导读

　　黄金二十年之后，当下中(zhōng)国地产步入大(dà)分化时(shí)代而非(fēi)停滞期(qī)。

　　要点

　　过去(qù)二十年是中国(guó)房地产市场黄金二十年(nián)。2019-2021年，连续三年商品(pǐn)住宅销售面积超(chāo)15亿(yì)平，足(zú)够(gòu)4000万家庭入(rù)住。恰逢近年地产持续低景气，有关中国地产是否过剩的讨论日益(yì)热烈。

　　拨开(kāi)迷雾(wù)，本文试图厘(lí)清中国城镇存量住宅真实(shí)情况(kuàng)，据此判(pàn)断(duàn)中国未来地产趋势。

　　有媒体渲染中国地产(chǎn)存量(liàng)极度(dù)过剩，事实是(shì)否如此？

　　住建部披(pī)露全国有近6亿栋(dòng)房屋建筑(zhù)，第七次人(rén)口普查调查数据(jù)显示城镇家庭户人均住宅间数(shù)为1.06间。市场陷入怀疑，中(zhōng)国房子是(shì)否真的过剩？

　　事实(shí)上住建(jiàn)部(bù)披(pī)露(lù)的近6亿栋城乡房屋(wū)建筑中，城镇建筑占比不(bù)到(dào)一(yī)成(chéng)，其中(zhōng)还(hái)包括大量城镇非住宅建筑，如商(shāng)业(yè)办(bàn)公楼、学校(xiào)等，因此6亿(yì)栋房屋中(zhōng)城镇住宅(zhái)占比极低。

　　七(qī)普显(xiǎn)示中(zhōng)国城镇(zhèn)居民人(rén)均住宅间(jiān)数为1.06间，但居住舒适不是人均一间(jiān)房所(suǒ)能满(mǎn)足(zú)，它与房屋质量、居(jū)住面(miàn)积(jī)、配套设施等因素密(mì)切相关。中国(guó)的人均住宅间数(shù)较发达国家还有(yǒu)很(hěn)大(dà)差距。人均住宅间数大(dà)于1同样不(bù)意味(wèi)着中国(guó)住(zhù)宅市场已经饱和。

　　我们测算发现中(zhōng)国城镇居(jū)民户均1套(tào)房，其中每户持有商(shāng)品住宅仅(jǐn)0.64套。

　　目(mù)前(qián)并无直接公布中国家庭户均住宅(zhái)的数据，我们根据(jù)商品住宅套数、商(shāng)品住(zhù)宅占比和城镇家庭户数(shù)，计算(suàn)出城镇家庭住宅套户比。

　　测(cè)算结果显(xiǎn)示，目(mù)前城镇家庭户(hù)均拥(yōng)有0.86套(tào)房，其中0.54套为(wèi)商(shāng)品住宅。若期(qī)房顺利交付，直至2024年，中国每(měi)户城镇家庭才拥有1套住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一(yī)套(tào)房似乎意味着户户有(yǒu)房，然而事实上中(zhōng)国住宅市场供需(xū)并不平衡(héng)。

　　国际(jì)数据显示，成熟房地产市场的(de)住宅套(tào)户(hù)比会(huì)大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因为(wèi)户均一(yī)套房无法满足流动人口的租赁和置业需求。全(quán)国总人口的近(jìn)三成都是(shì)流动人(rén)口，流动(dòng)人口会选择在大(dà)城市租房挣(zhēng)钱(qián)，在老家买(mǎi)房，从(cóng)而产生了额外的住宅需求(qiú)。

　　即便户均(jūn)一套房，中国未(wèi)来地产(chǎn)仍有(yǒu)四大新(xīn)增需求动力。

　　第一，户均人口规模缩小，一人户、两人户占比不断增加(jiā)，导致(zhì)家庭(tíng)户数增多。小家庭(tíng)化趋势将(jiāng)延(yán)续，带(dài)来新户购房需(xū)求增长。

　　第(dì)二，经济(jì)板块(kuài)的分化日益明显，区域经济(jì)资(zī)源分配的(de)再集中吸引着(zhe)人口流入，人(rén)口净迁(qiān)入城市的新(xīn)增住宅需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右的家(jiā)庭住在2000年以前(qián)建成的住宅(zhái)中(zhōng)，涉(shè)及超9000万家(jiā)庭、81亿平方米的住宅建筑面积。促成“老破小(xiǎo)”住(zhù)宅的改造势在必(bì)行。

