文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预(yù)售制(zhì)了。 1月17日召开的全国(guó)住(zhù)房和城乡建设工作(zuò)会(huì)议提出“有(yǒu)条件(jiàn)的可以进行(xíng)现房销(xiāo)售”，不足一个月时间(jiān)，已有山东、安徽、河(hé)南(nán)、四川、广(guǎng)东等地明确表态，试点(diǎn)现房销售。

　　1、是该取消商品(pǐn)房(fáng)预售制了，用你(nǐ)的钱，建(jiàn)你的房子(zi)，还烂尾了(le)，这是对购房者的(de)不公平。以后谁有(yǒu)钱谁建房，没钱没实力的(de)别建(jiàn)了，不能把包袱甩(shuǎi)给老百姓和社会，这是房地(dì)产(chǎn)从大开发(fā)时代步入高质(zhì)量(liàng)发展阶段的必然(rán)趋势，也是对购房老百姓(xìng)的最大保护。98年房改时，全国(guó)缺房(fáng)子(zi)，开(kāi)发(fā)商缺(quē)钱，预售制是权宜之计，现在全国套户比超过1，从大开(kāi)发(fā)进(jìn)入存(cún)量时代，对(duì)购房民众不(bù)公平的预(yù)售制已经过时了，该(gāi)取消了(le)，改为现房销售。以后一手交钱，一手交房，天经地义。当(dāng)然(rán)二(èr)次(cì)房改是(shì)个(gè)技术活(huó)，兼顾化解停贷(dài)、复(fù)工(gōng)保交楼、重组房企债务(wù)、恢复市场信心(xīn)以及(jí)长效(xiào)机制，长(zhǎng)效机制四大关(guān)键是推动城市群战略(lüè)、人地挂钩、金融(róng)中性稳定和房地产税。如(rú)果按(àn)照经济规律办事，中(zhōng)国一定(dìng)能实现房地产软(ruǎn)着陆和长期平(píng)稳健康发(fā)展，跨过这道关(guān)，解好这道世(shì)界难题。

　　2、为什么要取消预售制、改为(wèi)现房销售(shòu)？大家(jiā)想(xiǎng)想，绝大(dà)部分商品(pǐn)是一手交钱一手交货，预售(shòu)制是(shì)对购买者的单(dān)方(fāng)面不(bù)公平(píng)制度(dù)，购(gòu)房(fáng)老(lǎo)百姓几乎承担了所有商品不能(néng)交付(fù)的风险。从个人层面看，预售制对购(gòu)房者(zhě)非(fēi)常不公平，比如，交房(fáng)等待期一般为两年，在此期间，购(gòu)房者不(bù)仅(jǐn)承担银(yín)行(xíng)利息，还(hái)要承担延迟交房(fáng)、房屋质量(liàng)、房产证延期(qī)办理甚至不能交房的风险(xiǎn)。从(cóng)行(xíng)业(yè)层面(miàn)看，预售(shòu)制(zhì)助推部分房企过(guò)度举债、高杠(gāng)杆扩张，若(ruò)遇到下(xià)行(xíng)周期，会引(yǐn)发资金(jīn)链断裂、项目搁置等系列风险。取消预售制，改为现房销售，这样有助(zhù)于(yú)落实中央房(fáng)住不炒精神(shén)、有助于保障(zhàng)购房老(lǎo)百姓权益、有助于房企稳(wěn)健发(fā)展(zhǎn)，一举多得，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为(wèi)什么(me)建(jiàn)议(yì)取消(xiāo)预售制度？预售制度怎么来的？国外什么情况？简单(dān)科普一下：商品房预售最早(zǎo)源(yuán)于中国香(xiāng)港，俗称(chēng)卖(mài)楼(lóu)花(huā)，卖期房，是(shì)一种开发商放杠杆的(de)方式。98年(nián)房改，由于商品房短缺，房(fáng)企缺资金，借鉴中国香港，引入了商(shāng)品房预售制度。其(qí)实(shí)，当前世界(jiè)不少国家存(cún)在预售制。但是，重点来了！发(fā)达国家(jiā)一(yī)般有严(yán)格的监(jiān)管保(bǎo)障措施，开(kāi)发商在项目获得政府批准后才可以开始销售，买家(jiā)在购买期房后(hòu)并非像中国(guó)一样在支付完首(shǒu)付款后从(cóng)银行一次性(xìng)贷款支付剩(shèng)余全(quán)部房款，而是根据开发(fā)商工程(chéng)进度在完全交房前进行分期支付(fù)。所以，预售制度是(shì)需要严格(gé)的资金监管、分期支付(fù)以及违(wéi)约(yuē)处罚措施作(zuò)为保障的，如果(guǒ)没有这些保障措施，一定会触发(fā)风(fēng)险(xiǎn)，对购房民众不公平，所以(yǐ)不如借机(jī)取消预售制度，以(yǐ)后改为现房(fáng)销(xiāo)售。客(kè)观讲预售制度有一定历(lì)史阶段性，现(xiàn)在中(zhōng)国住房进(jìn)入存量时代(dài)，取消预售制度有(yǒu)助(zhù)于降(jiàng)负债降杠杆，不(bù)再把烂尾风险甩给(gěi)老百姓(xìng)和社会，当然这需要配(pèi)套房企债务重组、复工保交楼、恢(huī)复市场信心和房地(dì)产长效机制。这是个技(jì)术(shù)活，只要坚持(chí)市(shì)场化(huà)改革，中国一定能化解这个难题，让房地(dì)产回归实(shí)体经济和居住(zhù)属性(xìng)，安居乐业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果取消预售制，改为现(xiàn)房(fáng)销售，开发商将拼的不是五花八门、眼(yǎn)花(huā)缭乱、不知(zhī)道(dào)能不能(néng)兑现的营(yíng)销手段，而是所见即所得(dé)的过硬(yìng)的产品质量和(hé)诚信，这才是对购房民众的(de)最根本最(zuì)实(shí)质(zhì)的保障，这样(yàng)将极大的提升开(kāi)发商的建筑质量，实现良(liáng)币驱逐(zhú)劣币。所有(yǒu)商业的(de)本质是(shì)向(xiàng)善，是以客户为中心，房地产也(yě)不能(néng)例(lì)外，老百姓(xìng)买房子(zi)是(shì)天大(dà)的(de)事，烂尾毁三代，好房幸福一(yī)家人。从这个角(jiǎo)度，取(qǔ)消预售(shòu)制、实施现房(fáng)销售是实现老百姓安(ān)居乐业、社会(huì)长治久安、行业企(qǐ)业健康发展的重大措(cuò)施(shī)。在当前的情(qíng)况下，取消预售(shòu)制要(yào)结合稳(wěn)楼市(shì)、房地产软(ruǎn)着陆、打通金融支持当(dāng)期三好生(shēng)、新模式等综合施策。

