近两年火(huǒ)爆(bào)的(de)创新产品公(gōng)募REITs进入(rù)密集分红期，近(jìn)日7只(zhǐ)REITs陆续迎来(lái)除(chú)息(xī)日，公募REITs整(zhěng)体呈现出高比例稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配金额的REITs产品，平均分红(hóng)比例接近(jìn)99％。

　　多位业内人士对此表示，强制分(fēn)红(hóng)机制是公募REITs主要(yào)特征之(zhī)一，稳定分红体现(xiàn)出该类产品(pǐn)长期投资(zī)价值，通(tōng)过(guò)观测经营(yíng)活(huó)动现金流、可供分配现(xiàn)金(jīn)等指标，也是观察REITs项目(mù)底层资产运营情(qíng)况的“窗(chuāng)口”。他们也提醒普通投资者(zhě)注意，与产权(quán)类(lèi)项目相比，特许经营REITs项目在经营权到期后(hòu)不(bù)再(zài)产生现金收益，特许(xǔ)经营(yíng)权(quán)分(fēn)红目前(qián)已包含了利润分(fēn)配和本金的归还，在选择投资标(biāo)的时应(yīng)了解资产类型和分红的特(tè)征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密集分红(hóng)期，近日7只REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月21日）陆(lù)续迎来除(chú)息日，此外尚有6只REITs实际分配情况(kuàng)尚(shàng)未公布。整体来看，公(gōng)募REITs呈现出了高比例(lì)的(de)稳(wěn)定分(fēn)红，15只公告2022 年可供(gōng)分配(pèi)金额的(de)公募REITs产品中，2022年全年分(fēn)配金额占可供分配金额比例平均(jūn)为98.89％，且绝大部分分配比例在96％以(yǐ)上。

　　中金基金相关负责人(rén)对(duì)此表示(shì)，投(tóu)资公(gōng)募REITs的(de)主要收益来源(yuán)为持有期(qī)分红收益，以及基金份额交易价(jià)格(gé)的(de)变化。基金(jīn)份(fèn)额二级市(shì)场价格受到公募(mù)REITs资产运(yùn)营情况及(jí)市场因素的综(zōng)合影响，较易(yì)引(yǐn)起波动。与此相比，基金(jīn)分红预(yù)期(qī)则更有(yǒu)规(guī)律可循。公(gōng)募REITs的(de)分红主要(yào)来自基础(chǔ)设施资产的经营现金(jīn)流，投(tóu)资人通过基金募集材(cái)料和信息披露文件，结合行业及市场(chǎng)情况，可以(yǐ)分析基(jī)础设施项目的经营业绩，作为(wèi)进行投资决(jué)策的重要(yào)参考。

　　“相对(duì)于基(jī)金份(f《风起陇西》讲述了什么故事，《风起陇西》讲述了什么故事情节èn)额二级市场价(jià)格变化导致的浮盈或浮亏，分红作为基金份额持有人实际获得的现金收益，对(duì)于长期(qī)投资者更(gèng)具(jù)参考(kǎo)价(jià)值。”中金(jīn)基金(jīn)相(xiāng)关负(fù)责人称(chēng)。

　　平安基金REITs 投资中心(xīn)运营高级副总监(jiān)李华平也(yě)表示(shì)，根据《公开募集基(jī)础(chǔ)设施证券(quàn)投资基(jī)金指(zhǐ)引（试行）》及(jí)相(xiāng)关(guān)法(fǎ)规要求，基础设施(shī)基金应当(dāng)将90％以(yǐ)上合并后基金年度可分配金额以现(xiàn)金形(xíng)式分配(pèi)给投资(zī)者(zhě)，强制分红机制(zhì)是公(gōng)募REITs的主要特征之(zhī)一，稳定的分(fēn)红机制体(tǐ)现(xiàn)出REITs产品长期投资价值(zhí)。

　　中(zhōng)航(háng)基金也认为，从投资(zī)角度(dù)来看(kàn)，基础设施公募REITs同时具(jù)备“股(gǔ)性(xìng)”和“债性(xìng)”双重特点(diǎn)。二级(jí)市场价(jià)格反映这类产品“股性(xìng)”的一面，分(fēn)红体(tǐ)现(xiàn)了这类产品的“债性”特点(diǎn)。公募REITs有强制分(fēn)红要求，分(fēn)红类似(shì)于债券派(pài)息，但(dàn)不等(děng)同于债券的固(gù)定利息(xī)回报，而(ér)是由可供(gōng)分配现(xiàn)金决定。

　　从机构投资(zī)者的角度来(lái)看(kàn)，一方面是公募REITs丰(fēng)富了(le)机构投资者的投资品类(lèi)，为资(zī)产配置(zhì)多元化提供抓手，具(《风起陇西》讲述了什么故事，《风起陇西》讲述了什么故事情节jù)有较强的配置价(jià)值(zhí)。另(lìng)一方面，公募(mù)REITs的分红能够帮助机构(gòu)投资者稳定收益(yì)。机构投资(zī)者公(gōng)募REITs能够通(tōng)过分红获(huò)取(qǔ)相对于投资债券相对高的(de)收益(yì)性，在有效控制(zhì)风险的前提下，增(zēng)厚(hòu)资产包(bāo)收(shōu)益，起到(dào)投资“压舱石”的(de)作(zuò)用。

