万(wàn)柳书院，暴雷了。

　　今年(nián)年(nián)初“万柳少爷”的意(yì)外走红，让这个位于北京海淀的豪宅被(bèi)全(quán)国知晓，其(qí)背后曾宣(xuān)称(chēng)要(yào)做地产界“劳(láo)斯(sī)莱(lái)斯(sī)”的神秘开发商(shāng)——中赫集(jí)团，也(yě)被拉向台前。

　　而如今(jīn)，万柳书院再(zài)次受到舆论关注，起因中(zhōng)赫集团(tuán)成了共同(tóng)债务人被(bèi)中(zhōng)国信达追(zhuī)债，中国信达为了收(shōu)回钱款不得(dé)不将中赫抵押的(de)75套万柳(liǔ)书院(yuàn)豪宅拍卖。可问题是，这些房子早已售出，业(yè)主(zhǔ)并非中赫集团，那(nà)些真正(zhèng)斥巨资(zī)购入房产的有(yǒu)钱(qián)人，房子(zi)现在莫名奇妙地被拍卖，算是被割了！

　　截至(zhì)发稿，暂未看到这(zhè)些业主(zhǔ)的维权(quán)信息，难(nán)怪有网友调侃：“富人(rén)被割(gē)韭(jiǔ)菜的时候，他们的姿势(shì)都那(nà)么优(yōu)雅(yǎ)。”

　　不过(guò)事件(jiàn)背后，可能没你想(xiǎng)象(xiàng)的(de)那么简单。

　　1

　　富人被精准收割(gē)？

　　最惨(cǎn)的可能还是债主

　　“北京豪宅的尽头是万(wàn)柳书(shū)院(yuàn)”，但谁都没想到，这个位于海淀核心区位，名(míng)校环绕的顶(dǐng)级(jí)豪宅(zhái)，竟然暴(bào)雷(léi)了！

　　近(jìn)日，有网友发(fā)现，中国信(xìn)达(dá)在(zài)京东拍卖上，上架了“北京(jīng)赫华恒瑞(ruì)房地产(chǎn)开发有(yǒu)限公(gōng)司不良债权转(zhuǎn)让项目”，债(zhài)权总额高达近47亿，该项目的抵押物中，包括75套(tào)万(wàn)柳(liǔ)书院住(zhù)宅。

　　据京东拍卖显示，上述(shù)不良(liáng)债权(quán)转(zhuǎn)让(ràng)项目的处置主体(tǐ)是中(zhōng)国信达资(zī)产管理股份有(yǒu)限公司北(běi)京市分公(gōng)司（下(xià)称中国(guó)信达北分），处置的是对(duì)北(běi)京(jīng)赫华恒瑞房地产开发(fā)有限公司（下称赫华恒瑞）的不良债(zhài)权(quán)。截至2023年1月31日，债权金额约为46.95亿元人民币，其中债权本金(jīn)37.50亿元。中赫集团(tuán)有限公司(sī)是(shì)共同(tóng)债务人。目前，该(gāi)项目已有(yǒu)1万次围观，35名意(yì)向人(rén)。

　　从表面上看，这就是一起中国(guó)信达北分讨债的故事，但实际上(shàng)，75套豪宅的(de)背后(hòu)暗藏秘密(mì)。

　　据此(cǐ)前(qián)媒体(tǐ)报道，万(wàn)柳书(shū)院总(zǒng)共(gòng)301户，而且早(zǎo)已售(shòu)罄(qìng)。如果该报道属实，说明这些房子实际上都是卖出去了的，是(shì)有人住的(de)。

　　那(nà)为什么中(zhōng)国(guó)信(xìn)达的拍卖页面上又注明这75套房子(zi)是“未出售(shòu)”的状态呢？只(zhǐ)能(néng)说明这些房(fáng)子根本没有(yǒu)网签，也(yě)没有房产证！