　　作者十年前在国务院发(fā)展研(yán)究(jiū)中心(xīn)参与财税改革方案研究时，对预售(shòu)制、房(fáng)地产税、人地挂钩、金(jīn)融稳定、房企杠(gāng)杆率等(děng)进行过长期系统的专项研究。（参考后(hòu)来(lái)形成的专著《房地产周(zhōu)期》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国内地商品房(fáng)预(yù)售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼花(huā)”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中(zhōng)国(guó)内地版预售制”

　　1.3 预售制推(tuī)动(dòng)城市化进程，但背后潜(qián)藏(cáng)的风(fēng)险确实存在(zài)

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美国(guó)：交(jiāo)付前预售资金第三方全程监管，交付时开(kāi)发商凭验收凭证(zhèng)取得(dé)房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险(xiǎn)保护机(jī)制，55％-80％房(fáng)款(kuǎn)交(jiāo)房时支付

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交易(yì)立法，设置期房(fáng)预付款保全措(cuò)施

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由银行监管，享1年保修期后付尾款

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中(zhōng)国内地商品房预售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英(yīng)东创造“卖楼花(huā)”模(mó)式

　　二十世纪(jì)五十(shí)年(nián)代在中国香(xiāng)港，楼宇出(chū)租(zū)是地产行业盛行的方(fāng)式，但有(yǒu)着转让难、出租资金周转期长等问(wèn)题，分层销售孕育而生。20世(shì)纪50年代，中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)还(hái)未推行公(gōng)共(gòng)房屋制(zhì)度(dù)，许多人栖身于木屋或者(zhě)其他临时住(zhù)宅，住房的需求(qiú)是相(xiāng)当高(gāo)，不(bù)过大多数居民的储蓄很少。当时楼宇买(mǎi)卖(mài)多(duō)数以一整栋楼为单位，需要雄厚的资金实(shí)力才(cái)能购买(mǎi)。虽(suī)然楼宇出租是中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港(gǎng)地产行(xíng)业(yè)盛行的方式(shì)，但有着转让难、出租(zū)资金(jīn)周(zhōu)转期(qī)长等问(wèn)题(tí)。针对这一系列问题(tí)，不(bù)少地产(chǎn)商开始探求新(xīn)的(de)方式，如把楼宇契约切开，即“分契”，然(rán)后将楼宇分层出售。这模(mó)式一经推行，购买楼(lóu)宇的市民数量有(yǒu)所增加，开(kāi)发商资金(jīn)周转加快。

　　在分层出售的基础上，将“按揭”模式(shì)引入房(fáng)地产销(xiāo)售(shòu)，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式。1953年底霍英东创办立信置业有(yǒu)限公司，凭借商业(yè)直觉和多(duō)年经营杂货铺、海上驳(bó)运业务的经验(yàn)，对(duì)于商品流通、资(zī)金周(zhōu)转(zhuǎn)有着(zhe)独到的见解，在努(nǔ)力(lì)寻求方法加快自身资金周转(zhuǎn)。当时其在购(gòu)下(xià)九龙(lóng)的(de)一块地(dì)盘后，除(chú)了(le)分(fēn)层出(chū)售、还印(yìn)发售楼说明(míng)书，上有(yǒu)文字详尽说明楼宇的地势环境、建筑材(cái)料、分层价格、订(dìng)购方法(fǎ)等(děng)。此外，“卖楼花”是另外一个亮(liàng)点(diǎn)，即(jí)先收取买家的订金，采用类似租(zū)金的(de)分期付款形式(shì)，等新楼(lóu)落成时，收齐买家的(de)钱，买家就拥有了(le)自己的(de)房产。这种方(fāng)式减(jiǎn)轻了民众购房的资(zī)金压力，加速(sù)了房(fáng)屋的建造和销售，也解决了制造商的(de)资金(jīn)问题，降低(dī)投资风险，在(zài)当时可(kě)谓是“双赢”的举措。“预售楼花(huā)+分(fēn)期(qī)付款(kuǎn)”的销售模式成为(wèi)当(dāng)时中国香(xiāng)港(gǎng)房地(dì)产市场的一大(dà)特色，纵观(guān)中国香港(gǎng)房地产市(shì)场的改(gǎi)革，“卖楼花”模(mó)式高效率地(dì)解决(jué)了核心的住(zhù)房供(gōng)不应求的问(wèn)题，使房市(shì)发展进入(rù)新阶(jiē)段(duàn)。

