导(dǎo)读(dú)

　　黄金二十年之后，当下(xià)中国地(dì)产步入大分化时(shí)代而(ér)非停滞(zhì)期。

　　要点

　　过去二十(shí)年是中国房(fáng)地产市场(chǎng)黄金二十(shí)年。2019-2021年，连续三年商品住宅销(xiāo)售面(miàn)积超15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢(féng)近年地产持续(xù)低景(jǐng)气，有(yǒu)关(guān)中国(guó)地产是否过剩的讨论日益热(rè)烈。

　　拨开迷雾(wù)，本文试图(tú)厘(lí)清中国城(chéng)镇存量住宅真实情况，据此(cǐ)判断中国未来(lái)地(dì)产趋势(shì)。

　　有媒体(tǐ)渲染中(zhōng)国地产存量极度过(guò)剩，事实是否如此？

　　住建部披露全(quán)国有近6亿栋房(fáng)屋建筑(zhù)，第七次人口(kǒu)普查(chá)调查数据(jù)显示城镇(zhèn)家庭户人均住宅(zhái)间数为1.06间。市场陷入怀疑，中国房子是否真的过剩？

　　事(shì)实上住建(jiàn)部(bù)披露的近6亿栋城乡房屋建筑中，城(chéng)镇建筑占比(bǐ)不到一成，其中还包括(kuò)大(dà)量城镇(zhèn)非住宅建筑，如商业办公楼、学校等(děng)，因此6亿栋(dòng)房屋中城镇(zhèn)住宅占比极低。

　　七普(pǔ)显示中国(guó)城镇居民人均住(zhù)宅间数为1.06间(jiān)，但居住舒适不(bù)是人均一(yī)间房所能满足，它与房屋质量、居住面积、配套设施等因素密切相(xiāng)关(guān)。中国的人(rén)均住宅间数(shù)较发(fā)达国家还(hái)有很大差距。人(rén)均住宅间数大于1同样不意味着中国住宅市场已经饱和。

　　我(wǒ)们测算(suàn)发(fā)现(xiàn)中国城镇居民(mín)户均1套房，其中每户持(chí)有商品住宅仅0.64套。

　　目前(qián)并(bìng)无直接(jiē)公(gōng)布(bù)中国家庭户均住宅的(de)数据，我们(men)根据商品(pǐn)住宅套(tào)数、商品住宅占比和(hé)城(chéng)镇家庭(tíng)户数，计算(suàn)出(chū)城镇家庭住宅套户比。

　　测(cè)算结(jié)果显示，目前城镇(zhèn)家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为商(shāng)品住宅。若(ruò)期(qī)房顺(shùn)利交付，直至2024年，中国(guó)每户城镇家庭(tíng)才拥有(yǒu)1套住宅，其中商(shāng)业住宅(zhái)仅0.64套(tào)。

　　户(hù)均一套房似(shì)乎意味着户户有房，然而事实上中(zhōng)国住宅市场供需并不平(píng)衡。

　　国际数据(jù)显示(shì)，成熟(shú)房地产市场的(de)住宅套户比会(huì)大于1，在1.1左右。

　　之所以(yǐ)说不(bù)平衡，是因(yīn)为户均一套房无法满足流动人口的租赁和(hé)置业(yè)需求。全国总人口的(de)近三成(chéng)都是流动人口(kǒu)，流动人(rén)口会选择(zé)在大城市租房挣钱，在老(lǎo)家买房，从(cóng)而产生了额外的住宅需求。

　　即便户(hù)均一套房，中国未来地产(chǎn)仍有(yǒu)四大新增需(xū)求动力。

　　第(dì)一，户均人(rén)口规模缩小，一(yī)人户、两人(rén)户占比不断增(zēng)加，导致家庭户(hù)数增多。小家庭化趋势(shì)将(jiāng)延(yán)续，带来新(xīn)户购房需求增(zēng)长。

　　第二，经济板块的分(fēn)化(huà)日益明显，区域经(jīng)济资源分配的再(zài)集中吸引(yǐn)着人口流入(rù)，人(rén)口(kǒu)净迁入城市的新增住(zhù)宅需求有望持续旺盛。

　　第(dì)三，30％左右的家庭住在2000年以前建成的住宅中(zhōng)，涉及超9000万家(jiā)庭、81亿平方(fāng)米(mǐ)的住宅(zhái)建(jiàn)筑面(miàn)积。促成“老破小”住宅的改造势在必行。

