导读

　　黄金二(èr)十年之(zhī)后，当下中国地产步入大分化时(shí)代而非停(tíng)滞期。

　　要(yào)点(diǎn)

　　过(guò)去二十年是中(zhōng)国房地(dì)产市(shì)场(chǎng)黄金二十年(nián)。2019-2021年，连续三年商(shāng)品住(zhù)宅销售面积超15亿平，足够4000万(wàn)家庭入住。恰逢近年地产持续低景气，有关中国地产是(shì)否过(guò)剩的讨论日(rì)益热(rè)烈。

　　拨(bō)开(kāi)迷雾(wù)，本文试(shì)图厘清中国城镇存量住宅真实情况，据此判断中国(guó)未来地产(chǎn)趋势。

　　有(yǒu)媒体渲染中国(guó)地产存(cún)量(liàng)极度(dù)过剩(shèng)，事(shì)实是否如此？

　　住(zhù)建部披露全国有(yǒu)近6亿栋房屋建筑，第七次人(rén)口(kǒu)普(pǔ)查调查数(shù)据显示(shì)城(chéng)镇家庭户人(rén)均住宅间(jiān)数为1.06间。市场陷(xiàn)入怀(huái)疑，中国房子(zi)是否真的(de)过剩？

　　事(shì)实上(shàng)住建部(bù)披露的近6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑中，城(chéng)镇(zhèn)建筑占比(bǐ)不到一成，其中还包(bāo)括大量城镇非住宅(zhái)建筑(zhù)，如商(shāng)业办公楼、学校(xiào)等(děng)，因此(cǐ)6亿栋(dòng)房屋中城(chéng)镇(zhèn)住宅占比极(jí)低(dī)。

　　七普显示中国城镇(zhèn)居(jū)民人均(jūn)住(zhù)宅间数(shù)为(wèi)1.06间，但居住舒(shū)适不是人(rén)均一间房所能满足，它与房屋质量、居(jū)住面积、配(pèi)套设施等因素密切相关。中国(guó)的人均住宅(zhái)间数较发达国家还有很(hěn)大差距。人均住宅间数大(dà)于1同样不意味着中国住宅市场已经饱和。

　　我们测(cè)算发现中(zhōng)国(guó)城(chéng)镇居民(mín)户均1套房，其中每户持有商品住宅(zhái)仅0.64套。

　　目前(qián)并无(wú)直接公布中国家庭户(hù)均住宅的(de)数据，我们根(gēn)据商品住宅套数、商品住宅占比和城镇家庭户数，计算出城镇家庭(tíng)住宅套户(hù)比。

　　测(cè)算结果显示，目(mù)前城镇家(jiā)庭户均(jūn)拥有(yǒu)0.86套房，其中0.54套为(wèi)商品住(zhù)宅。若(ruò)期房顺利交付，直(zhí)至2024年，中国每户城镇(zhèn)家庭才(cái)拥有1套住(zhù)宅，其中商(shāng)业住宅(zhái)仅0.64套。

　　户(hù)均一套房似乎(hū)意味着户户有房，然而(ér)事实上中国(guó)住宅市场供需并不平衡(héng)。

　　国际(jì)数据显示(shì)，成(chéng)熟房(fáng)地产(chǎn)市(shì)场的(de)住(zhù)宅(zhái)套(tào)户比会大于1，在1.1左右(yòu)。

　　之所以说不平衡，是因为户均(jūn)一套(tào)房无法(fǎ)满足流动人口的租赁和置业需求(qiú)。全国总人口的近三成都是流动人口，流(liú)动人(rén)口会选择在大(dà)城市租房(fáng)挣钱，在老家买房，从而产(chǎn)生了额外(wài)的住宅(zhái)需求。

