文：任泽平团(tuán)队　　

　　导读

　　是(shì)该取消预售(shòu)制了。 1月17日召开的全国住(zhù)房和(hé)城乡建设(shè)工(gōng)作会(huì)议提出“有条(tiáo)件的可以进行(xíng)现(xiàn)房销售”，不足一个月(yuè)时间，已有(yǒu)山东、安徽(huī)、河南、四川、广东等地(dì)明确表态，试点现房销售。

　　1、是该取消(xiāo)商品房预(yù)售制(zhì)了，用你的钱，建你的房(fáng)子，还烂尾了，这是对购房者的不公(gōng)平。以(yǐ)后谁有钱谁建房，没钱没(méi)实(shí)力的别建了，不(bù)能把包袱甩给老百姓和社会(huì)，这是(shì)房(fáng)地产从大开发时代步(bù)入(rù)高质(zhì)量发展(zhǎn)阶段(duàn)的(de)必(bì)然(rán)趋势，也是对(duì)购房老百姓的(de)最大保(bǎo)护。98年房改时，全国缺(quē)房子，开发商缺钱，预售制是权(quán)宜之(zhī)计，现在(zài)全国套户比(bǐ)超过1，从大开(kāi)发进入存量时代，对购房(fáng)民众(zhòng)不公平的预(yù)售制已经过时了(le)，该取消了，改为现房(fáng)销售。以后一手交钱，一手交房，天经地义。当然二次房改是(shì)个技术活，兼(jiān)顾(gù)化(huà)解(jiě)停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复市(shì)场信心以及长效机制，长效机制四大关(guān)键是推动城市群战略、人地挂钩、金融中性稳定和房地产税。如果按照经济规律办事，中国一(yī)定(dìng)能实现房地产软(ruǎn)着(zhe)陆和长期(qī)平(píng)稳健康发展，跨过这道关，解好(hǎo)这道世界难题。

　　2、为什么要(yào)取(qǔ)消预售制、改为(wèi)现房销售？大(dà)家想想，绝大部分商品是一手交(jiāo)钱一手交货，预(yù)售制(zhì)是(shì)对购买(mǎi)者(zhě)的单(dān)方面不公平制(zhì)度，购(gòu)房老百姓(xìng)几(jǐ)乎(hū)承担了所有商(shāng)品不能(néng)交付的风险(xiǎn)。从个人(rén)层面看，预售制对购房者非常不(bù)公平(píng)，比如，交(jiāo)房等待(dài)期一(yī)般(bān)为(wèi)两(liǎng)年，在此(cǐ)期间，购房(fáng)者不仅承担银行(xíng)利(lì)息，还要(yào)承担(dān)延迟交房、房屋质量、房产证(zhèng)延期(qī)办(bàn)理甚至(zhì)不能交房的风险。从行业层面看，预(yù)售制助推部分房(fáng)企过(guò)度(dù)举(jǔ)债、高(gāo)杠杆扩张，若遇到下行周(zhōu)期(qī)，会引发资金(jīn)链(liàn)断裂、项目搁置等系(xì)列风险。取(qǔ)消(xiāo)预售制，改为现房销(xiāo)售，这(zhè)样有(yǒu)助(zhù)于落实中(zhōng)央(yāng)房住不炒精神(shén)、有助于保障购(gòu)房老(lǎo)百(bǎi)姓权益、有助于房企稳(wěn)健发(fā)展，一举(jǔ)多得，谋划长远。

　　3、为什么建议取消(xiāo)预售(shòu)制度(dù)？预售制度怎么(me)来的(de)？国(guó)外什么情况？简单(dān)科普一下：商品房预售(shòu)最(zuì)早源于中(zhōng)国(guó)香港，俗(sú)称卖楼花，卖期房，是一种(zhǒng)开发商放杠杆的(de)方式(shì)。98年房改，由于(yú)商品房短缺，房企(qǐ)缺资金，借鉴(jiàn)中国香港，引入了商(shāng)品(pǐn)房预售制(zhì)度。其实，当前世界不(bù)少国家存(cún)在预售制。但是(shì)，重(zhòng)点来了(le)！发达国家一(yī)般(bān)有严格的监(jiān)管保障措施(shī)，开(kāi)发商在项目获得政(zhèng)府(fǔ)批(pī)准后(hòu)才可以开始销售，买家在购买期房(fáng)后并非像中国一(yī)样在支付完首付款后从(cóng)银行一次性贷款支(zhī)付剩余全部(bù)房(fáng)款，而(ér)是根据(jù)开发商(shāng)工(gōng)程(chéng)进度在完(wán)全(quán)交房(fáng)前进行分期支付。所(suǒ)以，预售(shòu)制度是需(xū)要严格的资金监管、分期支付(fù)以(yǐ)及违约(yuē)处(chù)罚(fá)措施作为保(bǎo)障的，如果没有这(zhè)些保障措施，一(yī)定会触发风险，对(duì)购房民众不公(gōng)平，所(suǒ)以不如借机取消预售制(zhì)度(dù)，以后改(gǎi)为现房(fáng)销售。客观讲(jiǎng)预售(shòu)制(zhì)度有(yǒu)一定历史阶段性，现在中国住房进入存量时代，取(qǔ)消预售(shòu)制(zhì)度有助于降负(fù)债降杠杆，不再(zài)把烂尾(wěi)风险甩给老百姓和(hé)社会，当然这需要(yào)配套房企债务重组、复工保(bǎo)交(jiāo)楼、恢(huī)复市场信心(xīn)和房地产(chǎn)长效(xiào)机制。这(zhè)是个技术活，只要坚持市场化(huà)改(gǎi)革，中国一定能化解(jiě)这个难题，让房(fáng)地产回归实体经济和(hé)居住(zhù)属性，安居乐业。

