近两年火爆(bào)的创新产品公募REITs进入密集分(fēn)红期，近日7只REITs陆(lù)续迎来(lái)除息日，公募REITs整体呈现(xiàn)出高比例稳定分红，15只(zhǐ)公(gōng)告2022 年可供分配(pèi)金额的REITs产品，平均分红(hóng)比例接近99％。

　　多位业内人士对此表示，强(qiáng)制(zhì)分(fēn)红机制是公募REITs主要特征之一，稳定分红体现(xiàn)出该类产品长期投资(zī)地铁的时速一般是多少公里，地铁的时速一般是多少码价(jià)值(zhí)，通过观测经营活动(dòng)现金流、可(kě)供分配现金等指标，也是观察REITs项目底层资产运营情况的“窗(chuāng)口”。他们也提醒普通投资(zī)者注意，与(yǔ)产权(quán)类项(xiàng)目(mù)相比，特许经营REITs项(xiàng)目在经(jīng)营权到期后不再(zài)产生现金(jīn)收益(yì)，特许经营权分红目前已(yǐ)包含了利润分配(pèi)和本金(jīn)的归(guī)还，在选择投(tóu)资标的(de)时应了解资产类(lèi)型和(hé)分红的特(tè)征(zhēng)。

　　15只公募REITs产品分红(hóng)

　　平(píng)均分(fēn)红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集(jí)分红期，近(jìn)日7只(zhǐ)REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎(yíng)来(lái)除息日，此(cǐ)外尚有(yǒu)6只REITs实际分配情况(kuàng)尚未(wèi)公布。整体(tǐ)来看，公募REITs呈现出了高比(bǐ)例的稳定(dìng)分(fēn)红，15只(zhǐ)公告2022 年可供(gōng)分(fēn)配金(jīn)额的公募REITs产品中，2022年(nián)全(quán)年分(fēn)配金额占可供分(fēn)配(pèi)金(jīn)额比例平均为98.89％，且绝大(dà)部(bù)分(fēn)分配比(bǐ)例(lì)在96％以(yǐ)上。

　　中金基金相关负责人对此表(biǎo)示，投资公募REITs的主要(yào)收益来源(yuán)为持有期分红收(shōu)益，以及基金份额交易价格(gé)的变化。基金份额二级市场(chǎng)价格(gé)受(shòu)到公募REITs资产(chǎn)运营情况及市场因素(sù)的综(zōng)合影响，较易引起波动。与此相比，基金分红预期则更有规律(lǜ)可循。公募REITs的分红主要(yào)来自(zì)基础设(shè)施资产的经(jīng)营(yíng)现(xiàn)金流(liú)，投资人通过(guò)基金(jīn)募集(jí)材(cái)料(liào)和信息披露文件，结合行业及市场情(qíng)况，可(kě)以分(fēn)析基础(chǔ)设(shè)施项目的(de)经营(yíng)业绩，作为进行(xíng)投资决(jué)策的(de)重要参考。

　　“相对于基金(jīn)份额二级市场价格变化导致的浮盈或浮亏，分(fēn)红作为基金份额(é)持有人(rén)实际(jì)获得的现金收(shōu)益(yì)，对(duì)于长期投(tóu)资者更具参考价(jià)值。”中(zhōng)金基金相(xiāng)关负责(zé)人称(chēng)。

　　平安基金REITs 投资中心(xīn)运营(yíng)高(gāo)级副总监李(lǐ)华平也(yě)表(biǎo)示，根(gēn)据《公地铁的时速一般是多少公里，地铁的时速一般是多少码开募集基础设施证(zhèng)券投资(zī)基(jī)金指引(yǐn)（试行）》及(jí)相(xiāng)关法规要求，基础设(shè)施基金应当将90％以上合(hé)并后基金年度可分配金额(é)以现金形式(shì)分配给投(tóu)资者(zhě)，强制分红机制是公募REITs的主要特征之一，稳定(dìng)的分红机制体现(xiàn)出REITs产品长期投资价值。

　　中航基金(jīn)也(yě)认为，从(cóng)投资角度来看，基础设施公(gōng)募REITs同时具备“股性”和“债性”双重特点。二级(jí)市场价(jià)格反(fǎn)映这类产品“股性”的一面(miàn)，分红体(tǐ)现了这类(lèi)产品的“债性”特点。公募REITs有(yǒu)强制分红要求，分(fēn)红类似于债(zhài)券派息，但不等(děng)同于债券的固定利息(xī)回(huí)报，而是由可供分配现(xiàn)金决(jué)定。

　　从机构投资者的(de)角度来(lái)看，一方面是公(gōng)募REITs丰富(fù)了机构投资(zī)者的投(tóu)资品类，为资(zī)产配(pèi)置多元(yuán)化(huà)提供抓手，具有较强(qiáng)的配置价值。另一方面，公募(mù)REITs的分红能够(gòu)帮(bāng)助机构(gòu)投资者稳定收益(yì)。机构投(tóu)资者公募REITs能够通(tōng)过分红获取相对于投资债券相对高的收益性，在有效控制(zhì)风险的地铁的时速一般是多少公里，地铁的时速一般是多少码前提下，增(zēng)厚资产包(bāo)收益，起到投(tóu)资“压舱石”的(de)作用。