　　第一(yī)财经的报道证(zhèng)实了上述(shù)内容。有豪宅中介透露，中赫集团早就把这75套房子(zi)抵押出去，现(xiàn)在(zài)还没(méi)资金解(jiě)抵押，所(suǒ)以(yǐ)不能网签(qiān)、没办房本(běn)。

　　作为海淀的顶级(jí)豪宅，最强(qiáng)学区房，万柳(liǔ)书院的业主基本都(dōu)是北京的(de)高端(duān)人士(shì)，柳传志、丁磊等知名商业大佬(lǎo)也是(shì)万柳书院(yuàn)的(de)业主。另(lìng)据地产自媒体(tǐ)“地(dì)产八(bā)卦(guà)女”爆料，万柳书院的业主中，还有不少中赫集团的高管(guǎn)、合(hé)作伙(huǒ)伴、亲(qīn)戚朋(péng)友等。

　　由此，不少网友(yǒu)感叹，“富人也被精准收割了！”

　　不过，如果这些业(yè)主确实已经支付价(jià)款并实际占有，那么，中国信达(dá)转让这笔不良债权回本的愿(yuàn)望，或将泡汤(tāng)。这次拍(pāi)卖损失最(zuì)大的，没准还(hái)是债主(zhǔ)中国信(xìn)达。

　　根(gēn)据(jù)相关法律规定，民事执行中(zhōng)，业(yè)主已经支付价款并实际占(zhàn)有，但未(wèi)办理过户手续的(de)，如果业主没有过错，人民法院不得查(chá)封、扣押、冻结(jié)，已经(jīng)查封的可以向法院提出执行异议申请，请求法院(yuàn)解除查封，同时可(kě)以(yǐ)联合(hé)起诉开(kāi)发(fā)商，要求退还购房款或办理房产证，并承担(dān)违约责任。

　　此(cǐ)外，今年4月，人民(mín)法院报(bào)公布《最高人民法(fǎ)院关(guān)于商品房消费者权利保护(hù)问题的批复》，以司法(fǎ)解释的方(fāng)式明确了购房(fáng)人(rén)的(de)优先权：

　　商(shāng)品(pǐn)房消费者以居住(zhù)为目的购(gòu)买(mǎi)房屋并已支付全(quán)部价(jià)款，主张(zhāng)其房屋交付(fù)请求权优先于建(jiàn)设工程(chéng)价款(kuǎn)优先受偿权(quán)、抵押权以及其(qí)他债权的，人民法院(yuàn)应当予以支持。只支(zhī)付了部(bù)分(fēn)价款的商品房消(xiāo)费(fèi)者，在一审(shěn)法庭(tíng)辩论终结前已实际支付(fù)剩余价款的，可以(yǐ)适用前款规定。

　　也(yě)就是说，如果这75套(tào)房子(zi)均为(wèi)“已(yǐ)售(shòu)未网签(qiān)”，那(nà)么这笔(bǐ)不良债权，实际上是个(gè)烫手山芋(yù)。可能不仅不能卖出去回本(běn)，抵押的这75套房子，还会被业主讨回去。

　　中国信达，将会赔了夫人又折(zhé)兵(bīng)？

　　2

　　地(dì)产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次(cì)债(zhài)权公司中国信达申请不良债权(quán)转让，可以追溯(sù)到(dào)金谷信托踩雷赫华(huá)恒瑞。

　　天眼查显示(shì)，目(mù)前中国信达已(yǐ)经成为赫华(huá)恒瑞唯一股东。但(dàn)此前，赫华恒瑞为中赫集团(tuán)旗下子公司。2019年4月(yuè)22日，中(zhōng)赫集团、中赫置地等选择退出(chū)了(le)赫华恒(héng)瑞的(de)股东行列，中国(guó)金谷国(guó)际信托(tuō)有限责任公司成为(wèi)了唯一股(gǔ)东，后(hòu)者由(yóu)中国信达资产(chǎn)管理股份有限(xiàn)公司持股93.75％。