　　4、简单(dān)讲，如果取(qǔ)消预售制，改(gǎi)为现房销售，开发商(shāng)将拼的不是五花(huā)八门(mén)、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营(yíng)销手段，而是(shì)所见即所得的过硬的产(chǎn)品质量和诚(chéng)信，这才是对购房民众的最根本最实质的保障(zhàng)，这(zhè)样将极(jí)大的提升(shēng)开发商(shāng)的建筑(zhù)质量，实现良币驱逐劣币。所有商(shāng)业的(de)本质(zhì)是(shì)向善，是以客户为中心，房地(dì)产也不(bù)能例(lì)外，老百姓买房子是天大的事，烂尾(wěi)毁三代(dài)，好房幸福一(yī)家人。从这个角度，取消预售制、实施现房销售(shòu)是实现老百姓安(ān)居乐业、社会长(zhǎng)治久(jiǔ)安、行(xíng)业企业健康发展的重大措施(shī)。在当前的情(qíng)况下(xià)，取消预(yù)售制要结合稳楼市、房地产软着陆、打通金融支持(chí)当期三好生、新模式等综合施策。

　　作者(zhě)十年前在国务院(yuàn)发展研(yán)究中心参(cān)与财税改革方(fāng)案研究时，对预售制、房(fáng)地产税、人地(dì)挂钩(gōu)、金(jīn)融(róng)稳定、房企杠杆率等(děng)进(jìn)行过(guò)长期系(xì)统的专项研(yán)究。（参考(kǎo)后来(lái)形成的(de)专(zhuān)著《房地产周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中(zhōng)国内(nèi)地商品房(fáng)预售制(zhì)的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭(jiē)”，霍英(yīng)东(dōng)创(chuàng)造“卖楼花(huā)”模式

　　1.2 住房需求大(dà)、供(gōng)给量(liàng)少，引(yǐn)进“卖(mài)楼花”模式(shì)，形成(chéng)“中国内地版预(yù)售制”

　　1.3 预(yù)售制推动城(chéng)市化(huà)进(jìn)程，但背后潜藏(cáng)的风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付(fù)前(qián)预(yù)售资(zī)金第三(sān)方全程监管，交付时开发(fā)商凭验收凭证取(qǔ)得房款

　　2.2 德国(guó)：可零首付(fù)购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英(yīng)国(guó)：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规范期房交易立(lì)法，设置期房(fáng)预付款保(bǎo)全措施(shī)

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由银行监(jiān)管(guǎn)，享1年保修期后付尾(wěi)款

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中(zhōng)国内地商品(pǐn)房(fáng)预(yù)售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭(jiē)”，霍英东(dōng)创(chuàng)造(zào)“卖(mài)楼花”模式

　　二十(shí)世纪(jì)五十年代(dài)在(zài)中(zhōng)国香港，楼宇出(chū)租是地产行(xíng)业(yè)盛行(xíng)的方式，但有着转让难、出租资金周转期(qī)长等问(wèn)题，分(fēn)层销售孕育而生(shēng)。20世纪(jì)50年代，中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)还未(wèi)推(tuī)行公共房屋(wū)制度，许多人栖身(shēn)于木屋或者(zhě)其他临时住宅，住房的需(xū)求是相当高，不过大多数居民的(de)储(chǔ)蓄很少。当(dāng)时楼(lóu)宇买卖多数以(yǐ)一整栋楼(lóu)为单(dān)位，需要雄厚的(de)资金实力(lì)才能购买。虽然楼(lóu)宇出(chū)租是中国香港地(dì)产(chǎn)行业盛行的方式(shì)，但有着转让难、出租资金周转期长等问(wèn)题。针对这一(yī)系列问题，不(bù)少地产商(shāng)开始(shǐ)探(tàn)求新的方式，如(rú)把楼宇(yǔ)契约切开，即(jí)“分契(qì)”，然后将楼宇分层出售。这模式一(yī)经(jīng)推行(xíng)，购(gòu)买楼宇的市民数量有所增(zēng)加(jiā)，开发(fā)商资金周转加快。

　　在(zài)分层出售的基础上，将“按揭”模式引入房地产销售，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式。1953年(nián)底霍英东创办立信置业有限公司，凭借商业直觉和多年(nián)经(jīng)营杂货铺、海上驳(bó)运业务的(de)经(jīng)验，对于(yú)商品流通(tōng)、资(zī)金周转(zhuǎn)有着独到的见解(jiě)，在(zài)努力寻求方(fāng)法加快自身资金(jīn)周转。当时其在(zài)购下九龙的(de)一块(kuài)地盘后(hòu)，除(chú)了分层出(chū)售、还印发(fā)售楼说明书，上有(yǒu)文字(zì)详尽说明楼宇的地势环境、建筑材料、分层(céng)价格、订购方法等。此外，“卖(mài)楼花”是另外一个(gè)亮(liàng)点，即(jí)先(xiān)收取买家的订金，采(cǎi)用类似租金的分期付款形(xíng)式，等新楼落成时，收齐买家的钱，买家就拥有了(le)自(zì)己的(de)房(fáng)产(chǎn)。这种方式减轻了(le)民(mín)众购房(fáng)的资金压力，加速了房屋的(de)建造和销售(shòu)，也解决了制造(zào)商的(de)资金(jīn)问题，降低投资风(fēng)险(xiǎn)，在当时可谓是“双(shu1千克水等于多少毫升水，一1升水等于多少毫升āng)赢”的举(jǔ)措。“预售(shòu)楼(lóu)花+分期付(fù)款”的销售模式成为当(dāng)时中(zhōng)国香港(gǎng)房地产市(shì)场的一大特色，纵(zòng)观中(zhōng)国香港房(fáng)地产(chǎn)市场(chǎng)的(de)改革，“卖楼花”模式高效率地解决了核心的住房供不(bù)应(yīng)求的问题，使房市发展进入(rù)新阶段。