　　第四，中国的人(rén)均住(zhù)宅(zhái)间数与人均住宅建筑(zhù)面积均较发达国家有着不小(xiǎo)差距，“住上更(gèng)大房子”的(de)改善性(xìng)需(xū)求正在不断增加(jiā)。

　　黄金二十年之(zhī)后(hòu)，当下中国地产(chǎn)步入大分化时(shí)代而非(fēi)停(tíng)滞期。

　　如果说过去二(èr)十年(nián)是中国地产黄(huáng)金发(fā)展期，地产(chǎn)矛盾更多体现(xiàn)为(wèi)住宅供(gōng)给存在(zài)不(bù)足(zú)，这是过去二十(shí)年房价快速(sù)上涨基石(shí)。那么当下(xià)房(fáng)地产(chǎn)大(dà)分化时代已至，大(dà)分化时(shí)代下地(dì)产矛盾则更(gèng)多(duō)体现在住宅质量供需冲突(tū)。

　　地产大分化必将体现在不同(tóng)能级城市(shì)之间，不同(tóng)区域板块之(zhī)间，不同品质住宅之间。

　　目录(lù)

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披(pī)露(lù)全国已有近(jìn)6亿栋房屋建筑(zhù)，引发热议。从2月以来，各(gè)大(dà)城市二手(shǒu)房挂牌量突然(rán)激增，引发一(yī)阵(zhèn)二手房(fáng)的“抛售(shòu)潮(cháo)”。

　　让市场不(bù)禁(jìn)担心(xīn)，中国的房(fáng)子是(shì)否已经(jīng)过剩？

　　中国城镇住宅到底(dǐ)是供给过剩，还是供(gōng)需平(píng)衡，或(huò)是仍(réng)然存在不足？可惜由于住宅存量数据并(bìng)未(wèi)公布，我(wǒ)们无法直接知晓(xiǎo)具体情况。

　　拨(bō)开(kāi)迷雾，我们测算(suàn)出中国城镇家庭(tíng)户均拥有(yǒu)住宅套数，回答当(dāng)前的房子是否真的过(guò)剩了？据此判断(duàn)未来(lái)房地产市场会(huì)如(rú)何发(fā)展。

　　一、如何有(yǒu)效观(guān)察中国户均拥有住(zhù)宅数量

　　（一）中(zhōng)国(guó)住宅(zhái)数(shù)量过剩的直观判断站不住(zhù)脚(jiǎo)

　　今年(nián)2月，在以全国自然灾害综合风险普(pǔ)查(chá)工(gōng)作情况为(wèi)主题的新(xīn)闻发布会上，负责人对外披(pī)露：“住(zhù)宅城乡建设行(xíng)业获取了(le)全国(guó)近6亿栋(dòng)城乡房(fáng)屋建筑数据以及80多(duō)万(wàn)处市政设施数据(jù)。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均(jūn)每栋(dòng)建(jiàn)筑住(zhù)不到3人，住(zhù)宅(zhái)市场看似(shì)已(yǐ)经过(guò)剩。

　　在这近6亿(yì)栋房屋建筑中，农村房屋占9成(chéng)以上(shàng)，以栋数计算的城镇房屋实际仅有4700多万栋(dòng)，还包(bāo)括了大量商业楼、写字(zì)楼、学校、医院等非住宅。总的算下(xià)来，住宅占比并不大。

　　第(dì)七次人口普查数据公(gōng)布了中国城镇家庭户(hù)人均住宅间(jiān)数为1.06间，其(qí)中城(chéng)市家(jiā)庭户居民(mín)人均(jūn)0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似(shì)意味着人人都有房间(jiān)居住。

　　居住水(shuǐ)平不仅与房间数量有关，更(gèng)与房屋质量、居住面积、配套设施等因(yīn)素密切(qiè)相关。单(dān)单从人均住宅(zhái)间数不(bù)能完全反(fǎn)映(yìng)出城镇居民的居住水平(píng)。

　　中(zhōng)国(guó)主要是以(yǐ)家庭为单位购买成套住宅，一套(tào)设施(shī)齐全(quán)的住宅才是城镇居民宜居的选择。

　　（二）中(zhōng)国户均住宅的(de)测算思路(lù)、数据和(hé)方法

　　中国城镇居民住宅(zhái)主要分两大类，一类是商品(pǐn)住宅(zhái)，另(lìng)一类(lèi)是保障房、原公(gōng)有住宅、自建房等非商品住宅。

