5月以来，房地产(chǎn)板块个股多出现小幅(fú)上(shàng)涨，截至5月10日收盘，中信房地产指(zhǐ)数本月涨(zhǎng)幅约(yuē)为(wèi)2％。而以公募基(jī)金为代表(biǎo)的机构对于这一板块已经在悄然布局。数据(jù)显示，以南(nán)方(fāng)和华夏的两只老牌ETF基金(jīn)为例，5月9日时所(suǒ)公布的总份额均较4月(yuè)28日(rì)时有小幅增长。根据(jù)基金一季报统计，龙头与(yǔ)地方国(guó)企央企(qǐ)获得增持，持仓(cāng)数量占流(liú)通股比重增幅(fú)五只个股分别为华发股份+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧龙(lóng)地(dì)产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房(fáng)地产或“底(dǐ)部(bù)回升”

　　行业红利(lì)时代已过(guò) 精耕(gēng)细作成(chéng)共(gòng)识

　　从公募基金对房地(dì)产的配置看，2019年末(mò)，公募(mù)所持有的(de)房(fáng)地产行业(yè)标的市值(zhí)约1188亿元，占其所持股票市值的4.66％左(zuǒ)右；2020年市场表现出色，但公募所持房地产公司(sī)市值在股票资产中的(de)占比(bǐ)却断崖式下跌至1.85％；2021年(nián)，这一数值(zhí)更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出(chū)现了三(sān)年来(lái)的首次回升(shēng)，年(nián)底这一数值从1.56％升至(zhì)1.65％。与此同(tóng)时，公募对房地产行业的持股比例也同步回升，从2021年底的6.94％提高到(dào)2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一季度得以延续。数据(jù)统计显示，公(gōng)募重(zhòng)仓持有房(fáng)地产板块一季度市值TOP15门(mén)槛为1.6亿元(yuán)，较2022年四季度(dù)提(tí)升6.71％。持(chí)仓(cāng)市值前五个股分别(bié)为保利(lì)发展、招(zhāo)商蛇口(kǒu)、万科(kē)A、华(huá)发股份、滨江集团，持仓市值占板块比重合计(jì)达47.29％，环(huán)比下(xià)降3.05％。

　　从中(zhōng)不(bù)难(nán)发现，公募对于(yú)房(fáng)地产的投资愈(yù)发(fā)有集中于龙头的趋势。Wind显示(shì)，在公募基金(jīn)一季报汇(huì)总(zǒng)的重仓(cāng)股中，房地产板块排名最(zuì)高的(de)是保利(lì)发展，在基金重仓第33位。排(pái)名第二的(de)是招商蛇口，排在(zài)第(dì)78位。而老牌龙头股(gǔ)万科A排在第(dì)96位。对比去年四(sì)季报，变化(huà)之处首(shǒu)先在于几只房(fáng)地产龙头股从排位上看(kàn)均有(yǒu)退步，尤其是万科最为明显(xiǎn)；其次是金(jīn)地集团退出百(bǎi)大之列。但考(kǎo)虑到房地产是复苏链上最后(hòu)一环，且(qiě)首季并(bìng)非行业销(xiāo)售(shòu)旺季，其传导到二(èr)级(jí)市场乃至机构持仓(cāng)上(shàng)还需要时间周(zhōu)期。

　　形(xíng)成共识的是，经济圈判断房(fáng)地产已(yǐ)经进入大分化时代(dài)，一二线城市好于三四(sì)线城市。而(ér)映(yìng)射(shè)到(dào)二级市(shì)场投(tóu)资上，配置(zhì)房地产行业轻(qīng)松收获行业贝塔的(de)红(hóng)利期一去不返(fǎn)了(le)。“如(rú)果按照产业(yè)周期来分类(lèi)，包括房(fáng)地产等(děng)几(jǐ)类行业在盖特纳曲(qū)线(xiàn)里属于成熟期或者衰(shuāi)退期的行业，传(chuán)统认知上(shàng)没有什(shén)么投资机会的。但在这几年特(tè)殊的行情里包(bāo)括(kuò)煤(méi)炭(tàn)、电(diàn)解铝等类似的(de)行(xíng)业(yè)也出现了一些机会，背(bèi)后(hòu)的逻辑是供给侧发生(shēng)了更大的(de)变化。”一(yī)不愿具名(míng)的上海公募(mù)基金经理指出(chū)。

　　不过也有公募人士持谨慎乐观态度：“行业前几年17亿(yì)～18亿平方(fāng)米的年销售(shòu)面积(jī)很难再出现了，2022年(nián)光是(shì)居(jū)民(mín)存款数量(liàng)增加了15万(wàn)亿元。中国(guó)存量有400亿平方米建筑面积，考虑(lǜ)存量地产(chǎn)的(de)更新，陈奕迅《是但求其爱》歌词是什么，陈奕迅《是但求其爱》歌词是什么歌也有近10亿(yì)平方(fāng)米。需求端还需(xū)要有一定的政策出(chū)来去刺激购房(fáng)。”