　　第四(sì)，中国的人均住宅(zhái)间数与人(rén)均住宅(zhái)建(jiàn)筑(zhù)面积均较发(fā)达国(guó)家有着不(bù)小差距(jù)，“住(zhù)上更(gèng)大房子”的(de)改善性需求正在(zài)不断增加。

　　黄金二十年(nián)之(zhī)后，当下(xià)中国地(dì)产步入大分化时代而非停滞(zhì)期。

　　如果说过去二十年是中(zhōng)国地(dì)产黄金发展(zhǎn)期，地产矛(máo)盾更多(duō)体现为住(zhù)宅供(gōng)给存在不(bù)足，这是过去二十年房(fáng)价快速上涨基石。那么当(dāng)下房地产大分化(huà)时代已至(zhì)，大分化时代下地产(chǎn)矛盾则更多(duō)体(tǐ)现在住宅质量供需冲突。

　　地(dì)产大分化必将体现在不同能级城市之间，不同区域板块(kuài)之间，不(bù)同品质住(zhù)宅之间。

　　目录

　　正(zhèng)文(wén)

　　引言

　　不久前，官方(fāng)披露全国已有近(jìn)6亿栋房屋建筑，引(yǐn)发热议。从2月以来，各大城市二手(shǒu)房(fáng)挂牌(pái)量突然激增，引发(fā)一阵二手(shǒu)房的“抛售潮”。

　　让市场不禁(jìn)担心，中国的房子是否已经过剩？

　　中(zhōng)国城镇(zhèn)住宅到底是供给过剩，还是供需(xū)平衡，或(huò)是仍(réng)然存在不(bù)足(zú)？可惜由于(yú)住宅存(cún)量数据并未公(gōng)布(bù)，我们卓越计划是什么意思，卓越计划是什么意思 报名条件有哪些无(wú)法直接知晓(xiǎo)具体情况。

　　拨开迷雾，我们测(cè)算出(chū)中(zhōng)国城镇家庭户均拥有住(zhù)宅套数，回答(dá)当前(qián)的房子是(shì)否真(zhēn)的过(guò)剩了？据此(cǐ)判断未来房地产市场会如何发展(zhǎn)。

　　一、如何有效观察(chá)中国(guó)户均拥有住宅数量

　　（一）中国住宅数量过(guò)剩的直观判(pàn)断站不(bù)住脚(jiǎo)

　　今年2月，在以全国自然灾(zāi)害综合风险普(pǔ)查(chá)工作(zuò)情(qíng)况为(wèi)主题的新闻发布会上，负责人对外披露：“住宅城乡(xiāng)建(jiàn)设行业获取了全国(guó)近6亿栋(dòng)城乡房(fáng)屋建筑数据以及80多万处市政设(shè)施数(shù)据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均每栋建筑住不到3人，住宅市场看(kàn)似已经过(guò)剩。

　　在这近6亿栋房(fáng)屋建筑中，农(nóng)村房屋占9成(chéng)以(yǐ)上(shàng)，以栋数(shù)计算的城(chéng)镇(zhèn)房屋实际仅有4700多万栋，还包括了(le)大(dà)量商业楼、写(xiě)字楼、学校、医院等非住宅。总的算(suàn)下来(lái)，住宅占比(bǐ)并不大。

　　第七次人口普(pǔ)查(chá)数据(jù)公布了中国城镇家庭户人均住(zhù)宅间数为1.06间(jiān)，其(qí)中城市家庭户居民人(rén)均(jūn)0.99间，乡镇家(jiā)庭户居(jū)民(mín)人(rén)均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似意味(wèi)着人人(rén)都(dōu)有(yǒu)房(fáng)间(jiān)居住(zhù)。

　　居住水平不仅(jǐn)与房(fáng)间数(shù)量有关，更与(yǔ)房(fáng)屋质量、居住面积、配套设施(shī)等因素密切相关。单单从人均住(zhù)宅间数不能完全(quán)反(fǎn)映出城(chéng)镇居民(mín)的居住水(shuǐ)平。