　　分红除(chú)了投资收益(yì)“落(luò)袋(dài)为安”外(wài)，市场对于未来分红(hóng)水平(píng)的预期，也是影(yǐng)响REITs基金二(èr)级(jí)市场(chǎng)价(jià)格(gé)走势的(de)关键因素之一。

　　从近期(qī)公募REITs的二级(jí)市场(chǎng)表现看，截至4月21日(rì)，今(jīn)年以来中证REITs（收盘(pán)）指(zhǐ)数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要(yào)股票和债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日(rì)，有20只公募REITs发布了(le)2022年(nián)年报，部(bù)分产品受宏观经济的(de)影响(xiǎng)，可(kě)分配(pèi)金额完成率不达预期，一定程度上(shàng)影响(xiǎng)了公募(mù)REITs二级市场的(de)价(jià)格。”李华(huá)平称(chēng)，公募REITs二级市场(chǎng)的价格波动受多重(zhòng)因素的影(yǐng)响(xiǎng)，投资收益(yì)是影响REITs二级市场价格的主(zhǔ)要(yào)因素之一，而稳定的分红有利于吸引(yǐn)投资者参与公募REITs二级市场的(de)投资(zī)。

　　中金基(jī)金(jīn)相关(guān)负责人也表示，近期经(jīng)济预期恢复，一方面(miàn)市场热点呈现向股票(piào)和债券回归的(de)过程；另(lìng)一方面，基(jī)础设施项目的经营业绩相对(duì)经济活力的(de)改善有一定的滞后性。

　　此外(wài)，公募REITs在分红除权日，将对基金份额的(de)开盘指导价做调减处(chù)理，调减金额(é)根(gēn)据(jù)单位基(jī)金份额(é)的分(fēn)红金额(é)进行计(jì)算(suàn)。除(chú)权操作是对分(fēn)红(hóng)前后基(jī)金份(fèn)额净值变化的修正，使投资(zī)人在基金分(fēn)红前后均可以获得公平的投资机(jī)会。

　　“分红可增强投资者长(zhǎng)期(qī)投资的信心(xīn)，同时需结(jié)合持有(yǒu)产品的特性(xìng)，关(guān)注二级市场扰动对整(zhěng)体(tǐ)收益的影响程度。”中航基金相关人士(shì)也(yě)称(chēng)。

　　特许经营权分红包括利(lì)润分配和本金归还

　　普(pǔ)通投资(zī)者应了解底层资产(chǎn)情况

　　多(duō)位业内人士(shì)还提醒，与现(xiàn)有公募基(jī)金(jīn)分红前提是本金之上的增值部分不(bù)同，特许(xǔ)经营(yíng)权(quán)REITs基(jī)金运作期间的“分红”界定为“分(fēn)派”更(gèng)为准确，分派(pài)的(de)是本金与增值两(liǎng)个部分，两个部分之间的(de)比例是变动的，与(yǔ)现有公募(mù)基(jī)金分(fēn)红(hóng)差(chà)异很大，大多数普通投资(zī)者可能把“分派”金额误认为(wèi)是持续分(fēn)红。一(yī)旦30年(nián)、40年、50年(nián)、60年等合(hé)同年限(xiàn)到(dào)期后基金(jīn)价值(zhí)面临(lín)极(jí)大不(bù)确定性(xìng)，这是该类投资者应该注意(yì)的(de)情况。

　　李华平表示，目(mù)前公募(mù)REITs主要(yào)有(yǒu)特许经营权类和产权类两大资产类型，持有产权类(lèi)产品的收(shōu)益主要(yào)包(bāo)括每年的现金分(fēn)红及资(zī)产增值的收益，而持有特许经营类产品的收益(yì)主要来自项(xiàng)目每年的现金(jīn)分红。其(qí)中，特(tè)许经营权类资产的分(fēn)红包括(kuò)了利润分配和本金的归还，两(liǎng)者的比率也(yě)是变(biàn)动的，对特许经(jīng)营权类(lèi)资产的公(《风起陇西》讲述了什么故事，《风起陇西》讲述了什么故事情节gōng)募REITs可以内部(bù)收益率(lǜ)（IRR）来衡量投资收益。普通投资(zī)者在选择投资标(biāo)的时，应了解(jiě)公募REITs底层资(zī)产(chǎn)的(de)类型。

　　中航基金也(yě)表(biǎo)示，从细分来看，各(gè)类公募REITs分红因底层资产属性(xìng)不(bù)同而形成区别。特许经营权类的(de)公募REITs产品(pǐn)因其(qí)分(fēn)红相当于包含“本金+收益”，分(fēn)红相对较(jiào)多(duō)，债性(xìng)偏强(qiáng)。而产(chǎn)权类的公募(mù)REITs分(fēn)红主要(yào)为“收益(yì)”，更看重(zhòng)底层资产的价(jià)值增值，所以(yǐ)相(xiāng)对股性偏强。普(pǔ)通投资(zī)者在(zài)选择公募(mù)REIT时，需要考虑底层资产属性，对所(suǒ)选择产品的二(èr)级市场价格(gé)和(hé)分红有合理预期(qī)。