　　预售楼花模式推动了中(zhōng)国香港楼市几十年繁荣(róng)，但期间也出(chū)现(xiàn)过(guò)“烂尾楼”的情况，但(dàn)监管(guǎn)部门不断完善(shàn)、规(guī)范化(huà)，建立健全的(de)监(jiān)管机制(zhì)，促(cù)进市场(chǎng)健康(kāng)发展。例如，1960年，位于大角咀的一个楼盘因建(jiàn)筑费用超支停工，出现“烂尾(wěi)”情况。在1961年(nián)后，中国(guó)香港管理部门(mén)提升了对(duì)于预售楼花制度(dù)的监管，即要求(qiú)开发商在(zài)预售前，确(què)保地价款已经全部支付(fù)，还要(yào)证明自身有资金等(děng)能力把项目(mù)完(wán)成，资金需放(fàng)入律师所(suǒ)托管，支取时需律所和建(jiàn)筑师(shī)的核准(zhǔn)。为了防止开发(fā)商、律所、建筑师等(děng)造假，套取监管账户资金，中(zhōng)国香港要求律(lǜ)师行(xíng)在银(yín)行开设的信托(tuō)账(zhàng)户(hù)（监管(guǎn)账户）、开(kāi)发商操作等采取全透(tòu)明(míng)化机制，且银行的(de)责任上升，如(rú)出现房屋“烂(làn)尾”情况，银行将成最(zuì)大风险方，后续需(xū)自身推动项目完工(gōng)。随(suí)着监管体(tǐ)系逐步完善，出现(xiàn)“烂尾”的现象较(jiào)少。

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量少(shǎo)，引进“卖楼花”模式，形(xíng)成“中国内(nèi)地版预售制”

　　二(èr)十世纪九十年代，中国内地面临住房需求大和供给量短缺问题，引入(rù)“卖楼花”制度。建国以来，中国内地(dì)优先(xiān)发(fā)展重(zhòng)工(gōng)业，强调基础建设，这(zhè)一导向(xiàng)使(shǐ)前期发展工(gōng)业化(huà)的(de)进程大于城市化进程，唯有解(jiě)决(jué)住房基(jī)础等城市化(huà)配套问题，才能进(jìn)一步推(tuī)进(jìn)城市化。但当时推(tuī)行的是“统一管理，统一分配，以租(zū)养房”的福(fú)利分房制度，住房(fáng)市场发展起步较晚、增速(sù)较慢(màn)，福利分(fēn)房制度也出现(xiàn)了分配不公(gōng)、效(xiào)率低、配(pèi)套差等问(wèn)题，因此福利(lì)分房制度(dù)不(bù)再适用于当时的国(guó)情。叠(dié)加房地产市(shì)场(chǎng)面(miàn)临商品房的需(xū)求量(liàng)大，而社(shè)会缺(quē)少大(dà)型房(fáng)地(dì)产开发商，商品(pǐn)房(fáng)供(gōng)应量小(xiǎo)的困境(jìng)，此时引(yǐn)入中(zhōng)国香港的“卖楼花”模式(shì)无(wú)疑(yí)是对内地房地产市(shì)场的(de)一针(zhēn)强心剂。从(cóng)1994年起，中(zhōng)国内地(dì)逐步引进(jìn)中国香港预售商品房(fáng)制度，先后出台多项文(wén)件，大(dà)力(lì)支持(chí)国内房(fáng)地(dì)产市场改革。例(lì)如，1998年，国务(wù)院出台《关于进(jìn)一步深化城镇(zhèn)住(zhù)房制度改革，加快(kuài)住房(fáng)建设的通知》文件，决(jué)定(dìng)停止(zhǐ)住房(fáng)无偿实物分配，逐步实行住(zhù)房分配(pèi)货币化、住房供给商品化、社会化(huà)的住房(fáng)新体制，从计划(huà)经济下(xià)的(de)福(fú)利分(fēn)房转向市(shì)场(chǎng)经(jīng)济(jì)的商品房。房地产市场采用预售制，允(yǔn)许开发商卖期(qī)房，解决了(le)房(fáng)企缺(quē)少(shǎo)资金和开发时间周(zhōu)期长的两大难题，开发商以预(yù)售款撬动下一(yī)个项目的开发，形成滚动开发模式，住房供应(yīng)速度(dù)加(jiā)快。自此(cǐ)中国内地开始(shǐ)房改(gǎi)货币化(huà)，中国人民(mín)银(yín)行等(děng)多方迅速出台相关(guān)的(de)信贷政策，支持购房(fáng)者(zhě)，极大(dà)作用推动了房地产(chǎn)市场的发展。

　　引(yǐn)入中国香港“卖楼花”模式后，经调整形(xíng)成契合(hé)中(zhōng)国内地的商品房预(yù)售制度(dù)。预售制(zhì)的初(chū)衷是为了缓解(jiě)房企资金压力，加快城(chéng)镇住房建(jiàn)设。具(jù)体来说，是指房地产开发企业将正(zhèng)在建设(shè)中的房屋预先出售给购房(fáng)者，由购房者(zhě)支付定(dìng)金(jīn)或房款的行为。区别于(yú)中(zhōng)国香港，在中国内地实践(jiàn)过程中，商品房(fáng)预售流程为(wèi)：房地产开发商(shāng)办(bàn)理预(yù)售许可证-签(qiān)订商品房买卖(mài)合(hé)同-进行备案(àn)登(dēng)记和预告登记-交付房(fáng)屋。在购房过程中，购房者需要一次性付清首付款，并采用银行(xíng)贷款的形式一次性付清剩余房款，换言之，房(fáng)屋未建成，开发商可能已拿(ná)到了全部购(gòu)房款，这点与中国香港的(de)按照工程进度(dù)付款(kuǎn)有所(suǒ)不同(tóng)。对中国内地的开发商而言，预售制(zhì)商品(pǐn)房也开(kāi)启(qǐ)了(le)高(gāo)周转、高(gāo)杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推动(dòng)城市(shì)化进(jìn)程(chéng)，但背后潜藏的风险确实存在