　　宝盈基金房地产研究员吕功(gōng)绩(jì)也指出(chū)：“时至(zhì)今日(rì)，无论从城镇化的进程(chéng)，还(hái)是人均住房面积（接近30平/人），我国均(jūn)已(yǐ)告别住房短缺时代，而目前居民的(de)杠杆率(lǜ)和(hé)房价收入也不(bù)支撑每年18万亿元的销售额，以及过快上行的房价，因而(ér)行(xíng)业高增的时代已经(jīng)过去，未(wèi)来行业的需求(qiú)或将回(huí)落(luò)，在此过程中，伴随着地产的高杠杆(gān)属性，就很容(róng)易出(chū)现信用风险问(wèn)题（类(lèi)似2022年的(de)民营地产爆(bào)雷），行业进入到供(gōng)给侧出清的过程。这个过程中，综合竞争力强(qiáng)的公(gōng)司(sī)就能够通过大鱼吃小(xiǎo)鱼(yú)的方式，获(huò)得市占率(lǜ)的提升(shēng)。当行业需求见顶回(huí)落(luò)时，行业的贝塔已经过去了(le)，但(dàn)不(bù)代(dài)表没(méi)有投资机会，机会在于(yú)城市、位置(zhì)、产品的阿尔法，而(ér)对应到股票投资，就(jiù)是强竞争力公(gōng)司的(de)阿尔法。”

　　或许(xǔ)也是基于(yú)这样的认(rèn)识转(zhuǎn)变(biàn)，精耕(gēng)细作个股(gǔ)成(chéng)为公募乃至整(zhěng)体(tǐ)机构(gòu)的务(wù)实之举(jǔ)。

　　机(jī)构配置房地(dì)产“风物长宜(yí)放眼量(liàng)”

　　头部央国企、优质(zhì)区域性标的成香饽(bō)饽

　　5月以陈奕迅《是但求其爱》歌词是什么，陈奕迅《是但求其爱》歌词是什么歌来，房地产板块(kuài)个股多出现小幅上(shàng)涨(zhǎng)，截至5月10日收(shōu)盘，中信(xìn)房地产指数本(běn)月(yuè)涨幅(fú)约为(wèi)2％。从具体的个股(gǔ)来看，《红周刊》利用(yòng)Wind统计申万(wàn)房地产板(bǎn)块个股，在纳入统计的124只房地产类标的股中，本月以来实现股价(jià)上涨的达到了81家(jiā)。

　　其中，上述时间段恰好排名前(qián)五的公司月内涨幅(fú)超过(guò)了10％，它(tā)们分别是上实发展、浦东金(jīn)桥、*ST泛海、华(huá)夏(xià)幸福、荣(róng)安地产(chǎn)。排名第一的上实(shí)发展，五一假期归来后日成交量明显(xiǎn)放(fàng)大，4日、5日连续(xù)两个交易日收(shōu)出涨停。从该(gāi)股的基本面来看，上实发展的(de)主营业(yè)务为房地产(chǎn)开发(fā)与经(jīng)营。公(gōng)司的主(zhǔ)要产品及(jí)服务为房地产销(xiāo)售、房地产租(zū)赁、物业管理服务、工程项目、酒店经营。从业绩数据来(lái)看，2022年(nián)，其(qí)实现营业(yè)收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利(lì)润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实(shí)现营业总(zǒng)收入27.87亿元，同比增长183.02％；归(guī)母净利润(rùn)2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大流通股股东来看，各(gè)类机构都有对(duì)其布(bù)局的例(lì)子(zi)。以3月31日时的首季十大(dà)流(liú)通股股东(dōng)来看(kàn)， 具(jù)体(tǐ)包括公募的上银基金(jīn)、私(sī)募的迎水文龙、中央汇金(jīn)、长城资产管理公(gōng)司等都跻身(shēn)前十(shí)的行列(liè)。

　　巧合的是，涨(zhǎng)幅暂(zàn)时(shí)排名第二(èr)的(de)浦(pǔ)东(dōng)金桥也是上海本(běn)地房(fáng)企(qǐ)，其(qí)第(dì)一季(jì)度的(de)收入利润规模大幅(fú)度复苏(sū)。究其原因，一方(fāng)面是该公司后(hòu)疫情(qíng)时代出租率复苏至(zhì)近年来最高(gāo)，另一方面(miàn)则是公司拿地(dì)结算持续(xù)性向好，从数(shù)字上看(kàn)，一(yī)季度新(xīn)增虹口135、138住宅地(dì)块，总建筑面积约54万平(píng)方(fāng)米。