　　即便(biàn)户均一套(tào)房，中国未来地产(chǎn)仍有四大新(xīn)增需求动(dòng)力。

　　第(dì)一，户均人口规模缩小，一(yī)人户(hù)、两(liǎng)人户占(zhàn)比不(bù)断(duàn)增加，导致家庭户数增(zēng)多(duō)。小家庭化趋势将延(yán)续(xù)，带(dài)来(lái)新户(hù)购(gòu)房(fáng)需(xū)求增(zēng)长(zhǎng)。

　　第二，经(jīng)济(jì)板块(kuài)的分化日益明显，区域经济资源分配的再集中吸引着人口(kǒu)流入，人(rén)口净迁入城(chéng)市的新(xīn)增住宅需求有(yǒu)望(wàng)持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住(zhù)在2000年以前建成的(de)住宅中，涉及超9000万家庭(tíng)、81亿平方米的住宅建筑面(miàn)积(jī)。促(cù)成“老破小(xiǎo)”住宅的改造势在必行。

　　第四，中国的人均住(zhù)宅间(jiān)数与人(rén)均住宅建筑面积均较发达国(guó)家有着不小差(chà)距，“住上(shàng)更大房子”的改善性需求(qiú)正(zhèng)在不(bù)断增加。

　　黄金二十年之后(hòu)，当下中(zhōng)国地产步入大分化时代而非停滞期。

　　如(rú)果(guǒ)说过去(qù)二十(shí)年是中(zhōng)国地产(chǎn)黄金发展期，地(dì)产矛盾更(gèng)多体现为住宅(zhái)供给(gěi)存在不足，这是过去二十年(nián)房(fáng)价快速上涨(zhǎng)基石。那么(me)当下(xià)房地(dì)产(chǎn)大分化时(shí)代已至，大分(fēn)化(huà)时代(dài)下地产矛盾则更多体现(xiàn)在住宅质量供(gōng)需冲突。

　　地产大分化必将体现(xiàn)在不同(tóng)能(néng)级城市之间，不同区域板块(kuài)之间，不同品质住(zhù)宅之间(jiān)。

　　目(mù)录

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不久前，官方披露全国已有近6亿栋房屋建筑，引发热议(yì)。从2月以(yǐ)来，各大城市二手房(fáng)挂牌量(liàng)突然激增，引发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场(chǎng)不禁(jìn)担(dān)心，中国的(de)房子是否(fǒu)已(yǐ)经过剩(shèng)？

　　中(zhōng)国城镇住宅到底是供给过剩(shèng)，还(hái)是供需平衡，或是仍然存(cún)在不足？可惜由于住宅存量数据(jù)并未(wèi)公布，我们(men)无法直接知晓(xiǎo)具(jù)体情况。

　　拨开迷雾(wù)，我们测算出中国城镇(zhèn)家庭(tíng)户(hù)均拥有住宅套(tào)数，回(huí)答当前的房子是否真的(de)过剩了？据此判断未(wèi)来房(fáng)地产市场(chǎng)会如何发展(zhǎn)。

　　一(yī)、如(rú)何有效观(guān)察中国户均拥有住宅数量

　　（一）中国(guó)住宅(zhái)数量过(guò)剩(shèng)的直观判断站(zhàn0082是哪个国家区号呢，0081是哪个国家区号)不住脚

　　今(jīn)年2月，在以全国自然灾害综合(hé)风(fēng)险普查工作情况(kuàng)为主题的新闻(wén)发布会上，负责人对外披露：“住宅城乡建设行业获取了全国近6亿栋城乡房屋建筑数据以及80多万处市政设施数据(jù)。”

　　14亿(yì)人住6亿栋房屋建筑，平均(jūn)每栋建筑住(zhù)不到(dào)3人，住宅市场看似已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农村房屋占9成以上，以栋数(shù)计算的城镇房(fáng)屋实际仅有4700多万栋，还(hái)包(bāo)括了大(dà)量(liàng)商业楼(lóu)、写字楼、学校、医院(yuàn)等非住宅。总的算下来，住宅占比并不大。

