万柳(liǔ)书院，暴雷(léi)了。

　　今年年初“万(wàn)柳少爷”的意(yì)外走红，让这个位于北(běi)京(jīng)海淀(diàn)的豪宅被(bèi)全国知(zhī)晓，其(qí)背(bèi)后(hòu)曾宣称要做地产界“劳斯莱(lái)斯”的神秘开发商——中赫集团，也被(bèi)拉向台前。

　　而如今，万柳书院再次受(shòu)到舆论关注，起因中赫集(jí)团成了共同债务(wù)人被中国信达追债，中(zhōng)国信达为了收回钱款不得不将中赫抵押的(de)75套万柳书院(yuàn)豪宅(zhái)拍卖。可问题是，这些房子(zi)早已(yǐ)售出(chū)，业主并非中赫集团，那些真正斥巨资购入房产(chǎn)的有钱人(rén)，房子现在莫名奇妙(miào)地被(bèi)拍卖，算是被割了！

　　截至(zhì)发稿，暂未看到(dào)这(zhè)些(xiē)业主的维权信息，难(nán)怪有网友调侃：“富人被(bèi)割韭菜的时候，他(tā)们的姿势(shì)都那(nà)么优雅。”

　　不(bù)过事件背后，可(kě)能没你想象的那(nà)么简(jiǎn)单。

　　1

　　富人(rén)被精准收割？

　　最惨的可能还是(shì)债主(zhǔ)

　　“北京豪宅的(de)尽头是万柳书院”，但(dàn)谁都没想到，这个位于海淀核心区(qū)位，名(míng)校(xiào)环绕的顶级(jí)豪宅，竟然暴雷(léi)了！

　　近(jìn)日，有网(wǎng)友发现，中国(guó)信达在京东拍(pāi)卖上，上架(jià)了“北京(jīng)赫华恒瑞(ruì)房地(dì)产开发(fā)有限公司(sī)不良债权转让(ràng)项目”，债权总额(é)高达(dá)近47亿，该项目的(de)抵押物中，包括75套万柳(liǔ)书(shū)院住宅。

　　据(jù)京东拍卖显示，上述(shù)不良债权转让项目的处置主体(tǐ)是(shì)中国信(xìn)达资产管理股份有限(xiàn)公司(sī)北(běi)京市分公司（下称(chēng)中国(guó)信达北分），处置的是对北(běi)京赫华恒瑞房(fáng)地产(chǎn)开发(fā)有限公司（下称(chēng)赫华恒瑞）的不良债权(quán)。截至2023年1月(yuè)31日，债权金额(é)约(yuē)为46.95亿元人民币(bì)，其(qí)中债权本金37.50亿元。中(zhōng)赫集团(tuán)有限公司是共同债务人(rén)。目前，该(gāi)项目(mù)已有1万次围观，35名意向(xiàng)人(rén)。

　　从表(biǎo)面上看，这就是(shì)一起中(zhōng)国信达北分讨债的(de)故事，但实际上，75套豪宅的背后(hòu)暗藏秘(mì)密。

　　据此前媒(méi)体报道，万柳书(shū)院总共301户(hù)，而(ér)且早已售罄。如果该报道属(shǔ)实，说(shuō)明这(zhè)些(xiē)房子(zi)实际上都(dōu)是卖出去了的，是有人住的。

　　那(nà)为(wèi)什么中国信达的(de)拍卖页面(miàn)上又(yòu)注明这75套房(fáng)子是“未出售”的状态呢(ne)？只能说明这些房子根本没有网签(qiān)，也没(méi)有房(fáng)产证！

　　第一(yī)财经(jīng)的报(bào)道(dào)证实了上(shàng)述内容。有豪宅中介透露，中(zhōng)赫集团早就(jiù)把这75套(tào)已婚女性英文称呼，女性英文称呼房子抵(dǐ)押出去，现在(zài)还没资(zī)金解抵押，所(suǒ)以不能网签(qiān)、没(méi)办(bàn)房本。

　　作为海淀(diàn)的顶级豪宅，最强学区房，万柳书院(yuàn)的业主基(jī)本都是北(běi)京的高端人士，柳传志、丁磊等知名商业大佬也是万柳书院的业(yè)主。另据地(dì)产自媒(méi)体“地(dì)产八卦女”爆料，万柳(liǔ)书院的业主中(zhōng)，还有不少中赫集(jí)团的(de)高管、合(hé)作伙(huǒ)伴、亲戚朋(péng)友等。

　　由(yóu)此，不少(shǎo)网友感叹，“富人也被精准收割(gē)了！”

　　不过，如果这些业主确实已经支付价款并实(shí)际占有(yǒu)，那么(me)，中国信达转让这笔不良债权回(huí)本的愿(yuàn)望，或将泡汤。这次拍卖损失最大的，没准还是债主中国信达。

　　根据相关(guān)法(fǎ)律规定，民事执(zhí)行中(zhōng)，业(yè)主已经支付价款(kuǎn)并实际占有，但未办(bàn)理过户手(shǒu)续的，如(rú)果业主没有过错，人民法院不得查封、扣押(yā)、冻结，已经查封的可以向(xiàng)法院提(tí)出执行异议申请，请求法院解除查(chá)封(fēng)，同时可以(yǐ)联合起诉开发(fā)商(shāng)，要求退还购(gòu)房款或办理房产证，并承担违约(yuē)责任。

