文：任泽平团队　　

　　导读(dú)

　　是(shì)该取消(xiāo)预售制(zhì)了。 1月17日(rì)召开的全国住房和城乡(xiāng)建(jiàn)设(shè)工作会议提出“有条件的可以进行(xíng)现房销售(shòu)”，不足一个月时(shí)间，已有山东(dōng)、安(ān)徽、河南、四川、广东等地明确(què)表态，试点现(xiàn)房销(xiāo)售。

　　1、是该取(qǔ)消商品(pǐn)房预(yù)售制了，用你的钱，建(jiàn)你的房子，还烂(làn)尾(wěi)了，这是对(duì)购房(fáng)者的不公(gōng)平。以后谁(shuí)有钱谁建(jiàn)房，没钱(qián)没实力(lì)的别建了，不能把包袱甩给老百姓和社(shè)会，这(zhè)是房地(dì)产从大开发(fā)时代步(bù)入高质(zhì)量发展阶段的必然趋势，也是对购房老百姓的最大保护。98年(nián)房改时(shí)，全国缺房子，开(kāi)发商缺(quē)钱，预售制是权宜之计，现在全国(guó)套(tào)户比超过(guò)1，从大(dà)开(kāi)发(fā)进入存(cún)量时(shí)代，对(duì)购房民众不公平的预售(shòu)制已经过时了，该取消了，改为(wèi)现房销售。以(yǐ)后一手交钱，一(yī)手交房，天经地义。当然二次房(fáng)改是(shì)个技(jì)术活(huó)，兼顾化(huà)解停(tíng)贷、复(fù)工保交(jiāo)楼、重(zhòng)组(zǔ)房企债务(wù)、恢复市(shì)场信心以及(jí)长效(xiào)机制(zhì)，长(zhǎng)效机制四(sì)大关键(jiàn)是推(tuī)动城市群战(zhàn)略、人地(dì)挂钩、金(jīn)融中(zhōng)性稳定和房地产税。如果按照(zhào)经济规律办事，中(zhōng)国一定能实现(xiàn)房地产软着(zhe)陆和长期(qī)平稳健康发(fā)展(zhǎn)，跨(kuà)过这道关，解好这道(dào)世界难题。

　　2、为什么要取消(xiāo)预售(shòu)制、改为现房销售？大(dà)家想想，绝大部分商品是一手交(jiāo)钱一手(shǒu)交(jiāo)货(huò)，预售制是(shì)对购(gòu)买者的(de)单方面(miàn)不公(gōng)平制度，购房老百姓几乎承担了所有商品不能交付(fù)的风险。从(cóng)个人层面看，预售制对购房者非常不(bù)公平，比如，交房等待期一般为两年，在此(cǐ)期间(jiān)，购房者不仅承担银行利息，还要承担延迟交房、房屋质量、房产(chǎn)证延(yán)期办理甚至(zhì)不能交房的风险。从行业层面看(kàn)，预(yù)售制助推部分房企过度举(jǔ)债、高杠杆扩张，若遇到下行周期，会引发资金(jīn)链断裂(liè)、项目搁置等系列风险。取消预售(shòu)制，改为现房销售(shòu)，这样有(yǒu)助于落实中央房(fáng)住不(bù)炒精神、有助于保障购房老(lǎo)百姓权益、有助于房(fáng)企稳健发展，一(yī)举多得，谋划长远。

　　3、为什(shén)么建议取(qǔ)消预售制度？预(yù)售制度怎么来的？国外什么情况(kuàng)？简单科(kē)普(pǔ)一下：商品房预售最早源于中国香港，俗称卖楼花，卖期房，是一种开发(fā)商放杠杆的方(fāng)式。98年(nián)房改，由于商(shāng)品房短缺(quē)，房企(qǐ)缺(quē)资金，借鉴中(zhōng)国香(xiāng)港，引入了商(shāng)品(pǐn)房预售(shòu)制度(dù)。其(qí)实(shí)，当(dāng)前世(shì)界不少国家(jiā)存在预售制。但是，重点(diǎn)来了！发(fā)达国家一般(bān)有(yǒu)严格的监管(guǎn)保(bǎo)障措施，开发商在(zài)项目获得政府批准后才可以开始销售，买家在(zài)购买(mǎi)期(qī)房后并非像中国一样(yàng)在支付(fù)完(wán)首付款后从银行一次性贷款支付(fù)剩余全部房款，而是根(gēn)据开发商工程进度(dù)在完全(quán)交房前进(jìn)行分(fēn)期支(zhī)付。所以(yǐ)，预售(shòu)制度是需要严格的(de)资(zī)金监管、分(fēn)期支付以及(jí)违约处罚(fá)措施(shī)作为保障的，如果(guǒ)没有(yǒu)这些保障措施(shī)，一(yī)定会(huì)触发风险，对购(gòu)房民众不(bù)公平(píng)，所(suǒ)以(yǐ)不如借机取(qǔ)消预售制度(dù)，以(yǐ)后改(gǎi)为现房销(xiāo)售。客观讲(jiǎng)预(yù)售制度有(yǒu)一定历史阶段性，现在中国住房进(jìn)入(rù)存量时代，取消(xiāo)预售制度有助于(yú)降负债降杠(gāng)杆，不再把烂(làn)尾风险(xiǎn)甩给老百(bǎi)姓和社(shè)会(huì)，当然这(zhè)需要(yào)配套房企债务(wù)重组、复(fù)工保交楼(lóu)、恢复市场(chǎng)信心和房地产(chǎn)长效机制。这(zhè)是个技术活(huó)，只要坚持市场化改(gǎi)革，中(zhōng)国一定能化解这(zhè)个难(nán)题(tí)，让房地产回归实体经(jīng)济和居住属性，安居(jū)乐业。