　　第七次人口普查数(shù)据公布了(le)中国(guó)城镇(zhèn)家庭(tíng)户(hù)人均(jūn)住宅(zhái)间(jiān)数为1.06间，其中城市家(jiā)庭(tíng)户居民(mín)人均(jūn)0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人(rén)均(jūn)住(zhù)宅间(jiān)数大(dà)于1，看(kàn)似意味着人人(rén)都有(yǒu)房(fáng)间居住。

　　居(jū)住(zhù)水平不仅与(yǔ)房(fáng)间数量有关(guān)，更与房(fáng)屋质量、居住(zhù)面积、配(pèi)套设(shè)施等因素密(mì)切相(xiāng)关。单单从人(rén)均住宅间数不能(néng)完全反映(yìng)出城(chéng)镇居(jū)民的居住水(shuǐ)平。

　　中国主(zhǔ)要是以家庭为单位购买成套(tào)住宅，一套设施齐全(quán)的住宅才是城镇(zhèn)居民宜居的选(xuǎn)择。

　　（二）中国户均(jūn)住宅的测算(suàn)思路、数(shù)据(jù)和方法(fǎ)

　　中国城镇居民(mín)住(zhù)宅主(zhǔ)要分两大(dà)类，一类是商(shāng)品住(zhù)宅，另一类是(shì)保障房(fáng)、原公(gōng)有住宅、自建(jiàn)房等非商品住宅。

　　目前缺乏统计数据，并(bìng)没(méi)有直接(jiē)公布(bù)城镇住(zhù)宅(zhái)数(shù)量。居民(mín)住(zhù)宅相关(guān)数据有两(liǎng)处(chù)可以直接公(gōng)布，一是每年(nián)商(shāng)品住宅(zhái)销售套(tào)数（统(tǒng)计局）；二是居(jū)民住宅来源（人(rén)口(kǒu)普查(chá)数据(jù)）。计算中国居民户(hù)均住宅数量(liàng)，我们主要用到上(shàng)述两组数据。

　　中(zhōng)国住(zhù)宅改革始于1998年(nián)，1998年(nián)之前(qián)商品住宅数量极少，可忽略(lüè)不计。估(gū)算(suàn)城镇居(jū)民户均住(zhù)宅套数分(fēn)三步走：

　　第一步，将1999年以来每年商品住宅(zhái)销售套数相加(jiā)，我们就能够得到当(dāng)前商品住(zhù)宅总(zǒng)存量(liàng)。

　　第二步，根据(jù)城(chéng)镇居民(mín)拥有(yǒu)的商品住宅和非商品住(zhù)宅(zhái)比例(lì)，推(tuī)算(suàn)得到(dào)居民住宅总套数(shù)。

　　第三步，将(jiāng)城(chéng)镇居民(mín)拥有的商(shāng)品住宅总数除以家庭户数，我(wǒ)们就能够得到(dào)城镇户(hù)均拥有的住宅数量。

　　具体计(jì)算公式如下：

　　城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)住宅套(tào)户比=住宅总套数/家庭户数(shù)

　　=（商品住(zhù)宅套数/家(jiā)庭户数(shù)）/（商品(pǐn)住(zhù)宅套数/住宅(zhái)总(zǒng)套数）

　　=商品住宅套户比/商品住宅占比

　　二、城镇家庭户(hù)均拥有1.02套房(fáng)

　　中国住宅存(cún)量(liàng)到底(dǐ)有(yǒu)多少，目前缺(quē)乏(fá)一个(gè)准确统(tǒng)计。我(wǒ)们(men)利用既有统计数据，大(dà)致(zhì)测算得到中国存(cún)量(liàng)房(fáng)地(dì)产套数，并(bìng)进一步推算中国城镇家(jiā)庭户均拥有(yǒu)的住宅(zhái)数量。