　　中国(guó)主要是(shì)以家庭为(wèi)单位购买成套住宅，一(yī)套设施齐(qí)全的(de)住宅(zhái)才是城(chéng)镇居民宜居的选择(zé)。

　　（二）中(zhōng)国户均住宅(zhái)的测算思路、数(shù)据(jù)和方法

　　中国(guó)城镇居(jū)民(mín)住宅主要(yào)分两大类，一类是商品住宅，另一类是(shì)保障房、原公有住宅、自建房等(děng)非(fēi)商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅。

　　目前缺(quē)乏统(tǒng)计数据，并(bìng)没有直(zhí)接公布城镇住宅数量(liàng)。居民住宅相关数据有(yǒu)两处可(kě)以直接公布，一是每年商品(pǐn)住(zhù)宅销售套数(shù)（统计局(jú)）；二是居民住宅来源(yuán)（人口普查数据(jù)）。计算(suàn)中国居民(mín)户均住(zhù)宅数量(liàng)，我们主要(yào)用到上述两组数据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之前商品住宅数量极少，可忽略不计(jì)。估算城镇(zhèn)居民户均(jūn)住宅(zhái)套数(shù)分三(sān)步(bù)走：

　　第一(yī)步，将1999年(nián)以来每年商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)销售套数相加，我(wǒ)们就能够(gòu)得到当前商品住宅总存量(liàng)。

　　第二步(bù)，根据城镇居民拥(yōng)有的商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅和非(fēi)商品住宅比例，推算得到居民(mín)住宅总套(tào)数。

　　第三步，将城镇(zhèn)居(jū)民拥有的商品(pǐn)住宅总数除以(yǐ)家庭户数，我们就能(néng)够得到城镇户均拥有的住(zhù)宅数量。

　　具(jù)体计算公式如(rú)下：

　　城镇(zhèn)家庭(tíng)住宅(zhái)套户比=住宅(zhái)总套(tào)数/家(jiā)庭户数(shù)

　　=（商品(pǐn)住宅套数(shù)/家庭户数）/（商品(pǐn)住(zhù)宅套数/住宅总套(tào)数）

　　=商(shāng)品住(zhù)宅套户比/商品住(zhù)宅占比

　　二、城镇家(jiā)庭户(hù)均拥有(yǒu)1.02套房

　　中国住宅存量到底(dǐ)有多少(shǎo)，目前缺乏一个准确(què)统计(jì)。我们利用既有统计数(shù)据(jù)，大(dà)致测算得(dé)到(dào)中国存量房地产套数，并进一步推算中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居(jū)民户均拥有(yǒu)商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计(jì)算得(dé)到：

　　（一(yī)）中(zhōng)国(guó)商品住宅累计销(xiāo)售1.97亿(yì)套(tào)。

　　（二(èr)）城镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥有0.64套商品住宅（包含现房和期房）。

　　中国的房地产销售以期(qī)房为主，从2019年开始，新房销售中期房占比近9成。本文去除商品住宅(zhái)累(lèi)计销售(shòu)套数(shù)里的期房(fáng)销售，得到商品住(zhù)宅现房套数。

　　以(yǐ)2022年商品住宅(zhái)现房套数计算为例：

　　2022年商(shāng)品住宅现房套数=截(jié)止到2022年商(shāng)品住宅累计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房(fáng)销售额。

　　主流房(fáng)企竣工周期(qī)在(zài)2-3年，并(bìng)考虑到(dào)交(jiāo)房(fáng)后装修的(de)时间，取最大值3年。

　　将商品住宅现房套数除以家庭户数，算出：

　　（三）目前中国城(chéng)镇家庭(tíng)户均拥有0.54套商(shāng)品现房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有(yǒu)住(zhù)宅1.02套

　　接下(xià)来我们需要进一(yī)步推(tuī)算(suàn)中国城镇(zhèn)居民拥有的户均住宅套数。

　　首先(xiān)，七普数(shù)据(jù)显示中国城镇居民(mín)的住(zhù)宅结构特征(zhēng)如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有(yǒu)住宅。其中自建(jiàn)住宅占(zhàn)比21％，购买商品住宅占比(bǐ)31.9％、二手房占比10.1％、经济适用(yòng)房占比(bǐ)3.8％、原公有住宅占(zhàn)比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的家庭租(zū)赁廉租房与其(qí)他住宅。

