饱受争(zhēng)议(yì)的二手房交(jiāo)易中介费问题，正逐渐(jiàn)得到监管部门的(de)重视(shì)。

　　5月(yuè)8日(rì)，住建部、市场监管总局(jú)联(lián)合发布了关于规范(fàn)房地产经(jīng)纪服务的意见。意见提(tí)及，近年(nián)来，部分房地产(chǎn)经纪机(jī)构存在利用房源客源优势收取过(guò)高费用、未明码标价、捆绑收费、滥用(yòng)客(kè)户个人信息(xī)等(děng)问题，加(jiā)重交易(yì)当事人负(fù)担(dān)、侵害其合法权(quán)益。

　　基于上(shàng)述背景，两(liǎng)部门从加强从业主体管理、明确经纪服(fú)务内容、合理确定(dìng)经(jīng)纪服务收费、严(yán)格实行明码标价(jià)等十方(fāng)面，提(tí)出了意见(jiàn)。

　　中原地产(chǎn)首席分析师张大伟称，随着城市发展，一二(èr)线(xiàn)城(chéng)市(shì)二手房交易占比逐渐增加。以北(běi)京、上海(hǎi)为例，二(èr)手房占市场(chǎng)成交(jiāo)比例超过80％，大(dà)量(liàng)二手房成交依赖中介居间(jiān)成交，房地(dì)产调控重(zhòng)心逐渐从开发商过渡到中介公司。

　　广东省城规院(yuàn)住房政策(cè)研究中心首席(xí)研究员李宇嘉表示，买(mǎi)房对居民来说属于金额不(bù)低的大宗交易，由于二手房交易成本较高、交(jiāo)易周(zhōu)期较(jiào)长(zhǎng)，具有非常强的专(zhuān)业性，居民往往通过(guò)中介来完成。但很(hěn)多中介利用信息(xī)不对称等问题，将非必(bì)要的收费夹(jiā)带其中，如收(shōu)取过桥融资、按揭(jiē)费、担保费等，对居民(mín)造成额外的(de)负担，而且(qiě)这些(xiē)服(fú)务事项并未明码标价。

　　对于二手房(fáng)市场交易过(guò)程中存为什么白洞比黑洞恐怖，白洞和黑洞哪个更可怕在的“乱象”，李(lǐ)宇嘉指出，对包括经(jīng)纪服务在内的相关市(shì)场交易行为及其主体进(jìn)行规范和秩序整顿，是房地产市场管理和调控的主(zhǔ)题。“当(dāng)下，推进这项工作(zuò)的意义更大，也更(gèng)急迫。”

　　中(zhōng)介收费问题成监(jiān)管(guǎn)重点

　　二(èr)手(shǒu)房市场中，历来(lái)对房地产(chǎn)经纪服务(wù)行业关注最(zuì)多的一个话题，便是房地产经纪服务(wù)费的(de)问题。

　　张大伟认为，未来相关部门主要监管的重点，将是(shì)对房地产经纪服务收费及中介交易进(jìn)行(xíng)规范(fàn)。

　　在(zài)热点城市，二手(shǒu)房屋交易(yì)过程(chéng)中，部(bù)分价(jià)值不菲的房屋，往往要缴纳一(yī)笔金额不(bù)低的中介费(fèi)。以北京某房地产经纪服务(wù)机构2.7％的(de)服(fú)务(wù)费率(lǜ)计算，一套1000万元(yuán)的房屋，中(zhōng)介费约为(wèi)27万(wàn)。

　　在(zài)合(hé)理确(què)定(dìng)经纪服务收费上，两部门(mén)在此(cǐ)次意(yì)见(jiàn)中提及(jí)，房地产经纪机构要(yào)合理降低住(zhù)房买(mǎi)卖和(hé)租(zū)赁经纪(jì)服(fú)务费用。鼓励按(àn)照(zhào)成交(jiāo)价格越(yuè)高、服务(wù)费率越(yuè)低的原则实(shí)行分档定价(jià)。引导(dǎo)由交易双方共同(tóng)承(chéng)担经纪服(fú)务费用。

　　据张(zhāng)大伟介绍，目前房地产(chǎn)经纪服务收费标准的最早依据(jù)是1995年(nián)国家计委建设部(bù)下发的《关于房地产中介服务收费的通(tōng)知(zhī)》（971号(hào)文），其中第六条规定：房屋买卖代理收费，按成交价格总额的(de)0.5-2.5％计收。

　　以北(běi)京(jīng)为(wèi)例，目前北京市(shì)执(zhí)行(xíng)的2014年更新后的(de)收费标准(zhǔn)，即根(gēn)据(jù)这样的规定：“少数特别复杂的(de)住(zhù)宅(zhái)买卖经纪服务，经交易各方协商同意，可在规定的收费标准基础上(shàng)适当上浮，上浮(fú)幅度最高不(bù)得(dé)超过10％。”这意(yì)味着(zhe)，当前北京二手房中介(jiè)费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表(biǎo)示，本着“简(jiǎn)政(zhèng)放权”的精神，北京2015年取消(xiāo)了房地产中介服务等(děng)57个政府(fǔ)定(dìng)价，房地产经纪服务收费多少由各中介机构(gòu)自行(xíng)决定。

　　“房(fáng)产(chǎn)中介机构在实际(jì)收取费(fèi)用过程中，相关监管部门(mén)当前(qián)并未明确(què)具(jù)体的(de)中介费(fèi)率，中介机构仅需(xū)在服务过程(chéng)中对收费标准进行明码(mǎ)标价即可(kě)。而房地产(chǎn)经(jīng)纪服务(wù)机构在具体收取过程中，会结合房(fáng)屋价(jià)值及工资标准，综合计算(suàn)出合适(shì)的中介费(fèi)率。”张大(dà)伟补充道(dào)。

