来(lái)源，可以发(fā)现，其实(shí)银行的信(xìn)贷倾(qīng)向是不太(tài)愿(yuàn)意给房企贷款的，房(fáng)企的主(zhǔ)要资金来源来自新(xīn)盘的销售(shòu)。但今(jīn)年新(xīn)房的销售情况相较一般。再关(guān)注一(yī)下，哪些房企能(néng)从银行拿到钱，其实主要还是那些有国企背景的房企，民营房企相对比较困难，所以(yǐ)整个行业出(chū)现了(le)一(yī)个很明显的分化，无论是在(zài)销(xiāo)售(shòu)，还是融资(zī)等各个方面都非常明显。现在有国(guó)资(zī)背景的房企在资本市场表现相对较好(hǎo)，但没有国资背景的民营房企股价(jià)大(dà)多表(biǎo)现(xiàn)很一(yī)般。

　　陈昊扬(yáng)则向(xiàng)《红周(zhōu)刊(kān)》表示，在(zài)房地产行业内，我们(men)的(de)逻辑是，“寻(xún)找最后的赢家”。而具体(tǐ)到如何挖掘(jué)，我们(men)会特别重(zhòng)视企业(yè)的成本优势，更具(jù)体一点(diǎn)，就是(shì)它(tā)的(de)净借(jiè)贷水平（净负债率）是不(bù)是(shì)行业内的(de)最(zuì)低水平；利润(rùn)率是不是行业内最高(gāo)的；融资成本是否是行业内最低的(de)；建安成本是否也(yě)是业内最低的；这些都是(shì)我们看(kàn)重(zhòng)的一家(jiā)房(fáng)企的(de)综(zōng)合(hé)成(chéng)本(běn)。

　　需要注意的是，能(néng)够同(tóng)时满足(zú)上述条件的房企(qǐ)并不(bù)多。即(jí)便(biàn)是(shì)在国央企中，仍有部分(fēn)房企出现了“三道红(hóng)线”的“踩线(xiàn)”情况，且(qiě)有逐渐恶化(huà)的(de)趋(qū)势。以A股为(wèi)例，《红周刊》根据(jù)Wind数据整理发现，截至2022年(nián)末，天房发展、陆家嘴、格力地产、西藏(cáng)城投、中交(jiāo)地产、中国武夷(yí)等国央企“三道红(hóng)线”全踩(cǎi)。

　　除此之外，城建(jiàn)发展、京(jīng)投发(fā)展、光明地产、云南城投、首开股份、珠江(jiāng)股份、城(chéng)投(tóu)控股(gǔ)等国央企房企(qǐ)也踩了“三道红线”中的两(liǎng)条。

　　2022年激进扩张房(fáng)企(qǐ)

　　需警惕(tì)其重蹈覆辙(zhé)

　　不(bù)难看出，即便是有(yǒu)着较(jiào)稳健特(tè)色的(de)国央企(qǐ)房企，其财(cái)务(wù)指标称得上完(wán)全(quán)健康(kāng)的仍是少数(shù)。而(ér)更(gèng)加值得(dé)注意的是，在2022年(nián)，不(bù)少(shǎo)国企，甚至(zhì)地方国(guó)企开始大举扩张。而(ér)这无疑(yí)又进(jìn)一(yī)步考验着国央(yāng)企(qǐ)的资(zī)金链情况。

　　对房(fáng)企而言，扩张速度的张弛有(yǒu)度尤为重(zhòng)要，节(jié)奏把握准确，有助于房企储备优质(zhì)“弹(dàn)药”；但过于乐(lè)观的预判未来市场(chǎng)，以及过(guò)于激进(jìn)的扩张拿地节奏也有(yǒu)可能让房企重蹈此(cǐ)前的高杠(gāng)杆覆(fù)辙。

　　陈昊(hào)扬以其配置(zhì)的一家房企(qǐ)进行举例，它从2018年开(kāi)始到2021年，连续4年的净借贷比(bǐ)例都维持(chí)在33％左(zuǒ)右，完全没有增加杠杆比(bǐ)例。而到2022年，这家房企(qǐ)明显(xiǎn)感觉到(dào)机会来(lái)了，其开始(shǐ)在一线(xiàn)城市进行大(dà)举(jǔ)拿地，净负债率也(yě)由(yóu)此(cǐ)前的(de)33％左右水(shuǐ)准提(tí)高到45％左右，涨了接近三分之一。与此同(tóng)时(shí)，该房企新购入地块(kuài)也实现了快速的(de)开盘利(lì)用率，预计今年会有更多的楼盘入(rù)市。像这(zhè)类企业就符合(hé)“最(zuì)后的赢(yíng)家(jiā)”的特(tè)点。一方(fāng)面(miàn)，在于它(tā)本身储备了很多弹药(yào)，去年拿地超1000亿元，且其中一半在一线城市(shì)，另外一半(bàn)也主要集中在强二线(xiàn)和(hé)二线城(chéng)市；另一方面，它的扩张是有节(jié)制地扩张。