　　4、简单(dān)讲(jiǎng)，如果取消(xiāo)预售制，改为(wèi)现(xiàn)房(fáng)销(xiāo)售，开发商将(jiāng)拼的(de)不是五花八(bā)门(mén)、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营销手段，而是(shì)所见即(jí)所得的过硬的产品质量和诚信，这才(cái)是对购房(fáng)民众的最根本最实(shí)质的保障，这样将极大(dà)的提升(shēng)开发商(shāng)的(de)建(jiàn)筑质量，实现良币驱逐(zhú)劣币。所有商业的本质是(shì)向善，是以客户(hù)为中(zhōng)心，房地(dì)产也不(bù)能例外，老百姓买房(fáng)子是天大的事，烂尾毁三代(dài)，好房幸福一家人(rén)。从这(zhè)个(gè)角(jiǎo)度，取消预售制、实(shí)施现房销(xiāo)售是实现老(lǎo)百姓安居乐业、社会(huì)长治久安(ān)、行业企业健(jiàn)康发展的重大措施。在当前的情况下，取消预售制要结合稳楼市、房(fáng)地产软着陆、打通(tōng)金融支持当期三(sān)好生、新模式等(děng)综合施(shī)策。

　　作者十年前在国(guó)务院发展(zhǎn)研究中心参与财税改革方案研究时(shí)，对预售制、房地产税(shuì)、人地挂钩、金(jīn)融稳定、房企(qǐ)杠杆率等进行过长期系统的专项研究。（参(cān)考后来(lái)形成的专著《房(fáng)地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售制的前(qián)世今(jīn)生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量(liàng)少，引进“卖(mài)楼花”模式，形成“中国内地版预售制(zhì)”

　　1.3 预(yù)售制(zhì)推动城市化进程，但背后潜藏的风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资金(jīn)第(dì)三方全程监(jiān)管(guǎn)，交付时开(kāi)发(fā)商(shāng)凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首付购房(fáng)，提供(gōng)期房烂尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机(jī)制，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　2.4 日本：为规(guī)范(fàn)期(qī)房交易立法(fǎ)，设置(zhì)期房预(yù)付款(kuǎn)保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由(yóu)银行监管，享1年保修(xiū)期后付尾款

　　3 启示

　　正文(wén)

　　1 中国(guó)内地商品房预售制(zhì)的(de)前世今生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式

　　二(èr)十世(shì)纪(jì)五(wǔ)十年代在中国香港，楼宇出租是地(dì)产行业盛(shèng)行的方式，但有着转(zhuǎn)让难、出租(zū)资金周转期长(zhǎng)等(děng)问(wèn)题，分层(céng)销售孕育而生。20世纪50年(nián)代，中国香港还未推(tuī)行公共房(fáng)屋(wū)制度，许多人栖身(shēn)于木屋或者(zhě)其他(tā)临时住(zhù)宅，住房的需求是相当高，不(bù)过大多数居民的储蓄(xù)很(hěn)少(shǎo)。当时(shí)楼宇买卖多数以一整栋楼为(wèi)单位，需要雄厚的(de)资金实力才能购买(mǎi)。虽(suī)然楼宇出(chū)租是中国香港地产行业盛行的方式，但有着转(zhuǎn)让难(nán)、出租资金(jīn)周转(zhuǎn)期长(zhǎng)等问题(tí)。针对这一系列问题，不(bù)少地产(chǎn)商开始(shǐ)探求新的方式(shì外科鼻祖是谁？)，如把(bǎ)楼宇契约切开，即“分契(qì)”，然后将楼(lóu)宇(yǔ)分层出售。这(zhè)模式一(yī)经推行，购买楼宇的市民数量有所增加，开发(fā)商(shāng)资(zī)金周(zhōu)转加快。

　　在分层出售的(de)基础上(shàng)，将“按(àn)揭”模式引(yǐn)入房地(dì)产销售，霍英东创造(zào)“卖楼花(huā)”模式(shì)。1953年底霍英(yīng)东创办(bàn)立信置业有限公司，凭借商(shāng)业(yè)直觉和(hé)多(duō)年经(jīng)营杂货铺、海上驳运业务的经验(yàn)，对(duì)于商品流(liú)通(tōng)、资金周转(zhuǎn)有着(zhe)独到的(de)见解(jiě)，在(zài)努力(lì)寻(xún)求方(fāng)法(fǎ)加快自身资金周转。当时其在购下九龙的一块地盘后，除了分层出售、还印发售楼说明书，上有文(wén)字详尽说(shuō)明楼宇的地(dì)势环境、建筑(zhù)材料、分层价(jià)格(gé)、订购方法等。此外，“卖(mài)楼花”是另外一个(gè)亮点，即先收取买家(jiā)的订金，采用类似租金(jīn)的分期付款(kuǎn)形(xíng)式，等新楼(lóu)落成时，收(shōu)齐(qí)买家的钱，买家(jiā)就拥有(yǒu)了自己的房(fáng)产(chǎn)。这种(zhǒng)方(fāng)式减(jiǎn)轻了民(mín)众(zhòng)购房(fáng)的资金压力，加(jiā)速了(le)房屋的建(jiàn)造(zào)和销售，也解决了制造商的资金问题，降低投资风险，在当(dāng)时可谓是“双(shuāng)赢”的举措。“预售(shòu)楼花+分期付款”的销售模式成为当时(shí)中国香港房地产市(shì)场的一大特色，纵观中国香港房地产市场的(de)改革，“卖楼花”模式高效(xiào)率地解(jiě)决了(le)核心的住房供不应求的(de)问题，使房市发展进入新阶段。

