导读

　　黄金二十年之后，当下中国地产步入大分化时(shí)代而(ér)非(fēi)停(tíng)滞期。

　　要点

　　过去二十年是中国房地(dì)产市场(chǎng)黄金(jīn)二十年(nián)。2019-2021年，连续三年(nián)商品住宅(zhái)销售(shòu)面积超(chāo)15亿(yì)平，足(zú)够4000万(wàn)家庭入住。恰逢近(jìn)年地(dì)产持续(xù)低景气，有关中国地产(chǎn)是否过剩(shèng)的(de)讨论日益热(rè)烈。

　　拨开(kāi)迷雾，本文试图厘清(qīng)中国城镇存(cún)量住(zhù)宅真(zhēn)实(shí)情况，据此判断中国(guó)未来地产趋势。

　　有媒(méi)体渲染中国地产存量(liàng)极度过(guò)剩，事实(shí)是否如此(cǐ)？

　　住建部披露全国有近6亿栋房屋建(jiàn)筑，第七次人口普查调(diào)查数据显示(shì)城镇家庭户人均住宅间数为(wèi)1.06间。市场陷(xiàn)入怀疑，中国房子(zi)是否真的(de)过剩？

　　事实上住建(jiàn)部披露的近6亿栋(dòng)城乡(xiāng)房(fáng)屋(wū)建筑(zhù)中，城(chéng)镇建筑占比不到一(yī)成，其中还包括大量城镇非住宅(zhái)建筑(zhù)，如(rú)商业办(bàn)公(gōng)楼、学校等，因此(cǐ)6亿栋房屋(wū)中城镇住宅占(zhàn)比极低。

　　七(qī)普显示中国(guó)城镇居民人均住宅(zhái)间数(shù)为1.06间，但居住(zhù)舒适不是人均(jūn)一(yī)间房所能满(mǎn)足(zú)，它与房屋质量、居住面(miàn)积、配套设施等因素密(mì)切相关。中国的人均住(zhù)宅(zhái)间(jiān)数(shù)较发达国家(jiā)还有很大(dà)差距。人均住宅(zhái)间数大于1同样(yàng)不意味(wèi)着(zhe)中国住宅市(shì)场已经饱和。

　　我(wǒ)们(men)测算发现中国城(chéng)镇居民户均1套房，其中每户持有商品住宅(zhái)仅(jǐn)0.64套。

　　目前并无直(zhí)接公(gōng)布中国家庭户(hù)均住宅的数据，我们根据商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)套(tào)数(shù)、商品住宅占比和(hé)城镇家(jiā)庭户数，计(jì)算出(chū)城镇家庭住宅套户比。

　　测算结(jié)果显(xiǎn)示，目前城镇家(jiā)庭户(hù)均拥有(yǒu)0.86套房(fáng)，其中0.54套(tào)为商品住宅。若(ruò)期房顺利交付，直(zhí)至2024年(nián)，中(zhōng)国每户城镇(zhèn)家庭(tíng)才拥有(yǒu)1套住宅，其中商业(yè)住(zhù)宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味着(zhe)户户有(yǒu)房(fáng)，然而事实上中国住宅市场供需(xū)并不平衡(héng)。

　　国际数据显示，成熟(shú)房地(dì)产市场的住宅(zhái)套(tào)户比会(huì)大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因为户均一套房无法满(mǎn)足(zú)流动人(rén)口的租赁和(hé)置业需求。全国总人口的近三成都是流动人(rén)口，流动人口会选(xuǎn)择(zé)在大城市租(zū)房挣钱，在老家买(mǎi)房，从而产生(shēng)了额外的(de)住宅需求。

　　即便户均一套(tào)房，中国(guó)未来地产仍有四大新(xīn)增需求动力。

　　第一，户均人口规模缩(suō)小，一人户、两(liǎng)人户占比不断增(zēng)加，导致家庭户数增多。小家庭化趋(qū)势将延续，带来新户(hù)购房(fáng)需求增(zēng)长。

　　第二(èr)，经(jīng)济板块的(de)分化日(rì)益明显，区域(yù)经济资源分配(pèi)的再集中吸引(yǐn)着人口流入，人口净迁(qiān)入城市的新增住宅需求有(yǒu)望持续旺盛(shèng)。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以前建成的住宅中，涉及超(chāo)9000万家庭、81亿平方米的住宅(zhái)建筑面积(jī)。促成“老破小”住宅的改造(zào)势(shì)在(zài)必行(xíng)。

