文(wén)：任(rèn)泽平团(tuán)队(duì)　　

　　导读

　　是该(gāi)取消预售制(zhì)了(le)。 1月17日召开的全国住(zhù)房和城(chéng)乡建设工作会议(yì)提出“有条件的可以进行现房销售”，不(bù)足一个月(yuè)时间，已有山东、安徽、河南、四川、广东等(děng)地(dì)明确(què)表态，试点现(xiàn)房(fáng)销(xiāo)售。

　　1、是该(gāi)取消商品(pǐn)房预售制了，用你的钱，建(jiàn)你的房子，还烂尾了，这是对购房者的不公平(píng)。以后谁有钱(qián)谁建房，没钱没实力的别建了(le)，不能把包袱甩给老(lǎo)百姓和(hé)社会(huì)，这是(shì)房地产从大开发时代步入高质量发展阶段的必(bì)然趋势(shì)，也是对(duì)购房老百(bǎi)姓的最大(dà)保护。98年房改(gǎi)时，全国缺房子，开(kāi)发商(shāng)缺钱，预售(shòu)制是(shì)权(quán)宜之(zhī)计，现在全国套户比超(chāo)过1，从大开发(fā)进入存(cún)量时(shí)代，对购房民众不公(gōng)平的(de)预售制已经(jīng)过(guò)时了，该取(qǔ)消了，改为(wèi)现房销售。以后一手交钱，一手交房，天经地义。当然二次房(fáng)改是(shì)个(gè)技术活，兼顾化(huà)解停贷(dài)、复工保交楼、重组(zǔ)房企债务(wù)、恢(huī)复市场信心以及长效(xiào)机制，长效机制四大关键(jiàn)是推动城市群战略、人地挂钩、金(jīn)融中性(xìng)稳(wěn)定(dìng)和(hé)房地产(chǎn)税。如果(guǒ)按照经济规律(lǜ)办事(shì)，中国一定能实现房(fáng)地产软着陆和长期(qī)平稳健(jiàn)康(kāng)发展，跨(kuà)过这道关，解好这道世界难题。

　　2、为什么要取消预售制(zhì)、改为现房销售？大家想想(xiǎng)，绝大(dà)部分商品是一(yī)手交钱一(yī)手(shǒu)交货(huò)，预售制是对购买者的单(dān)方面不(bù)公平制度，购房老(lǎo)百姓几乎承(chéng)担了所有商品不能交(jiāo)付的风险。从(cóng)个人层面看，预售制对购(gòu)房者非常不(bù)公平，比如，交房等待(dài)期一般为两年，在此期间，购房者不(bù)仅承(chéng)担银(yín)行利息，还要承(chéng)担(dān)延迟交房、房屋质量、房产证延期办理甚至不能交房的风(fēng)险。从行业层面(miàn)看，预(yù)售制助推部分房企(qǐ)过度(dù)举(jǔ)债、高杠杆扩张，若遇(yù)到下行周期，会(huì)引发(fā)资金(jīn)链断裂、项目搁置等系列风险。取消(xiāo)预售制(zhì)，改(gǎi)为现房销售，这样有助于落实中央房(fáng)住(zhù)不炒精神、有助于(yú)保障(zhàng)购(gòu)房(fáng)老(lǎo)百姓权益、有助于房企稳(wěn)健发(fā)展，一举多得，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为什么建议取消(xiāo)预(yù)售制度？预售制度怎么来(lái)的(de)？国外(wài)什么情况？简单(dān)科普(pǔ)一下：商品房预售最早源(yuán)于中国香港，俗(sú)称卖楼花，卖期房，是一种开发商放杠杆(gān)的方式。98年房改(gǎi)，由于(yú)商(shāng)品房短缺，房(fáng)企缺资金，借鉴中国香港(gǎng)，引入了商品(pǐn)房(fáng)预售制(zhì)度。其实(shí)，当前世界(jiè)不少国家存在预(yù)售制。但(dàn)是，重点(diǎn)来了！发(fā)达(dá)国家一般有(yǒu)严格的监管保障(zhàng)措施，开发(fā)商(shāng)在(zài)项目获得政府批准后才可(kě)以开始销(xiāo)售，买家(jiā)在购(gòu)买期(qī)房后并非像中(zhōng)国一样在支付完(wán)首付(fù)款(kuǎn)后从(cóng)银行一次性贷款支付剩(shèng)余全部房(fáng)款，而是根据(jù)开发商工程进度在完(wán)全交房(fáng)前进行(xíng)分期支付。所以，预售制度(dù)是(shì)需要严格(gé)的资金监管、分期支付以及违约(yuē)处罚(fá)措施作为保障的，如果没有(yǒu)这些保障措(cuò)施(shī)，一(yī)定会触发风险，对(duì)购房民众不公平，所以不如借机取消预(yù)售制(zhì)度，以后改为(wèi)现房销售(shòu)。客观讲预售制度有一定(dìng)历史阶段性，现在(zài)中国住(zhù)房进入(rù)存量时(shí)代(dài)，取(qǔ)消预(yù)售制度有(yǒu)助于降负债(zhài)降杠杆，不再把烂尾风险甩给老(lǎo)百姓和社会，当(dāng)然这(zhè)需要配套房企(qǐ)债(zhài)务重组、复(fù)工保交楼、恢(huī)复市场信心(xīn)和(hé)房地产长效机制。这是个技(jì)术活，只要(yào)坚持市(shì)场化改革(gé)，中国一定能(néng)化解这(zhè)个难(nán)题(tí)，让房地产回归实体(tǐ)经济和居(jū)住(zhù)属性(xìng)，安(ān)居乐(lè)业(yè)。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果取消预售制，改(gǎi)为(wèi)现房销售，开发商将拼的(de)不是五花八(bā)门、眼花缭乱、不(bù)知道能不能兑现的营销手(shǒu)段，而是所见即所得的过硬的产(chǎn)品(pǐn)质量和诚信，这才是对购(gòu)房(fáng)民(mín)众的最(zuì)根本最实质的保障，这样(yàng)将极大的提升开(kāi)发(fā)商的建(jiàn)筑质(zhì)量(liàng)，实(shí)现(xiàn)良币(bì)驱逐劣币。所有商业的本质(zhì)是(shì)向善(shàn)，是(shì)以客(kè)户为中(zhōng)心，房地产(chǎn)也不能例外(wài)，老百姓买房子是天大的事，烂尾(wěi)毁三(sān)代，好房幸福一家人(rén)。从这(zhè)个角度，取消(xiāo)预(yù)售制(zhì)、实施现(xiàn)房(fáng)销售是实现老百姓安居乐业、社会长治久安、行(xíng)业(yè)企业(yè)健(jiàn)康发展的重大措施。在(zài)当(dāng)前的情况下，取消预售制要结(jié)合(hé)稳楼市(shì)、房地产软(ruǎn)着陆、打通金(jīn)融支持当期(qī)三(sān)好生(shēng)、新模(mó)式等综合施策。