　　预售楼花(huā)模式(shì)推动了中国香港(gǎng)楼市几十(shí)年繁荣，但期间也出现(xiàn)过“烂(làn)尾楼”的情况，但(dàn)监管部门不断完(wán)善、规范化，建立(lì)健全的(de)监管机制，促进市场健康发(fā)展。例如，1960年，位于大角(jiǎo)咀(jǔ)的一个楼盘因建筑费用超支停工，出现“烂尾”情况。在1961年后(hòu)，中国香港管理部门提(tí)升了对于预售(shòu)楼(lóu)花制度的监管，即要求开发商在预售前，确保(bǎo)地价(jià)款已(yǐ)经全部支(zhī)付，还要证明(míng)自身(shēn)有(yǒu)资金等(děng)能力(lì)把(bǎ)项(xiàng)目完(wán)成，资(zī)金需放入(rù)律师所(suǒ)托管，支取时(shí)需律所和建筑师的核准。为了防止开发商(shāng)、律所、建筑师(shī)等造假，套取(qǔ)监管账户(hù)资(zī)金，中国香港要求律师行在银行开设的信托账(zhàng)户（监管账户(hù)）、开发商(shāng)操作等采取全透明化机(jī)制(zhì)，且银行的(de)责任(rèn)上升，如出现房屋“烂尾”情况，银行将成最大风险方，后续需自身推动项目完(wán)工。随着监管体系逐步完善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量少，引进(jìn)“卖楼花”模式，形成“中国(guó)内地版预售制(zhì)”

　　二十世纪九十年代，中国内(nèi)地面临住房需求大(dà)和供给量短缺(quē)问题，引入“卖楼花”制度。建(jiàn)国(guó)以来，中国内地优先发展重(zhòng)工(gōng)业，强调基础建设，这一导(dǎo)向使(shǐ)前期发(fā)展工业化(huà)的进程大于城市化进程，唯有(yǒu)解(jiě)决住(zhù)房基础等城市化配套问(wèn)题，才能进一步推进城(chéng)市(shì)化。但当时推行的是“统一管(guǎn)理，统一分配(pèi)，以(yǐ)租(zū)养(yǎng)房”的福利分房制度(dù)，住房(fáng)市(shì)场(chǎng)发展起步较晚、增速较慢(màn)，福利分房(fáng)制度(dù)也出(chū)现了分配(pèi)不公、效(xiào)率低(dī)、配套差(chà)等问(wèn)题，因此福利分房制度不再适(shì)用(yòng)于(yú)当(dāng)时的国(guó)情(qíng)。叠加房地产(chǎn)市场面临(lín)商品(pǐn)房的(de)需(xū)求量(liàng)大，而社会缺少大(dà)型房地产开发商(shāng)，商品房供(gōng)应量小的困境，此时引(yǐn)入中(zhōng)国香港(gǎng)的“卖楼花”模式无疑(yí)是对(duì)内(nèi)地房地产市场的(de)一针强心剂。从(cóng)1994年起，中国内地逐步(bù)引进中(zhōng)国香港预售商品房制度，先后(hòu)出台多项文(wén)件，大力支持国内房地产市场改革。例如(rú)，1998年，国务院出台《关于进一步深化城镇住(zhù)房制度改革，加快住(zhù)房建设的通知》文件，决(jué)定停止住房无偿(cháng)实物分(fēn)配，逐步实行住(zhù)房分配货币化、住房供给商品化、社会(huì)化的住(zhù)房新(xīn)体制，从计(jì)划经(jīng)济下(xià)的福利分房转(zhuǎn)向市(shì)场经济的商品房。房地(dì)产(chǎn)市场采用预售制(zhì)，允(yǔn)许(xǔ)开发商卖期(qī)房，解决了房企缺(quē)少资金和开发时间周期(qī)长的(de)两大难题(tí)，开发(fā)商以预售款撬动下(xià)一个项目(mù)的(de)开发，形成滚动开(kāi)发模式，住房供应速度加快。自此中(zhōng)国内地(dì)开始房改货币化(huà)，中国人民银(yín)行(xíng)等多方迅(xùn)速出台相关的信贷政策，支持购房者，极大作用推动了房地(dì)产市场的发(fā)展。

　　引入(rù)中(zhōng)国香(xiāng)港“卖(mài)楼花”模式后，经(jīng)调整形成契合(hé)中国内地的商品房预售制(zhì)度(dù)。预售制的(de)初衷是为了缓解房企(qǐ)资金压力，加快城镇住(zhù)房(fáng)建设(shè)。具体(tǐ)来说，是(shì)指房地产开(kāi)发企业将正在建设中的房屋预先(xiān)出售给购房者(zhě)，由购房者(zhě)支付定金或房款的行为。区别于中国香港，在中(zhōng)国(guó)内地(dì)实践过程中，商品房预售(shòu)流程为：房地产(chǎn)开(kāi)发商办理预售许可证-签订商品房买卖合同-进行备(bèi)案(àn)登记和预告登记(jì)-交付房屋。在(zài)购房过程中，购房者需要一次(cì)性(xìng)付清(qīng)首付款(kuǎn)，并采用银行贷款的(de)形式一(yī)次性(xìng)付清剩余房款，换言之，房屋未建(jiàn)成，开发商可(kě)能已拿(ná)到了(le)全(quán)部购房款，这点与中国香港的(de)按照工程进度(dù)付款有所不同。对中国内地(dì)的开发商而(ér)言，预售制(zhì)商品房也开启了高(gāo)周转、高杠杆(gān)的运作(zuò)模式。