　　预售楼花(huā)模式推动(dòng)了(le)中国香港楼(lóu)市(shì)几十年繁荣，但期(qī)间也出现过“烂尾楼”的情况，但监管部门不断完善、规(guī)范化，建立健全(quán)的监管机制，促进市场健康发展(zhǎn)。例如，1960年，位于(yú)大角咀的一个楼盘因建筑费用超支停工，出(chū)现“烂尾(wěi)”情况(kuàng)。在(zài)1961年后，中国(guó)香港(gǎng)管理部门提升了对于预售楼花(huā)制(zhì)度(dù)的监管，即要(yào)求开发(fā)商在预售(shòu)前，确保地(dì)价款已(yǐ)经(jīng)全(quán)部支付，还要证明自身有资(zī)金等能力把项目完成，资金需放入律师所托管(guǎn)，支取时需律(lǜ)所和建筑(zhù)师的核准。为了防止开发商、律所(suǒ)、建筑师等(děng)造(zào)假，套取监(jiān)管账户(hù)资(zī)金，中国香港(gǎng)要求(qiú)律师行在银(yín)行开(kāi)设的信(xìn)托账户（监管账户）、开发商操(cāo)作等采取全透(tòu)明化机(jī)制，且银行的责任上升，如出现房屋“烂尾(wěi)”情况(kuàng)，银行将(jiāng)成最(zuì)大风(fēng)险方，后续需自身推动项目完工。随着监(jiān)管体系逐(zhú)步(bù)完善(shàn)，出现“烂尾(wěi)”的现象较(jiào)少(shǎo)。

　　1.2 住房(fáng)需求大(dà)、供给量(liàng)少(shǎo)，引进“卖楼花”模式，形(xíng)成“中国内(nèi)地版预(yù)售制(zhì)”

　　二十(shí)世纪(jì)九十(shí)年(nián)代(dài)，中国内地面临(lín)住(zhù)房需求(qiú)大和供(gōng)给量短缺问题(tí)，引入“卖楼花(huā)”制度。建国以来，中国内地优先发展重(zhòng)工业，强调基础建(jiàn)设，这一导向使前期发展工业(yè)化的进程大于(yú)城市化进程(chéng)，唯有解决住(zhù)房(fáng)基础等(děng)城市化配套问题，才能进一步推进(jìn)城市化。但当(dāng)时(shí)推行的是“统一管理，统一(yī)分配，以租养房”的福利分(fēn)房(fáng)制度，住房市场发(fā)展起步较(jiào)晚、增速较慢，福利分房(fáng)制度也(yě)出(chū)现了分配不公(gōng)、效率低、配套差等(děng)问题，因此福(fú)利(lì)分房(fáng)制(zhì)度不再适用于当时(shí)的国情。叠加房(fáng)地产市场面临商品(pǐn)房的(de)需求量大，而(ér)社(shè)会缺少大型房(fáng)地(dì)产开(kāi)发商，商品房(fáng)供(gōng)应(yīng)量小的困境，此时引(yǐn)入中国香港的“卖楼花”模式无疑是对内地房地(dì)产市场的一针强(qiáng)心剂。从1994年起，中国内(nèi)地逐步引进(jìn)中国香港预售商品房(fáng)制度，先后(hòu)出台(tái)多项文件，大力支持国内房(fáng)地产市场(chǎng)改革(gé)。例(lì)如，1998年，国务院出台(tái)《关于进一步(bù)深(shēn)化城镇住房(fáng)制(zhì)度改革，加快住房建(jiàn)设的通(tōng)知》文件(jiàn)，决定停止住房(fáng)无偿(cháng)实物分配，逐步(bù)实行住房(fáng)分配货币化、住房供给商(shāng)品化、社会化(huà)的住房新体制(zhì)，从计划(huà)经济(jì)下的福利分房转向市场(chǎng)经济的(de)商品房。房地产市场(chǎng)采用预售制(zhì)，允许开发商卖(mài)期(qī)房，解(jiě)决了房企(qǐ)缺少资金和开发时间周期长的两大难题，开发(fā)商以预售(shòu)款撬(qiào)动下一个项目(mù)的(de)开发，形(xíng)成滚动开发模(mó)式，住房供应速度加快。自此中国内(nèi)地开始房(fáng)改货(huò)币化，中国人(rén)民银行等多(duō)方(fāng)迅速出台相关的(de)信贷(dài)政策，支(zhī)持购房者，极大作用(yòng)推动了房地产市场的(de)发展。