　　在(zài)这样的业绩势头向好背景(jǐng)下，自然也吸(xī)引了(le)知名机构在(zài)其中持续驻足。从(cóng)第一季度十大流通股股东来看，知名私募(mù)高(gāo)毅(yì)邓晓峰的两只产品依然在前十(shí)中，这也是连续(xù)第(dì)三个季度他(tā)有的两(liǎng)只产(chǎn)品杀入前十。同时(shí)榜单中还有一支大(dà)名鼎鼎(dǐng)的QFII阿(ā)布扎比投资局，其(qí)当季还小幅(fú)增加了(le)持股。

　　除去上述(shù)两家上(shàng)海(hǎi)区域性地(dì)产公(gōng)司外，荣安地产则是主要布(bù)局在深圳的(de)地产公司，一季报(bào)交出的也是一份报喜的成绩单：首季公(gōng)司实现营业收入51.85亿元，同(tóng)比增(zēng)长35.51％。归属于上市公(gōng)司股(gǔ)东的(de)净利(lì)润6.48亿元(yuán)，同比(bǐ)增(zēng)长31.27％。

　　从(cóng)机构态度来看，《红(hóng)周刊》注意到两(liǎng)只公募指基首季新(xīn)杀入十大流(liú)通股股东行列。具体说来， 南方中证(zhèng)全指房地产ETF上榜(bǎng)排名(míng)第七位，富国中证(zhèng)指数1000增强则排名第九位，此外联袂出现(xiàn)的机(jī)构(gòu)还有QFII高(gāo)盛国际和(hé)私(sī)募迎水聚宝。

　　接(jiē)受《红周(zhōu)刊》采访时(shí)，兴证全球基金相关人士分析：“经历过(guò)行业洗牌和兼并(bìng)重(zhòng)组后，龙(lóng)头的价值更(gèng)为笃定突出；从拿地端(duān)看，2022年土(tǔ)地市场(chǎng)大幅降(jiàng)温，优质土地供给较(jiào)多（券商测算对应潜在(zài)毛利(lì)率在25％以上(shàng)，目前(qián)房企的利润率仅(jǐn)20％），绝大(dà)多数房企受限于信用问题或者资金紧张没法拿地，龙头房企趁机获取(qǔ)低成本土地，龙头房企(qǐ)的拿地力度(dù)（拿地金额/销售(shòu)金额(é)）基本在(zài)30％以(yǐ)上；从融(róng)资上(shàng)看，龙头(tóu)房(fáng)企杠杆(gān)率(lǜ)较低，净负债率基本(běn)在(zài)70％以下，而其他(tā)房企(qǐ)的净负(fù)债率(lǜ)普遍都在100％以(yǐ)上，加杠杆空间有限(xiàn)，从融资成本看(kàn)，龙头房企的融资成本不断下滑，基本在3％、4％左右(yòu)；对应到2023年的销售(shòu)，龙头房企(qǐ)明显跑赢行业，1～4月百强房企的销售额增(zēng)速为9％，而TOP14的销售(shòu)额增速为29％。”

　　需要强(qiáng)调的是，在当前中(zhōng)特估的浪(làng)潮(cháo)下(xià)，央国企(qǐ)地(dì)产股或存在发(fā)展的大好机会。中(zhōng)信证券指出：“房地产行业(yè)的结构(gòu)性机会依然存在(zài)，少(shǎo)部分公司尤其是央企占据显著优势，其主要又(yòu)体现为库存的优势。央企(qǐ)地产公司(sī)，现阶段(duàn)表(biǎo)现出较低(dī)的融资成本，优质(zhì)的(de)开发(fā)资源和良好的不动产资产运营能力(lì)的多重竞争优势。”

　　“即使没有中特估，国央企相较(jiào)于(yú)民营地产公司也是(shì)更有优势的。”吕功绩强(qiáng)调(diào)，“对于减值、土地资源(yuán)债权债务关系等问题，市场对民营(yíng)房开企业的资产会(huì)有更多担忧(yōu)和质疑，所以在这一轮行业出(chū)清的过程中，央国企相较于民企(qǐ)来说估值(zhí)的修复更明(míng)显。中特(tè)估的(de)角度从中长期的维度看，行业的逻辑在于集中(zhōng)度(dù)提升(shēng)后，行业进入高质量(liàng)发(fā)展阶段，具备较快速发(fā)展阶段更稳定且可预(yù)期的盈利和现金流创(chuàng)造能(néng)力，以此带来(lái)估值中枢的(de)提升，应该关注(zhù)估值(zhí)相对较(jiào)低，企(qǐ)业(yè)自身资产的质(zhì)量好(hǎo)、运(yùn)营能力强、可(kě)以(yǐ)创造持续(xù)现金流的(de)企业(yè)。”

