近两年火(huǒ)爆的创(chuàng)新产(chǎn)品公(gōng)募REITs进(jìn)入密集分红期，近日7只(zhǐ)REITs陆续(xù)迎来除(chú)息日，公(gōng)募REITs整体呈现出高比例稳定分(fēn)红，15只公告2022 年可(kě)供(gōng)分配金额的REITs产(chǎn)品，平(píng)均分(fēn)红比例接近99％。

　　多位业(yè)内(nèi)人士对此表示，强制分红机制是(shì)公(gōng)募REITs主要特征之一，稳定分红体现出该类产品长期投资价值，通过观测经营活动现金流、可供分配现金等指(zhǐ)标，也是观察REITs项目底层资(zī)产运营情况的“窗口”。他们也提醒普通(tōng)投资者注意，与产(chǎn)权类项目相比(bǐ)，特许经营REITs项(xiàng)目(mù)在(zài)经营权到(dào)期(qī)后不(bù)再产生现金收(shōu)益，特(tè)许经营权分红目(mù)前(qián)已包含了利(lì)润分配和(hé)本金的归还，在选择投资标的时(shí)应了解资产类型和分红的特(tè)征。

　　15只公(gōng)募REITs产品分红

　　平(píng)均分(fēn)红比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进入密(mì)集分红期(qī)，近日(rì)7只REITs产(chǎn)品(pǐn)（4月17 日-4月(yuè)21日）陆续(xù)迎来除息日，此外尚有6只(zhǐ)REITs实际(jì)分配情(qíng)况(kuàng)尚(shàng)未公布。整体(tǐ)来看，公募REITs呈现(xiàn)出了(le)高比(bǐ)例(lì)的稳定分红，15只公告2022 年可供(gōng)分配金额的公募(mù)REITs产品(pǐn)中(zhōng)，2022年全年分配金额(é)占可供分(fēn)配金额(é)比例平均为98.89％，且绝(jué)大部分分配比例在96％以上。

　　中金基金相关负责人对此表示(shì)，投资公募REITs的主(zhǔ)要收益来源为持有期分红收益，以及(jí)基金(jīn)份额交易价(jià)格的变化。基金份额(é)二级市(shì)场价(jià)格受到公募(mù)REITs资产运营情况及(jí)市场因素的综合影响，较易(yì)引起(qǐ)波动。与(yǔ)此相(xiāng)比，基金(jīn)分红预(yù)期则更有规律可循(xún)。公募REITs的分(fēn)红主要来(lái)自(zì)基(jī)础设施资产的经营现金流，投资(zī)人通(tōng)过基(jī)金募集材料和信息披露文件，结合行业(yè)及市场情况，可以分析基础(chǔ)设(shè)施项目的经营业绩，作为(wèi)进(jìn)行(xíng)投资决策的重要(yào)参(cān)考。

　　“相对于(yú)基(jī)金份额二级市场(chǎng)价格变化(huà)导致的浮盈或浮亏(kuī)，分红作为(wèi)基(jī)金份额持有(yǒu)人实际获得的现金(jīn)收(shōu)益，对于长(zhǎng)期(qī)投资者更具参(cān)考价值。”中(zhōng)金(jīn)基金(jīn)相关负责(zé)人称。

　　平安基金REITs 投资中心(xīn)运营高级(jí)副(fù)总监李华(huá)平(píng)也(yě)表示，根据《公(gōng)开募集基础(chǔ)设(shè)施证(zhèng)券投资基金指引（试行）》及相关(guān)法(fǎ)规(guī)要(yào)求，基础设施基金(jīn)应当(dāng)将90％以上(shàng)合并后基金年(nián)度可分配金额以现金形(xíng)式分配给投资者，强制分(fēn)红机制是公募REITs的主要(yào)特征之一，稳定的分红机制体(tǐ)现出(chū)REITs产品(pǐn)长期投(tóu)资价(jià)值。

　　中(zhōng)航(háng)基金也认(rèn)为，从投资角度来看，基础设(shè)施公募REITs同时(shí)具备“股性”和(hé)“债性”双重特点。二(èr)级市(shì广西属于南方还是北方)场(chǎng)价格反(fǎn)映这类产品“股性”的一面，分红体现(xiàn)了这(zhè)类产品(pǐn)的“债性”特点。公募REITs有(yǒu)强(qiáng)制分红(hóng)要求(qiú)，分红(hóng)类似于债券派息，但不等同于债(zhài)券的固(gù)定利息回报(bào)，而是由(yóu)可(kě)供分(fēn)配现金决定。

　　从机构投资者的角(jiǎo)度(dù)来看(kàn)，一方面是公募(mù)REITs丰富了机构投资者的投资品类，为资产配置多元化提供抓(zhuā)手，具(jù)有较强(qiáng)的配置价值。另(lìng)一(yī)方面，公募REITs的分红能(néng)够帮助机构(gòu)投资者(zhě)稳定(dìng)收益。机构投资(zī)者公(gōng)募REITs能够(gòu)通(tōng)过分(fēn)红获取相对于(yú)投资(zī)债券相对高的收益性，在有效控制风险的前(qián)提下(xià)，增(zēng)厚资(zī)产包收益，起(qǐ)到投资“压舱(cāng)石”的作(zuò)用。