　　引入中(zhōng)国香港“卖楼花”模式后，经调整形成契合(hé)中国内(nèi)地的(de)商品(pǐn)房预售制度(dù)。预售(shòu)制的(de)初衷是为了缓(huǎn)解房企资金压力，加(jiā)快城(chéng)镇(zhèn)住房(fáng)建设。具体来说，是(shì)指房地(dì)产(chǎn)开发企业将(jiāng)正在建设中的房屋预先出售给购房(fáng)者，由购房者(zhě)支付(fù)定金或房款(kuǎn)的行为(wèi)。区别于中国香港，在中国内地(dì)实践过程中，商品房预(yù)售流程为：房地(dì)产开发商办理预售许可证(zhèng)-签订商(shāng)品房(fáng)买卖合同-进行备案登记和预告登记-交付房屋。在购房过程中，购房者需要一次性付(fù)清首(shǒu)付款，并采用银(yín)行贷款的形式一次性付(fù)清(qīng)剩余房(fáng)款，换言之(zhī)，房屋未建成，开发(fā)商(shāng)可(kě)能已拿到了全(quán)部购(gòu)房款，这点(diǎn)与中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)的按照工程进度付(fù)款有所(suǒ)不同(tóng)。对中国(guó)内地的开(kāi)发商而言，预(yù)售制商品房也开启了高(gāo)周转、高(gāo)杠杆的运作模式(shì)。

　　1.3预(yù)售制推(tuī)动(dòng)城市(shì)化进(jìn)程，但背后潜藏(cáng)的风(fēng)险(xiǎn)确实存(cún)在

　　作为中国内(nèi)地商品房(fáng)销售(shòu)的最(zuì)主要方式，预售制极(jí)大缩短房企现(xiàn)金回笼周期，同时增加市场(chǎng)商品房供应，推动(dòng)了城镇化发(fā)展进程(chéng)。预售制在过去(qù)20多年对中国内地房(fáng)地产市场的稳步发展(zhǎn)起到了重(zhòng)要作(zuò)用，不仅解决了房地产市(shì)场快速发展阶段(duàn)的(de)资金需求，也(yě)提高了居民居住水平，中(zhōng)国(guó)内地城镇(zhèn)居民从(cóng)筒子楼住到住宅小区(qū)，从全民(mín)蜗居(jū)到基本适居，住(zhù)房事业取得(dé)巨大进步(bù)，数十年时间走完发达国家几百年城镇化路(lù)程。改革(gé)开放以(yǐ)来(lái)，城(chéng)镇化进程进入快速发展时期。1978-2021年(nián)，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿(yì)人，43年间增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城市建成区面积由7438平方(fāng)公里增长至(zhì)60721平方公(gōng)里，增长7.2倍。根据(jù)我们发布的《中(zhōng)国住(zhù)房存量(liàng)报告：2021》测算，1978-2020年中国(guó)内地城(chéng)镇住宅存量从不到14亿平增至313.2亿平，城镇人均住房建筑(zhù)面(miàn)积从8.1平方米增至34.7平方(fāng)米，城镇住房套数从约(yuē)3100万套增(zēng)至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制在当(dāng)前已(yǐ)成为(wèi)中国内地(dì)商品房销(xiāo)售(shòu)最(zuì)主(zhǔ)要方式，2005年中国内地(dì)商品住宅(zhái)期(qī)房销(xiāo)售(shòu)面积(jī)占总销(xiāo)售面积的比重为63％，而2021年期房累计销售面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售(shòu)制也推动了中(zhōng)国内地房(fáng)地产(chǎn)行业(yè)的发展。中(zhōng)国内地(dì)房地产历经(jīng)二(èr)十多(duō)年长周期繁荣，行业(yè)各项指标大幅(fú)增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿平增(zēng)至19.9亿平，累(lèi)计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发投资完成额(é)从0.4万亿元增至14.8万亿(yì)元，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售面积和销售金额分别从1.5亿平增至17.9亿平(1千克水等于多少毫升水，一1升水等于多少毫升píng)、0.3万亿(yì)元增至18.2万亿元，累计(jì)上涨11.3、65.3倍，年复(fù)合增速(sù)12.1％、21％。伴随房地产(chǎn)业的快速发展(zhǎn)，房地产企业从无(wú)到(dào)有(yǒu)、从国(guó)企(qǐ)先(xiān)行到民(mín)企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产(chǎn)企业数量达9.8万个(gè)，比1998年的(de)2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来(lái)房(fáng)地产也成(chéng)为(wèi)拉动中国内地经济(jì)高增(zēng)长(zhǎng)的火车(chē)头。

　　1）从经济增长渠道，房(fáng)地产带动的(de)上下(xià)游产业链特别长，高达50多(duō)个行(xíng)业。2020年房(fáng)地产及(jí)其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中(zhōng)房地产业增加值占GDP的7.3％（直(zhí)接贡献），房地产带动产(chǎn)业链占GDP的9.9％（间接(jiē)贡献），其中房地产对金融、批发(fā)、建材(cái)的带动(dòng)最为明(míng)显。

　　2）从投资渠道，2020年(nián)房地产完全拉动的投(tóu)资占全社(shè)会固定资产投资的51.5％，其中，房地产开发投资占固定资(zī)产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道，从房地产贷款占(zhàn)银(yín)行各项贷款余(yú)额的比(bǐ)重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等(děng)通道业务，占比超过(guò)三分之一。从房地产融资存量占社(shè)融存量比重看，2021年12月占比(bǐ)为18.76％。如果房(fáng)企大面积违(wéi)约，将导致(zhì)银(yín)行不良率大幅上升。