　　分红除了投(tóu)资收(shōu)益“落袋为安”外，市场(chǎng)对于未来分红水平(píng)的(de)预期，也(yě)是影(yǐng)响REITs基金二(èr)级市场价格走(zǒu)势的关键因素之一(yī)。

　　从近期公募REITs的二级(jí)市场表现看，截至4月(yuè)21日，今年以来中(zhōng)证REITs（收盘）指数收(shōu)于975.99 点，年内下(xià)跌7.44％，未跑赢(yíng)主(zhǔ)要股票和债券(quàn)宽基指数。

　　“截至(zhì)2023年(nián)3月(yuè)31日，有(yǒu)20只(zhǐ)公募REITs发布(bù)了2022年年报，部(bù)分(fēn)产品受宏观经济的影响，可分(fēn)配金额(é)完成率不达预期，一定程度(dù)上影响了公募REITs二级(jí)市场的价格。”李(lǐ)华平(píng)称，公募REITs二级市场(chǎng)的价(jià)格波动(dòng)受多重(zhòng)因(yīn)素的(de)影响(xiǎng)，投资收益是影(yǐng)响REITs二级市场价格的主(zhǔ)要因素(sù)之一，而稳(wěn)定的分红有利于吸(xī)引投(tóu)资者参与公募REITs二级市场的投资。

　　中金(jīn)基(jī)金相关(guān)负责(zé)人也表示，近期经济预(yù)期(qī)恢复，一方面市场热点呈现向股票和债(zhài)券回归的过程；另一(yī)方面，基础设施(shī)项(xiàng)目(mù)的经营(yíng)业绩(jì)相(xiāng)对经济活(huó)力的改善有一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红(hóng)除权(quán)日，将对基金份额的开盘指导价做调减(jiǎn)处理，调(diào)减金额(é)根(gēn)据单位基(jī)金份(fèn)额(é)的(de)分红金额进行计算。除(chú)权操(cāo)作是对分红前(qián)后基(jī)金(jīn)份额(é)净(jìng)值变化的修正，使投(tóu)资(zī)人在(zài)基金分(fēn)红前后均可以获得(dé)公(gōng)平的投资(zī)机会。

　　“分红可增强投资者长期投资(zī)的信(xìn)心，同时需结合持有(yǒu)产品的特性(xìng)，关注(zhù)二级市场扰动对整体收益(yì)的影响程度。”中航基(jī)金(jīn)相关人士也称。

　　特许经营权分红包括利润分配和本金归(guī)还

　　普通(tōng)投资者应了解底层资(zī)产情况

　　多(duō)位业内人士还(hái)提(tí)醒，与现有(yǒu)公募基金分红(hóng)前提是(shì)本金之(zhī)上(shàng)的增值部分不(bù)同，特许经营权(quán)REITs基金运作期(qī)间的“分红”界定为“分派”更为准确，分派的是本金与增(zēng)值(zhí)两个(gè)部分，两个部分之间的比(bǐ)例是变动(dòng)的，与现有(yǒu)公募基金分红差异很大，大多(duō)数普通(tōng)投(tóu)资者可能(néng)把“分派”金额误认为是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合(hé)同年限到期(qī)后基金价值面(miàn)临极大(dà)不(bù)确定性，这是该类(lèi)投资(zī)者应该注意(yì)的情况(kuàng)。

　　李华平(píng)表(biǎo)示，目前公募REITs主要(yào)有特许经营权类和产权类两大(dà)资产类型，持(chí)有产权类(lèi)产品的(de)收益主要包括每年的现金分(fēn)红(hóng)及资产增值的收(shōu)益，而持有特许经营类产品(pǐn)的收益主(zhǔ)要来自项目每年的现金分(fēn)红。其(qí)中(zhōng)，特许经(jīng)营权类资(zī)产的分红包括了利润(rùn)分配和本金的归还，两者的比率也是(shì)变动(dòng)的，对(duì)特许经(jīng)营权类资产的公募(mù)REITs可以内部(bù)收益率（IRR）来(lái)衡(héng)量投资收益。普通投资者(zhě)在选择投资标(biāo)的时，应(yīng)了解(jiě)公募REITs底层资产(chǎn)的类型(xíng)。

　　中航基金也表示，从细(xì)分来看，各类公募REITs分红因底(dǐ)层资(zī)产属(shǔ)性不同而形(xíng)成区别(bié)。特(tè)许经(jīng)营权类(lèi)的公募REITs产品因其分(fēn)红(hóng)相当(dāng)于包含(hán)“本金(jīn)+收益(yì)”，分红(hóng)相对较多，债性偏强。而产权(quán)类(lèi)的公募REITs分红主要为“收益(yì)”，更看重(zhòng)底层(céng)资(zī)产的价(jià)值增值，所以相对股性(xìng)偏(piān)强。普通投(tóu)资(zī)者在选择公(gōng)募(mù)REIT时，需要考虑(lǜ)底层(céng)资产属性，对(duì)所选择产(chǎn)品的二级市场价(jià)格和分(fēn)红有合理预期。