　　其次，我们假定租赁其他住宅和(hé)购买二手房都是商品住宅(zhái)，因此将租赁其(qí)他住宅、购买商品住宅与购买二(èr)手房加总，得到商品(pǐn)住(zhù)宅占居民所有住(zhù)宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅(zhái)占(zhàn)比为59.2％，粗略(lüè)假设2021年-2022年期(qī)间商品住宅增幅为过去十年变化(huà)幅(fú)度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际变化比例(lì)，从而我们估算出2022年商(shāng)品住宅(zhái)所占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至2022年末，中国平均每(měi)户城镇家庭拥有(yǒu)0.86 套(tào)住宅。但考虑已购期(qī)房，中国平均每户城镇(zhèn)家庭拥(yōng)有1.02套住宅(zhái)。

　　如果交房顺利，已购(gòu)期房(fáng)会在2-3年内陆续交(jiāo)付(fù)使用，到2024年，中(zhōng)国平均每户城镇(zhèn)家庭都会拥有(yǒu)一(yī)套住宅。

　　三、城(chéng)镇户均(jūn)一套房的三点含义

　　既然(rán)城镇居(jū)民已经(jīng)达到了户均一套房(fáng)的(de)程度，“户户有房”是否意味着(zhe)中国(guó)城镇化(huà)进展终结，甚至意味着中国地(dì)产存(cún)量(liàng)供(gōng)给(gěi)绰绰有余？

　　（一）户均一(yī)套(tào)房并不意味(wèi)着住宅(zhái)市场供需平衡(héng)

　　需要有多余住宅(zhái)来满足(zú)因人(rén)口流动、居(jū)民(mín)换房等因素产(chǎn)生的住宅需求。因(yīn)此，成熟房地产市场的住宅套户比(bǐ)会(huì)在(zài)1.1左右。

　　国(guó)际经验来看，美国、英国和(hé)日本(běn)的住(zhù)宅套户比均高于1.1，其中，英国的住宅套户比(bǐ)最高，为1.19，日本为(wèi)1.16，美国为1.11。德(dé)国(guó)和韩国分别为1.02和1.05。卓越计划是什么意思，卓越计划是什么意思 报名条件有哪些>

　　如果(guǒ)户均刚好(hǎo)一(yī)套房(fáng)，就会造成人(rén)口净(jìng)流(liú)入地的住宅市场供不应求，造成房价或(huò)房租迅速上(shàng)涨。

　　七普指出中国(guó)的(de)流动人口3.76亿，省内流(liú)动人(rén)口和省际流动人口分别为2.51亿人(rén)和1.25亿(yì)人。

　　流(liú)动(dòng)人(rén)口会(huì)选择在大(dà)城(chéng)市租房挣钱，在老(lǎo)家县(xiàn)城买(mǎi)房。

　　暨南(nán)大学2017年(nián)的(de)中国城(chéng)乡(xiāng)人(rén)口流动调查数据(jù)显示(shì)，在上海、杭(háng)州(zhōu)以(yǐ)及南京工作的流动人口在老家拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市(shì)的高(gāo)工(gōng)资吸引打(dǎ)工(gōng)人，但高房价(jià)迫使打工人回乡置业。

　　流动人口实际上会占据两(liǎng)套房，在(zài)高房价(jià)的(de)大城市租(zū)赁一套房(fáng)，在房价(jià)较低的县城购买一套房。所(suǒ)以说户均(jūn)一套房无法满足庞大流(liú)动人口的租(zū)赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户家庭(tíng)住(zhù)宅(zhái)品(pǐn)质(zhì)仍需改(gǎi)善(shàn)

　　目前，中国的城镇住宅中依然有不(bù)少老旧小区。

　　三成(chéng)家庭，也就是约9000万户城镇居民(mín)住宅是2000年以前(qián)建成(chéng)，其中又有11.6％住宅年龄至(zhì)少(shǎo)在33岁以上。

　　这批存在着建筑结构松散、设施陈旧、安全隐患(huàn)大等问题，如电线老化(huà)、管道等基(jī)础设施陈旧，给住户的生活带(dài)来了很大(dà)的不便和安全隐患(huàn)，并且居住体验较(jiào)差(chà)。