　　4）从居民财富效应渠道，根据我(wǒ)们(men)的《中国住(zhù)房市值(zhí)测算报告》，2020年中国住(zhù)房(fáng)市值(zhí)为62.6万亿美元，大(dà)于美国的33.6万亿(yì)美元、日(rì)本的(de)10.8万亿美元、英法德三国合(hé)计的31.5万亿(yì)美(měi)元。从住房市值占(zhàn)股债(zhài)房市值的比例看，2020年中国为(wèi)66.6％，高于美(měi)国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市值(zhí)与(yǔ)股债房市(shì)值的比例较高，主要是因为(wèi)住房市值高，以(yǐ)及中(zhōng)国资本(běn)市场发(fā)育尚不(bù)成熟，直接融(róng)资比例(lì)较低，股票、债券市值较低，居民投资渠道缺乏(fá)。

　　不可否认，预售制(zhì)背后(hòu)潜藏的风(fēng)险确(què)实存(cún)在，当前(qián)的负面效应(yīng)愈发凸显(xiǎn)。

　　从(cóng)个人层面看，绝大部分商品(pǐn)是一手交(jiāo)钱(qián)一(yī)手(shǒu)交货，预售制是对购买(mǎi)者的单方面不公平制度(dù)，购(gòu)房老(lǎo)百姓几(jǐ)乎承担了所有商(shāng)品不能交付的风险。比如，交房等待期一般为(wèi)两年(nián)，在此(cǐ)期(qī)间，购房者不仅承担银行利息，还要承担延迟交房、“一房二卖”、房屋质量(liàng)、房产证延(yán)期办(bàn)理甚(shèn)至(zhì)不能交房等风险。另外(wài)，购房(fáng)者和开发商之间的购房合(hé)同、购房者和银(yín)行的按揭贷款(kuǎn)合同(tóng)是两(liǎng)个独立的合同关系，如果(guǒ)开发商(shāng)发生(shēng)违约，购房者只能(néng)根据购房合同向开发商主(zhǔ)张权力，但依旧需要(yào)根据按揭贷款合同按时向银行进行贷(dài)款偿还，因(yīn)此(cǐ)购(gòu)房者承担(dān)的风(fēng)险较大。

　　从行业层面(miàn)看，预售制助推部分(fēn)房企过度举债、高(gāo)杠杆扩张，资金若(ruò)遇(yù)到下行周期(qī)，会引发(fā)资金链(liàn)断裂(liè)、项目搁置等系(xì)列风险(xiǎn)，进行影(yǐng)响(xiǎng)自身信用和(hé)购(gòu)房者对行业(yè)的信心。

　　从金融层面看，银行作(zuò)为(wèi)按揭(jiē)贷款(kuǎn)的(de)发(fā)放方(fāng)，一旦房企(qǐ)因为市场波(bō)动或(huò)经营不善，出(chū)现资金(jīn)链断裂(liè)等(děng)一系列问题(tí)，导致“烂尾”等情(qíng)况，而房企通过(guò)与购房者签订的预售(shòu)合同和按(àn)揭合同(tóng)，已(yǐ)经从银行(xíng)获得房(fáng)款，如(rú)果(guǒ)购房者丧失(shī)还款能力(lì)或短期不能(néng)还款等，则(zé)风险完全由银行(xíng)承担(dān)，银行将面临较大的坏账压(yā)力。

　　从监管角度看，购(gòu)房者的预售监管资金去哪了(le)？楼盘“烂尾”，归根结(jié)底两个字那(nà)就是(shì)“没钱”，即没钱付工程款。在2004版的《城市商品房(fáng)预售管理办法(fǎ)》中明(míng)确规(guī)定了开发企(qǐ)业预售(shòu)商品房所得款项应当用于有关的工程建设，商品房预售款监管(guǎn)的具体办法，由房地产(chǎn)管理(lǐ)部门制定。但多(duō)年以来(lái)全国并没(méi)有统一的预售资金监管规定，各(gè)地实行“一(yī)城一策”。例如，太原、昆明(míng)、重(zhòng)庆、长(zhǎng)沙等城市重(zhòng)点监管资金比例为总(zǒng)预售款的15-40％左右，郑(zhèng)州、福州(zhōu)、合(hé)肥等城市则按照项目的(de)建安成本乘以(yǐ)建筑面积或者项目工(gōng)程总额报价计算重点资金。而事实是，不(bù)少购房款未进入监管账户、或进入监(jiān)管账(zhàng)户后被挪用，导致(zhì)楼盘没有资金继续(xù)建(jiàn)设。收楼遥遥(yáo)无期，月(yuè)供却被迫(pò)继续还款。那么(me)，监管账户资金如何被挪走的？实(shí)际上，在过去房(fáng)地产大开发(fā)时代的高周(zhōu)转背景下，抽调预售(shòu)款监管账(zhàng)户资金，是行业“潜规则”。比如工程(chéng)总承(chéng)包方，以工程建设(shè)名义，获得(dé)监管账户拨付资金，再由工程方将资金转给房企，而拨付的工程(chéng)款，远(yuǎn)超工程进度所需。通(tōng)过(guò)这些方式套(tào)取的资金，在房企各地项目间流动(dòng)，变相(xiāng)加杠杆，这(zhè)样(yàng)做提供了资(zī)金流动性，房(fáng)企抽调资金统筹(chóu)拿地(dì)、还款和楼盘建设(shè)，形成一种资(zī)金循(xún)环高周转(zhuǎn)模(mó)式(shì)，但一(yī)定程(chéng)度(dù)上把风险甩给(gěi)了(le)购房者(zhě)。