　　作(zuò)者十年前(qián)在国务院发展研究中心参与财税(shuì)改革(gé)方案(àn)研究时，对预售(shòu)制(zhì)、房地产税、人地挂钩、金融稳(wěn)定、房企杠杆(gān)率等(děng)进行过(guò)长期(qī)系统的专项研究。（参考后来形(xíng)成的(de)专著(zhù)《房地产(chǎn)周期》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国内地商品房预售制的前(qián)世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英东(dōng)创造(zào)“卖楼花”模式(shì)

　　1.2 住房(fáng)需(xū)求大(dà)、供给量少，引进“卖(mài)楼花”模式，形成(chéng)“中国内地版预(yù)售制”

　　1.3 预售制(zhì)推动城(chéng)市化进(jìn)程(chéng)，但背后潜(qián)藏的风险(xiǎn)确实存在

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资金(jīn)第三(sān)方(fāng)全程(chéng)监(jiān)管，交付时开发商凭验收凭(píng)证取得(dé)房款

　　2.2 德国：可(kě)零首(shǒu)付购房，提供期房(fáng)烂尾险

　　2.3 英国(guó)：10％定金(jīn)保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房(fáng)时支付

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交易立法，设置期房预付(fù)款保全措施(shī)

　　2.5 新加坡(pō)：买方资(zī)金由(yóu)银(yín)行监管，享1年保修(xiū)期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品(pǐn)房预售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍(huò)英东创造(zào)“卖楼花”模式(shì)

　　二十世纪五十年代在(zài)中国香(xiāng)港，楼宇出(chū)租是地产(chǎn)行业盛行的方式(shì)，但(dàn)有(yǒu)着转让难、出租(zū)资(zī)金周转期长等问题，分(fēn)层(céng)销售孕育而生。20世纪(jì)50年代，中国香港还未推行公共房屋(wū)制度，许(xǔ)多(duō)人(rén)栖身(shēn)于木屋或者(zhě)其(qí)他(tā)临时住宅(zhái)，住房的需(xū)求是相当高(gāo)，不过大多(duō)数(shù)居民的储蓄很少。当时(shí)楼宇买(mǎi)卖多数以一整栋楼为单位，需要雄厚的资金实力才能购买。虽然(rán)楼宇(yǔ)出租是中国香港地产行业盛行(xíng)的方式，但有着转让(ràng)难、出(chū)租(zū)资金周转期长等问题。针(zhēn)对这一系列问题，不(bù)少(shǎo)地产商开始(shǐ)探求新的方(fāng)式，如把楼宇(yǔ)契(qì)约切开，即“分契”，然后将楼宇(yǔ)分(fēn)层出售。这模式一经(jīng)推行，购买楼宇的(de)市(shì)民数量有所增(zēng)加，开发商资(zī)金(jīn)周转(zhuǎn)加快(kuài)。

　　在分层出售的基础(chǔ)上，将(jiāng)“按(àn)揭”模式引入房地产销售，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式。1953年底霍英东创办立信置(zhì)业(yè)有限公司，凭(píng)借商(shāng)业直(zhí)觉和多年经(jīng)营(yíng)杂(zá)货铺、海上驳运业务的经验，对于商品流通(tōng)、资金(jīn)周转有着独到37码鞋内长是多少厘米，37码鞋子内长是多少cm的见解，在努(nǔ)力寻求方(fāng)法(fǎ)加快(kuài)自身资(zī)金周转。当时(shí)其在购下九龙(lóng)的37码鞋内长是多少厘米，37码鞋子内长是多少cm一块地盘后，除了分层出售、还印发售楼说明书，上有文字(zì)详尽说明(míng)楼宇的地势环境、建(jiàn)筑材料、分层价格、订购方法等。此外(wài)，“卖(mài)楼花”是(shì)另外一(yī)个亮点，即先(xiān)收(shōu)取买家的订金，采用类似(shì)租金的分期付款形(xíng)式，等新楼落成时，收(shōu)齐(qí)买家(jiā)的(de)钱，买家(jiā)就拥(yōng)有了(le)自己的房产(chǎn)。这种(zhǒng)方式减轻了民众购房(fáng)的资(zī)金压力(lì)，加速了房屋的建造和(hé)销售，也解决了(le)制造(zào)商的(de)资(zī)金问题，降低投资风险，在当时可(kě)谓是“双(shuāng)赢(yíng)”的举措。“预售楼(lóu)花(huā)+分期付(fù)款”的销售模式成为当时(shí)中国(guó)香(xiāng)港房地产(chǎn)市场的(de)一大特色，纵观中国香(xiāng)港房(fáng)地(dì)产市场(chǎng)的改革，“卖楼(lóu)花”模(mó)式高效率地(dì)解决了核心的住房供不应求的问题，使房市发(fā)展进入新阶(jiē)段(duàn)。