　　陈昊扬同(tóng)样提醒道(dào)，与之相反，有些房企的扩张速度让(ràng)人感觉(jué)又回到了2016年、2017年，或者说看到了2016年～2020年期间(jiān)扩张的民营企(qǐ)业的影子。虽然(rán)说，见到机会时要出手(shǒu)，但出手的章法仍要小心，如果负债率扩张得(dé)太(tài)快，但未(wèi)来的(de)两年(nián)市场没有想象得(dé)那么好，可能会重蹈覆辙。

　　那么如何来衡量(liàng)一(yī)家房企的扩张速度(dù)是否激进？陈昊扬向《红(hóng)周刊(kān)》表示，主(zhǔ)要还是看房企(qǐ)的净负(fù)债(zhài)率水平，在我看来，这个比例如果(guǒ)超过60％，就是扩张(zhāng)得(dé)过于快速了。

　　不(bù)难看出，这一标(biāo)准(zhǔn)要比(bǐ)“三(sān)道(dào)红线(xiàn)”对房企(qǐ)的净负(fù)债(zhài)率要求不得高于100％要更加严(yán)格。陈昊扬解释，当(dāng)前房地产行业(yè)的复苏(sū)速度并没(méi)有那么快(kuài)，所以要规避公司净(jìng)负债(zhài)率提高到一个比较危(wēi)险(xiǎn)的水平。

　　《红(hóng)周(zhōu)刊》对在2022年拿地较积(jī)极的房(fáng)企(qǐ)梳(shū)理发(fā)现，中交地产、中国金茂、华发股份、越秀地(dì)产(chǎn)、绿城中(zhōng)国、保利发展等房企2022年净负债(zhài)率都(dōu)在60％之上。其中，中交地产净(jìng)负债率持续居(jū)高(gāo)不下(xià)，在2020年至2022年期(qī)间，依次为(wèi)317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之形成(chéng)鲜明对比的是，华润置地、中国海外(wài)发(fā)展、万科A、滨(bīn)江集团、招商蛇口、龙湖(hú)集团等房(fáng)企在践行较积(jī)极(jí)的拿地策略的同时(shí)，也较好地控(kòng)制(zhì)了公司的扩张速度与净负债(zhài)率水平（见附表）。

　　滨江集团(tuán)等个别民(mín)营房企

　　或具备“最后(hòu)赢家”的黑马特质

　　陈昊扬指出，实际(jì)上，他(tā)们是以同(tóng)一筛(shāi)选标准来看(kàn)国央(yāng)企与民(mín)营房(fáng)企，但在各维度的(de)实际(jì)表现(xiàn)上，国央企确(què)实(shí)会(huì)更胜一筹。如国央企的融资成本(běn)更低，融资渠道也(yě)更(gèng)顺畅，能够做到想融就融，这样，国央(yāng)企自然(rán)而然就具有天然优势。

　　虽然对比民(mín)营房(fáng)企，机构(gòu)更加看(kàn)好国(guó)央企，但这也(yě)并(bìng)不(bù)意(yì)味着，民营企(qǐ)业中(zhōng)就没有“黑(hēi)马”的存在。

　　据《红(hóng)周刊》梳理发现，仍有少数民营房企同样受(shòu)到(dào)机(jī)构的青睐。比如，根据2023年(nián)一季报(bào)，滨江集团的十大流通股东中(zhōng)新(xīn)进了“中国工商银(yín)行(xíng)股份有限公(gōng)司－景顺长(zhǎng)城(chéng)中国回报(bào)灵活配置混合型证券投资基金”“全国(guó)社保基金一一六组合”等。

　　除(chú)此之外(wài)，自2021年开始，百亿(yì)私募(mù)珠海阿巴马资产管(guǎn)理有限公司(sī)就长期持有(yǒu)滨江集团。根据一(yī)季(jì)报，该资产公(gōng)司的几只(zhǐ)产品合(hé)计持(chí)有滨江集团9543万股，约占流通A股的3.56％。

　　滨江集(jí)团的受青睐(lài)，和其自身的基本面(miàn)表现存在一定关系。2020年以来的近三年时间，房地(dì)产市场整体(tǐ)在走“下坡路”，但作(zuò)为杭州本土(tǔ)房(fáng)企的滨江集团(tuán)仍(réng)是表现出较(jiào)强的韧劲，2020年以来，滨江(jiāng)集(jí)团(tuán)在业(yè)绩表(biǎo)现、销售(shòu)规模(mó)、新增土储、股(gǔ)价表现(xiàn)等多维度都表现了较强的增长势(shì)头。