　　此(cǐ)外，今年4月，人民(mín)法(fǎ)院报公布《最高人民法院(yuàn)关于商品房消费者(zhě)权利保护问题的批复》，以司法解释的方式(shì)明确(què)了购房(fáng)人的优先权(quán)：

　　商品(pǐn)房消(xiāo)费者以居住为目(mù)的购买房屋并已(yǐ)支付全部价款，主张其房屋交付(fù)请求权优先于建设工程价款优先受偿(cháng)权、抵押权以及其(qí)他债权的，人民法院应当予以支持。只支付了部分价款的商品房消费(fèi)者，在(zài)一(yī)审法庭辩论终结前已实际支(zhī)付剩余价(jià)款的，可以适(shì)用前款规定。

　　也(yě)就是说(shuō)，如果(guǒ)这75套房子均为“已(yǐ)售未(wèi)网(wǎng)签”，那么这笔不良(liáng)债权，实际(jì)上是(shì)个烫手山芋。可能不仅不能卖出去回本(běn)，抵押的这(zhè)75套房子，还会被(bèi)业(yè)主(zhǔ)讨回去(qù)。

　　中(zhōng)国信(xìn)达(dá)，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地(dì)产(chǎn)界的“劳斯莱斯”

　　成了“老(lǎo)赖”

　　这次债权(quán)公司(sī)中国(guó)信达(dá)申(shēn)请不(bù)良债权转(zhuǎn)让，可以追溯到金谷信托踩雷赫(hè)华恒瑞。

　　天眼(yǎn)查显示，目前中国信达已经(jīng)成为赫华(huá)恒(héng)瑞唯一股(gǔ)东(dōng)。但此前(qián)，赫(hè)华恒瑞为中赫集(jí)团旗下子公司。2019年4月(yuè)22日，中赫(hè)集团、中赫置地等选择退出了(le)赫华恒瑞的(de)股东行列，中国金谷国际信托有限责任公司成为(wèi)了唯(wéi)一股东，后(hòu)者由中国信达资产(chǎn)管理(lǐ)股份有限公司持股(gǔ)93.75％。

　　作为(wèi)房地产开发商，相较(jiào)其他房企，中赫集(jí)团既没有很大规(guī)模，也(yě)没有很高(gāo)的国(guó)民知名度，但却在(zài)北京豪宅圈(quān)留下一(yī)个个传说。

　　如钓鱼台(tái)七号院(yuàn)，作为中赫集(jí)团进入北京(jīng)的第一个豪宅项目，2011年，中赫置地(dì)推出钓鱼岛七号院3号楼(lóu)，高达30万/平米的(de)天价(jià)，成(chéng)为当(dāng)时(shí)京城最贵(guì)的(de)楼盘，引发了市(shì)场强烈震惊。

　　随后(hòu)开发的万(wàn)柳书院，更(gèng)是(shì)被誉为“北(běi)京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿(yì)元，溢价率40.9％，从融创(chuàng)、保利、万(wàn)科等(děng)大型知名房企手中(zhōng)，抢下了北京(jīng)万柳地块，成为(wèi)北京(jīng)当(dāng)年(nián)的“双料地王”。很(hěn)快(kuài)，万柳书院(yuàn)就以神秘高端的姿(zī)态杀(shā)入市场(chǎng)，无论是一块块从荷兰运回来的灰(huī)砖垒起来(lái)的五米(mǐ)高墙，还是(shì)每棵成本(běn)超6万的成(chéng)年银杏树，还是每平米20万元(yuán)的价格，都令(lìng)业内外(wài)震(zhèn)撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八的(de)顶儿、融创的湖(hú)、紫辰(chén)院的树、北平府的院(yuàn)儿。”从这句顺口溜中，就可看出(chū)其在北京豪宅圈的地位(wèi)。2014年末上市的它，对手是当(dāng)时有(yǒu)名的融创观澜(lán)嘉(jiā)苑(yuàn)、佳兆业广场(chǎng)、恒大(dà)华(huá)府等，现(xiàn)如今，它远远超过(guò)这(zhè)些对手。

　　去年，万柳书(shū)院一套300平米的法拍(pāi)房(fáng)，最终(zhōng)成交(jiāo)价1.09亿、单价达到惊人的36万元(yuán)/平米，说明万柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)虽然(rán)已经推出了8年之(zhī)久，但其依旧在北京(jīng)豪宅(zhái)圈(quān)备受追(zhuī)捧。

　　中赫集团开(kāi)发的豪宅(zhái)，也吸引了(le)不少知名人士，如知名演员宋(sòng)丹(dān)丹，就(jiù)住在钓鱼台七(qī)号院(yuàn)。而(ér)柳传(chuán)志、丁磊(lěi)等知名(míng)商业大佬则居(jū)住在万柳书院(yuàn)。