　　预售楼花模(mó)式推动了中国香港楼(lóu)市几十(shí)年繁荣，但期间也出现过“烂尾楼(lóu)”的情(qíng)况，但监管部门不断(duàn)完善、规范化，建(jiàn)立健全的监管机制，促进市场健康(kāng)发展。例如，1960年(nián)，位于大角咀的一个楼盘因建(jiàn)筑费用超支停工，出现“烂(làn)尾”情况(kuàng)。在1961年后，中国香港管理部门提升了对(duì)于(yú)预售(shòu)楼花制度的监管(guǎn)，即(jí)要求开发商(shāng)在预售前，确保地价款已经全(quán)部支(zhī)付，还要证(zhèng)明自身有资金等能力把项目完成(chéng)，资金需放入律师(shī)所(suǒ)托(tuō)管(guǎn)，支(zhī)取时需律所和(hé)建筑师的(de)核(hé)准。为了防止开发商、律所、建筑(zhù)师等造假，套取监管(guǎn)账(zhàng)户资金，中国香(xiāng)港要(yào)求律师行在银行开设(shè)的信托账户(hù)（监管账(zhàng)户）、开(kāi)发商操(cāo)作等(děng)采取全透明化机(jī)制，且银行的责任上升(shēng)，如出(chū)现(xiàn)房屋“烂(làn)尾”情况，银行(xíng)将成最大风险方，后(hòu)续需自身推动项目完工。随着监管(guǎn)体系逐步完善，出现“烂尾(wěi)”的现(xiàn)象较少(shǎo)。

　　1.2 住房需求(qiú)大、供(gōng)给量少，引进(jìn)“卖楼花”模式，形成“中(zhōng)国(guó)内地版预售制”

　　二十世纪九十年(nián)代，中国内地面临住房需(xū)求大和供给量短缺问题，引(yǐn)入“卖楼花”制度。建国以来，中国内地(dì)优(yōu)先发(fā)展重(zhòng)工(gōng)业，强调基础建设，这(zhè)一导向使前期发展工业化(huà)的进程大于城(chéng)市化进程，唯有解决住房基础等(děng)城(chéng)市化配套问题(tí)，才能(néng)进一步推(tuī)进(jìn)城市化。但当时推行的是“统一管理，统一分配，以租养房”的福利分房制度(dù)，住(zhù)房市场发展起步(bù)较晚、增(zēng)速较慢，福利(lì)分房制度也出现(xiàn)了分(fēn)配不(bù)公、效率(lǜ)低(dī)、配套差等问题，因此福利分房(fáng)制度(dù)不(bù)再适(shì)用于当时的(de)国(guó)情。叠加房地产市(shì)场(chǎng)面临商品房(fáng)的需(xū)求量(liàng)大，而社会缺少大(dà)型房地产(chǎn)开发商(shāng)，商品房(fáng)供应(yīng)量小的困境(jìng)，此时引入中国香港(gǎng)的“卖楼花”模(mó)式无(wú)疑是(shì)对内地(dì)房地产(chǎn)市场的一针强(qiáng)心(xīn)剂。从(cóng)1994年起，中国内地(dì)逐(zhú)步引进中国香港预(yù)售商品房制度，先(xiān)后出台多项文件，大(dà)力支持国内房地(dì)产市场(chǎng)改革。例如，1998年，国务(wù)院出(chū)台《关于(yú)进一(yī)步深化城镇住房制度改革，加快住房建设(shè)的通知》文件，决定停止住房无偿(cháng)实物分配，逐步实(shí)行住房分(fēn)配货币化、住房供(gōng)给(gěi)商品化、社会(huì)化的住(zhù)房新(xīn)体制，从计划经(jīng)济(jì)下的福利分(fēn)房(fáng)转向市(shì)场经济的商品房(fáng)。房地产市场采用预(yù)售制，允许开(kāi)发商卖期房(fáng)，解决了房企缺少资(zī)金(jīn)和开发时间周期长的两大难题，开发商以预售款撬动下(xià)一个项目的开发，形成(chéng)滚动开发模式，住房供应速度加快。自此中国内地开始房改(gǎi)货币化，中国人民银行等(děng)多方迅(xùn)速出台相关的信贷政策，支持购房者，极大(dà)作用推(tuī)动(dòng)了房地(dì)产市场的(de)发展(zhǎn)。