　　1.3预售制推动城市化进(jìn)程，但背后(hòu)潜藏(cáng)的风险确实存在

　　作(zuò)为中国内地商品房销售的最主(zhǔ)要方式(shì)，预售(shòu)制(zhì)极大缩(suō)短房企现金回笼周期，同时增加市场商品房供应，推动(dòng)了城镇化发展(zhǎn)进(jìn)程。预售制在过去20多(duō)年对中国内地房地(dì)产(chǎn)市场的稳步发展起到了重要作用，不仅解决了房地(dì)产市场(chǎng)快速发展阶段的资(zī)金(jīn)需(xū)求，也提高(gāo)了居民居住水平，中国(guó)内地(dì)城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民从筒(tǒng)子(zi)楼住到住宅小(xiǎo)区，从全(quán)民(mín)蜗居到(dào)基(jī)本适居，住房事业取(qǔ)得(dé)巨大进步，数十年时间(jiān)走完发达国(guó)家几百年(nián)城镇(zhèn)化路程。改革开放(fàng)以来(lái)，城镇化进(jìn)程(chéng)进入快(kuài)速发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长(zhǎng)至9.1亿人，43年间增长(zhǎng)4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城市(shì)建成(chéng)区面积由7438平方(fāng)公里增长至60721平方公(gōng)里，增(zēng)长7.2倍。根据我们发布的《中(zhōng)国住房存量报告：2021》测(cè)算(suàn)，1978-2020年中国内地(dì)城(chéng)镇住宅存(cún)量从不到14亿平(píng)增至313.2亿平，城镇人(rén)均住房建筑面积从8.1平(píng)方米(mǐ)增(zēng)至34.7平方米，城镇住房套(tào)数从约3100万套增至3.63亿(yì)套，套户比从0.8增至1.09。预售制在当(dāng)前(qián)已成为中(zhōng)国内地商品房销售最(zuì)主(zhǔ)要方式，2005年中国内(nèi)地商品住宅期(qī)房销售面积占总销售面(miàn)积的(de)比重为63％，而2021年(nián)期房(fáng)累计销售面积达(dá)15.6亿平，比重上升至(zhì)87％。

　　预售(shòu)制也(yě)推(tuī)动(dòng)了中国内(nèi)地房地产(chǎn)行业的发展。中国内(nèi)地(dì)房地产历经(jīng)二(èr)十多年长周(zhōu)期(qī)繁荣，行业各项指标大(dà)幅增长。1999-2021年，房屋(wū)新开工面(miàn)积(jī)从2.2亿平增(zēng)至19.9亿平(píng)，累计上涨8.2倍，年复合增(zēng)速10.6％。房地产开发投资完(wán)成额从(cóng)0.4万亿元增(zēng)至14.8万(wàn)亿元(yuán)，累(lèi)计上涨35.8倍，年复(fù)合增速17.8％。商品房(fáng)销售面积(jī)和(hé)销售金(jīn)额(é)分别从1.5亿平增至17.9亿平(píng)、0.3万亿元增(zēng)至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业(yè)的快速发展(zhǎn)，房地产企业从(cóng)无(wú)到有、从国企先行到民企(qǐ)崛(jué)起，队伍逐(zhú)渐(jiàn)壮(zhuàng)大。2018年，房地产企业数量(liàng)达9.8万个，比1998年(nián)的2.4万个增长3.1倍。

　　二十(shí)年(nián)来(lái)房地产也成为(wèi)拉动中国内(nèi)地经(jīng)济(jì)高增长的火车头。

　　1）从经济(jì)增长渠道，房地产带动的上下游产业链特(tè)别长，高(gāo)达50多(duō)个行业。2020年房地(dì)产(chǎn)及其产业链(liàn)占(zhàn)GDP的17.2％（完全(quán)贡(gòng)献），其中房地产业增加值(zhí)占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产业链(liàn)占GDP的9.9％（间接贡献），其中(zhōng)房地产(chǎn)对金融、批(pī)发、建材的(de)带动(dòng)最(zuì)为明显。

　　2）从投(tóu)资渠道，2020年房地产完全拉动(dòng)的投资占(zhàn)全社会(huì)固定资产(chǎn)投资(zī)的(de)51.5％，其中，房地产开发投资占固(gù)定(dìng)资产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道(dào)，从(cóng)房地产贷款(kuǎn)占银行各项(xiàng)贷款余(yú)额的(de)比重看，2021年12月为27.07％，如果加上(shàng)信(xìn)托等通道业(yè)务，占比超过(guò)三分(fēn)之(zhī)一。从房地产融资存量占社(shè)融存量比重看，2021年12月(yuè)占比为18.76％。如果房企大面积违约(yuē)，将导致银行不良率大幅上升。

　　4）从居民财(cái)富效应渠道，根据我们的《中国住房市值测算报告》，2020年中国住房市值为(wèi)62.6万亿美元，大(dà)于(yú)美国的33.6万亿美(měi)元、日本的10.8万亿美元、英法德三(sān)国合计(jì)的31.5万亿美元。从住房市(shì)值(zhí)占股债房市值的比例看(kàn)，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的(de)56％、德国的64％。中(zhōng)国住房市值与(yǔ)股债(zhài)房市值的比(bǐ)例较(jiào)高(gāo)，主(zhǔ)要是因为住房市值高，以及中国资(zī)本(běn)市场发育尚不成熟(shú)，直接融资(zī)比(bǐ)例较(jiào)低，股票、债券市值较低，居民投(tóu)资渠道缺乏(fá)。