　　（一）城镇居民(mín)户均(jūn)拥有商(shāng)品住宅(zhái)0.64 套

　　截至2022年(nián)，我们计算得到(dào)：

　　（一）中(zhōng)国商品住(zhù)宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户均拥有0.64套商品住宅（包(bāo)含现房和期房）。

　　中国的房地产销售以(yǐ)期房(fáng)为主(zhǔ)，从2019年开始(shǐ)，新房销售(shòu)中(zhōng)期(qī)房占比近9成。本文去除商品(pǐn)住宅累(lèi)计销(xiāo)售套数里(lǐ)的期房销售，得到商品住(zhù)宅现(xiàn)房套数(shù)。

　　以2022年(nián)商(shāng)品住宅(zhái)现房套数计(jì)算为例：

　　2022年商品(pǐn)住宅现房套数=截止到2022年商品住宅累计(jì)销售套数-过去(qù)三年（2020、2021和2022年）的期房销售(shòu)额。

　　主(zhǔ)流房企竣工(gōng)周期在(zài)2-3年，并考虑到(dào)交房后装修的时间，取最大值(zhí)3年。

　　将商品住宅现房套(tào)数除以家庭户(hù)数，算出：

　　（三）目前中国城(chéng)镇家(jiā)庭户(hù)均拥(yōng)有0.54套商品现(xiàn)房住宅(zhái)。

　　（二）城镇(zhèn)居民(mín)户(hù)均拥(yōng)有住宅(zhái)1.02套

　　接下(xià)来(lái)我们需要进一步推算(suàn)中国城镇居民拥(yōng)有的户均(jūn)住宅套数。

　　首先，七普数据(jù)显示(shì)中国(guó)城镇居民的住宅结构(gòu)特征(zhēng)如下：

　　73.8％的城(chéng)镇家(jiā)庭拥有住(zhù)宅。其中自建住宅占比21％，购买(mǎi)商品住宅占比(bǐ)31.9％、二手房占比10.1％、经济(jì)适用房占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承或赠与占(zhàn)比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房(fáng)与其(qí)他住宅。

　　其次，我们假定租赁其他住宅(zhái)和购买二手房都是(shì)商(shāng)品住宅，因此将(jiāng)租(zū)赁其(qí)他(tā)住宅(zhái)、购买商品(pǐn)住宅与购买二手房加总(zǒng)，得到商品住宅占居民(mín)所有住宅的比例(lì)为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住宅占(zhàn)比为59.2％，粗(cū)略(lüè)假设2021年-2022年(nián)期间商品住宅增幅为过(guò)去十(shí)年变(biàn)化(huà)幅度的(de)20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际变化比例(lì)，从而我(wǒ)们(men)估(gū)算出(chū)2022年商(shāng)品住宅所占(zhàn)比(bǐ)例，为(wèi)62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每户城镇(zhèn)家庭拥有0.86 套住(zhù)宅。但考虑已购期房，中国平均每(měi)户(hù)城镇家庭(tíng)拥(yōng)有(yǒu)1.02套(tào)住(zhù)宅。

　　如(rú)果交房顺(shùn)利，已(yǐ)购期房会(huì)在2-3年内陆续交付使用，到(dào)2024年(nián)，中国(guó)平均每户城镇家(jiā)庭(tíng)都会(huì)拥有一套住宅。

　　三(sān)、城镇(zhèn)户(hù)均一套(tào)房的三点含义

0082是哪个国家区号呢，0081是哪个国家区号　　既然(rán)城(chéng)镇居民已经达到了户(hù)均一套房(fáng)的(de)程度(dù)，“户户(hù)有房”是(shì)否意味着中国城镇化进展(zhǎn)终结(jié)，甚至意味着(zhe)中国地产存量供给(gěi)绰绰有余？