　　中金基(jī)金相关负责人(rén)也(yě)认为(wèi)，与产权(quán)类项目相比，特许经营(yíng)项目(mù)在经(jīng)营权(quán)到期后不(bù)再能产生现金(jīn)收益，因此将(jiāng)可(kě)供(gōng)分配金(jīn)额的分(fēn)配理解(jiě)为“分(fēn)派”比(bǐ)“分红(hóng)”更加准确(què)。基于这个(gè)特点(diǎn)，剩余经营期限较短的特许经(jīng)营(yíng)项目，通(tōng)常(cháng)具备更高(gāo)的分(fēn)派率水(shuǐ)平(píng)。对于剩余期限较(jiào)长的特许(xǔ)经营权项目，即(jí)使分派率相对较低，也有足够年限收回本(běn)金(jīn)并取得收益。

　　中金基(jī)金该负责人提醒(xǐng)投资者注意，特许经营权(quán)项目的分(fēn)派金额包含了投资本金，在(zài)不进行扩募的情况下(xià)，基金份额(é)单价随着分(fēn)派进度逐年下降是正常现象，投资(zī)特许经营权REITs的收益来自项目剩余(yú)期限产生(shēng)的现金流。

　　“与(yǔ)特(tè)许经(jīng)营项目相比，产权类项目的土(tǔ)地(dì)或建筑的剩余使用年限(xiàn)一(yī)般较长(zhǎng)，再(zài)加上(shàng)到期后通过(guò)对建筑的更新改造或补缴土地出让金(jīn)等追(zhuī)加投资，有机会进一步延长经(jīng)营期限。这种(zhǒng)类(lèi)似永续经营的(de)假设反映在基(jī)础(chǔ)资(zī)产的估值上，使(shǐ)产权类REITs具备更显著的资产投资属性。”该负(fù)责人称。

　　观测内部收(shōu)益(yì)率等指(zhǐ)标

　　评估项目底层资产(chǎn)运营(yíng)情况

　　在(zài)基金分(fēn)红的时(shí)点，多(duō)位(wèi)业内人士还表(biǎo)示，在(zài)产(chǎn)品(pǐn)分红期(qī)，投资者可以观测(cè)经营活动现金流、可供分(fēn)配现金、内部收益率等指标，来(lái)观察和评估项目(mù)底层资(zī)产(chǎn)的运(yùn)营情(qíng)况。

　　中航(háng)基金表示，年报指标中，跟现(xiàn)金相(xiāng)关的指标有两个：一(yī)是年报中披露(lù)的经营活动现金流，二(èr)是(shì)可(kě)供分配现金，二者存在本质(zhì)性区别(bié)。经营(yíng)活(huó)动(dòng)产生的现(xiàn)金净(jìng)流量是(shì)指企业经营、筹资、投资产(chǎn)生的现(xiàn)金流，基于企业本身经(jīng)营(yíng)活动产生(shēng)；可供分配(pèi)的现金实质(zhì)上是从EBITDA出发，对非现金影响利润(rùn)表的(de)项目进行调(diào)整(zhěng)，加期初现金(jīn)，最终(zhōng)得到的账面现金。

　　李华平也表示(shì)，公募REITs作为资(zī)产配(pèi)置新选择(zé)，投(tóu)资价值(zhí)体现(xiàn)在(zài)相对股(gǔ)债市场独立(lì)的资产配置功能，比较适合长(zhǎng)期(qī)持有。建议投资者对经(jīng)营权类的资产可以更多关注(zhù)内部收(shōu)益率的高低，对产权类的资产更多关注分派率(lǜ)高低。因为公募REITs可(kě)分(fēn)配收(shōu)益(yì)主(zhǔ)要来自(zì)底层资产(chǎn)的经营(yíng)净现金流，所(suǒ)以底层资产运(yùn)营情况直接影响投资回报，投资者可综合(hé)考虑原(yuán)始权益人综合实(shí)力(lì)、运营管理(lǐ)机构实力、公募基金管理人(rén)实力(lì)等多重因素来(lái)选择(zé)投(tóu)资标的。

　　中信证券研(yán)报也显示(shì)，公(gōng)募REITs进入密(mì)集分红期，由(yóu)于分(fēn)红交(jiāo)易带来(lái)的短期博(bó)弈机会仍在，叠加此前市(shì)场接连回调，建议投资(zī)者(zhě)关注有基本面(miàn)支撑、填(tián)权效应相对明(míng)显、同时分红规模较为可观的(de)个券(quàn)。

　　“公(gōng)募REITs的招募(mù)说明(míng)书(shū)均会载(zài)明(míng)REITs在发行首年(nián)及次年(nián)的可供分配金额预(yù)测(cè)。投资者可以将REITs的实(shí)际(jì)分红(hóng)金额(é)与募集(jí)材料(liào)中披(pī)露预测进(jìn)行比较分析，结(jié)合经济(jì)及(jí)市场的实(shí)际环境，对(duì)基(jī)础设施项目(mù)的运营业绩及REITs的管理能(néng)力(lì)进行判断。”中金基金(jīn)上述负责人也称。

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