　　引入(rù)中(zhōng)国香港“卖楼花”模(mó)式后，经调整形(xíng)成契合中国内地的商品房预(yù)售制度。预售(shòu)制(zhì)的初衷是为了缓解(jiě)房企资金压力，加快城(chéng)镇(zhèn)住房建设(shè)。具体来说，是(shì)指(zhǐ)房(fáng)地产(chǎn)开发企(qǐ)业(yè)将正(zhèng)在(zài)建(jiàn)设中的房屋(wū)预(yù)先出(chū)售给购房者(zhě)，由购(gòu)房者支(zhī)付定金或房款的行为。区(qū)别于中国香港，在(zài)中国(guó)内地(dì)实践(jiàn)过程中，商品房预售流(liú)程为(wèi)：房地产(chǎn)开发商办理(lǐ)预售(shòu)许(xǔ)可证-签订商品房买卖合同(tóng)-进行备案登记和预告登记(jì)-交付房屋。在购房过(guò)程中，购(gòu)房者需要(yào)一(yī)次性付清首付款，并采(cǎi)用(yòng)银行贷款(kuǎn)的形式一次性付清剩余(yú)房款，换(huàn)言之，房屋未建(jiàn)成，开发商可(kě)能已(yǐ)拿到了全部(bù)购房(fáng)款，这点与中国香港的按照工程进度付款有所(suǒ)不同。对中国(guó)内(nèi)地的开(kāi)发商而言，预售制商品房也开启了(le)高周转、高杠(gāng)杆的运作模式。

　　1.3预售(shòu)制推动城市化(huà)进程，但(dàn)背(bèi)后潜(qián)藏的风险(xiǎn)确实存在

　　作(zuò)为中国内地(dì)商品房销售的(de)最主要方式(shì)，预(yù)售(shòu)制极大(dà)缩短房企现金(jīn)回笼周(zhōu)期，同时增加(jiā)市(shì)场(chǎng)商品(pǐn)房(fáng)供应，推(tuī)动(dòng)了城镇化发展进程。预售制在过去20多(duō)年对中国内地房地(dì)产市场的稳步发展起(qǐ)到了重要作用(yòng)，不(bù)仅解(jiě)决(jué)了房地产市场(chǎng)快(kuài)速发展(zhǎn)阶(jiē)段的资金需求，也提高了居民居住水平，中(zhōng)国内(nèi)地城(chéng)镇居民从筒(tǒng)子楼(lóu)住到(dào)住宅小(xiǎo)区，从全民蜗居到基本(běn)适居，住房事业取得巨大进步，数十年(nián)时间走完发(fā)达国家几(jǐ)百年(nián)城镇化路程。改革开(kāi)放以来，城镇化进程(chéng)进入快速(sù)发(fā)展时期。1978-2021年(nián)，城镇人口由1.7亿人(rén)增长至9.1亿人(rén)，43年间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城市建成区面积(jī)由7438平方公(gōng)里增长至60721平方公里(lǐ)，增长7.2倍。根据我(wǒ)们发布的《中(zhōng)国住房存(cún)量报告(gào)：2021》测(cè)算(suàn)，1978-2020年中(zhōng)国内地城镇住宅存量(liàng)从不到(dào)14亿平(píng)增至313.2亿平，城镇人均住房建筑面积从8.1平(píng)方米(mǐ)增至34.7平方(fāng)米(mǐ)，城镇住房套数从约3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制在当前已成为(wèi)中国内地商品房(fáng)销(xiāo)售最(zuì)主(zhǔ)要方式，2005年中国内地(dì)商品住宅期房销售面积占总销(xiāo)售面积的比重为63％，而2021年(nián)期(qī)房累计销售面积达15.6亿平，比重上(shàng)升至87％。

　　预售制也推动(dòng)了中国(guó)内地房地产(chǎn)行业(yè)的发展。中国内地房地产历(lì)经二十多年长周期繁荣(róng)，行业各(gè)项指标大幅增(zēng)长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新(xīn)开工(gōng)面(miàn)积从2.2亿平增至19.9亿(yì)平(píng)，累计(jì)上涨8.2倍，年复合增(zēng)速(sù)10.6％。房地(dì)产开(kāi)发投资完(wán)成额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累(lèi)计上(shàng)涨35.8倍，年复(fù)合增速17.8％。商品房销售面积和销(xiāo)售金额分(fēn)别从1.5亿(yì)平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿(yì)元，累(lèi)计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合增速(sù)12.1％、21％。伴(bàn)随房地产业的(de)快速发展，房地(dì)产企业从无到(dào)有、从国(guó)企先行到民(mín)企崛起，队(duì)伍逐渐壮大(dà)。2018年，房地(dì)产企业(yè)数(shù)量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地产也(yě)成为拉动(dòng)中(zhōng)国内地经济高增长的火车(chē)头。

　　1）从经济增(zēng)长渠道，房地产带动的上下(xià)游产业链特(tè)别长，高达50多个行(xíng)业。2020年房地产及其产(chǎn)业链(liàn)占(zhàn)GDP的17.2％（完全(quán)贡献），其中(zhōng)房地产业增加值占GDP的7.3％（直(zhí)接贡献），房(fáng)地产带动产业(yè)链占GDP的9.9％（间(jiān)接贡(gòng)献），其中房地产对金融、批(pī)发、建材的带动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全(quán)拉动的投资(zī)占全社会固定资产(chǎn)投(tóu)资(zī)的(de)51.5％，其(qí)中，房地产(chǎn)开发投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融(róng)渠(qú)道，从(cóng)房地产贷款占银(yín)行各(gè)项贷款余额的(de)比(bǐ)重看(kàn)，2021年(nián)12月为27.07％，如果(guǒ)加(jiā)上信托等(děng)通(tōng)道业务，占比(bǐ)超过(guò)三分(fēn)之一。从房地产融资存量(liàng)占社融存量比重看，2021年12月(yuè)占比为18.76％。如果房(fáng)企大面积违约(yuē)，将导致银行(xíng)不良率大幅上(shàng)升。