　　作为房(fáng)地产开发商，相较(jiào)其他房企，中赫集团既没(méi)有很大规模，也没有很(hěn)高的(de)国(guó)民知名度，但(dàn)却(què)在北京豪宅(zhái)圈留下一个个传说。

　　如钓鱼台七(qī)号院，作为中赫集团进入北京的第一个豪宅项目(mù)，2011年，中(zhōng)赫置地推(tuī)出钓鱼(yú)岛七号院3号楼，高达30万/平米的天价，成(chéng)为当时京城最贵的楼盘，引发了(le)市场强烈震惊。

　　随(suí)后开发的万柳书(shū)院，更(gèng)是(shì)被(bèi)誉为“北(běi)京海淀顶端豪(háo)宅”。2012年，中赫置(zhì)地以(yǐ)26.3亿元(yuán)，溢价率40.9％，从融创、保利、万科等大(dà)型知(zhī)名房企手(shǒu)中(zhōng)，抢(qiǎng)下了北京(jīng)万(wàn)柳(liǔ)地(dì)块，成(chéng)为(wèi)北京(jīng)当年的“双料地王”。很快，万柳书(shū)院就以神秘(mì)高(gāo)端的(de)姿态杀入市(shì)场，无论是一块块从(cóng)荷兰(lán)运回来的(de)灰砖(zhuān)垒起(qǐ)来的五米高墙，还是(shì)每棵成(chéng)本(běn)超6万的成(chéng)年银杏(xìng)树，还(hái)是每平(píng)米20万元的价格，都令(lìng)业内外震(zhèn)撼不已。

　　“万柳的墙、西(xī)宸(chén)的缸、霄八的顶儿、融创的湖、紫辰院的树、北平(píng)府的(中国欠别国钱吗de)院儿。”从(cóng)这(zhè)句顺口(kǒu)溜中，就(jiù)可看出其在北京豪宅圈的地位。2014年末上市的(de)它(tā)，对手是(shì)当(dāng)时有(yǒu)名(míng)的(de)融(róng)创观澜嘉苑、佳兆业广场、恒大华(huá)府等，现如今(jīn)，它远(yuǎn)远超过这些对手。

　　去年，万柳(liǔ)书院一套300平(píng)米的法(fǎ)拍房，最终成交价(jià)1.09亿、单(dān)价达到惊(jīng)人的36万元(yuán)/平(píng)米，说明万柳书院虽然已经(jīng)推出(chū)了(le)8年之久，但其依旧在(zài)北京豪宅圈备受追捧。

　　中(zhōng)赫集团开发的豪宅，也(yě)吸(xī)引了不少知名人士，如(rú)知名演员(yuán)宋丹(dān)丹，就住(zhù)在(zài)钓(diào)鱼台七(qī)号(hào)院。而柳传(chuán)志、丁磊等(děng)知名商业(yè)大(dà)佬则(zé)居住在万柳书(shū)院。

　　几大豪宅的成功奠定了中赫集团的“高(gāo)端(duān)路线”，也因此，它(tā)被外界贴(tiē)上了，“卖北京城(chéng)最贵的房，拿北(běi)京(jīng)城最贵的地”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在(zài)豪宅开发商光(guāng)环的背后(hòu)，这(zhè)个地产界“劳斯莱斯”却多次(cì)成为(wèi)被执行人(rén)，被(bèi)执(zhí)行标的高达11亿(yì)。

　　今年年(nián)初，因为履行能力而拒不履行生效(xiào)法律文(wén)书确定(dìng)义务(wù)，中(zhōng)赫集团正(zhèng)式成了“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北京国(guó)安坑了？

　　中赫(hè)集团如(rú)今(jīn)沦落到(dào)这(zhè)个地(dì)步(bù)，其实是有(yǒu)迹(jì)可循的。

　　事实上，早在今年年初“万柳书院(yuàn)少爷”走红(hóng)之时，深蓝财经就曾深挖出背后(hòu)的中赫集团，发现其深(shēn)陷(xiàn)财务危机(jī)。