　　作为中国内地商品房销(xiāo)售的(de)最(zuì)主(zhǔ)要(yào)方(fāng)式，预售制极(jí)大(dà)缩短房企现金回笼周期，同时增加(jiā)市场商品房(fáng)供应，推动了城(chéng)镇化发展进程(chéng)。预(yù)售制在过(guò)去20多年对(duì)中(zhōng)国内地房地产市(shì)场的稳步厦门有几个区，厦门有几个区分别叫什么发展起(qǐ)到了(le)重要作用，不(bù)仅解(jiě)决(jué)了(le)房地(dì)产市场快速发展阶段的资(zī)金需求，也提高了(le)居民居住水平，中国(guó)内地城镇居民从(cóng)筒子楼住(zhù)到住宅小区(qū)，从全(quán)民(mín)蜗居到基本(běn)适居，住房(fáng)事(shì)业取得(dé)巨大进(jìn)步，数十年时(shí)间走完发达国家几百年城镇(zhèn)化(huà)路程(chéng)。改(gǎi)革开放以来，城(chéng)镇化(huà)进程进入快速(sù)发展时期。1978-2021年，城镇(zhèn)人(rén)口(kǒu)由1.7亿人增长至9.1亿人，43年(nián)间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积由7438平方公里增长至60721平(píng)方公里，增长7.2倍(bèi)。根据我们发(fā)布的(de)《中国(guó)住(zhù)房存量报告：2021》测(cè)算，1978-2020年中(zhōng)国(guó)内地城镇住(zhù)宅(zhái)存量从不到14亿平增至313.2亿平(píng)，城(chéng)镇人均住房(fáng)建(jiàn)筑面(miàn)积从8.1平方米(mǐ)增至34.7平(píng)方米，城镇住房套数从约3100万套增至3.63亿套(tào)，套户比从(cóng)0.8增至1.09。预售制在当前已成为中国内地(dì)商(shāng)品房销售最(zuì)主要方式，2005年(nián)中国内地商品(pǐn)住(zhù)宅期房(fáng)销售面积占总销售面(miàn)积的比重(zhòng)为63％，而(ér)2021年期房(fáng)累计销(xiāo)售(shòu)面积(jī)达15.6亿平，比重上升(shēng)至87％。

　　预售制也推动了(le)中国(guó)内地房地产行业的发展。中国内(nèi)地(dì)房地产历经二十多年长周(zhōu)期繁(fán)荣，行业各(gè)项指标大幅增长。1999-2021年(nián)，房屋新开工面(miàn)积从(cóng)2.2亿平增(zēng)至19.9亿(yì)平，累计上(shàng)涨8.2倍，年复合增(zēng)速10.6％。房地产开(kāi)发投资完成(chéng)额(é)从0.4万亿(yì)元增至14.8万亿元，累计(jì)上涨35.8倍，年复(fù)合增(zēng)速(sù)17.8％。商品(pǐn)房(fáng)销售面(miàn)积(jī)和销售(shòu)金额分别从(cóng)1.5亿平增至17.9亿平、0.3万(wàn)亿元增至18.2万亿(yì)元，累计上涨11.3、65.3倍，年(nián)复(fù)合增(zēng)速(sù)12.1％、21％。伴(bàn)随房地产业的快速发展，房地产企(qǐ)业从无(wú)到有、从(cóng)国企先行到民企崛起，队(duì)伍逐渐壮大(dà)。2018年，房(fáng)地(dì)产(chǎn)企业数量(liàng)达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地产也成为拉动中国内地经济(jì)高增长的火(huǒ)车头。

　　1）从(cóng)经济增长渠道，房地产带动的上下(xià)游产(chǎn)业链(liàn)特别长，高(gāo)达50多个行业。2020年房地产及其产(chǎn)业链(liàn)占GDP的17.2％（完全贡献），其中(zhōng)房地产业增(zēng)加(jiā)值占GDP的7.3％（直接贡献(xiàn)），房地(dì)产(chǎn)带动产业链占GDP的(de)9.9％（间接贡(gòng)献(xiàn)），其中房(fáng)地产对金融、批发(fā)、建材的带动最为明显。

　　2）从投(tóu)资渠道，2020年房地产完(wán)全(quán)拉动的投资占(zhàn)全社(shè)会(huì)固定(dìng)资产投资(zī)的(de)51.5％，其中，房地(dì)产(chǎn)开发投资占固定资产(chǎn)投资(zī)的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产(chǎn)贷款占银行各项(xiàng)贷款余额的比重看(kàn)，2021年12月(yuè)为27.07％，如果加(jiā)上信托等通道业务，占(zhàn)比(bǐ)超过三分(fēn)之一。从(cóng)房地产融资存量占(zhàn)社融存量(liàng)比(bǐ)重(zhòng)看，2021年12月占比(bǐ)为18.76％。如果(guǒ)房企大面积违(wéi)约，将导致银行不良率大(dà)幅(fú)上升。