　　目前缺(quē)乏统计数(shù)据，并没有(yǒu)直接公布城(chéng)镇住宅数量(liàng)。居(jū)民住宅相关数据有两(liǎng)处可以直(zhí)接公(gōng)布，一是(shì)每年(nián)商品住宅销售套数（统计局(jú)）；二是(shì)居(jū)民住宅来源（人口普查数(shù)据）。计(jì)算中(zhōng)国居民户均(jūn)住(zhù)宅数量，我们主要用到上述(shù)两组数据。

　　中国(guó)住宅改革始于(yú)1998年，1998年之(zhī)前商品(pǐn)住宅(zhái)数量极少(shǎo)，可忽略(lüè)不计。估算城镇(zhèn)居民户均住宅套数分三步(bù)走：

　　第一步，将1999年以来每年商品住宅销售套数相加，我(wǒ)们就能(néng)够得(dé)到当前商品住(zhù)宅总存量(liàng)。

　　第(dì)二步，根据城镇居民拥(yōng)有(yǒu)的商品住宅和非商品住宅比(bǐ)例，推算得到居民住宅总套数。

　　第三(sān)步，将(jiāng)城镇(zhèn)居民拥有的(de)商品住宅总数除以家庭户(hù)数，我们就能够(gòu)得到城镇户均拥有的(de)住宅(zhái)数量(liàng)。

　　具(jù)体计算(suàn)公式如(rú)下(xià)：

　　城镇家庭(tíng)住宅套(tào)户比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭(tíng)户数）/（商品住宅套(tào)数(shù)/住宅(zhái)总套数）

　　=商品住(zhù)宅套户比/商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)占(zhàn)比(bǐ)

　　二、城镇家庭户均(jūn)拥有1.02套房(fáng)

　　中国住宅存量到底有多少，目前(qián)缺乏一(yī)个准确统计(jì)。我(wǒ)们利用既(jì)有统计数据，大致(zhì)测算得(dé)到中国存量房地产套数，并进一(yī)步推(tuī)算中国城镇(zhèn)家庭户(hù)均拥有的住宅数(shù)量。

　　（一）城(chéng)镇居(jū)民户均拥有商(shāng)品住宅0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我(wǒ)们计算(suàn)得到：

　　（一(yī)）中国商品住宅累计销售(shòu)1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商(shāng)品住(zhù)宅（包(bāo)含现房和(hé)期房）。

　　中国的房(fáng)地产销售以期(qī)房为主(zhǔ)，从2019年开始，新房销(xiāo)售中期(qī)房占比近9成(chéng)。本文(wén)去(qù)除商品住宅(zhái)累计销售(shòu)套数里的期(qī)房(fáng)销(xiāo)售，得到商品住宅现房套数。

　　以2022年商品住宅现(xiàn)房套数计(jì)算为例(lì)：

　　2022年(nián)商品住宅现房套数=截(jié)止到2022年商品住宅累(lèi)计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销(xiāo)售额。

　　主(zhǔ)流(liú)房企(qǐ)竣工周期在(zài)2-3年，并考虑到交(jiāo)房后装修的时间(jiān)，取最大值3年(nián)。

　　将商品住宅现(x夏洛的网主要内容50字左右，夏洛的网主要内容100字iàn)房套数除以家庭(tíng)户数，算出：

　　夏洛的网主要内容50字左右，夏洛的网主要内容100字rong>（三）目前中国城镇家(jiā)庭户均拥有0.54套商(shāng)品现房住(zhù)宅。

　　（二）城镇(zhèn)居民户均拥有住宅1.02套(tào)

　　接下(xià)来我(wǒ)们需要进一步推算中国城镇居民拥(yōng)有的户(hù)均住宅(zhái)套数。

　　首先，七普(pǔ)数(shù)据显示中国城(chéng)镇居民的住宅(zhái)结构特(tè)征如(rú)下：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭拥有(yǒu)住宅。其中自建住宅(zhái)占比21％，购买(mǎi)商品住宅占比31.9％、二手房占(zhàn)比10.1％、经济适用房(fáng)占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过(guò)继承或赠与占(zhàn)比(bǐ)0.9％。另(lìng)有3.4％和(hé)17.7％的家(jiā)庭租赁廉(lián)租房与(yǔ)其(qí)他住宅。