　　第(dì)四，中国的人均住(zhù)宅间数与人均住宅建筑(zhù)面积均较发达国家有着不小差距，“住上更大房子”的改善(shàn)性需求正在不断增加。

　　黄金二十年之后(hòu)，当下中国地产步入大分化时代而(ér)非(fēi)停滞期。

　　如(rú)果说(shuō)过(guò)去二十年(nián)是中国地产黄金发展期，地产矛盾更多体现为住(zhù)宅供(gōng)给存在不足，这是过去二(èr)十年(nián)房价快(kuài)速上涨基石。那么当(dāng)下房地产大(dà)分化时代已至，大分化时代下地产矛(máo)盾(dùn)则更多体现在住宅质量(liàng)供(gōng)需冲突。

　　地产大分化(huà)必将体现在不同能级城市(shì)之间，不同区域板(bǎn)块之间，不同(tóng)品质住宅之(zhī)间(jiān)。

　　目录(lù)

　　正(zhèng)文

　　引言

　　不久前，官方披露全国(guó)已有近6亿栋房屋建(jiàn)筑，引发热议(yì)。从2月以来(lái)，各大城市二手房挂(guà)牌量突然激增，引发一阵二手(shǒu)房的“抛(pāo)售潮”。

　　让(ràng)市场(chǎng)不(bù)禁担(dān)心，中国的房子是否已经过(guò)剩？

　　中国城镇住宅到底是供给过剩，还是(shì)供需平衡(héng)，或(huò)是仍然(rán)存(cún)在不足？可惜由于住宅存量数据并未公布，我们无法(fǎ)直(zhí)接知晓具(jù)体情况。

　　拨开迷(mí)雾，我们测算出(chū)中国城镇家庭户(hù)均拥(yōng)有住宅套数，回答当前的房子是否真的(de)过剩了？据此判断未来房地(dì)产市场会(huì)如何(hé)发展。

　　一、如何有效观察中(zhōng)国户均拥(yōng)有住宅数量

　　（一）中(zhōng)国住宅数量过剩(shèng)的(de)直观(guān)判断站不住脚

　　今(jīn)年2月，在以全国自然灾害综合风险普查工作情况为(wèi)主题(tí)的新闻(wén)发布会上(shàng)，负(fù)责人(rén)对外披露：“住(zhù)宅城(chéng)乡(xiāng)建设行业(yè)获取了全国近6亿栋城乡(xiāng)房(fáng)屋建筑数据以及80多万处市(shì)政设(shè)施数(shù)据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建(jiàn)筑，平(píng)均每栋建筑(zhù)住不到3人，住宅市场看似已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑(zhù)中，农村(cūn)房屋(wū)占9成以上，以栋数计(jì)算的城镇房屋实际仅有4700多万栋，还包括了(le)大量商业楼、写字楼、学(xué)校(xiào)、医院等非住宅。总(zǒng)的算下(xià)来，住宅占比并不(bù)大。

　　第七次人(rén)口普(pǔ)查数(shù)据(jù)公布了中(zhōng)国城镇家庭户人均住宅间数为1.06间，其(qí)中城市家庭户居民人均(jūn)0.99间，乡镇家庭户居民(mín)人均1.18间(jiān)。

　　人均住宅间数大于1，看似(shì)意味着(zhe)人人都有房间居住。

　　居(jū)住水平不(bù)仅与房(fáng)间数量有关(guān)，更(gèng)与房屋质量(liàng)、居住(zhù)面积(jī)、配套设施等因(yīn)素(sù)密(mì)切相关(guān)。单单从人均住宅(zhái)间数不能(néng)完全反映出(chū)城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民的(de)居住水平。

　　中国主要是(shì)以家庭为单位购买成(chéng)套住宅，一套设施(shī)齐全(quán)的住宅才(cái)是城镇居民(mín)宜居的(de)选(xuǎn)择。