　　业绩方面，2020年～2022年期间，滨江集团(tuán)扣(kòu)非归母净(jìng)利润依次为21.27亿元、29.87亿(yì)元、37.22亿元；依次实现同比增长32.74％、40.40％、24.60％。而(ér)根据(jù)近期发布(bù)的2023年一季报，今年一季度，滨江集团更是实现了扣非归母(mǔ)净利润5.41亿元，同(tóng)比增长(zhǎng)134.07％。

　　在房地产“青铜时代”仍能保持自身业(yè)绩的(de)持续增(zēng)长(zhǎng)，和滨江集团扎根(gēn)杭州(zhōu)的战略布局关(guān)系密切。根据2022年年报，滨江集团有近七成(chéng)营收来自杭州(zhōu)地区，而在(zài)2021年，杭(háng)州地(dì)区的营收比重只(zhǐ)占(zhàn)到近六(liù)成(chéng)。近三年持续稳(wěn)居(jū)杭州房企销售排名第一。

　　与此(cǐ)同时，滨(bīn)江集团在杭州的土储补充同样(yàng)较为积极，根据诸葛找房、住(zhù)在杭州网(wǎng)数(shù)据显示，2020年(nián)、2021年、2022年在杭(háng)拿地金额依(yī)次为(wèi)404.6亿元、237.1亿元、479.4亿元，同(tóng)样(yàng)持续(xù)稳(wěn)居杭州(zhōu)的(de)本土(tǔ)第一。

　　而滨江集团在杭州的较(jiào)突出表现，也让滨(bīn)江集(jí)团的房企(qǐ)排名迅速提升。到2023年(nián)，滨江集团(tuán)的房企(qǐ)排名已冲(chōng)进前十，根据中指数据，2023年前4月，滨江集团(tuán)实现(xiàn)销售(shòu)额607.3亿元，位列房企第九位。

　　值得注意的(de)是，2020年至今，滨江集团股价(jià)翻了超(chāo)一倍以上，而近(jìn)期，滨江集团更是(shì)迎来多家机构(gòu)的集中调研(yán)。滨江集(jí)团发布公告表(biǎo)示(shì)，公司于5月(yuè)10日(rì)接受了(le)信达证券、金鹰基金、建信养老、新华(huá)养老等18家机构调研。

　　产业链布(bù)局重点移至(zhì)存量(liàng)赛道

　　机构在下游家纺(fǎng)、家居(jū)、物业觅(mì)α

　　实(shí)际上(shàng)房地产开发只是房(fáng)地产产业链上(shàng)的中游(yóu)环节，其上(shàng)游主(zhǔ)要为(wèi)钢铁、水泥、建材、玻纤等材(cái)料供应商，而下游应用行业主要包括中介服务、家用电器、物业管(guǎn)理、家居用品。综合《红(hón直径26厘米等于多少寸，26厘米等于多少寸英寸g)周(zhōu)刊》的采(cǎi)访，房地(dì)产(chǎn)开发环(huán)节与上(shàng)游材料端息息相关，新盘开工不足导致(zhì)上游不被(bèi)看(kàn)好(hǎo)，机构寻(xún)觅个股阿尔法的(de)思(sī)路渐(jiàn)渐移(yí)至下游。“中国(guó)房地产(chǎn)行(xíng)业在进入存量房时代(dài)，所以对地产产(chǎn)业链(liàn)，尤其是偏消费属性的(de)家(jiā)装家居领(lǐng)域，我(wǒ)们(men)相对看好，因为居(jū)民保有的住房规模(mó)越来(lái)越大，随着时间的增加(jiā)，内装更新(xīn)的需求也会越(yuè)来越多。美国过(guò)去的数据充(chōng)分(fēn)说(shuō)明了这一点，在(zài)新房销售见顶之后，家具消费的增(zēng)长却一直都(dōu)很(hěn)好(hǎo)。对(duì)于(yú)地产(chǎn)产业链，我们相对看(kàn)好和内装相关的行业，例(lì)如消费建材、家居(jū)装饰等。”万家基(jī)金人士表示。

　　而根据《红周刊》对(duì)下游(yóu)细分中相关赛(sài)道龙(lóng)头(tóu)年内表现的(de)统计，目前暂居前两位(wèi)的都是来自家(jiā)纺赛(sài)道的公司，它们分别是富安娜和(hé)水星家(jiā)纺，特别是前者在(zài)月线连收七根阳线的直径26厘米等于多少寸，26厘米等于多少寸英寸(de)基础上，年(nián)内迄(qì)今涨(zhǎng)幅已经逼近30％。