　　4）从(cóng)居民财富(fù)效(xiào)应渠(qú)道，根据我们的《中国住房市值测(cè)算报告》，2020年中国住房(fáng)市值为62.6万(wàn)亿美(měi)元，大于美国的33.6万亿(yì)美元、日本的10.8万亿(yì)美元(yuán)、英法德三(sān)国合计的31.5万亿美元。从住(zhù)房市值占股(gǔ)债房市(shì)值(zhí)的比例看，2020年中国(guó)为66.6％，高于美国(guó)的27％、日(rì)本(běn)的37％、英国的(de)49％、法国(guó)的56％、德国的64％。中国住房市值(zhí)与股债(zhài)房市值的(de)比(bǐ)例较高(gāo)，主要是因(yīn)为住(zhù)房(fáng)市值高，以(yǐ)及中国资本市场发育尚(shàng)不成熟，直(zhí)接(jiē)融资比例较低，股(gǔ)票(piào)、债券市值较低，居民投资渠道缺乏(fá)。

　　不可否(fǒu)认，预(yù)售制背后潜(qián)藏的风险确实存在，当前(qián)的(de)负面效应(yīng)愈发凸显。

　　从个人层面看，绝大(dà)部分商品是一手交钱一手(shǒu)交货(huò)，预售制是对购买者的单方面(miàn)不公平制(zhì)度，购房老百(bǎi)姓几乎承担了所有商品(pǐn)不(bù)能交付的风险。比如(rú)，交(jiāo)房等待期一(yī)般为两年(nián)，在此期间，购(gòu)房者不仅承担(dān)银行利息，还要承担延迟交(jiāo)房、“一(yī)房(fáng)二(èr)卖”、房屋质(zhì)量、房产证延期办理甚至不能交房等(děng)风险。另外，购房者和开发(fā)商之间(jiān)的购房合同、购房者和银行的按揭贷款(kuǎn)合同是两个独立的合同关系，如(rú)果开发商发生违约，购房(fáng)者只(zhǐ)能根(gēn)据(jù)购房(fáng)合(hé)同向开发商主张权力，但(dàn)依(yī)旧(jiù)需(xū)要根据按揭贷款合同按时向(xiàng)银行进行贷(dài)款偿(cháng)还(hái)，因(yīn)此购(gòu)房者承担(dān)的(de)风险较(jiào)大(dà)。

　　从行(xíng)业层面看，预售制(zhì)助推部分(fēn)房(fáng)企过(guò)度举债、高杠杆扩张(zhāng)，资金若遇(yù)到下行周期，会引发(fā)资金链断裂、项目(mù)搁置等系列风险(xiǎn)，进行影(yǐng)响自身(shēn)信(xìn)用和购房者(zhě)对行(xíng)业的(de)信心。

　　从(cóng)金(jīn)融层面看，银行作为按揭贷(dài)款的发放方，一旦房企因(yīn)为市(shì)场波动或经营不善，出(chū)现资金链(liàn)断裂等一系列(liè)问题，导致“烂(làn)尾”等情况，而房企通过与购房者签订的预售合同和(hé)按(àn)揭合(hé)同(tóng)，已(yǐ)经从银(yín)行获得房款(kuǎn)，如果购房者(zhě)丧失还款(kuǎn)能力或短期不能还款等，则风(fēng)险完(wán)全(quán)由银(yín)行承担，银行将面临较大的坏账(zhàng)压力。

　　从监管角度(dù)看(kàn)，购(gòu)房(fáng)者的预售(shòu)监管资金去哪了？楼(lóu)盘(pán)“烂尾(wěi)”，归根(gēn)结底两(liǎng)个字那就是“没(méi)钱”，即(jí)没钱付工程(chéng)款。在2004版的(de)《城(chéng)市商品房预售管理办法》中明确规定了开发企业预售(shòu)商品房所得款项应当用(yòng)于(yú)有关的工程建设(shè)，商品房预售款监管的具(jù)体办法(fǎ)，由房(fáng)地产管理部门制定。但多年(nián)以(yǐ)来全(quán)国并没有统一(yī)的预售资金监管规定，各地(dì)实行(xíng)“一城一策”。例如，太原、昆明、重庆、长(zhǎng)沙等城市重点监管资(zī)金比例为总预售(shòu)款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市则按照项目的建安成本乘以建筑面积或(huò)者项目工(gōng)程总额报价计(jì)算重点资金。而(ér)事(shì)实(shí)是，不少(shǎo)购房款未(wèi)进入监管账户、或进入监管(guǎn)账户(hù)后(hòu)被挪用，导(dǎo)致楼盘没(méi)有资金继续建设。收楼遥遥无期，月供(gōng)却被迫(pò)继续还款(kuǎn)。那么，监管账户资(zī)金如何被挪走的？实际上，在过(guò)去房地(dì)产(chǎn)大开(kāi)发时(shí)代的(de)高周转背(bèi)景下，抽调预售款监管账(zhàng)户资金，是(shì)行(xíng)业“潜规则(zé)”。比如工程总承包方，以工(gōng)程建设名(míng)义，获得监管账户(hù)拨付资金(jīn)，再(zài)由(yóu)工程方将资金转(zhuǎn)给房企，而拨付的工程款(kuǎn)，远超(chāo)工程进度所需。通过这些方式套取的资(zī)金，在房企各地项目间流动，变相(xiāng)加杠杆，这样做提供了资金流(liú)动性(xìng)，房企(qǐ)抽调资金统筹拿地、还款(kuǎn)和楼盘建(jiàn)设，形成一种资金(jīn)循(xún)环高周转模(mó)式(shì)，但(dàn)一定程度上把风险甩给了购房(fáng)者。