　　（二）中国户均住宅(zhái)的测(cè)算思(sī)路、数(shù)据和方法

　　中国城镇居(jū)民住宅主要分两大类，一类是商品住宅，另一类是保障(zhàng)房(fáng)、原公有住宅、自建房等(děng)非商品住(zhù)宅。

　　目前缺乏统计数据(jù)，并没(méi)有直(zhí)接公布(bù)城镇住(zhù)宅数量(liàng)。居民住宅(zhái)相关数据有两处可以直接公布，一是每年商(shāng)品住宅销售套数（统计局(jú)）；二是居(jū)民住宅来源（人口普(pǔ)查数据(jù)）。计算中国居民户均住宅(zhái)数(shù)量(liàng)，我们(men)主要用到上述两组数据(jù)。

　　中国住宅改(gǎi)革始于1998年，1998年之(zhī)前商品住宅数量极少(shǎo)，可忽略(lüè)不计(jì)。估算城镇居民(mín)户(hù)均(jūn)住(zhù)宅套数分三步走：

　　第一步(bù)，将(jiāng)1999年以(yǐ)来每年商品(pǐn)住宅(zhái)销售套数相(xiāng)加，我们就(jiù)能够得到当前商品住宅总存量。

　　第二步，根据城镇居民拥(yōng)有的商品住宅和非商品住宅(zhái)比例(lì)，推算得到居民住宅总套数。

　　第(dì)三(sān)步，将城(chéng)镇居民拥有的(de)商品住宅总数除以家庭户数，我们就(jiù)能够得到城(chéng)镇户均拥有的住(zhù)宅数量。

　　具体(tǐ)计(jì)算公(gōng)式(shì)如下：

　　城(chéng)镇家(jiā)庭住(zhù)宅(zhái)套(tào)户比(bǐ)=住宅总套数(shù)/家庭户(hù)数

　　=（商(shāng)品住(zhù)宅套数/家庭户数）/（商品住(zhù)宅套数/住宅总套数）

　　=商(shāng)品住宅(zhái)套户比/商品(pǐn)住宅占比

　　二(èr)、城镇家庭户(hù)均拥有1.02套房

　　中国(guó)住宅存量到底有多少(shǎo)，目前(qián)缺乏一个(gè)准(zhǔn)确统计。我们利(lì)用(yòng)既(jì)有统计数据，大致测算(suàn)得到(dào)中国存量(liàng)房地(dì)产套数，并进一步推算(suàn)中国城镇家庭户均(jūn)拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居民户均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2相遇时间的公式 相遇时间怎么求022年(nián)，我(wǒ)们计算(suàn)得到：

　　（一）中国商(shāng)品(pǐn)住宅累计销售1.97亿(yì)套(tào)。

　　（二）城镇家庭户均(jūn)拥有(yǒu)0.64套商品住宅（包含(hán)现房和期房）。

　　中国的房(fáng)地产销售以期房(fáng)为(wèi)主，从2019年开始，新房销售中期房占比近(jìn)9成。本文去除(chú)商(shāng)品住(zhù)宅累计销售(shòu)套数里的期(qī)房销(xiāo)售，得到商品(pǐn)住宅现房套数。

　　以2022年商品住宅现房(fáng)套(tào)数(shù)计(jì)算为例：

　　2022年商品住宅现房套数=截止到2022年商(shāng)品住宅累(lèi)计销售套数-过(guò)去三年（2020、2021和2022年(nián)）的(de)期房(fáng)销售额(é)。

　　主流房企竣工周(zhōu)期(qī)在2-3年(nián)，并考(kǎo)虑(lǜ)到(dào)交房后装修的时间，取最(zuì)大值3年。

　　将商品住宅(zhái)现房套(tào)数(shù)除以(yǐ)家庭户数，算(suàn)出：

　　（三）目前中国城镇家庭户(hù)均拥(yōng)有(yǒu)0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥(yōng)有(yǒu)住宅1.02套(tào)

　　接下来我们需要进一步(bù)推算中国城(chéng)镇居民拥有的户均住宅套数(shù)。

　　首先，七普数据显示(shì)中(zhōng)国城(chéng)镇居(jū)民的(de)住宅结构特(tè)征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住(zhù)宅。其中自建(jiàn)住宅占比21％，购买商品住(zhù)宅占比31.9％、二手房占比(bǐ)10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住宅占(zhàn)比6.1％，通过继承或赠(zèng)与占比0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的家庭租赁廉租房(fáng)与其他住宅。