　　2 国际经验(yàn)

　　整体来(lái)说，国(guó)外商品(pǐn)房预售制度呈现以下特点：

　　1）预(yù)付款(kuǎn)保护(hù)：对于购房者预付资金，一般(bān)设有定金或(huò)预付(fù)款保护机制，如英国(guó)、日本；

　　2）预(yù)付款比(bǐ)重(zhòng)：要求购房者支付的预付款比例(lì)相对较低，绝(jué)大部分(fēn)房(fáng)款(kuǎn)在房(fáng)屋(wū)交付后开始支付(fù)；

　　3）预付款支付方式：预付(fù)款一般以定(dìng)金方式支付，或按工程进度分期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般(bān)采用两(liǎng)种方(fāng)式发放按揭贷(dài)款，一是按工程(chéng)进度(dù)付款，按揭贷款按照工程进度(dù)逐渐发放，购房者开始月供；二是(shì)房屋(wū)交付(fù)后发放按揭贷(dài)款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品(pǐn)房提供期房(fáng)烂尾保(bǎo)险，在商品房(fáng)出现(xiàn)重大延(yán)期或(huò)重(zhòng)大缺陷时，保障(zhàng)购房者权益；

　　6）房屋(wū)交付保护：房(fáng)屋交(jiāo)付(fù)质量的保障有两种方式，一是期房(fáng)由(yóu)政府或第三(sān)方(fāng)验收合格并提(tí)供验收凭证(zhèng)后，开发商凭验收凭证取得购房者支付的(de)房款。二是开发商为购房者提供一定的保修期，通常(cháng)1-5年，保修期满，购(gòu)房者支付(fù)尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交付(fù)前预售(shòu)资(zī)金第三方全程监管，交付(fù)时开发商(shāng)凭验收凭证取(qǔ)得房款(kuǎn)

　　美国(guó)期房(fáng)定金一(yī)定期(qī)限内无条件(jiàn)返(fǎn)还，最低(dī)首付(fù)比例为3.5％，交房前仅支付首付，其(qí)余(yú)房款交付后按揭(jiē)还款，交付前资金由第(dì)三方(fāng)全(quán)程监管，交(jiāo)付时(shí)开发商凭验收凭证取得房款。

　　定(dìng)金及首(shǒu)付环(huán)节，定(dìng)金比例一般为房(fáng)款(kuǎn)的1％-5％，首付(fù)比例最低可低(dī)于3.5％，根据美国官方数据，2021年美国平均首付比例(lì)为12％。

　　余(yú)款支付方(fāng)面(miàn)，除(chú)定金或首(shǒu)付外，购房者在房屋交(jiāo)付后通过按揭(jiē)贷(dài)款支付剩(shèng)余房款(kuǎn)。

　　资金监(jiān)管方面，美国为防止开发商挪用资金，购(gòu)房(fáng)者的定金及(jí)首付款(kuǎn)由第三(sān)方公证行或产权保险公司的信托(tuō)账户监管。如(rú)果开发商倒(dào)闭导致楼盘烂尾(wěi)，购房者资金可通过申(shēn)请(qǐng)仲裁取(qǔ)回，且不承(chéng)担(dān)任何(hé)责(zé)任(rèn)与损失。而开发商在房屋建设(shè)过(guò)程中的资金(jīn)全部来(lái)自银行，银行(xíng)根据工程进度向开发商提供一(yī)定比例的贷款(kuǎn)，由于开发(fā)商挪用资金直接损害银行利益，银行有充分动机监(jiān)管开发商(shāng)施工进度。开发商在房屋交付(fù)时需(xū)取(qǔ)得(dé)由政府相关(guān)部(bù)门经审查后(hòu)发放的(de)验(yàn)收凭(píng)证，通过验(yàn)收(shōu)凭证向银行得到(dào)购房者支付(fù)的房款。

　　2.2 德(dé)国：可零首(shǒu)付(fù)购房，提供期(qī)房烂尾险

　　德国期房(fáng)可零(líng)首(shǒu)付(fù)购房，房款(kuǎn)按建造工期(qī)进度支付(fù)，按揭按工期放款后还贷，房贷(dài)利率采用固(gù)定利率，开发商(shāng)或购房(fáng)者可购(gòu)买期(qī)房烂尾保险。

　　预(yù)售门(mén)槛方面，德国开(kāi)发商在项(xiàng)目获批后即可预售房屋。签署购房合(hé)同前，购房者(zhě)需(xū)支付(fù)约2000欧的定金并进行预约公证，签订(dìng)合同(tóng)后定金退还。如由于任何原(yuán)因不能购买，定金按照德国法(fǎ)律全部(bù)退还。

　　签署购(gòu)房合同后，购房者需支付公证费和土地交易税，分别为(wèi)房屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含(hán)在(zài)购房款中(zhōng)，属于购(gòu)房附加(jiā)费(fèi)。

　　首付(fù)方(fāng)面(miàn)，德国没有规定最低首付比例，可(kě)零首付购房(fáng)。

　　余款方(fāng)面，德(dé)国也采取按工期支(zhī)付(fù)房款的制度，一般分7笔进行(xíng)支付，具体支付节点(diǎn)、比例因项目而(ér)异。一般来说，支付(fù)节点可分为公证后、主体(tǐ)完工(gōng)、内部水暖电路(lù)完工、窗户玻璃完工(gōng)、室内(nèi)清洁及墙面完工、地板完(wán)工(gōng)、全部(bù)完工(gōng)，支付(fù)比例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支(zhī)付房款前申请房贷(dài)，房(fáng)贷利率采(cǎi)用固定利率，银行(xíng)按施工(gōng)节奏(zòu)分多次发放贷款，每笔贷(dài)款给予(yǔ)购房者一定使用期(qī)限，期(qī)限结束后，购房者开始还贷。