　　2 国际经验(yàn)

　　整体(tǐ)来(lái)说(shuō)，国外商(shāng)品(pǐn)房预售(shòu)制度(dù)呈现以下特点(diǎn)：

　　1）预付(fù)款保护：对于厦门有几个区，厦门有几个区分别叫什么(yú)购房者(zhě)预付资金，一般设有(yǒu)定金或预付款保(bǎo)护机制，如英国、日本；

　　2）预付款比重(zhòng)：要求购房者支付的预付(fù)款比例(lì)相对较低，绝大(dà)部分房款在(zài)房(fáng)屋交付后开始支付；

　　3）预付款支(zhī)付方式：预付款一般(bān)以定金方式支付，或按工程(chéng)进度分期(qī)支付，或二者结合(hé)；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两种方式发放按(àn)揭贷款，一是按工程进(jìn)度付款，按揭贷款按照(zhào)工程进度逐(zhú)渐发放(fàng)，购房者开始月供；二是房屋交(jiāo)付后(hòu)发放按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房(fáng)屋烂尾保护(hù)：为预售商品(pǐn)房(fáng)提供(gōng)期房烂尾(wěi)保险，在(zài)商品房出现重大延期或重(zhòng)大缺陷时，保障(zhàng)购房者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质量的保障有(yǒu)两种方(fāng)式，一(yī)是期房由政府或第三方(fāng)验收合格并提(tí)供(gōng)验收(shōu)凭证后，开发商凭(píng)验收凭证取得(dé)购房者支付(fù)的(de)房款(kuǎn)。二是开(kāi)发(fā)商为购房者(zhě)提供一定的(de)保(bǎo)修期，通(tōng)常1-5年(nián)，保修期满，购房(fáng)者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程监管，交付时开发商凭验收凭证取得房(fáng)款

　　美国期房定金一定期限内无条件返还，最低首付比例(lì)为3.5％，交(jiāo)房前仅支(zhī)付首付，其余房款交(jiāo)付后按(àn)揭(jiē)还(hái)款，交付前资(zī)金由第三方(fāng)全程(chéng)监管(guǎn)，交付时开发商凭验收凭证取得房款。

　　定金(jīn)及首付环节(jié)，定金比例一般为房款(kuǎn)的(de)1％-5％，首付比例最低可(kě)低(dī)于3.5％，根据美国(guó)官方数据，2021年美国平均首付比(bǐ)例为12％。

　　余款支付方(fāng)面，除(chú)定金或首付外，购房者在(zài)房(fáng)屋(wū)交付(fù)后通过按(àn)揭贷款支付剩余房(fáng)款。

　　资(zī)金监管方(fāng)面(miàn)，美国为防(fáng)止开(kāi)发商挪用资金，购房者(zhě)的定金及首付款(kuǎn)由第三方公(gōng)证行或产权保险公司的(de)信托账户监(jiān)管。如果开发商倒(dào)闭(bì)导致楼盘烂尾，购房者资金可(kě)通过申请仲裁取回，且不承担任何责(zé)任与损失。而开发商在(zài)房屋(wū)建设过程(chéng)中的(de)资金全部来自银行，银(yín)行(xíng)根据工程进度向开发(fā)商提供一定比(bǐ)例的贷款，由于开(kāi)发商挪用资金(jīn)直接(jiē)损害银行利益(yì)，银行(xíng)有充分(fēn)动机监管开发商施工(gōng)进度(dù)。开发(fā)商在房屋交付时需取得由政府相关部门经审查后发放的(de)验收凭证，通过(guò)验收凭证向银行得(dé)到购房者(zhě)支付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房(fáng)，提供期(qī)房烂尾险

　　德国期房可零首付购房(fáng)，房款按(àn)建造(zào)工期进度支付(fù)，按(àn)揭按工期放款后还(hái)贷，房(fáng)贷利率采用固(gù)定利率，开发商(shāng)或购房(fáng)者可购买期房烂尾保(bǎo)险(xiǎn)。

　　预售门槛方面，德国开发(fā)商在项目获(huò)批后即可预售房屋(wū)。签(qiān)署购(gòu)房(fáng)合同前，购房者需支付约2000欧(ōu)的定(dìng)金并进行预约公证，签订合同(tóng)后定金退还。如由(yóu)于任何原(yuán)因不能(néng)购买，定金按照德国法律(lǜ)全部退还(hái)。

　　签(qiān)署购房合同后，购房(fáng)者需支付(fù)公证费和(hé)土地交易税，分别(bié)为房屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不包含在购房款(kuǎn)中，属于购房附加费。

　　首付方面，德国没有规定最低首付比(bǐ)例，可(kě)零首付购房。

　　余款方面(miàn)，德国也采取按工期(qī)支付房款(kuǎn)的制(zhì)度(dù)，一(yī)般分7笔进行支付，具体支付(fù)节点、比例因项(xiàng)目而异(yì)。一(yī)般来说(shuō)，支付节(jié)点可分为公证(zhèng)后、主体(tǐ)完工、内部(bù)水暖电路完工、窗户(hù)玻(bō)璃(lí)完工、室内清洁及墙面完工、地(dì)板(bǎn)完工、全(quán)部(bù)完工，支付(fù)比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购(gòu)房者可(kě)在支(zhī)付房款前申(shēn)请房贷，房贷利率采用固定利率(lǜ)，银行按施工节奏分多次(cì)发(fā)放贷款(kuǎn)，每(měi)笔贷款给予购房者一定使用(yòng)期限(xiàn)，期限结束后，购房(fáng)者开(kāi)始(shǐ)还贷。