　　其次，我们假定(dìng)租赁其他住(zhù)宅(zhái)和(hé)购(gòu)买二(èr)手房都是商品(pǐn)住(zhù)宅，因(yīn)此(cǐ)将(jiāng)租赁其他(tā)住宅、购买商品住宅(zhái)与购(gòu)买(mǎi)二(èr)手房加总，得到商品住(zhù)宅(zhái)占居民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅占比为(wèi)59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住宅增幅为过去十年变化(huà)幅(fú)度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的(de)实际变(biàn)化(huà)比例，从而我们(men)估(gū)算出2022年(nián)商(shāng)品住宅所(suǒ)占比例(lì)，为62.8％。

　　最后，截(jié)至2022年末，中国(guó)平均每户城镇(zhèn)家庭拥有0.86 套(tào)住(zhù)宅(zhái)。但(dàn)考虑已购期房，中国平均(jūn)每户城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)拥有1.02套住(zhù)宅。

　　如果交房顺利，已购期房会在2-3年内陆续交付(fù)使(shǐ)用，到2024年(nián)，中国平均每(měi)户城镇家庭都会拥有一套住宅。

　　三、城镇(zhèn)户(hù)均一套房的三(sān)点含义

　　既然城镇(zhèn)居民已(yǐ)经达到了户均一套(tào)房的程度，“户(hù)户有房”是否意味着中国城镇化进(jìn)展(zhǎn)终结，甚至(zhì)意味着中国地(dì)产存量供给绰绰有余？

　　（一）户均一套房并不意味(wèi)着住宅市场(chǎng)供需(xū)平(píng)衡(héng)

　　需要有多余住宅来(lái)满足(zú)因(yīn)人口流动、居(jū)民换房(fáng)等因素产(chǎn)生(shēng)的住宅需求(qiú)。因此，成熟房地产市场的住宅套(tào)户(hù)比会在1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英国和日本(běn)的住宅套户比均高于(yú)1.1，其中，英国的住宅套户比最高，为1.19，日(rì)本(běn)为1.16，美国(guó)为1.11。德国和(hé)韩国(guó)分别(bié)为(wèi)1.02和(hé)1.05。

　　如果(guǒ)户均刚(gāng)好一套房，就会(huì)造(zào)成人口净(jìng)流入地的(de)住宅市(shì)场供(gōng)不应(yīng)求，造成房价或房(fáng)租迅速上(shàng)涨。

　　七(qī)普指出中国的流动人口3.76亿(yì)，省内流动人(rén)口(kǒu)和省(shěng)际流(liú)动人(rén)口分别为2.51亿(yì)人和1.25亿人。

　　流(liú)动人口会(huì)选择在大城市租房(fáng)挣钱，在老家(jiā)县城(chéng)买房。

　　暨南大学(xué)2017年的中(zhōng)国(guó)城乡人口流动调查数据显示，在上海(hǎi)、杭州以及(jí)南(nán)京工作(zuò)的流(liú)动人口(kǒu)在老家拥有住宅比例分(fēn)别为28％、21％和18％。大城市的(de)高工资吸(xī)引打工人，但高房价迫使打工人回乡置业。

　　流动(dòng)人口实(shí)际上会(huì)占据两套(tào)房，在高房(fáng)价(jià)的大城市租赁一套房(fáng)，在房价较低的县城购买一套房。所以说(shuō)户均一(yī)套(tào)房无法满足庞大流动(dòng)人口(kǒu)的租(zū)赁与(yǔ)置业需求(qiú)。

　　（二）至(zhì)少9000万户家庭住(zhù)宅品质(zhì)仍(réng)需改善

　　目(mù)前，中国的城镇住(zhù)宅中依然(rán)有不少老旧小区。

　　三成家庭(tíng)，也就是约9000万户城(chéng)镇居民住宅是2000年以前建成(chéng)，其中又有(yǒu)11.6％住宅年(nián)龄至少在33岁以上。

　　这批存在着建筑(zhù)结构松(sōng)散、设施陈旧、安全隐患大(dà)等问题(tí)，如(rú)电线(xiàn)老(lǎo)化、管道(dào)等基(jī)础设施陈旧，给(gěi)住户(hù)的生活带来了很大的不(bù)便和安全隐患，并且居住(zhù)体验较差。