　　中金基金相关负(fù)责人(rén)也认为，与产(chǎn)权(quán)类项(xiàng)目相比，特许经营项目在经营权(quán)到期(qī)后不再能产生(shēng)现金(jīn)收(shōu)益，因此将可供分配金额的(de)分(fēn)配理解为“分(fēn)派”比“分红”更加准确。基于这个特点，剩余经营期(qī)限较短的特许(xǔ)经营项目，通常具备更(gèng)高的分派率水平。对于剩(shèng)余(yú)期(qī)限较长的(de)特许经营(yíng)权项目，即(jí)使分派率相对较低，也(yě)有足够年限收(shōu)回(huí)本金(jīn)并取(qǔ)得收益。

　　中金基金该负责(zé)人提醒投资者注(zhù)意，特(tè)许经(jīng)营权项(xiàng)目的(de)分(fēn)派金额包含了(le)投资本金，在(zài)不进(jìn)行(xíng)扩募(mù)的(de)情况下，基金份(fèn)额单价随(suí)着分派进度逐年下(xià)降是正常(cháng)现象，投资特许经营权REITs的收益来(lái)自项目剩(shèng)余期限产生(shēng)的现金(jīn)流(liú)。

　　“与(yǔ)特许(xǔ)经(jīng)营项目相比，产(chǎn)权类项目的(de)土地(dì)或(huò)建筑的剩余使用年限(xiàn)一般较长，再加上到期后通过对建(jiàn)筑(zhù)的更新改造(zào)或补缴土地出让(ràng)金等(děng)追加投资，有机(jī)会进一步延长经营(yíng)期(qī)限。这种类似永(yǒng)续经营的(de)假设反映在基础(chǔ)资产的估值上，使产权类REITs具备更(gèng)显著的(de)资产投(tóu)资属性。”该(gāi)负责人称。

　　观(guān)测内部收(shōu)益(yì)率(lǜ)等指标

　　评估(gū)项目底(dǐ)层资产运营情况

　　在基金分(fēn)红的时点(diǎn)，多位业内(nèi)人(rén)士还(hái)表(biǎo)示，在产(chǎn)品(pǐn)分红(hóng)期(qī)，投资者可以观测经营(yíng)活动现金(jīn)流、可供分配(pèi)现金、内部(bù)收(shōu)益(yì)率等(děng)指标，来观察和评估项目(mù)底层资产(chǎn)的(de)运营(yíng)情况(kuàng)。

　　中(zhōng)航基金表示，年报指标中，跟现金相关的(de)指标有两个：一是年报中披露的经(jīng)营(yíng)活(huó)动现金流，二是可供(gōng)分配现金，二者存在本质性区别。经营活动(dòng)产生(shēng)的(de)现金净流量是指企业经营(yíng)、筹(chóu)资、投(tóu)资产生的现金流，基于企业本身经营活(huó)动产(chǎn)生；可供(gōng)分(fēn)配的(de)现金实质上是从EBITDA出发(fā)，对(duì)非现金影(yǐng)响(xiǎng)利润表的项(xiàng)目进(jìn)行调整，加期初现金，最终得到(dào)的(de)账面现(xiàn)金(jīn)。

　　李华(huá)平也表示，公募REITs作为资产配(pèi)置新选择，投资价值体现(xiàn)在相对股(gǔ)债市(shì)场独立的(de)资产配(pèi)置功能，比较适(shì)合长期持有。建议投资者(zhě)对经(jīng)营权(quán)类的资产可以(yǐ)更多关注内部(bù)收益率的高低，对产权类的资产更多关注分派率高低。因(yīn)为公募REITs可分配收益主(zhǔ)要来自底层资(zī)产的经营净现金流，所(suǒ)以底层资产运营情况直(zhí)接影响投资回报，投(tóu)资者可综合(hé)考(kǎo)虑(lǜ)原始(shǐ)权益人综(zōng)合实力、运营管理机构实(shí)力、公募基金管(guǎn)理人实力等多重因素来选择(zé)投资标的。

　　中信证券研报也显示(shì)，公募REITs进入密集(jí)分红(hóng)期(qī)，由于分红交易(yì)带来的短(duǎn)期博(bó)弈机会仍(réng)在，叠(dié)加此前市场(chǎng)接连回调，建议投资者(zhě)关注有基本(běn)面支(zhī)撑、填权效应相对明显(xiǎn)、同时分红规模较为可(kě)观的个(gè)券。

　　“公募REITs的招募(mù)说明书均会(huì)载明REITs在发行首年(nián)及次年的(de)可供分配金额预测。投资者可以将REITs的实(shí)际分(fēn)红金额与(yǔ)募(mù)集材料中披露预测进行比较分析，结(jié)合经(jīng)济及市(shì)场的实(shí)际(jì)环境，对基础设施项目的(de)运营业绩及REITs的(de)管理能力进行判断。”中金基(jī)金上述负责人也称。

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