　　不可(kě)否(fǒu)认，预售制背后潜藏的(de)风(fēng)险(xiǎn)确实存在，当(dāng)前的(de)负(fù)面(miàn)效应(yīng)愈发凸显。

　　从个人层(céng)面看，绝大部(bù)分商品(pǐn)是一手交钱一手(shǒu)交(jiāo)货，预售制是对购买者(zhě)的单方面不(bù)公(gōng)平制度(dù)，购(gòu)房(fáng)老(lǎo)百姓几乎承担了所(suǒ)有商品不能交付的风险。比如，交房(fáng)等待期一(yī)般为两(liǎng)年，在此期间，购(gòu)房(fáng)者不仅承担银行利息(xī)，还要承担延迟(chí)交房(fáng)、“一(yī)房二(èr)外科鼻祖是谁？卖(mài)”、房屋质量、房产(chǎn)证延期办理甚至不能交房等风(fēng)险(xiǎn)。另外(wài)，购房(fáng)者和(hé)开(kāi)发商(shāng)之间的购(gòu)房合同(tóng)、购房(fáng)者(zhě)和(hé)银行的按(àn)揭贷款合(hé)同是两个独立的(de)合同关系(xì)，如果开发商发生违约(yuē)，购房(fáng)者(zhě)只(zhǐ)能根据购房合同向(xiàng)开(kāi)发(fā)商主(zhǔ)张(zhāng)权力，但(dàn)依旧需要根据按揭贷款合同按时向(xiàng)银行进行贷(dài)款偿(cháng)还，因此购房者承(chéng)担的风险较(jiào)大(dà)。

　　从行业层面看，预(yù)售制助推部(bù)分(fēn)房企过度举债、高杠杆(gān)扩张，资金若遇到下行周(zhōu)期，会引发资金链断裂、项目搁置等系列风(fēng)险，进行影响自(zì)身信用和(hé)购房(fáng)者对行业的信心。

　　从金融层面看，银行作为按揭贷款的发放方，一旦房企因(yīn)为市场波动或经营不善，出现资金链(liàn)断裂等一系(xì)列问题，导致“烂尾”等情(qíng)况，而(ér)房企(qǐ)通过(guò)与(yǔ)购房者签(qiān)订(dìng)的(de)预售合同(tóng)和按揭合同，已经从银行获得(dé)房款(kuǎn)，如果购房者丧失还款能(néng)力或短(duǎn)期(qī)不能还(hái)款等，则风险(xiǎn)完全由(yóu)银行承担，银行(xíng)将面(miàn)临较大(dà)的坏账压力。

　　从监管角度(dù)看，购房者的预(yù)售监管(guǎn)资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根(gēn)结底两个字那(nà)就是“没钱”，即没钱付工(gōng)程款(kuǎn)。在2004版的《城市商品房预售管(guǎn)理(lǐ)办法》中(zhōng)明确规定了开发(fā)企(qǐ)业预售商品房(fáng)所得款(kuǎn)项(xiàng)应当用于有关的(de)工程建设，商品(pǐn)房(fáng)预(yù)售(shòu)款监管的具体办法，由房地产管理部门(mén)制定。但多年(nián)以来全国并没有(yǒu)统一(yī)的预售资金监管规(guī)定，各地实行“一城一(yī)策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等城市重点监管资金比例(lì)为总预售(shòu)款的15-40％左右(yòu)，郑州、福州(zhōu)、合(hé)肥(féi)等(děng)城市则按照项目的建安(ān)成(chéng)本乘以建筑面积或者项目工(gōng)程总额(é)报价(jià)计(jì)算重点资金。而事(shì)实(shí)是，不少购房(fáng)款未进入监管账户、或进入(rù)监(jiān)管(guǎn)账户后被挪用，导(dǎo)致楼盘(pán)没(méi)有(yǒu)资金继续建设。收楼(lóu)遥遥无(wú)期，月供却被迫继续还款。那么，监管账户资(zī)金如何(hé)被挪走的(de)？实际上，在过(guò)去房地产(chǎn)大开发时代(dài)的高(gāo)周转背景(jǐng)下，抽调(diào)预售款监(jiān)管(guǎn)账户资金，是行(xíng)业“潜规则”。比如工程总(zǒng)承包方，以工(gōng)程建设名义，获得监管账(zhàng)户拨(bō)付资金(jīn)，再由工(gōng)程方(fāng)将资金转给房企，而拨付的工程(chéng)款，远超工程进度(dù)所需(xū)。通过(guò)这(zhè)些方式(shì)套(tào)取(qǔ)的资金，在房企各(gè)地(dì)项目间流动，变(biàn)相加杠杆(gān)，这样做提(tí)供(gōng)了(le)资金流动(dòng)性(xìng)，房企(qǐ)抽调(diào)资金(jīn)统筹拿地、还款(kuǎn)和楼盘建(jiàn)设，形成(chéng)一种资金(jīn)循环高(gāo)周转模式，但一(yī)定(dìng)程度上把(bǎ)风险甩给(gěi)了(le)购(gòu)房(fáng)者(zhě)。

　　2 国际经验(yàn)