　　几大豪宅(zhái)的(de)成(chéng)功(gōng)奠定了中赫集团(tuán)的“高端路线”，也因此，它被外界贴(tiē)上(shàng)了(le)，“卖北京城最贵(guì)的房，拿北(běi)京(jīng)城最贵(guì)的地”，“做(zuò)地产(chǎn)中的‘劳斯莱(lái)斯’”的标签。

　　但隐藏在(zài)豪(háo)宅开发商(shāng)光环(huán)的背后，这个地产(chǎn)界“劳斯莱斯”却多次成为被执行人，被执行标(biāo)的高达11亿。

　　今年年初(chū)，因为履行(xíng)能(néng)力而拒(jù)不履行(xíng)生效(xiào)法(fǎ)律文(wén)书(shū)确定义务(wù)，中赫集团(tuán)正(zhèng)式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中赫集团(tuán)如今沦落到这个(gè)地步(bù)，其实(shí)是有迹可循的。

　　事实上，早在今(jīn)年年初“万柳书院(yuàn)少(shǎo)爷”走红(hóng)之(zhī)时(shí)，深蓝财经(jīng)就曾深(shēn)挖出(chū)背后的(de)中赫(hè)集团，发现(xiàn)其深陷财务危机(jī)。

　　从(cóng)知名豪宅的开发(fā)商到沦为“老赖”，中赫集团实控人周金辉的(de)人生轨迹(jì)跟着急转直下(xià)。而追根溯(sù)源，这(zhè)个(gè)转(zhuǎn)折点，就在于收购北京(jīng)国(guó)安。

　　近十年来，房企纷纷开始(shǐ)了多元化转型，但转(zhuǎn)型之路(lù)并不(bù)好(hǎo)走。早在(zài)2008年开始，中赫集团就(jiù)尝试过多元化业务(wù)，先后(hòu)进军能源市场、团购网站，但最(zuì)终都惨淡收(shōu)场。最终，周(zhōu)金辉将转型的(de)目光，放到了体育领域。

　　2016年，在(zài)蚂蚁(yǐ)金服与IDG资本退出后，中赫集团以35.5亿元参股国安足(zú)球俱乐部64％股权，成为国安的新(xīn)东家。接着在2021年6月，中赫集(jí)团从中信(xìn)集团手中(zhōng)拿下北京国安俱乐(lè)部36％股(gǔ)权，至此拿(ná)下(xià)北京国(guó)安俱乐部全部股权。如果(guǒ)北京国安的估值一直(zhí)没变(biàn)，那(nà)么(me)中赫(hè)集团(tuán)拿下(xià)北京(jīng)国(guó)安(ān)，总计(jì)花费了约55.5亿。

　　看(kàn)到(dào)这里，有人也许会感叹(tàn)：卖豪宅(zhái)真是(shì)赚(zhuàn)钱(qián)啊！NO，NO，NO!如(rú)果真的是这样(yàng)，中赫为什(shén)么(me)又(yòu)要质(zhì)押股(gǔ)权呢(ne)？

　　2017年以来，中赫(hè)集团(tuán)及其实控人周(zhōu)金辉夫妇将其(qí)手中的(de)中(zhōng)赫集团股份(fèn)质(zhì)押陆(lù)续质押(yā)，据企查查显(xiǎn)示，目前中赫集团共有11条股权(quán)出质记录。质权人包括海(hǎi)金商(shāng)业保理、北京建工、山(shān)东国际信托、中(zhōng)融信托、中信建设等。

　　这与入(rù)主北京国(guó)安的时间完(wán)全吻(wěn)合。

　　然而，入主北(běi)京国安(ān)后(hòu)，不(bù)仅国安的经营状况没有得到改善(shàn)，中赫集团(tuán)也被(bèi)拉入泥淖。

　　据北(běi)京产权交易所官网信息显(xiǎn)示，2020年(nián)，北京国安(ān)足(zú)球俱乐部实现(xiàn)营(yíng)业收入1.03亿元，净利(lì)润-12.09亿元。截至2020年末，该俱(jù)乐部(bù)资产(chǎn)总计(jì)5.38亿(yì)元(yuán)，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资金压力，中赫集团和周金(jīn)辉夫妇(fù)还(hái)在持续质押手中的中赫(hè)集团股(gǔ)份，但国安和中赫的(de)经(jīng)营状况却(què)持续没(méi)有好转。

　　不(bù)仅中赫集团被5次列被执行人(rén)，执行标的高达(dá)11亿，北京国安也(yě)3次与中(zhōng)赫集团(tuán)、中(zhōng)赫置地、及中赫集团股东周金辉、李(lǐ)彩霞等共(gòng)同成为(wèi)被执行人，执行(xíng)标的约10.45亿。

　　今年1月，因(yīn)为履(lǚ)行能力而拒不(bù)履行生效法律文(wén)书确定义务(wù)，上述被执(zhí)行人成为“老赖”。只有北(běi)京国(guó)安，目(mù)前幸免于难(nán)。不过在实控人都成为老赖的情况下，被(bèi)执行10个多亿的(de)北京(jīng)国安，又如何能独善其(qí)身？

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