　　其(qí)次，我们假定(dìng)租赁其他(tā)住宅(zhái)和购(gòu)买二(èr)手房都是(shì)商品(pǐn)住宅(zhái)，因此将租赁其他住宅、购买(mǎi)商品住宅与购买二手(shǒu)房(fáng)加总，得到商品住宅占居民所有住宅(zhái)的(de)比例为62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅占比为(wèi)59.2％，粗(cū)略假设(shè)2021年-2022年期间商(shāng)品住(zhù)宅增幅为过去十(shí)年(nián)变(biàn)化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际变化比例，从而我(wǒ)们估算(suàn)出2022年商品住宅所占比例，为(wèi)62.8％。

　　最后，截(jié)至2022年(nián)末，中国平均每(měi)户城镇家庭拥有0.86 套住(zhù)宅。但考虑(lǜ)已购(gòu)期房，中(zhōng)国平均每(měi)户城镇家庭拥有(yǒu)1.02套住(zhù)宅。

　　如果交(jiāo)房顺利，已购期房会在(zài)2-3年内陆续(xù)交付使用，到2024年，中国平(píng)均(jūn)每(měi)户城镇家庭(tíng)都会拥有一套(tào)住宅。

　　三、城(chéng)镇户(hù)均一套房的三(sān)点含义

　　既然城镇(zhèn)居(jū)民已经达到了户均一套(tào)房的程度，“户户有房”是否(fǒu)意味着中(zhōng)国城镇化进展终结，甚至意(yì)味着中国地产(chǎn)存量供给绰绰有余(yú)？

　　（一）户均一套房并不意(yì)味(wèi)着住宅市(shì)场供需平衡

　　需要有(yǒu)多余住宅来满足(zú)因人口流动、居民换房等因(yīn)素(sù)产生的住宅需(xū)求。因此，成(chéng)熟房地产市(shì)场的住宅套户比会在1.1左右(yòu)。

　　国际(jì)经验来看，美国、英国和(hé)日(rì)本的住(zhù)宅套户比均高于1.1，其中，英国的住宅套(tào)户比最(zuì)高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩国分(fēn)别(bié)为1.02和1.05。

　　如果户均(jūn)刚好一套房，就(jiù)会(huì)造成人口(kǒu)净流入地的住宅市场(chǎng)供不应求，造成(chéng)房价或房租迅速上涨。

　　七普(pǔ)指出中(zhōng)国的流(liú)动人口3.76亿，省(shěng)内流动人口和(hé)省(shěng)际(jì)流(liú)动人口(kǒu)分(fēn)别为2.51亿(yì)人和1.25亿人。

　　流动人口会(huì)选择(zé)在大(dà)城市租房挣钱，在老(lǎo)家县城买房(fáng)。

　　暨(jì)南大学2017年的中国城乡人口流动(dòng)调(diào)查(chá)数据显(xiǎn)示，在上海、杭州以及南京工作的(de)流动(dòng)人口在(zài)老家拥有住(zhù)宅比例(lì)分(fēn)别为28％、21％和(hé)18％。大(dà)城市的高工资吸引打工人，但高(gāo)房价迫使(shǐ)打工人回乡置(zhì)业。

　　流动人口实(shí)际(jì)上会占据(jù)两套房，在高(gāo)房价(jià)的大城市租(zū)赁(lìn)一套房，在房价较低的县城购买一套(tào)房。所以说户均一套房无(wú)法满足庞(páng)大(dà)流动人口的租赁与置业需求。

　　（二）至(zhì)少9000万户家庭住宅品(pǐn)质(zhì)仍需改善(shàn)

　　目(mù)前，中国的城镇住宅中(zhōng)依然有不少老旧小区(qū)。

　　三(sān)成(chéng)家庭，也就是(shì)约9000万户城镇居民住宅是2000年以前建成(chéng)，其中(zhōng)又(yòu)有(yǒu)11.6％住宅年(nián)龄至(zhì)少在(zài)33岁以上。

　　这(zhè)批存在着建筑结构松(sōng)散、设施陈(chén)旧、安(ān)全隐患大(dà)等问题，如电线老(lǎo)化、管道等(děng)基础设(shè)施(shī)陈旧，给住(zhù)户的生活带来(lái)了很大的不便和(hé)安(ān)全隐患，并(bìng)且居住体验较(jiào)差。