　　4）从(cóng)居民财富效应渠道，根据(jù)我们的《中国住房市(shì)值(zhí)测算报告》，2020年中国住(zhù)房市值为(wèi)62.6万亿美元，大于美国(guó)的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元、英(yīng)法德三国合计的(de)31.5万亿美(měi)元。从(cóng)住房市值(zhí)占股债房市值的(de)比例看，2020年中国为66.6％，高于美国(guó)的27％、日本的37％、英国(guó)的49％、法国的56％、德(dé)国的(de)64％。中(zhōng)国住房市值(zhí)与股(gǔ)债(zhài)房市值的比例较高，主要(yào)是因为住(zhù)房市值高，以及中国(guó)资本市场发育尚不成熟(shú)，直接融资比(bǐ)例(lì)较低，股票、债券市值较低，居民投资渠道缺乏。

　　不(bù)可否认，预售(shòu)制背后潜藏的(de)风险确实存在，当前的负面效应愈发凸显。

　　从个(gè)人(rén)层面看，绝大部分商品是一手交钱一(yī)手交货(huò)，预售制是对购(gòu)买者的单方(fāng)面不公平制度，购房老百姓几乎承担了所有商品不能交付(fù)的风险。比如，交(jiāo)房等待期(qī)一般为两年，在(zài)此(cǐ)期间(jiān)，购房者不仅承(chéng)担银行利息，还要(yào)承担延迟(chí)交房、“一(yī)房二卖”、房(fáng)屋质量、房产(chǎn)证延期办理甚(shèn)至(zhì)不能(néng)交房等风险。另外，购房者(zhě)和开发商之间的购房合同、购房者和银行(xíng)的按揭贷款合同是两个独立(lì)的合同关(guān)系，如果(guǒ)开发商发(fā)生(shēng)违约，购房者只能根据购(gòu)房合同(tóng)向开发商主张权力，但依旧(jiù)需要(yào)根据按揭贷款合同按时向(xiàng)银行进行(xíng)贷款(kuǎn)偿还，因此购(gòu)房者承担的风险(xiǎn)较大。

　　从行业层面(miàn)看，预售制助(zhù)推(tuī)部(bù)分(fēn)房企过度(dù)举(jǔ)债、高杠杆扩(kuò)张，资金若遇到下行周期，会引发(fā)资金链断(duàn)裂(liè)、项目搁置(zhì)等系列风(fēng)险，进(jìn)行影响自身信用和购房者对行(xíng)业(yè)的信心。

　　从金(jīn)融层面看，银行(xíng)作(zuò)为按揭贷款的(de)发(fā)放方，一旦房企(qǐ)因(yīn)为市场波(bō)动(dòng)或经(jīng)营(yíng)不善(shàn)，出现资金链断裂等一(yī)系列问题(tí)，导致“烂尾”等情况，而(ér)房企通过与购房者签订的(de)预售合同和按揭合同，已经从银(yín)行获得(dé)房款，如果购房者丧(sàng)失(shī)还款能(néng)力或短期(qī)不(bù)能还款等，则风险(xiǎn)完全由银(yín)行(xíng)承担，银行将(jiāng)面临较大的坏账压力。

　　从监管(guǎn)角度(dù)看，购房者的预售监管资金去哪了？楼盘(p37码鞋内长是多少厘米，37码鞋子内长是多少cmán)“烂(làn)尾”，归根(gēn)结底两个字那就(jiù)是“没钱”，即没钱(qián)付工程款。在2004版的(de)《城市商品房预售管理办法》中(zhōng)明确规(guī)定了开(kāi)发企业预售商品(pǐn)房所(suǒ)得(dé)款项(xiàng)应当用于有关(guān)的工程建设，商(shāng)品房预售款监管的具体(tǐ)办法，由(yóu)房(fáng)地产管理部门(mén)制定。但多年(nián)以(yǐ)来(lái)全国(guó)并没有统一的预(yù)售(shòu)资金监管规定，各地实行“一城一策(cè)”。例如，太原、昆(kūn)明、重庆(qìng)、长(zhǎng)沙等城市重点(diǎn)监管资金比例为总(zǒng)预售(shòu)款的(de)15-40％左右，郑州(zhōu)、福州、合肥(féi)等城(chéng)市(shì)则按照项目的建安成本乘(chéng)以(yǐ)建筑面积(jī)或者项目工程总额(é)报价计算(suàn)重点资金。而事实(shí)是(shì)，不少(shǎo)购房款未(wèi)进(jìn)入(rù)监管账(zhàng)户、或进(jìn)入监管(guǎn)账(zhàng)户(hù)后被(bèi)挪(nuó)用，导致(zhì)楼盘没有资金继(jì)续(xù)建设。收楼遥遥(yáo)无期(qī)，月供(gōng)却被(bèi)迫继续还款。那么，监(jiān)管(guǎn)账户资金如何被挪走的？实际(jì)上，在过去房地产大开(kāi)发(fā)时代的(de)高周(zhōu)转背景下，抽调预售(shòu)款监管账户资金，是行业(yè)“潜规则(zé)”。比如工程总(zǒng)承包(bāo)方，以工程(chéng)建(jiàn)设名义(yì)，获得监管账户拨付资(zī)金(jīn)，再由工(gōng)程(chéng)方将资金转(zhuǎn)给房企，而拨(bō)付的(de)工程款，远超(chāo)工程进度所需。通过这些方式套取(qǔ)的(de)资金，在(zài)房(fáng)企各地项(xiàng)目间流动(dòng)，变相加杠杆，这样做提供了资金(jīn)流动性，房企抽调资金统(tǒng)筹拿地(dì)、还款(kuǎn)和楼(lóu)盘建设，形成一种资金循环高周转(zhuǎn)模式，但一定(dìng)程度上(shàng)把风险甩(shuǎi)给了购房者。