　　对于明码标价问题，两(liǎng)部(bù)门在此次意(yì)见中提及，房地产经纪机构应当在经营门(mén)店、网站、客(kè)户端等(děng)场所或(huò)渠(qú)道，公示服(fú)务项目(mù)、服务(wù)内容(róng)和收费标准，不得混合标价和捆绑收(shōu)费。房地产经纪机(jī)构提供的基(jī)本(běn)服务和延伸服务，应当分(fēn)别明确(què)服务(wù)项目和收费标准。房地(dì)产经纪机构收费前应当向交易(yì)当(dāng)事人(rén)出具收费(fèi)清单，列明收(shōu)费标准(zhǔn)、收费(fèi)金额(é)，由当事人签字确认。

　　另外，对(duì)收费(fèi)明显高于市场平均水平的房地产经(jīng)纪机构(gòu)，住房和城(chéng)乡建设(shè)部门(mén)将会同市场监管(guǎn)等部门采取约谈等(děng)综合(hé)措施进行重点监管。市场(chǎng)监管(guǎn)部门会同有关部(bù)门(mén)依法(fǎ)查处(chù)不按规(guī)定明码(mǎ)标价(jià)、操(cāo)纵(zòng)经(jīng)纪服务收费等(děng)违反价格(gé)和(hé)反垄断(duàn)法律法规的行(xíng)为。对房地产经纪机构相关违法违规信息，市场监管(guǎn)部(bù)门要(yào)依法依规纳(nà)入国家(jiā)企(qǐ)业信用信(xìn)息公示系统。

　　房屋中介费要(yào)降(jiàng)了？

　　鼓(gǔ)励按照成交价格越(yuè)高、服务费(fèi)率越低的原则实行分(fēn)档定价(jià)，是否(fǒu)意(yì)味着，未来豪宅的中介费有望(wàng)大幅降低？

　　中原地产华南区(qū)总裁(cái)兼深圳中原总经理郑叔伦(lún)称，住建部发文鼓励按(àn)照成交价格越高、服(fú)务费率越低的原则(zé)实(shí)行分档定价，合理(lǐ)降低住房买卖和租赁经(jīng)纪服务(wù)费用，主要(yào)还是规范行(xíng)业，打击收(shōu)费过高的经纪机构，但对市(shì)场影响有限，“以(yǐ)深(shēn)圳(zhèn)为例，深圳市场豪(háo)宅(zhái)和普宅本(běn)来收(shōu)费就不同，各家收(shōu)费普遍(biàn)在合理范围内(nèi)，加上经纪服(fú)务费用(yòng)对市场的影响不(bù)大。”

　　张大伟指出，由(yóu)于当前两部(bù)门提出的意见仅为鼓励性质，即只是纲领性文件而(ér)非(fēi)规定，未来(lái)如何(hé)具体认(rèn)定其中的细则，还需要看各城市(shì)落(luò)地执(zhí)行情(qíng)况。

　　不过，张大伟表示，“从目前市场看(kàn)，经纪服务领(lǐng)域的调整改善、规(guī)范(fàn)化，有利于行业健康发展。同(tóng)时，由于二手房(fáng)很多房源(yuán)在产权方面有瑕(xiá)疵(cī)，如(rú)产权抵(dǐ)押、不同税费等都可(kě)能对交易产(chǎn)生影响，这对(duì)房地(dì)产经纪(jì)服务行业的(de)专业性(xìng)提出(chū)更高的要求。”

　　58安(ān)居客研究院研究(jiū)总监(jiān)陆骑(qí)麟指出(chū)，在(zài)二手(shǒu)房买(mǎi)卖过程中，原本(běn)应该由上下(xià)家各支付一半的中介费，但(dàn)在一些(xiē)热(rè)点(diǎn)城市的(de)二手房交易过程中(zhōng)，往往会有这样的(de)情(qíng)形，因部分(fēn)购房者处于弱势地位(wèi)，从(cóng)而会出(chū)现中介(jiè)费及税(shuì)费均由购房(fáng)者(zhě)来承担(dān)。即使一些(xiē)房东愿意承(chéng)担中介费，这(zhè)部分费用(yòng)也可能通过转(zhuǎn)嫁(jià)的(de)方式(shì为什么白洞比黑洞恐怖，白洞和黑洞哪个更可怕)，在(zài)房价(jià)中有所体(tǐ)现。

　　“上家把中介费(fèi)转嫁给下(xià)家，市场这种所(suǒ)谓‘约(yuē)定俗成’的情况，一些房产中介公司(sī)将(jiāng)其视为向(xiàng)购房者单边(biān)收费的行(xíng)为(wèi)。部分中介公(gōng)司可(kě)能会(huì)利(lì)用(yòng)其支配地位，在原先经纪(jì)服务收(shōu)费的基础上，再次向房东(dōng)收取费用(yòng)，而这(zhè)部分费(fèi)用，房东往往会将其转(zhuǎn)再次转嫁给购房者，这实际(jì)上相当于变(biàn)相推高了房价。两部门提出严禁操(cāo)纵经纪(jì)服务收费，不(bù)仅有利于(yú)提高(gāo)交易中(zhōng)操(cāo)作的(de)透明度(dù)，也有利于房(fáng)价(jià)的(de)稳(wěn)定(dìng)。”陆骑麟称。

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