　　分(fēn)红除了(le)投资收(shōu)益(yì)“落袋(dài)为安(ān)”外(wài)，市场对于(yú)未来分(fēn)红水(shuǐ)平的预期，也是影响REITs基金(jīn)二级市场价格走势的关键因(yīn)素之一。

　　从近期(qī)公募(mù)REITs的(de)二级市场(chǎng)表现(xiàn)看，截(jié)至(zhì)4月21日，今(jīn)年(nián)以(yǐ)来中证REITs（收盘(pán)）指(zhǐ)数收(shōu)于(yú)975.99 点，年内(nèi)下(xià)跌7.44％，未跑(pǎo)赢主要股票(piào)和债(zhài)券宽基指(zhǐ)数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年(nián)报，部分(fēn)产品受宏观经济的影响，可分配金额完成(chéng)率不(bù)达(dá)预(yù)期(qī)，一定程度上(shàng)影响了公募REITs二级市(shì)场的价格。”李华平称，公募REITs二级市场的价格波(bō)动(dòng)受多(duō)重因素的(de)影响，投资收益是影响REITs二(èr)级市场价格的主要因素之一(yī)，而稳(wěn)定的分红有(yǒu)利于吸引(yǐn)投资者参与公募REITs二级市场的投资(zī)。

　　中(zhōng)金基金(jīn)相(xiāng)关负责人也表示，近期经济预期恢复，一(yī)方面市场热点呈现向(xiàng)股票和债券回归的过程(chéng)；另(lìng)一方面，基础设(shè)施项目的(de)经营(yíng)业绩相对经济活(huó)力的改善(shàn)有一定的滞后性。

　　此外，公(gōng)募(mù)REITs在分红除权日，将对(duì)基金份额的开盘(pán)指导价做调减处(chù)理(lǐ)，调减金(jīn)额根据单位基金(jīn)份额的分红金(jīn)额进(jìn)行计算。除权操作(zuò)是对分红(hóng)前后(hòu)基金份额净值变化(huà)的修正，使投资(zī)人在(zài)基金(jīn)分(fēn)红前后(hòu)均可以(yǐ)获得公(gōng)平的(de)投资(zī)机会。

　　“分红可增强(qiáng)投资者长期投(tóu)资(zī)的信心，同(tóng)时需结合持有产(chǎn)品的特性，关(guān)注二级市场扰(rǎo)动(dòng)对整体收益的影响程度。”中航(háng)基金相关人士也称。

　　特许经营权(quán)分(fēn)红包(bāo)括利(lì)润(rùn)分配和本金归还

　　普通投资者应了解底层资产(chǎn)情况

　　多位业(yè)内人士(shì)还提醒，与现有公募基金分红前提是本金之上(shàng)的(de)增值(zhí)部分不同(tóng)，特许经营权REITs基金运作期间的“分红”界定为“分派(pài)”更为准确，分派的是本金与增(zēng)值两个部分，两个部(bù)分之间的比例是变动(dòng)的，与现有公(gōng)募(mù)基金分红差异很大，大多数普通投(tóu)资(zī)者可能(néng)把“分派(pài)”金额误认为(wèi)是持续(xù)分红。一(yī)旦30年、40年(nián)、50年、60年等合同(tóng)年限到(dào)期后基金(jīn)价值面临(lín)极大不确定性，这是该类投资者应(yīng)该注意的情况。

　　李华平表(biǎo)示，目前(qián)公募(mù)REITs主要有特(tè)许经营权(quán)类和产权类两大资产类(lèi)型(xíng)，持有(yǒu)产权类产品(pǐn)的(de)收益主要包括每年的现(xiàn)金分红及资产增值的收益，而持(chí)有(yǒu)特(tè)许经营类(lèi)产品(pǐn)的(de)收益主(zhǔ)要来自项(xiàng)目每年的现金(jīn)分红。其中(zhōng)，特许经营权(quán)类资产的分红包括了利润分配(pèi)和本(běn)金的归还，两者的比率也是变动(dòng)的，对特许经营权类资产(chǎn)的公募REITs可以内(nèi)部收益率（IRR）来衡(héng)量(liàng)投资收益。普通投资者(zhě)在选择投(tóu)资标的(de)时，应(yīng)了解公(gōng)募REITs底层资(zī)产(chǎn)的类型。

　　中(zhōng)航基金(jīn)也表示(shì)，从细分来看，各类公募REITs分红因底层资产属性不同而形成区别。特许经营权类(lèi)的公募REITs产(chǎn)品因其分红相当于(yú)包含“本金+收(shōu)益”，分红相(xiāng)对(duì)较多，债性偏(piān)强。而产权(quán)类(lèi)的(de)公募(mù)REITs分红主(zhǔ)要为“收益(yì)”，更(gèng)看重底层资产的价值增值(zhí)，所以相对股性偏强。普(pǔ)通投资者在选择公募REIT时，需要考虑底层资产属性，对所选择(zé)产(chǎn)品(pǐn)的(de)二级市场(chǎng)价格和分红有合理(lǐ)预(yù)期。