　　保险方(fāng)面，德国保(bǎo)险(xiǎn)公司针对(duì)期(qī)房设计了(le)两(liǎng)种保险(xiǎn)，保险的功能是当房屋出现(xiàn)重大延期或重(zhòng)大缺陷时，保险(xiǎn)公司保证开发商赔偿或修复(fù)，开(kāi)发商(shāng)破产(chǎn)，由(yóu)保(bǎo)险公司负(fù)责相应赔(péi)偿。保险由开发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金(jīn)保险保护机制，55％-80％房(fáng)款交(jiāo)房时支(zhī)付

　　英国(guó)预售制设(shè)有10％定金保险保护机制(zhì)，交房前(qián)付款比例仅(jǐn)20％-45％，资(zī)金(jīn)由买卖双方(fāng)律师(shī)严格监(jiān)管(guǎn)。

　　订立(lì)合同前(qián)，买卖双方均有一名(míng)律(lǜ)师，负责沟通期房交(jiāo)易中的房产、资(zī)金(jīn)、合(hé)同(tóng)等各个环节，各环节(jié)内容确认无误后签(qiān)订首付交换合(hé)同。

　　定(dìng)金方面，英(yīng)国设置了10％定(dìng)金(jīn)保(bǎo)险保护机制(zhì)，当开发商(shāng)出(chū)现财务、经营(yíng)问题时(shí)，购房者10％的定(dìng)金由(yóu)保险公司(sī)赔付，而超出10％的(de)部(bù)分(fēn)较难追回(huí)。

　　首付方面，首付比例(lì)通(tōng)常为10％-25％，首付需(xū)要(yào)在合(hé)同签订21天内支(zhī)付(fù)。

　　余(yú)款支付(fù)环节，英国采取按工程进度付款(kuǎn)的(de)方式，但是交房前付款(kuǎn)比例(lì)相对较低，一(yī)般会(huì)在合同签订6-24个月分别(bié)支(zhī)付两笔5％-10％的款项(xiàng)，即交房前(qián)付款比例在20％-45％之间，剩余(yú)款项交房后支付。

　　交付(fù)环节，英国(guó)规(guī)定房屋必须经过房产公证(zhèng)公司(sī)的检(jiǎn)验验收后(hòu)才能交付，交付后方可(kě)按揭还贷。

　　资金监管环节，英国期房预(yù)售(shòu)资金监管极为严格，资金也(yě)由律师监管(guǎn)，在确(què)认工程进度、支付(fù)相(xiāng)关款项过程中，由(yóu)买(mǎi)房(fáng)律师将资金转(zhuǎn)给卖方律师，卖(mài)方律(lǜ)师转给(gěi)开发商，即资金(jīn)在进入开发商(shāng)账(zhàng)户前经过(guò)两道关口，有利于保(bǎo)障购房者资金安全。

　　2.4 日(rì)本：为规范期(qī)房交易(yì)立法，设置期房预付(fù)款保全(quán)措施

　　日本(běn)期房交易立法，定金(jīn)超5％或1000万日元时，开发(fā)商必须完成“预售房定金(jīn)保全措施”，交房前付款比例不超(chāo)房款的20％，开发商违约(yuē)需返(fǎn)还定价(jià)并(bìng)赔(péi)偿约10％房(fáng)款(kuǎn)，交房后按揭还款。

　　立法方(fāng)面，日本二(èr)战结束后(hòu)由于(yú)房(fáng)屋(wū)供(gōng)给严重(zhòng)失衡(héng)，叠加法律空白，社(shè)会上“一房二(èr)卖”现象普(pǔ)遍，为(wèi)此，日本政(zhèng)府1952年出台(tái)《宅地建筑物交易(yì)法》，经(jīng)多次修(xiū)订，目前是唯一一(yī)部规范期房(fáng)交易的法律(lǜ)。

　　定(dìng)金保护方面，根(gēn)据(jù)日本《宅地建物(wù)取(qǔ)引业法》，对购房者支付定金超过(guò)5％或超(chāo)1000万日元(yuán)的部(bù)分，法律要求开发商必须完(wán)成定金(jīn)保全措(cuò)施才(cái)可(kě)预售。什么是定金(jīn)保全(quán)措施？即买卖双方签订(dìng)购房合同时，开发商向金融机构或指定保证(zhèng)机构或保险机构签订定金保证(zhèng)委托合同，设置购房(fáng)者定金的保证或保(bǎo)险，并(bìng)将相应的保证(zhèng)金证明书交付给购房者(zhě)。除定(dìng)金(jīn)外，其他预(yù)先支付(fù)的(de)购房款也受该措(cuò)施保护(hù)。若开发(fā)商倒闭(bì)导(dǎo)致期房烂(làn)尾，购(gòu)房者可凭(píng)保证金证明书(shū)向金融机构或保证(zhèng)机构(gòu)或(huò)保险公司兑付，同时，开发(fā)商需向购房者赔(péi)付违(wéi)约金，一般约为房(fáng)价的10％。

　　房款支付环(huán)节，交房前只需支付最多不(bù)超(chāo)20％的定金，签订购(gòu)房合同后，购房者即可(kě)向银行申请贷款(kuǎn)，但交房后才(cái)开(kāi)始按揭贷款，除定(dìng)金外的剩余房款在交房后开始支付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买(mǎi)方(fāng)资金由(yóu)银行监管，享1年(nián)保修(xiū)期(qī)后付尾款