　　（一(yī)）户均一(yī)套房并(bìng)不(bù)意味(wèi)着住宅市场供(gōng)需平衡

　　需要有(yǒu)多余(yú)住(zhù)宅来(lái)满足(zú)因人口流动、居(jū)民换房等因素产(chǎn)生(shēng)的住宅需求。因(yīn)此，成熟房地产市场的住(zhù)宅套户比会在1.1左右。

　　国(guó)际经(jīng)验来(lái)看，美(měi)国、英(yīng)国(guó)和日本(běn)的住宅(zhái)套户比(bǐ)均高于1.1，其中，英国的住宅套户(hù)比最(zuì)高，为1.19，日本(běn)为1.16，美(měi)国为1.11。德国和韩国(guó)分别为1.02和(hé)1.05。

　　如果户均刚好一套房，就(jiù)会造成人口净(jìng)流(liú)入(rù)地的住宅市场供不(bù)应(yīng)求，造成房(fáng)价(jià)或房租迅(xùn)速(sù)上涨。

　　七普指出中国的流动人(rén)口3.76亿，省(shěng)内流动人口和省际流动人口(kǒu)分别为(wèi)2.51亿人(rén)和1.25亿人。

　　流动人口会选择(zé)在大城市租房挣钱(qián)，在老家县(xiàn)城买(mǎi)房(fáng)。

　　暨南(nán)大学2017年(nián)的中国(guó)城乡人口流动调查(chá)数据显示，在上海(hǎi)、杭州(zhōu)以及(jí)南京工(gōng)作(zuò)的(de)流动人口(kǒu)在老家拥有住宅比(bǐ)例分别为28％、21％和18％。大(dà)城市的高(gāo)工资吸引打工人，但高房价迫(pò)使打工人回乡(xiāng)置业。

　　流动(dòng)人口实(shí)际上(shàng)会占据两套房，在高房价的大城市租赁一套房(fáng)，在(zài)房价较(jiào)低的县城购(gòu)买一套房。所以说户均一(yī)套(tào)房无(wú)法满(mǎn)足庞(páng)大流(liú)动(dòng)人口的租赁(lìn)与置业需求。

　　（二(èr)）至(zhì)少9000万户(hù)家庭住宅品质仍需改善

　　目前(qián)，中国的(de)城镇(zhèn)住(zhù)宅中(zhōng)依然有不少老旧小(xiǎo)区。

　　三(sān)成家(jiā)庭，也就是约9000万户(hù)城镇居民住宅是2000年以(yǐ)前建(jiàn)成，其中又有11.6％住(zhù)宅年龄至少在33岁以上(shàng)。

　　这批存在着建(jiàn)筑(zhù)结构松散、设施陈旧(jiù)、安全隐患大等问题(tí)，如(rú)电(diàn)线老化、管道等基(jī)础设(shè)施陈旧，给(gěi)住户的(de)生活带来了很(hěn)大的不便和(hé)安全隐患(huàn)，并且居住体(tǐ)验较差。

　　2000年以前建成的老(lǎo)旧住(zhù)宅面积小(xiǎo)。占比为31.3％的(de)家庭户数(shù)拥有的住宅面积占比仅(jǐn)为27.6％。仍然存在5％左右的家庭(tíng)没(méi)有独(dú)立(lì)卫浴和厨房。这类上(shàng)世(shì)纪修建的老旧小区很难(nán)满足现代生(shēng)活需求，在(zài)未来大(dà)都会被拆迁(qiān)重建。

　　近五成(chéng)的家庭住宅为(wèi)一(yī)居室和二(èr)居室，户型偏小(xiǎo)。其中一居室占比(bǐ)为14.9％，二(èr)居室占比(bǐ)为33％。对比镇，城市家庭(tíng)住(zhù)宅(zhái)户型更小(xiǎo)，当然这与城市土(tǔ)地(dì)资(zī)源(yuán)紧张有关。