　　2000年以前建成的老旧住宅面积小。占(zhàn)比为31.3％的(de)家庭户数拥有的住宅面积(jī)占(zhàn)比仅为27.6％。仍(réng)然存在5％左右(yòu)的家(jiā)庭没有独立卫浴和厨房。这类上(shàng)世纪(jì)修建的老旧小区很(hěn)难满足(zú)现(xiàn)代(dài)生活需(xū)求，在(zài)未(wèi)来(lái)大都(dōu)会被拆迁重建(jiàn)。

　　近五成的家(jiā)庭住宅为一居室和二(èr)居室(shì)，户型偏小。其中(zhōng)一(yī)居(jū)室占比为14.9％，二居室占(zhàn)比为(wèi)33％。对比镇，城市家庭(tíng)住宅户型(xíng)更(gèng)小，当然这与城市土地资源(yuán)紧张有关。

　　（三）人(rén)均(jūn)住(zhù)宅面(miàn)积扩张(zhāng)是(shì)未来地产的(de)需求(qiú)驱动力

　　根据七普数据测(cè)算(suàn)，2020年城镇家庭户(hù)住宅存量(liàng)总面(miàn)积(jī)为294.6亿平。暂不(bù)考虑两年间农民带房进城和老旧小区拆迁，加上2021年和(hé)2022年(nián)商品住宅竣工面(miàn)积（7.3亿与6.3亿(yì)），得出2022年住宅(zhái)存量总(zǒng)面(miàn)积为308.16亿平，人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积为(wèi)39.45平方米(mǐ)。

　　超过一半的(de)家庭人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积小于均值(zhí)，近4成家庭(tíng)人均住宅建(jiàn)筑面积(jī)在30平(píng)米(mǐ)以下。

　　15％的(de)城镇家庭人(rén)均住宅建筑(zhù)面积不(bù)足(zú)19平方米，不(bù)及全国人均水(shuǐ)平的一半。若(ruò)去除20％的公摊，可使(shǐ)用的住宅面积仅为15.2平(píng)方米。上(shàng)海市将人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积低(dī)于(yú)15平方(fāng)米的家(jiā)庭(tíng)界定为住宅存在困难，若按这个标准算(suàn)的(de)话(huà)，中国有11.3％的家庭存在住(zhù)宅(zhái)困难问题(tí)。

　　若人均(jūn)可(kě)使(shǐ)用住宅面积为40平(píng)，即人均(jūn)住宅(zhái)建筑面(miàn)积为(wèi)50平，只考虑(lǜ)家庭户人数，需要住宅总量约390.6亿平，较目(mù)前至少(shǎo)新(xīn)增82亿(yì)平。

　　对比发(fā)达国家人均(jūn)住(zhù)宅面(miàn)积，美(měi)国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国(guó)都(dōu)高于40㎡，中(zhōng)国的人均住宅建(jiàn)筑面积(jī)为(wèi)39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面积后，中国的人均可使用面积为(wèi)31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若(ruò)考虑(lǜ)约1.4亿的集体户人口，所(suǒ)需要的住宅总量(liàng)会更多。

　　四(sì)、户均已然1套(tào)房，未来地(dì)产还会有需求(qiú)么？

　　我们测算得到中国城镇家庭(tíng)户均1套房，看似已(yǐ)经(jīng)户户有房(fáng)。即便如此，中国人(rén)口静态结(jié)构和(hé)动(dòng)态趋势(shì)演绎，决定了中国未来地产仍有需求(qiú)释放(fàng)。户均1套住宅(zhái)现实之下，中国未来城镇住宅(zhái)需(xū)求主要来自于四个方面(miàn)。

　　第一，户均(jūn)人口缩小，家庭户数增多，新户购房(fáng)需(xū)求扩张。

　　过去20年我(wǒ)国城镇家(jiā)庭户均人口(kǒu)数不断下降，六普显示(shì)城镇户均人口规(guī)模(mó)为2.85人/户，而七普(pǔ)显(xiǎn)示城镇(zhèn)户均(jūn)人口规(guī)模为2.62人/户(hù)，一(yī)人户、二人(rén)户的占比明(míng)显上升，人口小家庭化趋势将继续(xù)延续(xù)，导致户数会(huì)因户均(jūn)人口(kǒu)规模的缩小而增多。