　　“存量(liàng)时代中行业普涨的概(gài)率比较(jiào)低，行业(yè)内部将出现分(fēn)化，要关注将(jiāng)受益于行业集中度(dù)提(tí)升的头(tóu)部公司。”星石投(tóu)资(zī)首席研究官方(fāng)磊也表示。

　　顺(shùn)应机构(gòu)这一思(sī)路的话，或许还是保利发展、招商蛇(shé)口(kǒu)等国资背景龙头前途更为光(guāng)明(míng)。不过(guò)国投(tóu)瑞(ruì)银基金(jīn)投资部副总监綦(qí)傅鹏表示：“需(xū)要客(kè)观地(dì)去持续(xù)观察(chá)国企央企(qǐ)在三个方面是(shì)否可以维(wéi)持，首先是融资(zī)成本保持低位，其次(cì)是销售份额持续提升，再次(cì)是拿地份(fèn)额持续提升。”

　　复苏(sū)速度缓慢

　　机构需要多给(gěi)一些(xiē)耐心

　　而《红周刊》也根据房企一季报梳(shū)理发现(xiàn)，对(duì)于(yú)2022年的业绩出现的整体下滑(huá)，2023年(nián)一季度的业绩分(fēn)化更趋明(míng)显，保(bǎo)利发展、滨江集团等房(fáng)企营收(shōu)、净利(lì)均实现了(le)业绩的回正，甚至(zhì)是较大增速(sù)的增(zēng)长。而这(zhè)些公司也是机构(gòu)的重仓对象。

　　对(duì)此，知名房地产业(yè)内人士张宏伟(wěi)向《红周(zhōu)刊》分析表示，业绩出现明显改(gǎi)善的房企，主(zhǔ)要是因为过去(qù)两三年时间，尤其是在2021年下半(bàn)年民营房企(qǐ)不怎么投资拿(ná)地之后，国(guó)有企业仍在(zài)持(chí)续性地拿(ná)地(dì)，且主要集中在核(hé)心城(chéng)市，投资力度(dù)较大。投资的驱动能(néng)够推动房(fáng)企销售业绩的增长，从而(ér)在(zài)2023年(nián)一(yī)季度市(shì)场恢复但仍处于调(diào)整的(de)过程中，能(néng)够保有一(yī)个正增(zēng)长。

　　不(bù)过张(zhāng)宏伟(wěi)同时(shí)也提醒表示，在房(fáng)地(dì)产的复苏过程中，还(hái)面临(lín)着一些不(bù)确(què)定性。其实整个市场从四月份开(kāi)始又在往下掉。除了杭州(zhōu)、成都等极(jí)个别城(chéng)市四月环比三(sān)月相对表(biǎo)现较好之外，包括(kuò)北京、上海在(zài)内的绝大多(duō)数城市都(dōu)出现环比(bǐ)下滑的情(qíng)况。而现(xiàn)在五月的市场表现也不(bù)太乐观。按照现(xiàn)在(zài)的经济(jì)状况、收入情况，以及市场的(de)去库存压力(lì)、企业的资金面(miàn)压力，可能会出现，到六月份房企为了半年报冲业绩(jì)出现市场的短期反弹外的(de)一个市场乏力现象。也就(jiù)是说，第二季度、第(dì)三季度(dù)增长不(bù)确定性(xìng)的压力仍旧(jiù)较大。

　　上海利(lì)檀投资董(dǒng)事(shì)长陈昊(hào)扬也向《红周刊》指出，现在(zài)整个(gè)房地产以及其上下游产业链的复苏速度都(d陈奕迅《是但求其爱》歌词是什么，陈奕迅《是但求其爱》歌词是什么歌ōu)比想象(xiàng)的要慢很(hěn)多，我们要多给一些耐心，这个时(shí)候，在房地(dì)产以及上(shàng)下游就不是赚快(kuài)钱的时候，只能赚他(tā)基本面(miàn)的钱。但(dàn)这也(yě)意(yì)味着，只有极为少数(shù)的(de)、做得比同行好得多的企业，会伴随整个(gè)行业的弱复苏，业(yè)绩(jì)会逐(zhú)步体现(xiàn)出(chū)来(lái)。所以(yǐ)只能耐心地去等待它的基(jī)本面(miàn)不断地凸显出来，这需要时间(jiān)。

　　（本文已刊发于5月13日《红周(zhōu)刊》，文中(zhōng)提及个股仅为举例分(fēn)析，不做买卖推荐。）

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