　　保险方面，德国(guó)保险(xiǎn)公司针对期房(fáng)设计了两种保(bǎo)险，保(bǎo)险的功能是当房屋出现重大延期或(huò)重大(dà)缺陷时，保险公(gōng)司(sī)保(bǎo)证(zhèng)开(kāi)发商赔偿或修复，开发(fā)商破产，由保险公司负责相应赔(péi)偿。保险由开(kāi)发商(shāng)或购房者(zhě)购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　英(yīng)国预售制设有10％定金保险保(bǎo)护机制，交房前付款比例仅20％-45％，资金由买卖(mài)双方(fāng)律师严格(gé)监管。

　　订立合(hé)同前，买卖双(shuāng)方均有一名(míng)律师，负(fù)责沟通期房交易中的(de)房产、资金(jīn)、合同等各(gè)个环节，各环节内容确认无误后(hòu)签订首付交换合同。

　　定金(jīn)方面，英(yīng)国设(shè)置了10％定金保(bǎo)险保护机制，当开(kāi)发(fā)商出现财(cái)务、经营(yíng)问题时，购房(fáng)者10％的定金(jīn)由保险公司赔(péi)付，而超出10％的(de)部分较难追回。

　　首付方面，首付(fù)比例通常为10％-25％，首付需要在(zài)合(hé)同签订21天内(nèi)支付。

　　余(yú)款支付(fù)环节(jié)，英国采取按工(gōng)程进度付款(kuǎn)的(de)方(fāng)式，但是交房前付(fù)款比例相对较低，一般(bān)会(huì)在合同(tóng)签订(dìng)6-24个月(yuè)分别支(zhī)付两笔5％-10％的(de)款项(xiàng)，即交房前付款比例在20％-45％之间，剩余款项交(jiāo)房后支付。

　　交(jiāo)付环节，英国规(guī)定(dìng)房(fáng)屋必须经(jīng)过房产公证公司的检验(yàn)验收后(hòu)才能交付，交付后方可按揭还(hái)贷。

　　资(zī)金监管环节，英(yīng)国期房(fáng)预售(shòu)资金监管极(jí)为严格，资金也由律师监管，在确(què)认工程进度(dù)、支付相关款项过程中，由(yóu)买(mǎi)房律师将资金转(zhuǎn)给(gěi)卖方律师，卖方(fāng)律师转给(gěi)开发(fā)商，即资金在进入(rù)开发商(shāng)账户前经过(guò)两(liǎng)道关(guān)口，有(yǒu)利于保障(zhàng)购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交易立(lì)法，设(shè)置期房预(yù)付(fù)款保(bǎo)全(quán)措(cuò)施(shī)

　　日本期房交(jiāo)易(yì)立(lì)法(fǎ)，定(dìng)金超5％或1000万(wàn)日(rì)元时，开发商(shāng)必(bì)须完成(chéng)“预售房定金保全措施”，交房前(qián)付款(kuǎn)比例不超房款的20％，开发商违(wéi)约需返还(hái)定价(jià)并赔(péi)偿约(yuē)10％房款，交房后按揭还款。

　　立法方(fāng)面，日本二战结束后由于房屋供给(gěi)严重失衡(héng)，叠(dié)加(jiā)法(fǎ)律空白，社会上(shàng)“一房(fáng)二卖(mài)”现(xiàn)象(xiàng)普遍，为(wèi)此(cǐ)，日本政府1952年出台(tái)《宅地建筑物交易法》，经多次修(xiū)订，目(mù)前是唯一一部规范期房交易的法律。

　　定(dìng)金(jīn)保护方面(miàn)，根据(jù)日本《宅地建物(wù)取引(yǐn)业法(fǎ)》，对购房者支(zhī)付定金超过5％或超1000万日(rì)元(yuán)的部(bù)分，法(fǎ)律要(yào)求(qiú)开(kāi)发商必须完成定金保全措施才(cái)可预售。什么是定金保(bǎo)全(quán)措(cuò)施？即买卖双方签(qiān)订购(gòu)房合(hé)同时，开发(fā)商向金(jīn)融机构(gòu)或指定保证机构或保险机构签订定(dìng)金(jīn)保证(zhèng)委托合同(tóng)，设置购(gòu)房(fáng)者(zhě)定金(jīn)的保(bǎo)证或保险，并(bìng)将相应的保证(zhèng)金证明书(shū)交付(fù)给(gěi)购房(fáng)者。除定金外(wài)，其(qí)他预先支付的购房款也受(shòu)该(gāi)措施保护(hù)。若开(kāi)发商(shāng)倒闭导致期房(fáng)烂尾，购房者(zhě)可凭(píng)保(bǎo)证金(jīn)证(zhèng)明(míng)书向金(jīn)融机构或保证机(jī)构或保险公(gōng)司(sī)兑付，同时，开发商需向购(gòu)房(fáng)者赔(péi)付违约金(jīn)，一(yī)般约为房(fáng)价(jià)的(de)10％。