　　第二，人口迁移(yí)导致经(jīng)济发展带来的新(xīn)增住宅需求旺盛。

　　中国经济(jì)板(bǎn)块的分化日益明(míng)显，资(zī)源和生产(chǎn)要素逐步向经济带、都市圈中心城(chéng)市流(liú)入，区域经济资源分配的再集中(zhōng)吸引着人口流入。人口(kǒu)迁移势必涉及到买房租房，给迁入地住宅市场带来新的增(zēng)量。

　　以浙江省为例，2021年常住(zhù)人口增量(liàng)为72万，而出生人口为(wèi)44.9万人，死(sǐ)亡人口(kǒu)为38.4万人(rén)，自然增加人(rén)口(kǒu)仅为6.5万人(rén)，其人口增长主要受(shòu)益于人口(kǒu)迁移。

　　第三，老旧小区改善性需求依然庞大。

　　从(cóng)2011年(nián)到2020年，自(zì)建住(zhù)宅(zhái)和原公有住宅的家(jiā)庭(tíng)拆迁(qiān)改建(jiàn)最多。自建房家庭(tíng)比例(lì)从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有(yǒu)住宅家(jiā)庭比例从12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个百分点(diǎn)。二者和（27.1％），再加上(shàng)其他住宅（5％）与(yǔ)家庭住宅建(jiàn)造(zào)时间(jiān)为2000年以前(qián)的(de)比例(lì)（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新(xīn)增8473万家庭户，自建住宅和原公有住宅减少了1282万户，住宅净需(xū)求增加(jiā)9755万户。49％的(de)家庭购买商品住宅(zhái)，21％的家(jiā)庭(tíng)购买二手房。在新增住宅(zhái)需求中，有(yǒu)7成家庭(tíng)购(gòu)买了商品住宅。租(zū)房、购买经济适(shì)用房和(hé)其他(tā)分别占比18％，3％和9％。未来(lái)随(suí)着(zhe)城中村和旧城改造，商品住宅的占比(bǐ)势必会进一步上(shàng)升。

　　2000年以前建造(zào)的住宅建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积还有约(yuē)81亿平，涉(shè)及城镇家(jiā)相遇时间的公式 相遇时间怎么求庭约9000万户。破旧的城中村、老公有住宅，建筑面积小、质(zhì)量低、基础(chǔ)设施(shī)配(pèi)套差、没有或少有物业管理，居民追求美好、宜居生活的(de)环境(jìng)，背后的改(gǎi)善性需求有待释(shì)放。

　　第四，“住上更(gèng)大房(fáng)子”的(de)改善性需求还将有所增加。

　　刚需购房(fáng)受限于(yú)资金(jīn)，倾向于中(zhōng)小户型。已有住(zhù)宅家庭希望提高(gāo)生活(huó)品质，以(yǐ)小(xiǎo)换(huàn)大、以旧换新(xīn)。2022年底的中央经济工作会议明确指出支持住宅改善等消费。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间(jiān)，无论(lùn)是(shì)否(fǒu)考(kǎo)虑乡村(cūn)住(zhù)宅因素，中国(guó)的人均住宅间数较其他国家依旧存(cún)在(zài)不小差距(jù)。

　　住宅舒适度与经济水平有着(zhe)密切正(zhèng)向联(lián)系。随着(zhe)经济发展水平的提高，中国的(de)人均住宅间数(shù)与人均(jūn)住宅建筑面积将随之增(zēng)长(zhǎng)。

　　如果说(shuō)过去二十年是中国地产黄(huáng)金发展(zhǎn)期，地产矛盾更多体现为(wèi)住宅供给(gěi)存(cún)在不足，供需出现错配，这是过去二(èr)十年房价快速(sù)上涨基石。那么(me)未(wèi)来(lái)将是住(zhù)宅(zhái)质量的供(gōng)需冲突。房地产(chǎn)大分化时代已(yǐ)至，这种分化(huà)不单局限于城市能级之(zhī)间(jiān)差异，优质小(xiǎo)区和老(lǎo)旧二(èr)手房之间的差异(yì)也将越发扩(kuò)大。

　　风(fēng)险提示

　　人口(kǒu)普查数据(jù)调查的是(shì)人，并不是针对住宅，因此可能存在统计偏差(chà)。商品(pǐn)住宅占比实际值可能(néng)偏(piān)低，其增速可能超预期(qī)。

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