　　（三）人均住宅面(miàn)积扩张是未来地产的需求驱动力

　　根据七普数据测算，2020年城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭户住宅存量总面积为294.6亿平。暂不考虑两年(nián)间农民带房进城(chéng)和老旧小区拆迁(qiān)，加上2021年(nián)和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得(dé)出2022年住宅存(cún)量总面积为308.16亿(yì)平，人均住宅建筑面积(jī)为(wèi)39.45平方米。

　　超过一半的(de)家庭人(rén)均(jūn)住宅建筑(zhù)面积小(xiǎo)于均值，近4成(chéng)家庭人(rén)均(jūn)住宅(zhái)建筑(zhù)面积在30平米(mǐ)以下。

　　15％的城(chéng)镇家庭(tíng)人均住宅建筑(zhù)面积不足19平方(fāng)米，不及全国人均水平的一半(bàn)。若去除(chú)20％的公摊，可使用(yòng)的住宅面积仅为15.2平方米(mǐ)。上海市将人(rén)均(jūn)住宅(zhái)建筑面积低(dī)于15平方米的(de)家庭界定为住宅存(cún)在困难，若按(àn)这个标准算的话，中(zhōng)国有(yǒu)11.3％的家(jiā)庭存在住宅困难问题。

　　若人均可使用住(zhù)宅面积(jī)为40平，即人(rén)均住(zhù)宅建筑面积为50平，只考(kǎo)虑家庭户人数，需要住宅(zhái)总量约390.6亿平，较目前(qián)至少新增82亿(yì)平。

　　对(duì)比发达国家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国(guó)和(hé)英(yīng)国都(dōu)高于(yú)40㎡，中国的人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积为39.45㎡，相差(chà)不大(dà)。但(dàn)若去除(chú)公摊面积后，中国(guó)的人均可使用面积为(wèi)31.56㎡，这一差距(jù)将变得(dé)明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人(rén)口，所需要的住宅总量(liàng)会更多。

　　四、户均已(yǐ)然1套(tào)房，未来地产还会有需求么(me)？

　　我们测算得(dé)到中国城(chéng)镇家庭户均1套房(fáng)，看似已(yǐ)经(jīng)户(hù)户(hù)有(yǒu)房。即便(biàn)如此，中国人口静态结构(gòu)和(hé)动(dòng)态趋(qū)势演绎，决定了中(zhōng)国未来地产仍有(yǒu)需求释放。户均1套(tào)住(zhù)宅现实之下，中国未来城镇住(zhù)宅(zhái)需求主要来自于四个方面。

　　第一，户均人(rén)口缩小，家庭户数(shù)增多，新户购(gòu)房需求扩张。

　　过去(qù)20年我(wǒ)国城镇家(jiā)庭户均人口数不断下降，六普显示城镇户(hù)均人口(kǒu)规模(mó)为(wèi)2.85人/户，而(ér)七普(pǔ)显示城镇户均人口规模为2.62人/户(hù)，一人户、二人(rén)户(hù)的占比明显上升，人口小家庭化趋势将继(jì)续(xù)延续，导致户数会因户均人口规模的缩小而增多(duō)。

　　第二，人口(kǒu)迁移导致经济发展带来的新增住宅(zhái)需(xū)求旺盛。

　　中国经济板块的分化日益明显，资源(yuán)和(hé)生产要素逐(zhú)步向经济带、都市圈中心城市流入(rù)，区域(yù)经济资源分配的(de)再集中吸引着人口流(liú)入。人口迁移势必涉及到买房(fáng)租房，给迁(qiān)入(rù)地住宅市(shì)场(chǎng)带来(lái)新的增量(liàng)。

　　以(yǐ)浙江省为(wèi)例，2021年常住人口增量(liàng)为(wèi)72万，而(ér)出生人口为(wèi)44.9万人，死亡人口为(wèi)38.4万人(rén)，自(zì)然增加人口仅为6.5万人，其人口增长主(zhǔ)要受益于人口(kǒu)迁移。