　　2 国际经验(yàn)

　　整体来说，国外商品(pǐn)房预售制度呈现以下特点：

　　1）预付款(kuǎn)保护(hù)：对于购(gòu)房者预(yù)付资金，一般设有定金或预付款保护机制(zhì)，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要求购房者支付的预付款(kuǎn)比例相对较低(dī)，绝大部(bù)分房款在房(fáng)屋(wū)交付后(hòu)开始支付；

　　3）预付(fù)款支付方式：预(yù)付款一般以定金方式(shì)支付，或按工程进度分(fēn)期(qī)支(zhī)付，或(huò)二(èr)者结合(hé)；

　　4）按(àn)揭(jiē)贷(dài)款方式：一般采用两种方(fāng)式发放按(àn)揭贷款，一是按工程进(jìn)度付(fù)款(kuǎn)，按揭贷(dài)款按照工程进度逐渐发放，购(gòu)房者开(kāi)始(shǐ)月供；二是(shì)房屋(wū)交(jiāo)付后发(fā)放按揭贷款；

　　5）房屋(wū)烂尾保护(hù)：为(wèi)预售商品房提供(gōng)期房烂尾(wěi)保险，在商品房出现(xiàn)重(zhòng)大延期(qī)或重大(dà)缺陷(xiàn)时，保障(zhàng)购房者权益；

　　6）房屋(wū)交付保护：房屋(wū)交(jiāo)付质量的保障有两(liǎng)种方式，一(yī)是(shì)期房由政府(fǔ)或第三方(fāng)验收合格并提(tí)供验收(shōu)凭证(zhèng)后，开发商凭验收凭证取得购房(fáng)者支付的房款。二(èr)是开发商为(wèi)购房者提供一定(dìng)的保修期，通常1-5年，保修期满，购房者支(zhī)付尾(wěi)款。

　　2.1 美(měi)国：交付前(qián)预售资金(jīn)第三方全(quán)程监(jiān)管，交(jiāo)付时开发商(shāng)凭验收凭证取得房款(kuǎn)

　　美国期(qī)房定金一定(dìng)期(qī)限内无条件(jiàn)返还(hái)，最低首付比例为3.5％，交房前(qián)仅支(zhī)付首付，其余房款交付后按揭(jiē)还款，交(jiāo)付前资金由第(dì)三方(fāng)全程监管，交(jiāo)付时开(kāi)发商凭验收(shōu)凭证取得房款(kuǎn)。

　　定(dìng)金及(jí)首付环节，定(dìng)金比例一(yī)般为(wèi)房款的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根(gēn)据(jù)美(měi)国(guó)官方数(shù)据，2021年美(měi)国平(píng)均首(shǒu)付比例为12％。

　　余款支付方面，除定金或首付外，购(gòu)房者在房屋交(jiāo)付后通过按揭贷款支付剩余房款。

　　资(zī)金(jīn)监管方面，美国为防止开发商挪(nuó)用资金，购(gòu)房者的定(dìng)金及首付款由第(dì)三方公(gōng)证行或产权保险(xiǎn)公司的信(xìn)托账户监管。如果开(kāi)发商倒闭导致楼盘烂(làn)尾，购房(fáng)者资(zī)金可通过申请仲裁取回，且不承担任何责任与损失。而开发商在房(fáng)屋建设(shè)过程中的资金全(quán)部(bù)来自银行，银行(xíng)根据工(gōng)程进度向开发商提供一定(dìng)比(bǐ)例的贷款，由于(yú)开发(fā)商挪(nuó)用(yòng)资金(jīn)直(zhí)接损害银行利益，银(yín)行有(yǒu)充分动机监管开发商施工进度。开发商在房屋交付(fù)时需取得由(yóu)政府相(xiāng)关部门经审查后发放的验收凭证，通(tōng)过验收(shōu)凭(píng)证向(xiàng)银行(xíng)得到(dào)购房(fáng)者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房，提供(gōng)期(qī)房烂尾险(xiǎn)

　　德国期房(fáng)可零首付(fù)购房，房款(kuǎn)按建造(zào)工期进度支付，按(àn)揭按工期(qī)放(fàng)款后还贷，房贷利率(lǜ)采(cǎi)用固定利率(lǜ)，开发商或购房者可购买期房烂尾保险。

　　预售门槛方面，德国(guó)开发商(shāng)在项(xiàng)目获批后即(jí)可(kě)预售房屋。签署购房合同前，购(gòu)房者(zhě)需支付约2000欧的(de)定(dìng)金并进(jìn)行(xíng)预约(yuē)公(gōng)证，签订(dìng)合同后(hòu)定金退还。如由于任何(hé)原因不能(néng)购买，定金按照德国法律全部退(tuì)还。

　　签署购房合同后，购房者(zhě)需支付公证费和(hé)土(tǔ)地交易(yì)税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不(bù)包含在购房款中，属于(yú)购(gòu)房附加费。

　　首付方面，德国没(méi)有规定最低(dī)首付比例，可零首(shǒu)付购(gòu)房(fáng)。

　　余款方面，德国也采(cǎi)取按工(gōng)期支付房款的(de)制度，一般分7笔进(jìn)行支付，具体支(zhī)付节(jié)点、比例因项目(mù)而(ér)异。一般来说，支付节点(diǎn)可(kě)分为公(gōng)证后、主体完(wán)工、内部(bù)水暖电(diàn)路(lù)完工(gōng)、窗户(hù)玻璃完工、室内(nèi)清(qīng)洁(jié)及墙面完工、地板(bǎn)完工、全部完工，支(zhī)付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭(jiē)方面，购房者可在支(zhī)付房款前申请房贷，房贷利率采用固定(dìng)利(lì)率，银行按施工(gōng)节奏(zòu)分(fēn)多次发(fā)放贷(dài)款(kuǎn)，每笔贷(dài)款给予购房者一定(dìng)使(shǐ)用期限(xiàn)，期限结(jié)束后，购房者开始还贷。