　　2000年(nián)以(yǐ)前建成的老旧(jiù)住宅(zhái)面积小(xiǎo)。占比为31.3％的家庭户数拥有的住宅(zhái)面积占比仅为(wèi)27.6％。仍然存在(zài)5％左右的家庭没有独立卫浴和厨(chú)房。这类上世纪修建(jiàn)的老旧小区很难满足现代生活需求，在(zài)未来(lái)大都(dōu)会(huì)被拆迁(qiān)重(zhòng)建。

　　近五成的家庭住宅为一居室(shì)和(hé)二居(jū)室，户型偏小。其中一居(jū)室占(zhàn)比为(wèi)14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市家庭住宅(zhái)户(hù)型更小，当(dāng)然这与城市土地资源(yuán)紧(jǐn)张有(yǒu)关。

　　（三）人均住宅面(miàn)积(jī)扩张(zhāng)是(shì)未来地产的需求驱动力(lì)

　　根据七普数据测算(suàn)，2020年城镇家(jiā)庭户住宅(zhái)存量总面积为(wèi)294.6亿平(píng)。暂(zàn)不考虑两年(nián)间农(nóng)民带房(fáng)进城和老(lǎo)旧(jiù)小区拆迁，加(jiā)上(shàng)2021年(nián)和2022年商品住(zhù)宅(zhái)竣工面积（7.3亿(yì)与6.3亿(yì)），得出2022年(nián)住宅存(cún)量(liàng)总面积为308.16亿平，人均住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过一半的家(jiā)庭人均住宅建筑面积(jī)小于(yú)均值，近4成家庭人均住宅建筑面(miàn)积在30平米以(yǐ)下。

　　15％的(de)城(chéng)镇家庭人(rén)均住宅建筑面积不足19平(píng)方米，不及全(quán)国人均水(shuǐ)平的一半(bàn)。若(ruò)去除20％的公摊，可(kě)使用的(de)住宅面积(jī)仅为15.2平方米。上海市将人均住宅建筑面(miàn)积低于15平方(fāng)米(mǐ)的(de)家庭界定为(wèi)住宅存(cún)在困难，若(ruò)按这个标准算的话，中国有11.3％的家庭(tíng)存(cún)在住宅困难问题。

　　若(ruò)人均可(kě)使用住宅面积为40平，即人均住宅(zhái)建筑面积为50平，只考(kǎo)虑(lǜ)家(jiā)庭(tíng)户(hù)人(rén)数，需要住宅总量约390.6亿平，较目(mù)前至少新(xīn)增82亿(yì)平。

　　对比(bǐ)发达(dá)国家人均住宅(zhái)面积，美国(guó)为67㎡，瑞士、日本、德国(guó)和英(yīng)国都高于40㎡，中国的人均住宅建筑面积(jī)为39.45㎡，相差(chà)不大。但若(ruò)去除公摊面积后，中(zhōng)国的人均可使用面(miàn)积为31.56㎡，这一差距将变得明(míng)显。

　　若考虑约1.4亿的(de)集体户人口，所需(xū)要(yào)的(de)住宅总量会更多。

　　四(sì)、户(hù)均已然1套(tào)房，未来地产还会有需求么？

　　我们测算得到(dào)中(zhōng)国城镇家庭(tíng)户均1套房，看似(shì)已(yǐ)经户户有房。即便如此，中国人口(kǒu)静态结构和动态(tài)趋势(shì)演绎，决定了中国未来(lái)地产仍有(yǒu)需(xū)求(qiú)释放。户(hù)均1套住宅现(xiàn)实之下，中国(guó)未(wèi)来(lái)城镇(zhèn)住(zhù)宅需求主(zhǔ)要来(lái)自于四个方面。

　　第一，户均人口(kǒu)缩小，家庭户(hù)数增多(duō)，新户购房(fáng)需求扩张。

　　过去(qù)20年我国(guó)城镇家庭户均人口数(shù)不断下降，六普显(xiǎn)示城镇户均人(rén)口规(guī)模为2.85人/户，而七(qī)普显示城(chéng)镇户均人口(kǒu)规模为2.62人/户，一人户、二(èr)人(rén)户的(de)占比明(míng)显(xiǎn)上升，人口(kǒu)小家庭化趋势将(jiāng)继续延(yán)续(xù)，导致户数会因(yīn)户(hù)均人口规模的缩小而增多。

　　第(dì)二(èr)，人口迁移导致经济发展带来的新增住宅需(xū)求旺盛。

　　中国(guó)经(jīng)济板块的分化日益明(míng)显，资源和生(shēng)产要素逐(zhú)步向经(jīng)济带、都市圈中心城市(shì)流入，区域经济资源分(fēn)配的(de)再(zài)集中吸引着人口流入。人口迁移(yí)势必涉及到(dào)买房租房，给迁入地(dì)住宅市场带来新的增量。