　　房款支付环节，交房(fáng)前只需(xū)支(zhī)付最多不超20％的定金，签订购房合同后，购房者即(jí)可向银行(xíng)申请贷款，但交房后才开(kāi)始按揭贷款，除定金外的剩余(yú)房款在交房后开始支付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金(jīn)由银行(xíng)监(jiān)管，享(xiǎng)1年保修期后付尾款

　　新加坡期房购房者(zhě)违约可(kě)返(fǎn)还相当于3.75％房款的订(dìng)金(jīn)，首(shǒu)付比例20％，余款按工(gōng)程进度支付，所有资金(jīn)进银(yín)行专门项目资(zī)金账(zhàng)户，交房后满1年保修期后支付15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡(pō)开(kāi)发(fā)商有统一的选购权合(hé)同以及订(dìng)金返还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作(zuò)为(wèi)订(dìng)金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签订购买(mǎi)合同，不执行OTP则(zé)退还3.75％的(de)房(fáng)款。

　　首付(fù)比例(lì)方面，签(qiān)订购房合同后(hòu)，购房者(zhě)需(xū)支(zhī)付(fù)15％的首付及印花税，同时购房者向(xiàng)银行(xíng)申请按揭贷款。

　　余款支付(fù)上，新加坡(pō)期房同样采取(qǔ)按工(gōng)程进度付款的方式，《发展商条例》对期房付款流(liú)程做了(le)统一详细规定，要求所(suǒ)有开发(fā)商遵守(shǒu)，支付节点一般为合同签订(dìng)后、地基(jī)完(wán)工(gōng)、框架完工、管道(dào)门窗等完(wán)工等，支付比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷款也(yě)依照工(gōng)程进度放款，月供在此(cǐ)过程中随着(zhe)放出贷(dài)款的增(zēng)加而增加，未放款部分无需月供。

　　资金(jīn)监管(guǎn)方面，购房者的订金(jīn)与付(fù)款会存(cún)入银行专门的项目资金账户，账户资金提取须与房屋建设有关。房屋交付后，购房(fáng)者享受1年的(de)房屋保修期，此后(hòu)购(gòu)房(fáng)者支付(fù)15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看(kàn)，当前(qián)房地产到了(le)政策(cè)出(chū)手临(lín)界点(diǎn)，重点是保交(jiāo)楼和(hé)房企重组。一方面，加大对刚(gāng)需和改善型(xíng)需求的支(zhī)持(chí)力(lì)度，长短兼(jiān)顾妥(tuǒ)善应对局部停贷现象，重点是保(bǎo)交(jiāo)楼保复工保民生，给予强(qiáng)有力的金(jīn)融工具支持。另一(yī)方面，从(cóng)现在起，对还在正常运转的房企包括民营企业(yè)，加大(dà)支持力度，由优质房(fáng)企牵(qiān)头并购重(zhòng)组整个(gè)行业，为每个房企配(pèi)套(tào)AMC和财(cái)团(tuán)，给予金(jīn)融工(gōng)具配(pèi)套。

　　二，中期来看，应(yīng)充分(fēn)估计形势(shì)复杂性和(hé)人性复杂性，兼顾化解停贷、复(fù)工(gōng)保交楼、重组(zǔ)房企债务、恢复市(shì)场信心以及长效机(jī)制。长效(xiào)机(jī)制四大关键是推动(dòng)城市群战略(lüè)、人地挂钩、金(jīn)融中(zhōng)性稳定(dìng)和(hé)房地产税。定金环节，建立(lì)开发商违约后定金保(bǎo)护机制，如将已(yǐ)支付定金(jīn)冻(dòng)结至房屋交付阶段，保(bǎo)障购房者定金安(ān)全。签订合(hé)同环节，鼓励(lì)保险公司介入，为房屋重大延期以及(jí)重(zhòng)大(dà)缺陷等(děng)情况提供充分的保障。余款支付环节，建立按工程进度付款机制(zhì)或交房后按揭贷款机制(zhì)，充分保护(hù)购房(fáng)者的权益。资金监管环节，引入独立于开发(fā)商、银(yín)行的第三方(fāng)资(zī)金(jīn)监管机构，或由政府(fǔ)相关部(bù)门(mén)直接监(jiān)管，以此防止资金(jīn)挪用现象(xiàng)。交(jiāo)付(fù)环节，建立商品房保修期制(zhì)度。保修期内，开发商应对房(fáng)屋质量问题全权负责、免费维(wéi)修，购房者(zhě)在保修期结束后支付尾款。

　　三，长(zhǎng)期(qī)来看，取(qǔ)消(xiāo)商品房(fáng)预售制是大(dà)势所(suǒ)趋(qū)。一方面，98年房改(gǎi)时，全国缺(quē)房子(zi)，开发商(shāng)缺钱，预售制是权(quán)宜(yí)之计，现在全国套户比超过1，从(cóng)大开发(fā)进入存量时(shí)代(dài)，对购房(fáng)民众不公平的预售制已经过时了，该取消了，改为(wèi)现房销售(shòu)。另一方面，取消预售制(zhì)，改为(wèi)现房(fáng)销售，开发商将拼的不(bù)是五花八门、眼(yǎn)花缭乱、不(bù)知道能不能(néng)兑现的营销手段，而是所(suǒ)见(jiàn)即(jí)所得的过硬的产品质量和诚信，这才是对购房(fáng)民众的(de)最(zuì)根本最实质的(de)保(bǎo)障(zhàng)，这样将极大的提(tí)升开发(fā)商的建筑(zhù)质量，实现良(liáng)币驱逐劣币(bì)。

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