　　保险方面，德国(guó)保险公司针对期(qī)房设计(jì)了两种保险，保(bǎo)险(xiǎn)的功(gōng)能(néng)是当房(fáng)屋出现重大延期或(huò)重(zhòng)大缺陷时，保(bǎo)险公司保证(zhèng)开发商(shāng)赔偿或修复，开发商破产，由保险(xiǎn)公司负责(zé)相应赔(péi)偿。保险由开发商或购房(fáng)者(zhě)购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定(dìng)金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售制(zhì)设有10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保(bǎo)护(hù)机制，交房前付款比例仅20％-45％，资(zī)金由买卖双方律师(shī)严格监管。

　　订立合同前，买(mǎi)卖双方(fāng)均有一名律(lǜ)师，负责(zé)沟(gōu)通期房(fáng)交易(yì)中的房产(chǎn)、资金、合(hé)同等各个环(huán)节，各环节内容确认无误后签(qiān)订首付交换合同。

　　定金方(fāng)面，英国设置了10％定金保险保护机制(zhì)，当开发商(shāng)出现财务、经营问题时，购(gòu)房(fáng)者10％的定(dìng)金由保险(xiǎn)公司赔付，而超出(chū)10％的部分较难(nán)追(zhuī)回。

　　首付方面(miàn)，首付比例通常为(wèi)10％-25％，首付需要在合同签订21天内支付。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付环(huán)节，英国采取按工程进度付款的方式，但是交(jiāo)房前付款比例相对较低，一般会(huì)在合(hé)同签订(dìng)6-24个月分别支付两笔5％-10％的(de)款项，即交房前付款(kuǎn)比例在20％-45％之间，剩余款项(xiàng)交房后支付。

　　交(jiāo)付环节，英国规(guī)定房屋(wū)必须(xū)经过房产公证公司(sī)的检验验收(shōu)后才能(néng)交付，交付(fù)后方可按揭还贷(dài)。

　　资金(jīn)监(jiān)管环节，英国期房预售(shòu)资金(jīn)监管极为严格，资金也(yě)由(yóu)律师(shī)监管，在确(què)认工程(chéng)进度、支(zhī)付相关款(kuǎn)项过程中，由(yóu)买(mǎi)房律师将资金转(zhuǎn)给卖方律师，卖方律(lǜ)师(shī)转(zhuǎn)给开(kāi)发商，即资金在进入开发(fā)商账户前经过两道关(guān)口，有(yǒu)利于保障(zhàng)购(gòu)房者资金安全(quán)。

　　2.4 日(rì)本：为规范(fàn)期房交易立法(fǎ)，设(shè)置期(qī)房预付款保全(quán)措施

　　日(rì)本期房交(jiāo)易立法，定金超5％或(huò)1000万日元(yuán)时，开发商必(bì)须完成“预售房(fáng)定金保全措施”，交房前付款比例不(bù)超房款的20％，开(kāi)发商(shāng)违约(yuē)需返还定(dìng)价并(bìng)赔偿约10％房款(kuǎn)，交房后按揭(jiē)还(hái)款。

　　立(lì)法方面，日(rì)本二战结束后由于房屋供给严重失衡，叠加法(fǎ)律空白，社会上“一(yī)房(fáng)二(èr)卖”现(xiàn)象普遍，为此，日本政府1952年(nián)出台《宅地(dì)建筑物交易法》，经多次修订，目前是(shì)唯一一部规范期(qī)房交易的法律。

　　定金(jīn)保(bǎo)护方(fāng)面，根据日本(běn)《宅地建物取引(yǐn)业法》，对购(gòu)房(fáng)者支(zhī)付定金超(chāo)过5％或(huò)超1000万日元的部分，法(fǎ)律要求开发商(shāng)必须(xū)完成(chéng)定金保全措施才可预(yù)售。什么是定金(jīn)保全(quán)措施？即买卖双方签订购房合同时，开发商向金融(róng)机构或指(zhǐ)定保证(zhèng)机构或保(bǎo)险(xiǎn)机构(gòu)签(qiān)订定(dìng)金(jīn)保证委托(tuō)合(hé)同，设置购房者(zhě)定(dìng)金的保证或保险，并将相(xiāng)应的(de)保证金证明书(shū)交付给购房(fáng)者。除定金外(wài)，其他(tā)预(yù)先支付的购房款(kuǎn)也(yě)受该(gāi)措施保护。若开(kāi)发商倒闭导致期房烂尾(wěi)，购房者可凭保证金(jīn)证明书向金融(róng)机构或保证机(jī)构或保险公司(sī)兑付，同时，开(kāi)发商需向购房者赔付违(wéi)约(yuē)金(jīn)，一般约为房价的10％。

　　房(fáng)款支付(fù)环(huán)节，交房前只需支付最(zuì)多不超20％的定金(jīn)，签订购房合同后，购房者即可向(xiàng)银(yín)行申请贷款，但交房后才开始按揭贷款，除定金外(wài)的剩余房款在交房后开(kāi)始支付(fù)。