　　从知名(míng)豪宅(zhái)的开发商到沦为“老(lǎo)赖”，中赫集团实控人周金辉的人生(shēng)轨迹跟着急转直下。而追根溯源，这个(gè)转折点，就在于收(shōu)购北京国(guó)安。

　　近十年来，房(fáng)企纷纷开始了多元化转型，但转型之路并不好走。早在2008年开始，中赫(hè)集团(tuán)就尝(cháng)试(shì)过多元化(huà)业务(wù)，先后进军能源(yuán)市场(chǎng)、团购(gòu)网(wǎng)站，但最(zuì)终都惨淡收场。最终，周金辉(huī)将转型的目光(guāng)，放到了(le)体育领域。

　　2016年，在蚂蚁(yǐ)金服与IDG资本(běn)退出(chū)后，中(zhōng)赫(hè)集团以35.5亿元参(cān)股国安足球(qiú)俱(jù)乐部64％股(gǔ)权(quán)，成为国(guó)安的新(xīn)东家。接着(zhe)在2021年6月(yuè)，中赫集团从中(zhōng)信集团手中拿下北京国(guó)安俱乐部36％股(gǔ)权，至此拿下北京国(guó)安俱乐部全部股(gǔ)权。如果北(běi)京国(guó)安的估值一直没变，那(nà)么中(zhōng)赫集团拿下北京国(guó)安，总(zǒng)计花费(fèi)了约(yuē)55.5亿。

　　看到这里，有(yǒu)人也许(xǔ)会感叹：卖豪宅真是赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如果真的是这(zhè)样，中赫为什么又(yòu)要(yào)质押股权呢？

　　2017年(nián)以(yǐ)来，中赫集(jí)团(tuán)及其实控(kòng)人周金辉夫妇将其手中的中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)股份质押陆(lù)续(xù)质押，据企查查显示(shì)，目前中赫集团共有11条股权出质记录。质(zhì)权(quán)人包括海金商业(yè)保理、北(běi)京建工、山东国际信(xìn)托(tuō)、中融信(xìn)托、中(zhōng)信建(jiàn)设等。

　　这(zhè)与入(rù)主(zhǔ)北京国安的时(shí)间完全吻(wěn)合。

　　然(rán)而，入主北京国安后，不(bù)仅(jǐn)国安(ān)的经营状况(kuàng)没(méi)有(yǒu)得到改善，中赫集团也被拉入泥淖。

　　据北京(jīng)产权交易(yì)所官(guān)网信息显示，2020年，北京国安(ān)足(zú)球(qiú)俱乐部实现营业收入1.03亿元，净(jìng)利润-12.09亿元。截至2020年(nián)末，该俱(jù)乐部资产总(zǒng)计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解(jiě)资金压力，中赫集团和周金辉夫妇还在(zài)持续质押手中的中(zhōng)赫集(jí)团股份，但国(guó)安和(hé)中赫的经营(yíng)状况(kuàng)却持续没有好转。

　　不(bù)仅中赫集团被5次(cì)列(liè)被执行(xíng)人，执(zhí)行标的(de)高达11亿，北京国安(ān)也3次与中赫(hè)集团、中赫置地、及中赫(hè)集团股东周金(jīn)辉、李彩霞等共同成为被执(zhí)行人(rén)，执行标的约10.45亿。

　　今(jīn)年1月(yuè)，因为(wèi)履行能力而(ér)拒(jù)不履行(xíng)生效法(fǎ)律文书确定(dìng)义(yì)务(wù)，上(shàng)述被执行人成为“老赖”。只有北京国安，目前幸(xìng)免于难。不过在实(shí)控(kòng)人都成为老赖的情况下，被执行10个多亿的北京国安，又如何能独善其(qí)身？

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