　　新加坡期房购房者违(wéi)约可返还相(xiāng)当(dāng)于(yú)3.75％房款的(de)订金(jīn)，首付比(bǐ)例20％，余款按工程进度(dù)支付，所(suǒ)有资金进银行(xíng)专(zhuān)门项目资(zī)金账户，交(jiāo)房后(hòu)满1年保修期(qī)后支付15％尾款(kuǎn)。

　　订金支付(fù)环节(jié)，新(xīn)加(jiā)坡(pō)开(kāi)发(fā)商有(yǒu)统一的(de)选(xuǎn)购权合同以及订金返还(hái)机(jī)制(zhì)，即OTP，签订OTP后需(xū)支(zhī)付5％房款作为订金(jīn)，OTP有效期(qī)14天，执(zhí)行(xíng)OTP则进(jìn)一步签订(dìng)购(gòu)买合同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方面(miàn)，签订购房(fáng)合同(tóng)后，购房者需支付(fù)15％的首付及印花税，同(tóng)时购房者向银(yín)行申请按揭贷(dài)款。

　　余款(kuǎn)支付上(shàng)，新加坡期(qī)房(fáng)同样(yàng)采取按工程进(jìn)度付(fù)款的方式，《发展商条例(lì)》对(duì)期房付款流程做(zuò)了统一详细规定，要求所有开发(fā)商遵守，支(zhī)付节(jié)点(diǎn)一般(bān)为合同(tóng)签(qiān)订后、地基完工、框架完工、管道(dào)门窗等(děng)完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程(chéng)进(jìn)度(dù)放款，月供在此过程(chéng)中随着放出贷款的(de)增加而增加，未放款(kuǎn)部分无需月供。

　　资(zī)金监管方面，购房者的(de)订金与付款会存入银行(xíng)专(zhuān)门的项目资(zī)金(jīn)账户，账(zhàng)户(hù)资金提(tí)取须与(yǔ)房屋(wū)建设有关。房(fáng)屋交付后(hòu)，购房者享受1年的房屋保(bǎo)修期，此(cǐ)后购房者(zhě)支(zhī)付15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示(shì)

　　一，短期来看，当前房(fáng)地产到了政(zhèng)策出手临界(jiè)点，重点是(shì)保交楼和房(fáng)企(qǐ)重组。一方面，加大对刚需和改善型需求的支持力度，长短兼顾妥(tuǒ)善应对局部停贷现象，重(zhòng)点是保交(jiāo)楼(lóu)保(bǎo)复工保民生(shēng)，给予强有(yǒu)力的(de)金融(róng)工具支持(chí)。另一方面，从现在起，对(duì)还在正常(cháng)运转的房企包括民营企业(yè)，加大支持力度，由优质房企(qǐ)牵(qiān)头(tóu)并购重组整个行业，为每个房企(qǐ)配套AMC和财团，给予金融工(gōng)具配套。

　　二(èr)，中期来看，应充分(fēn)估计形势(shì)复杂性和(hé)人性复杂性，兼(jiān)顾化解(jiě)停(tíng)贷、复工保交楼、重组房企债务(wù)、恢复市场信心以及长效机制。长效机制(zhì)四大(dà)关键是推(tuī)动城市(shì)群战略、人(rén)地(dì)挂钩、金融中性稳定(dìng)和(hé)房地产税。定金环节(jié)，建立开发商违约(yuē)后定金保护(hù)机制，如将已支付定金冻结至房屋交付阶段，保障购房(fáng)者(zhě)定金(jīn)安(ān)全。签订合同环节，鼓励保险公司介入，为房(fáng)屋重大延期(qī)以及重(zhòng)大缺陷(xiàn)等情况提供充分(fēn)的保(bǎo)障。余款支付环节，建(jiàn)立按(àn)工程进度付款机制或交房后(hòu)按(àn)揭贷款机制(zhì)，充(chōng)分(fēn)保护(hù)购房(fáng)者(zhě)的权益。资(zī)金(jīn)监管(guǎn)环节，引入独立于(yú)开发商、银行的(de)第(dì)三方(fāng)资金监管机构，或由政府相关(guān)部门直(zhí)接监管，以此防(fáng)止(zhǐ)资金挪用现象。交付环节，建立商品(pǐn)房保修期制度。保修期(qī)内，开发商应对房屋(wū)质量问(wèn)题全(quán)权负(fù)责、免(miǎn)费维修，购房者在保(bǎo)修期结束后支付尾(wěi)款。

　　三(sān)，长(zhǎng)期来看，取(qǔ)消商(shāng)品房(fáng)预售制(zhì)是大势所趋。一方面(miàn)，98年房改(gǎi)时，全(quán)国缺房子，开(kāi)发(fā)商缺(quē)钱，预售制是权宜之计，现在全国套户比(bǐ)超过1，从大开发进(jìn)入存量(liàng)时代，对购房民众不公平的预(yù)售(shòu)制已经过时了，该取消了，改为现房销售。另一方面，取消预售制，改为(wèi)现房销(xiāo)售，开发商将拼的不(bù)是五(wǔ)花八门、眼(yǎn)花缭乱、不知道能不能兑现的营(yíng)销(xiāo)手段，而是所见即(jí)所得的过硬的产(chǎn)品质(zhì)量和诚(chéng)信，这才是对(duì)购房民众的最根本最实(shí)质的(de)保障，这样将极大的提(tí)升开发(fā)商的建(jiàn)筑质量，实现良币驱逐劣(liè)币。

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