　　第三，老旧小(xiǎo)区(qū)改善性需求(qiú)依然庞(páng)大。

　　从2011年到(dào)2020年，自建(jiàn)住宅和原公有住宅(zhái)的家庭(tíng)拆(chāi)迁(qiān)改建最(zuì)多。自建房家庭比例(lì)从31.5％到(dào)21％，下降(jiàng)了10.5个(gè)百分点；原公(gōng)有住宅(zhái)家庭比例从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为6.8个百(bǎi)分点(diǎn)。二者和（27.1％），再(zài)加上其他(tā)住宅(zhái)（5％）与家(jiā)庭住宅建造时间为2000年以前的比例（31.3％）大致相(xiāng)吻合。

　　十年间新增8473万家庭户，自建(jiàn)住(zhù)宅和(hé)原公有住(zhù)宅(zhái)减(jiǎn)少了(le)1282万户，住宅(zhái)净需求增加9755万(wàn)户。49％的(de)家庭购买商品住宅，21％的(de)家庭购买(mǎi)二手房。在(zài)新增住宅需求中，有7成家庭购买了(le)商品住宅。租房、购买经济适用房(fáng)和其他分别(bié)占比18％，3％和(hé)9％。未来随着城中村和旧城改造，商品住宅(zhái)的占比势必(bì)会(huì)进(jìn)一步(bù)上升。

　　2000年以前(qián)建(jiàn)造的住(zhù)宅建筑面积还(hái)有约81亿平，涉及城镇家(jiā)庭约9000万户。破旧的(de)城中(zhōng)村、老公有住(zhù)宅，建(jiàn)筑面积小、质量低、基础设施配套差、没有(yǒu)或(huò)少有物业管(guǎn)理(lǐ)，居民追(zhuī)求美好、宜居(jū)生活的环境，背后的改善性需求(qiú)有待释放(fàng)。

　　第(dì)四(sì)，“住上更大房子”的改善性需求还(hái)将有所(suǒ)增加(jiā)。

　　刚需购房受(shòu)限于资(zī)金，倾向于中小户型。已有(yǒu)住宅家庭希望(wàng)提高生活(huó)品质(zhì)，以小(xiǎo)换大(dà)、以旧换新。2022年(nián)底的中(z0082是哪个国家区号呢，0081是哪个国家区号hōng)央经济工作会议(yì)明确指(zhǐ)出支持住宅改善等消费。

　　OECD国(guó)家的(de)人(rén)均住宅(zhái)间数为(wèi)1.71间，无(wú)论是否考(kǎo)虑乡(xiāng)村住宅因素(sù)，中国的人均住宅间数较其他国家依旧存在(zài)不(bù)小差距。

　　住宅舒适度(dù)与经济(jì)水平有着密切正向联系。随着经济发展(zhǎn)水平的提(tí)高，中国的人均住宅(zhái)间数(shù)与(yǔ)人(rén)均住宅建筑面积将随之增(zēng)长。

　　如果说(shuō)过去二十年是中国地(dì)产黄(huáng)金发展期，地产矛盾更(gèng)多体现(xiàn)为住宅供(gōng)给存(cún)在(zài)不(bù)足，供(gōng)需出现(xiàn)错配，这(zhè)是(shì)过去二十年房价快速(sù)上涨基石。那么未(wèi)来将是住(zhù)宅质量(liàng)的供需冲突(tū)。房地(dì)产大分化(huà)时代已至，这种分化不单局限(xiàn)于城市能(néng)级(jí)之(zhī)间(jiān)差异，优质(zhì)小区和老旧(jiù)二手房之间的差异也将越(yuè)发扩大。

　　风险提示

　　人口普查数(shù)据(jù)调(diào)查(chá)的是人，并不是针对住(zhù)宅，因此可能存(cún)在统计(jì)偏差。商品住宅占比实际值可能(néng)偏(piān)低，其增速可能超(chāo)预期。

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