　　2.5 新加坡(pō)：买方(fāng)资(zī)金由银行监(jiān)管，享1年保(bǎo)修期后付尾(wěi)款

　　新(xīn)加(jiā)坡期(qī)房购房(fáng)者(zhě)违约(yuē)可(kě)返还(hái)相(xiāng)当于3.75％房(fáng)款的订金，首付比例20％，余款按(àn)工程进度支付，所(suǒ)有资金进银行(xíng)专门项目资(zī)金账户，交(jiāo)房后满(mǎn)1年保修期后(hòu)支付15％尾(wěi)款(kuǎn)。

　　订金支付环(huán)节，新加坡开(kāi)发商有统一的选(xuǎn)购权合(hé)同以及订(dìng)金(jīn)返(fǎn)还(hái)机制(zhì)，即OTP，签订OTP后需支付5％房款(kuǎn)作为(wèi)订金，OTP有(yǒu)效(xiào)期(qī)14天，执行OTP则进一步签(qiān)订购买合同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首(shǒu)付比例方面，签订购(gòu)房合(hé)同后(hòu)，购房(fáng)者需(xū)支付15％的首付(fù)及(jí)印(yìn)花税，同时购(gòu)房者向银(yín)行申请按揭(jiē)贷(dài)款。

　　余款(kuǎn)支付上，新(xīn)加坡期房同样(yàng)采取按(àn)工程进度付(fù)款的方式，《发展商(shāng)条例》对期房付款流程做了统一详细(xì)规定，要求(qiú)所(suǒ)有开(kāi)发商遵守，支付节点一般为合同(tóng)签(qiān)订(dìng)后、地基完工、框架(jià)完工、管道门窗等完工等，支付(fù)比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工(gōng)程进度(dù)放(fàng)款，月供(gōng)在此过程(chéng)中随着放出贷款的增(zēng)加而增加，未放款(kuǎn)部分(fēn)无(wú)需(xū)月供。

　　资金监管方面，购房者的订(dìng)金与(yǔ)付(fù)款会(huì)存入(rù)银行专门的项(xiàng)目资(zī)金账(zhàng)户，账户资金提取须与房屋建设(shè)有关。房屋交付后，购房者(zhě)享受1年的(de)房(fáng)屋(wū)保修(xiū)期，此(cǐ)后购(gòu)房者支(zhī)付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来(lái)看，当前房地产到了政策出手临界点，重点是保交(jiāo)楼和(hé)房企重组。一(yī)方(fāng)面(miàn)，加大对刚需和(hé)改善型需求的支(zhī)持力度，长短兼顾妥(tuǒ)善应对局部(bù)停(tíng)贷现象(xiàng)，重(zhòng)点是保交楼保复工保(bǎo)民生，给予强有力的金融工具支持。另一(yī)方面(miàn)，从(cóng)现在起，对(duì)还在正常运转的房企包括民营(yíng)企(qǐ)业(yè)，加大支持力度(dù)，由优质房企牵头并购重组整个行业，为每(měi)个房企配(pèi)套AMC和财(cái)团，给予金融(róng)工具配套。

　　二，中(zhōng)期(qī)来看(kàn)，应充分(fēn)估计形势复杂性(xìng)和(hé)人性复杂性(xìng)，兼顾(gù)化解停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复市场信心以及长效机制。长效机制四大关键是推动城市(shì)群战略、人地(dì)挂钩、金融(róng)中性稳定(dìng)和房地产税。定(dìng)金环节，建立(lì)开发(fā)商(shāng)违约后定金保护机制，如将已(yǐ)支付(fù)定金冻结至房(fáng)屋交付阶(jiē)段(duàn)，保(bǎo)障(zhàng)购房者定(dìng)金(jīn)安(ān)全(quán)。签订合同环节，鼓(gǔ)励保险公司介入，为房屋重大延(yán)期以及重(zhòng)大缺陷等情况提供充分的(de)保(bǎo)障。余款支付环节，建立(lì)按工程进度付(fù)款机制或交(jiāo)房后按揭贷款机制，充分(fēn)保护购房(fáng)者的权益。资金监(jiān)管(guǎn)环(huán)节，引入(rù)独(dú)立于(yú)开发商、银(yín)行的第(dì)三方(fāng)资金监管机构(gòu)，或由政(zhèng)府相关部门直(zhí)接监管，以此防(fáng)止资金挪用现(xiàn)象。交付(fù)环节，建立(lì)商品房(fáng)保修期(qī)制度。保修期(qī)内(nèi)，开发(fā)商(shāng)应对房(fáng)屋(wū)质量问(wèn)题全(quán)权负责、免(miǎn)费维修，购房者在保修(xiū)期(qī)结束后支付尾(wěi)款。

　　三，长期来看，取消商品(pǐn)房预售制是(shì)大势所趋。一方面，98年(nián)房改时(shí)，全国缺房子(zi)，开发商缺钱(qián)，预售制是权宜之(zhī)计，现(xiàn)在(zài)全国套户比(bǐ)超过1，从大开发进入存量时代，对(duì)购房(fáng)民众(zhòng)不公平(píng)的预售制已经过时了，该取消了，改(gǎi)为现房(fáng)销售。另一(yī)方(fāng)面，取消预售制，改为(wèi)现(xiàn)房(fáng)销售，开发商将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知道能(néng)不能兑现(xiàn)的营销手段(duàn)，而是所见(jiàn)即所(suǒ)得的过硬的产(chǎn)品(pǐn)质量和诚信(xìn)，这才(cái)是对购房民(mín)众的(de)最根本最实质的保障，这样将极大的提升开发商的建筑质量，实现良币驱逐劣币(bì)。

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