　　整体来(lái)说，国外商品(pǐn)房预售制度呈现以下特点(diǎn)：

　　1）预付款保护：对于购(gòu)房者预付(fù)资金，一般设(shè)有定金或(huò)预(yù)付(fù)款保(bǎo)护机制，如英国、日本；

　　2）预(yù)付(fù)款比重：要求购房者支付的预付款比例相对较低，绝大部分房款在房屋交(jiāo)付后开始支付；

　　3）预(yù)付款支付方式：预付款一般(bān)以定(dìng)金方式支付，或按工(gōng)程(chéng)进度分期支付，或二者(zhě)结合；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方式：一(yī)般采用(yòng)两种方式(shì)发放按揭贷款，一是按工程进(jìn)度付款，按揭(jiē)贷(dài)款按照工程进(jìn)度逐渐发放，购房(fáng)者(zhě)开始月供(gōng)；二是(shì)房(fáng)屋交付后发放(fàng)按揭贷款；

　　5）房(fáng)屋(wū)烂尾保护(hù)：为预售商(shāng)品(pǐn)房提供期房(fáng)烂尾(wěi)保险，在商(shāng)品房出现(xiàn)重大(dà)延期或(huò)重(zhòng)大缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋交付(fù)保(bǎo)护：房屋交(jiāo)付质量的保障有两(liǎng)种(zhǒng)方式，一是(shì)期(qī)房由政(zhèng)府或(huò)第三方(fāng)验收合(hé)格并(bìng)提供验收凭证后，开发(fā)商凭验收凭(píng)证(zhèng)取得购房者支付(fù)的房(fáng)款。二是(shì)开发商为购(gòu)房者提供一定的保修(xiū)期，通常1-5年(nián)，保修期满(mǎn)，购(gòu)房者(zhě)支付尾款。

　　2.1 美(měi)国：交(jiāo)付(fù)前预售(shòu)资金第三方全程监管，交付时开发商凭验(yàn)收凭证(zhèng)取得房款

　　美(měi)国(guó)期房定金(jīn)一定期限内无条件返还，最低首付比(bǐ)例为3.5％，交房(fáng)前仅支付(fù)首付，其余(yú)房(fáng)款(kuǎn)交付后(hòu)按揭还款，交付前(qián)资(zī)金由(yóu)第三方全(quán)程监管(guǎn)外科鼻祖是谁？，交(jiāo)付时开发(fā)商凭验收凭证取得房款。

　　定金及首付(fù)环节，定金(jīn)比例(lì)一般(bān)为房(fáng)款的1％-5％，首付比例最(zuì)低可低于3.5％，根据(jù)美(měi)国官方数(shù)据，2021年(nián)美国(guó)平均首(shǒu)付比例(lì)为(wèi)12％。

　　余(yú)款支付方面，除定(dìng)金或首付外，购房者在房屋交付后通(tōng)过按揭贷款支(zhī)付剩余房款。

　　资金监管方(fāng)面，美国为防止(zhǐ)开发商挪用资金，购房者的(de)定金及首(shǒu)付款由第三方(fāng)公证行或(huò)产(chǎn)权保险公司的信托账户监管(guǎn)。如果(guǒ)开发商倒(dào)闭导致楼盘烂尾，购(gòu)房(fáng)者资(zī)金可(kě)通过(guò)申请仲裁取(qǔ)回，且(qiě)不承担任何责任与损失(shī)。而开发(fā)商在(zài)房(fáng)屋建设过程(chéng)中(zhōng)的资(zī)金(jīn)全部来(lái)自银行(xíng)，银行根据工程进度(dù)向开发(fā)商提(tí)供一定比例(lì)的贷款，由于开发商挪用(yòng)资金直接损害银(yín)行利益(yì)，银(yín)行(xíng)有充分动机(jī)监(jiān)管开(kāi)发(fā)商施工(gōng)进度。开发商在房屋交付(fù)时(shí)需取得由(yóu)政(zhèng)府相(xiāng)关部门经审查后(hòu)发放的验收凭证(zhèng)，通过验收凭证(zhèng)向银行(xíng)得(dé)到购房者(zhě)支付的房款。

　　2.2 德国(guó)：可(kě)零(líng)首付购房，提(tí)供(gōng)期房(fáng)烂尾险

　　德国期房(fáng)可零首付(fù)购房，房款按(àn)建造工期进(jìn)度支付，按揭按工期放款后还贷，房贷(dài)利率采用固定利(lì)率，开发商或(huò)购(gòu)房者可(kě)购买期房烂尾保(bǎo)险。

　　预售(shòu)门(mén)槛方面，德国(guó)开发商(shāng)在(zài)项目获(huò)批后即可预(yù)售房屋。签署(shǔ)购(gòu)房(fáng)合同前(qián)，购房者需支付约2000欧的(de)定金并进行预约公证，签(qiān)订合同后(hòu)定金退还。如由于任何(hé)原因不能购买(mǎi)，定金按照德国法律全部退(tuì)还(hái)。

　　签(qiān)署购房(fáng)合同后(hòu)，购(gòu)房者需支(zhī)付公证费和土地交易税，分别(bié)为房屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用(yòng)不(bù)包含(hán)在购房(fáng)款中，属于购房附(fù)加费(fèi)。