　　中金基(jī)金相关负责人也认(rèn)为，与(yǔ)产权(quán)类项目相比，特(tè)许经营项目在(zài)经营(yíng)权(quán)到期后不再(zài)能产生现金收益，因此将可供分配(pèi)金额的分配理(lǐ)解为“分派”比“分红”更加准确。基于这个特点，剩余(yú)经营期限较短(duǎn)的特许经营项目，通常具(jù)备更高的分(fēn)派率(lǜ)水平。对于(yú)剩(shèng)余期限(xiàn)较长的(de)特(tè)许经(jīng)营权项目(mù)，即使分派率相对较低，也有足够(gòu)年限收回本金并取得(dé)收(shōu)益。

　　中金基(jī)金(jīn)该(gāi)负责人提醒投资者注(zhù)意，特许经(jīng)营(yíng)权项目的(de)分(fēn)派金额包含了投资本(běn)金，在不(bù)进(jìn)行扩募(mù)的情况下(xià)，基金(jīn)份(fèn)额单价(jià)随着分派进度逐(zhú)年下降是正常现象，投资特许经营(yíng)权REITs的收益来自项目剩(shèng)余期限(xiàn)产生的现金流。

　　“与特许经营项目(mù)相比，产权类项目的土(tǔ)地或(huò)建筑的剩余使用年(nián)限一(yī)般较(jiào)长，再(zài)加上到期后(hòu)通过(guò)对建筑的更(gèng)新改造或补缴(jiǎo)土地出广西属于南方还是北方让金等追加投资，有(yǒu)机会进一步延长经营期限(xiàn)。这(zhè)种类似永续经(jīng)营的假(jiǎ)设反映在基础资产(chǎn)的估值上，使(shǐ)产权(quán)类REITs具备更(gèng)显著的资产投资属性(xìng)。”该负责人称。

　　观(guān)测内部收益率等指标

　　评估(gū)项目底层资(zī)产运营情况

　　在(zài)基(jī)金分红的时点，多(duō)位业(yè)内(nèi)人士还表示(shì)，在产品(pǐn)分红期，投(tóu)资者可以观测(cè)经(jīng)营活动现金流、可供分配现金、内部(bù)收益(yì)率等指标，来观察和评估项(xiàng)目底层资产的(de)运营情况。

　　中航(háng)基(jī)金表(biǎo)示，年报(bào)指标(biāo)中(zhōng)，跟现金相关的指标有(yǒu)两个：一是年报(bào)中披露的经营活动现(xiàn)金流(liú)，二是可供分配(pèi)现金，二者存在本质性区别。经营活动(dòng)产生的现金净流量是(shì)指企(qǐ)业经(jīng)营、筹资(zī)、投资产生(shēng)的现金流，基于企业(yè)本身经营(yíng)活动产生(shēng)；可(kě)供分配的(de)现金(jīn)实质上(shàng)是从EBITDA出(chū)发(fā)，对非现(xiàn)金影响利润表(biǎo)的项目(mù)进(jìn)行调(diào)整，加期初现金，最终得(dé)到的账面(miàn)现金。

　　李华平也表示，公募(mù)REITs作为资产(chǎn)配(pèi)置(zhì)新选择，投(tóu)资价值体(tǐ)现在相(xiāng)对股(gǔ)债市(shì)场独立的资产配(pèi)置功能，比较适合长期(qī)持有。建议投资者对经营权类的资产可以更(gèng)多关(guān)注内部收益率的高低，对产权类的资产更(gèng)多(duō)关注分派(pài)率高低。因(yīn)为公募REITs可分配收益主要(yào)来自底层资产(chǎn)的经营净现金(jīn)流，所以(yǐ)底层资产运营情况直接影响投资回报，投资者可(kě)综合(hé)考虑(lǜ)原始权益(yì)人(rén)综(zōng)合(hé)实力、运(yùn)营管理(lǐ)机构实(shí)力(lì)、公(gōng)募(mù)基金(jīn)管理人实力等多(duō)重(zhòng)因素来选择投(tóu)资标的。

　　中信证券研报也(yě)显示(shì)，公募REITs进入密集分红期(qī)，由(yóu)于(yú)分(fēn)红交易(yì)带来(lái)的短(duǎn)期博弈机会仍(réng)在，叠加此(cǐ)前市场(chǎng)接(jiē)连回调，建议(yì)投资者关注有基本(běn)面支撑、填权效应相对明显、同时分红(hóng)规模(mó)较为(wèi)可观(guān)的个券(quàn)。

　　“公募REITs的招募(mù)说明书均会载明REITs在(zài)发行首年及次年的可供分配(pèi)金额预测。投资者可(kě)以将REITs的实(shí)际分红金额与募集材(cái)料中(zhōng)披露预测(cè)进行比较分析(xī)，结合经济及市场的实(shí)际环境，对基础设(shè)施(shī)项目的(de)运(yùn)营(yíng)业绩(jì)及REITs的管(guǎn)理能(néng)力(lì)进行判断(duàn)。”中金基金上述负责人也称。

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