　　2000年(nián)以前(qián)建(jiàn)成的老旧住宅(zhái)面积小。占比为31.3％的(de)家(jiā)庭户(hù)数拥有的住宅面积占(zhàn)比仅为27.6％。仍然存在5％左(zuǒ)右的家(jiā)庭没有独立卫浴和厨房。这类上(shàng)世纪修建的老(lǎo)旧(jiù)小区很难满足现代生(shēng)活需求，在未来大(dà)都会被拆迁(qiān)重建。

　　近五成的家庭(tíng)住宅(zhái)为一居(jū)室和二(èr)居室(shì)，户型偏小。其中一居室占比为14.9％，二居室(shì)占(zhàn)比为33％。对比镇(zhèn)，城市家庭住宅户(hù)型更(gèng)小，当然这(zhè)与城市土地资源紧张(zhāng)有(yǒu)关。

　　（三）人均住宅面(miàn)积(jī)扩张是未来地产的需(xū)求驱动力(lì)

　　根据七普数据测(cè)算，2020年城镇家(jiā)庭户住宅存量总面积为294.6亿平。暂不考虑两年(nián)间(jiān)农民带(dài)房进城和(hé)老旧(jiù)小区(qū)拆迁，加上2021年(nián)和2022年(nián)商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年(nián)住宅(zhái)存量(liàng)总面(miàn)积为(wèi)308.16亿平，人均住(zhù)宅建筑面积为(wèi)39.45平方米。

　　超过一半的家庭人(rén)均住宅建筑面积小于均值，近4成家庭人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积在30平米以下。

　　15％的(de)城镇家庭人均住宅建筑面积不足19平方(fāng)米(mǐ)，不及全国人(rén)均水平的一半。若去除20％的(de)公摊，可使用(yòng)的住宅面(miàn)积(jī)仅(jǐn)为15.2平方(fāng)米。上海市将人均住宅建筑面积低于15平方米的家庭界定为住宅存(cún)在困难，若按这个标准算的(de)话(huà)，中国有11.3％的家(jiā)庭存(cún)在住宅困难问题。

　　若人(rén)均可使用(yòng)住宅面积为40平，即(jí)人(rén)均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积为50平，只考虑家(jiā)庭(tíng)户人数，需要住宅总量约390.6亿平(píng)，较目(mù)前至少新增82亿平。

　　对比发达(dá)国家(jiā)人均住宅面积，美国为67㎡，瑞(ruì)士、日本、德(dé)国和英国都高于(yú)40㎡，中(zhōng)国的人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积为39.45㎡，相差不(bù)大。但若去除公摊面积后，中国的(de)人均可使用(yòng)面(miàn)积为31.56㎡，这一差(chà)距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的(de)集(jí)体户人(rén)口，所需要的住宅(zhái)总量(liàng)会更多。

　　四、户均已然1套房，未来地产还会有需求么(me)？

　　我们测算得到中国城镇家庭(tíng)户(hù)均1套房(fáng)，看似已经户户有(yǒu)房(fáng)。即便如此，中国人(rén)口静(jìng)态结构和动(dòng)态趋势演(yǎn)绎，决定了中国(guó)未来地(dì)产仍(réng)有需(xū)求(qiú)释放。户均1套(tào)住宅(zhái)现实之(zhī)下，中国未来城镇住宅需求(qiú)主要来自(zì)于四个方面。

　　第一，户均人口缩(suō)小(xiǎo)，家(jiā)庭户数增(zēng)多(duō)，新户(hù)购(gòu)房需(xū)求(qiú)扩(kuò)张(zhāng)。

　　过去20年(nián)我国城镇家庭户均人口数不断(duàn)下降，六普(pǔ)显示(shì)城镇户均人口规模(mó)为2.85人/户(hù)，而七普显示城(chéng)镇户均人口规(guī)模为2.62人/户，一人(rén)户、二(èr)人户的占比明(míng)显上(shàng)升，人口小家庭(tíng)化(huà)趋势将继续(xù)延续(xù)，导致户(hù)数(shù)会因户均(jūn)人(rén)口规(guī)模的缩小而(ér)增多。

　　第(dì)二，人口(kǒu)迁(qiān)移导致(zhì)经济发展带来(lái)的新(xīn)增住宅需求(qiú)旺盛(shèng)。

　　中(zhōng)国经济(jì)板块的分化(huà)日益明显，资源和(hé)生产要素逐步向经济(jì)带、都市圈(quān)中心城市流(liú)入，区域经(jīng)济资源分配的再集中吸引着人口流(liú)入。人口迁移势(shì)必涉及到买房租房，给迁入地住宅市(shì)场(chǎng)带来新的(de)增量。