　　首付方面，德国没有规定最(zuì)低首(shǒu)付比例，可零首(shǒu)付购(gòu)房。

　　余款方面，德国也采取按工期支付房款的制度，一(yī)般分7笔(bǐ)进行支付，具体支(zhī)付节(jié)点、比例因(yīn)项(xiàng)目而异。一般来说，支付节点可分为(wèi)公证后、主体完工(gōng)、内部水(shuǐ)暖(nuǎn)电路完(wán)工、窗(chuāng)户玻璃完工、室(shì)内清洁及(jí)墙面完工、地板完工、全部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购房(fáng)者可(kě)在支付房款前申(shēn)请房贷，房贷利(lì)率采用固定利率，银行按施工节奏分多次发(fā)放贷款(kuǎn)，每(měi)笔贷款给予购房者一(yī)定使用期限(xiàn)，期限(xiàn)结(jié)束后，购房者开始还(hái)贷。

　　保(bǎo)险(xiǎn)方面，德国保险公司针对(duì)期(qī)房设计了两(liǎng)种保险，保(bǎo)险的功能是(shì)当房屋出现重大延期或重大缺(quē)陷(xiàn)时，保险公司保证(zhèng)开发商赔偿或修复，开发商破产，由(yóu)保险公司负责(zé)相应赔偿。保险由开发商(shāng)或购房(fáng)者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护(hù)机制，55％-80％房(fáng)款交房时支(zhī)付

　　英国(guó)预(yù)售(shòu)制(zhì)设有10％定(dìng)金保(bǎo)险(xiǎn)保(bǎo)护机制(zhì)，交房前付款(kuǎn)比例仅20％-45％，资(zī)金由买卖(mài)双方律(lǜ)师严格(gé)监(jiān)管。

　　订立(lì)合同(tóng)前(qián)，买卖(mài)双(shuāng)方均有一名律师(shī)，负责沟通期房交(jiāo)易中的房产(chǎn)、资金、合同等各个环节(jié)，各环(huán)节内容确认(rèn)无误(wù)后签订首付交换合同。

　　定金方面，英国设置了10％定(dìng)金保(bǎo)险保护机制，当开发商出现财务、经营问题时，购房者10％的(de)定金由(yóu)保险公司赔付，而超出10％的部分较难追回。

　　首付方面，首付比例通常(cháng)为(wèi)10％-25％，首付需要在合(hé)同(tóng)签订21天内支付。

　　余款支付(fù)环节，英国采取(qǔ)按工程进度付款(kuǎn)的方式，但是交房前付款比例相对较低，一(yī)般会在合同签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项，即交房(fáng)前(qián)付款比例在20％-45％之(zhī)间，剩余款项交房后支(zhī)付。

　　交付环(huán)节(jié)，英国规定房(fáng)屋(wū)必须经过房产公证公(gōng)司(sī)的检(jiǎn)验验收后才能交付，交付(fù)后方可按揭还贷。

　　资金监管环节，英国期房预售(shòu)资金监(jiān)管极为严格，资金也由律师监管(guǎn)，在确认工程进度(dù)、支付相关款项过程(chéng)中，由买房律师(shī)将资(zī)金转(zhuǎn)给卖方律师，卖(mài)方(fāng)律师(shī)转(zhuǎn)给开发商，即资金在进入(rù)开(kāi)发商账户前(qián)经过两道关口，有利于保障购房者资金安全。

　　2.4 日本(běn)：为规范期房(fáng)交易立法，设置期房预付款保全(quán)措施

　　日本(běn)期房交易立(lì)法，定金(jīn)超5％或1000万日元(yuán)时，开发商必须完成“预售房定金保全措施(shī)”，交房前付款比例不(bù)超房款(kuǎn)的20％，开发商违约需返还定价并赔偿约10％房款(kuǎn)，交房后按揭还款(kuǎn)。

　　立法方面，日(rì)本二战结束后由于房屋供给严重(zhòng)失衡(héng)，叠加法律空白，社会(huì)上“一房二(èr)卖”现(xiàn)象(xiàng)普遍，为(wèi)此，日本政府1952年出(chū)台《宅地建(jiàn)筑物交易法》，经多次修订，目(mù)前是唯一一部规范期房交易的法律(lǜ)。

　　定金(jīn)保护方面，根据日本《宅地建物取引(yǐn)业法》，对购房者支(zhī)付定金超过5％或(huò)超1000万日元的部分，法律(lǜ)要求(qiú)开(kāi)发商必须(xū)完成定金保全措施才可预(yù)售。什么(me)是定金(jīn)保全(quán)措施？即买卖(mài)双方签订购房合同时，开发商向金融机构或指定保证(zhèng)机(jī)构或保(bǎo)险(xiǎn)机构签订定金保(bǎo)证委托合(hé)同，设(shè)置购(gòu)房者定金的保(bǎo)证或(huò)保险(xiǎn)，并(bìng)将相应(yīng)的(de)保(bǎo)证金证明书(shū)交付(fù)给购房(fáng)者。除定金外，其(qí)他预先支(zhī)付的购房款也受该措施保护。若开发商(shāng)倒闭导致(zhì)期房烂尾，购房(fáng)者可凭(píng)保证金证明书向金融机构(gòu)或保证(zhèng)机构或(huò)保(bǎo)险公司(sī)兑付，同(tóng)时(shí)，开发商需(xū)向购房者赔付(fù)违约(yuē)金(jīn)，一般约为房价的10％。

　　房款(kuǎn)支付环(huán)节，交房前只需支付最多不超(chāo)20％的(de)定金，签订购(gòu)房合同后，购房者即可向银(yín)行申请(qǐng)贷款(kuǎn)，但交房(fáng)后才开始按揭贷款，除(chú)定金外的剩余房款在交房后(hòu)开始支付。

　　2.5 新(xīn)加(jiā)坡：买方资金由银行监管，享(xiǎng)1年(nián)保修期后付尾(wěi)款(kuǎn)