　　以前者为(wèi)例，富安娜主要(yào)从事(shì)纺(fǎng)织家居、睡眠家居、生(shēng)活类产品的研发、设计、生(shēng)产及(jí)销售，旗(qí)下(xià)拥(yōng)有原创“富安娜(nà)”“VERSAI 维莎(shā)”“馨而乐”和“酷奇(qí)智(zhì)”自有品牌(pái)。第一季(jì)度报告显示，报告期内，富安娜实现营业收(shōu)入约6.2亿元，同比减少(shǎo)7.57％；不过实现归属于上市公(gōng)司(sī)股东的净利润(rùn)约1.11亿元，同(tóng)比增长(zhǎng)5.28％。

　　而从上市(shì)公司(sī)一(yī)季报(bào)的十大流通(tōng)股股东来看，能够发现该(gāi)股早已(y直径26厘米等于多少寸，26厘米等于多少寸英寸ǐ)成为基(jī)金重仓股(gǔ)的天下(xià)，彼时包括(kuò)公募的中欧(ōu)价(jià)值发现、中欧潜力价值、工银瑞信灵动价值、宝(bǎo)盈新价值(zhí)和(hé)私募的明河2016，都在其(qí)中(zhōng)出现，占(zhàn)据(jù)了半(bàn)壁江山。需(xū)要强调的(de)是(shì)，中(zhōng)欧的两只基金都是价值派基金经理曹(cáo)名(míng)长在管(guǎn)的(de)产品，首季其同时重仓的房地产产业链股(gǔ)票(piào)还(hái)有(yǒu)金(jīn)地集团和(hé)大亚圣象。

　　对比而言，前几年曾(céng)经风(fēng)光(guāng)一时的家居板(bǎn)块也(yě)因疫情、消费复苏进程缓慢等多因素一度沉(chén)寂，不过(guò)好(hǎo)在困境(jìng)反(fǎn)转露出曙(shǔ)光，家居板(bǎn)块中年内表现最(zuì)好的是(shì)志邦家居。同一时间段，该股年内上涨已(yǐ)经超过23％，从业绩来看(kàn)，无论是营收还是归母净利润，公(gōng)司都(dōu)实现(xiàn)了同(tóng)比双升。

　　从(cóng)公(gōng)司的十大流通股股东(dōng)来(lái)看，《红周(zhōu)刊》发现广发基金(jīn)经理罗洋慧(huì)眼独具(jù)，一季报中他管理(lǐ)的广(guǎng)发策略优选和(hé)广发安(ān)宏回报均(jūn)增加了持股，而(ér)这(zhè)两只产品也(yě)成(chéng)为志邦家居十大流通股股东中仅(jǐn)有的两只公募。有意思的是，他似(shì)乎对于定(dìng)制(zhì)家(jiā)居(jū)类标的情(qíng)有(yǒu)独(dú)钟，在(zài)另(lìng)一(yī)家赛道公(gōng)司(sī)金牌橱(chú)柜中(zhōng)，他管理的全部三(sān)只(zhǐ)产品均登榜十(shí)大流通股股东(dōng)，其也成为(wèi)他的(de)独(dú)门(mén)重仓股(gǔ)。

　　除去(qù)家居家(jiā)纺外，下(xià)游的物业(yè)股也越(yuè)来越被机构所青(qīng)睐，不过(guò)这类标的大多在香港上市，如何选择(zé)成为(wèi)难(nán)题(tí)。对(duì)此，前述上海公募基金经理举(jǔ)例分(fēn)析：“物业服务不是一个高毛(máo)利的行业，挣(zhēng)钱很辛(xīn)苦，我选公司还是希望挣的是市场化应该挣的钱，以我曾(céng)经(jīng)买(mǎi)的绿城服务(wù)为例，它在中高(gāo)端楼盘占比是(shì)比较高的，每年到期(qī)的合同里提价成功率在30％～40％。它(tā)能做到滚动的大部分项目到期之后(hòu)，经过两三轮(lún)合同(tóng)周期还(hái)能做到产品提价。”

　　“行业里(lǐ)真正(zhèng)能做(zuò)到(dào)产品提价的公司(sī)很少，因为物业公司很容易(yì)一开始(shǐ)是(shì)挣钱的，后面因为保安这些固定人(rén)员成本的年度增长，不过服务(wù)没(méi)有特(tè)别好，客户没(méi)有那么(me)满意，能做到提价(jià)难度是非常大的。但是该公司(sī)能在业内做到到(dào)期(qī)之后(hòu)提价(jià)率比较高，这跟(gēn)它的定(dìng)位和比较好(hǎo)的(de)服务是有关系的(de)。”他进一(yī)步强调。

未经允许不得转载：中国书画艺术 直径26厘米等于多少寸，26厘米等于多少寸英寸