　　以(yǐ)浙江省为例，2021年常住(zhù)人口增量(liàng)为(wèi)72万，而出生人(rén)口为(wèi)44.9万(wàn)人(rén)，死亡(wáng)人口为(wèi)38.4万人，自然增加人口仅为6.5万人，其人口(kǒu)增长主要受(shòu)益于人口迁移。

　　第三，老(lǎo)旧小区改善性需求依然庞大。

　　从2011年(nián)到(dào)2020年(nián)，自建住宅和原公有住宅的(de)家庭(tíng)拆(chāi)迁改(gǎi)建最多(duō)。自(zì)建房家庭比(bǐ)例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原(yuán)公有住(zhù)宅家庭比(bǐ)例从12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个百(bǎi)分点。二者和（27.1％），再(zài)加上其(qí)他住(zhù)宅（5％）与家庭住宅建造时间(jiān)为2000年以前的比例（31.3％）大(dà)致相吻合。

　　十年间新增8473万家庭户(hù)，自建住宅和(hé)原公有住(zhù)宅(zhái)减少(shǎo)了1282万户，住宅净需求增加9755万(wàn)户(hù)。49％的(de)家庭购买(mǎi)商品住宅，21％的家(jiā)庭(tíng)购买(mǎi)二(èr)手房。在新(xīn)增(zēng)住(zhù)宅需求中(zhōng)，有(yǒu)7成家(jiā)庭购买了(le)商品住宅。夏洛的网主要内容50字左右，夏洛的网主要内容100字g>租房、购买经济适用房和其他分别占比18％，3％和(hé)9％。未(wèi)来(lái)随着城中(zhōng)村和旧城改造，商品住宅的占比(bǐ)势必会进一步上(shàng)升。

　　2000年以前建造的住宅建筑面积还有(yǒu)约81亿(yì)平，涉及城镇家庭约9000万户(hù)。破旧(jiù)的城中村、老公有(yǒu)住宅，建(jiàn)筑面(miàn)积小、质量低、基础设施(shī)配套(tào)差、没有或少(shǎo)有物(wù)业管理(lǐ)，居民追求美(měi)好(hǎo)、宜(yí)居生(shēng)活的(de)环境(jìng)，背后的(de)改善性(xìng)需(xū)求(qiú)有待释放。

　　第四，“住上更大(dà)房子”的改善性需求(qiú)还将有所增加。

　　刚需(xū)购房受限于资金(jīn)，倾向于中小户型。已有住宅家庭希望提高生活品质，以小换大、以旧换新。2022年(nián)底的中(zhōng)央(yāng)经(jīng)济工作会议(yì)明确(què)指出支持(chí)住宅改(gǎi)善等(děng)消费(fèi)。

　　OECD国家的人(rén)均(jūn)住(zhù)宅间数为1.71间，无论(lùn)是否考(kǎo)虑乡(xiāng)村(cūn)住宅因素，中国的人(rén)均住宅间数较其他国家依旧存在不(bù)小差距(jù)。

　　住宅舒适度与经济水平(píng)有着密切(qiè)正向联系。随着经济发展水平的提高，中(zhōng)国的(de)人均住宅间(jiān)数与人均住宅建(jiàn)筑面积将随(suí)之增长。

　　如果(guǒ)说(shuō)过去二十年是(shì)中国地产黄(huáng)金发展期，地产矛盾(dùn)更多体现为住宅供给存在不足(zú)，供(gōng)需(xū)出现(xiàn)错(cuò)配(pèi)，这是过去(qù)二十(shí)年房价快(kuài)速上(shàng)涨基(jī)石。那么未(wèi)来(lái)将是住宅质量的供(gōng)需冲突(tū)。房(fáng)地(dì)产大(dà)分化(huà)时代已至，这种分化不单局限于城市能级之(zhī)间(jiān)差异，优质(zhì)小区和老旧二(èr)手房之间的差异也将越发(fā)扩(kuò)大。

　　风险提示(shì)

　　人口普查数(shù)据调查的是人，并不是(shì)针对住宅(zhái)，因此可能存(cún)在统计(jì)偏差。商品(pǐn)住宅占比实际值可能(néng)偏低(dī)，其(qí)增速可能超(chāo)预(yù)期。