　　新加(jiā)坡期房购(gòu)房者违(wéi)约可返还(hái)相(xiāng)当于3.75％房款的(de)订金，首(shǒu)付(fù)比例20％，余(yú)款按工程进度支(zhī)付(fù)，所有(yǒu)资金(jīn)进银行专门(mén)项目资金账户，交房(fáng)后满(mǎn)1年保修期后(hòu)支付15％尾款(kuǎn)。

　　订金支付环节，新加坡开发商有统一(yī)的选购权合同以及(jí)订(dìng)金返还机制(zhì)，即(jí)OTP，签订OTP后需支(zhī)付5％房款作(zuò)为订金，OTP有(yǒu)效期14天(tiān)，执(zhí)行OTP则(zé)进(jìn)一步(bù)签订购买合同，不执行OTP则退还(hái)3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付(fù)比例方面，签订购房(fáng)合同后，购房者需支付15％的首付及印花(huā)税，同时购房(fáng)者(zhě)向银行申请(qǐng)按(àn)揭贷款。

　　余款(kuǎn)支付上，新加坡(pō)期房同样采取按工程(chéng)进(jìn)度付款的方式(shì)，《发展商条例》对期(qī)房付款(kuǎn)流程(chéng)做了统一详细规定，要求所有(yǒu)开发商遵守，支付节点一(yī)般为合(hé)同(tóng)签订后、地基完工、框(kuāng)架(jià)完工、管道门窗(chuāng)等完(wán)工等，支付比例约(yuē)为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按(àn)揭贷款(kuǎn)也依照工程进度(dù)放款，月供在此过程中随着放出贷款(kuǎn)的增加而增(zēng)加，未放款部分无需月供。

　　资金监(jiān)管方面(miàn)，购房者(zhě)的(de)订金与付款会存入银行专(zhuān)门的项目(mù)资金(jīn)账户，账(zhàng)户资金提取须与房屋建设(shè)有(yǒu)关(guān)。房屋交付后(hòu)，购房者享受1年的(de)房屋保修期，此后购(gòu)房者(zhě)支付15％的尾(wěi)款。

　　3 启示(shì)

　　一，短期来看，当(dāng)前房地(dì)产到了政策出(chū)手临界点，重点是保交楼(lóu)和房企(qǐ)重组。一方面(miàn)，加大对刚需和改善型(xíng)需(xū)求的支持力度，长短兼顾妥善应对局部(bù)停贷现象，重点是保(bǎo)交(jiāo)楼保(bǎo)复工保民生(shēng)，给予强(qiáng)有力的(de)金融工(gōng)具支持。另一方面，从(cóng)现在起，对还(hái)在正常(cháng)运转的房企包括民营企业，加大支持力度，由优质(zhì)房企(qǐ)牵头并购(gòu)重组(zǔ)整个行业，为每个房企配套AMC和财(cái)团，给予(yǔ)金融工具(jù)配套。

　　二，中期来(lái)看，应充分估计形势复杂性和人性复(fù)杂性(xìng)，兼顾(gù)化解停贷、复工保交楼、重组房企债(zhài)务(wù)、恢(huī)复市场信心(xīn)以(yǐ)及长效机制。长(zhǎng)效机制(zhì)四大(dà)关键是推(tuī)动城市群战略、人地(dì)挂(guà)钩(gōu)、金融中性稳定和房地产(chǎn)税。定金环(huán)节，建(jiàn)立开发商违约后定金保护机制，如将(jiāng)已支(zhī)付定金(jīn)冻(dòng)结至房屋交付(fù)阶段，保障购房者定(dìng)金安全。签订合同(tóng)环节(jié)，鼓励保险公(gōng)司介入，为房屋重(zhòng)大延(yán)期以及(jí)重(zhòng)大(dà)缺陷等(děng)情(qíng)况(kuàng)提(tí)供充分的(de)保障。余款支(zhī)付(fù)环节(jié)，建立按工程(chéng)进度付款机制或交房后按揭贷(dài)款机制，充分保护购房者的权益(yì)。资金监管环(huán)节，引入独立于开发商、银行的(de)第三(sān)方资金(jīn)监管机构(gòu)，或(huò)由政府相关部门直接监管，以此防(fáng)止资(zī)金挪用现象。交(jiāo)付环节，建立商品房(fáng)保修期制度。保修期内(nèi)，开发商应(yīng)对房屋质量(liàng)问题全权负责、免(miǎn)费维修，购房(fáng)者在保(bǎo)修期(qī)结束后支(zhī)付尾款。

　　三，长期来看，取消商(shāng)品房预(yù)售制(zhì)是(shì)大势(shì)所趋。一方面(miàn)，98年房(fáng)改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现在全国套户(hù)比(bǐ)超(chāo)过1，从大(dà)开发(fā)进入存量时(shí)代(dài)，对购(gòu)房民众(zhòng)不公平的预(yù)售制已(yǐ)经过时了，该(gāi)取(qǔ)消(xiāo)了，改为现房(fáng)销售(shòu)。另一方面，取消(xiāo)预(yù)售制，改为现房销售(shòu)，开发商(shāng)将拼的不是五花八门、眼(yǎn)花缭(liáo)乱、不知道能不能兑现的营销手段，而是所(suǒ)见即(jí)所得的过硬的产(chǎn)品质量和诚信(xìn)，这才是对购房(fáng)民众的最根本(běn)最实质(zhì)的保障，这样将极(jí)大的提(tí)升开(kāi)发商的建筑质量，实现良币驱逐劣币。

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