　　以浙江省为(wèi)例，2021年常住人口增量为72万，而出(chū)生人(rén)口为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自(zì)然增加人口(kǒu)仅为6.5万人，其(qí)人口增(zēng)长主(zhǔ)要受(shòu)益于人口(kǒu)迁移。

　　第(dì)三，老旧(jiù)小区改善(shàn)性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公有住(zhù)宅的(de)家庭拆(chāi)迁(qiān)改建最多。自建(jiàn)房家(jiā)庭比例从31.5％到(dào)21％，下降了10.5个百分点；原公有住宅家(jiā)庭比例从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为6.8个百(bǎi)分点(diǎn)。二(èr)者和(hé)（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住宅建造(zào)时(shí)间为(wèi)2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年(nián)间新(xīn)增8473万家庭(tíng)户，自建住宅和原公有住宅减少(shǎo)了(le)1282万户(hù)，住宅净(jìng)需求增加9755万户(hù)。49％的家庭购买商品住宅(zhái)，21％的家庭购(gòu)买二手房。在新增住(zhù)宅需求中，有7成家庭购买了商品(pǐn)住宅。租房、购买(mǎi)经(jīng)济适用房和其他(tā)分别(bié)占比(bǐ)18％，3％和9％。未来(lái)随着城中村和旧(jiù)城(chéng)改造，商(shāng)品住宅的占比势必会进一步上升。

　　2000年以(yǐ)前建造的住宅建(jiàn)筑面(miàn)积还有约81亿平，涉及城镇(zhèn)家庭(tíng)约9000万户。破旧的城中村、老公有(yǒu)住宅，建筑(zhù)面积小(xiǎo)、质量低、基础设施配套(tào)差、没有或少有物业管理，居民(mín)追(zhuī)求美(měi)好(hǎo)、宜居生(shēng)活的环境，背(bèi)后的改(gǎi)善性需求(qiú)有待释(shì)放(fàng)。

　　第四(sì)，“住上(shàng)更(gèng)大(dà)房(fáng)子”的(de)改善性需求还将(jiāng)有所增加(jiā)。

　　刚需购(gòu)房受限于资金，倾向于中小户型。已有住宅家庭希望提高生活(huó)品(pǐn)质，以小(xiǎo)换大、以旧换(huàn)新(xīn)。2022年(nián)底的中央经济工作会议明确指(zhǐ)出支持住宅改善等消(xiāo)费。

　　OECD国(guó)家的人均(jūn)住宅(zhái)间数为1.71间(jiān)，无论(lùn)是(shì)否考虑乡(xiāng)村住宅因(yīn)素，中国的人(rén)均住宅间数较其(qí)他(tā)国家(jiā)依旧存在不小差(chà)距。

　　住宅舒适(shì)度与经济水平有着(zhe)密切正向联系。随(suí)着(zhe)经济(jì)发展水(shuǐ)平的提高，中国的人均住宅间数与(yǔ)人均住宅建筑面(miàn)积将随之增长。

　　如果(guǒ)说(shuō)过去(qù)二(èr)十年(nián)是(shì)中国地产黄金发展(zhǎn)期(qī)，地产矛盾更多(duō)体现(xiàn)为住宅供给(gěi)存在(zài)不足，供需(xū)出现(xiàn)错配，这是过去(qù)二十年房价快速(sù)上涨(zhǎng)基石。那么未来(lái)将是住宅质量的供需冲(chōng)突。房地(dì)产大分(fēn)化时代(dài)已至，这种分化不(bù)单局限于城市能级之(zhī)间(jiān)差异，优质小区(qū)和老旧二手房之(zhī)间(jiān)的差异(yì)也(yě)将(jiāng)越发扩大。

　　风险提示

　　人(rén)口普查(chá)数据调查的是人，并(bìng)不是(shì)针(zhēn)对(duì)住宅，因此可能存在统计偏(piān)差(chà)。商品(pǐn)住(zhù)宅占比实际值可(kě)能偏低(dī)，其增速可(kě)能超预期(qī)。

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