文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预售制(zhì)了。 1月17日召(zhào)开(kāi)的(de)全国住房和(hé)城(chéng)乡建设工作会(huì)议提出“有条件的可以进行现房销售”，不(bù)足一(yī)个月时间，已有山东(dōng)、安徽、河南、四川、广东(dōng)等地明确表(biǎo)态，试点现房销售。

　　1、是该(gāi)取消商品房预售制了，用你的钱，建你的(de)房子，还烂尾(wěi)了，这是对购房(fáng)者的不公平。以后谁(shuí)有(yǒu)钱谁建房，没钱没实力的别建了，不能把包袱甩给老百姓和社会(huì)，这是(shì)房地(dì)产(chǎn)从大开发时代步(bù)入高质量发展阶段(duàn)的(de)必(bì)然趋势，也是(shì)对(duì)购(gòu)房老百姓的最大保护。98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现(xiàn)在全国套户(hù)比超过1，从大开(kāi)发进入(rù)存量时代，对购房民众不公平(píng)的预(yù)售制(zhì)已经过(guò)时了(le)，该(gāi)取(qǔ)消了，改(gǎi)为现房销售。以后一手交钱，一手交房，天经地义。当然二次房改是(shì)个技术活，兼顾化解停贷、复工保交楼(lóu)、重(zhòng)组房企(qǐ)债务、恢复市场信心以及长(zhǎng)效机制，长效机制四大关键是推(tuī)动城市群战略、人地挂钩、金(jīn)融中性稳定和房地产(chǎn)税。如果按(àn)照经济规律(lǜ)办事，中国一定(dìng)能实现房地产软着陆和长期平稳健康发展，跨过这道关，解好(hǎo)这道世界难题(tí)。

　　2、为(wèi)什么要取(qǔ)消(xiāo)预售制、改为现房销售？大家想想，绝大部(bù)分商(shāng)品是一手交钱一手交货，预售制是对购买者(zhě)的单方(fāng)面(miàn)不公平制度(dù)，购房老百姓几乎承担(dān)了所有商(shāng)品不(bù)能交付的风险。从个人(rén)层面看，预售制对购房者非常不公平，比如(rú)，交房等(děng)待期一(yī)般为两年，在此期间，购房者不仅(jǐn)承(chéng)担银行利息，还要承担(dān)延迟交房、房屋质(zhì)量、房产证(zhèng)延期(qī)办(bàn)理甚至(zhì)不能交房的风险。从(cóng)行业层面看(kàn)，预售制助推部分(fēn)房企过度(dù)举债、高(gāo)杠杆扩张，若(ruò)遇(yù)到下行周(zhōu)期，会引发资金链断裂(liè)、项目搁置(zhì)等系列风险。取(qǔ)消预售制，改(gǎi)为现房销售，这样有助(zhù)于落实(shí)中央(yāng)房住不炒精神、有助于保障购房老百姓权益、有助于房企稳健发展，一举多(duō)得，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为什(shén)么建议(yì)取消预售制度(dù)？预(yù)售制度怎(zěn)么来(lái)的？国外什么情况？简单科(kē)普一(yī)下：商品房预售最早源(yuán)于中国(guó)香(xiāng)港，俗称卖楼花，卖期房，是(shì)一(yī)种开发商放杠杆(gān)的方式(shì)。98年房(fáng)改，由于商品(pǐn)房短(duǎn)缺(quē)，房企缺资金，借鉴中国香港，引(yǐn)入了商品房预售制度。其实，当前(qián)世界不少国(guó)家存(cún)在预售制(zhì)。但是，重点来了！发达(dá)国家一(yī)般有严格(gé)的(de)监管保障措(cuò)施(shī)，开发(fā)商(shāng)在项目获得(dé)政府批准后才(cái)可(kě)以开始销售，买家在购买(mǎi)期房后并非(fēi)像中国一样(yàng)在支付完首付(fù)款后(hòu)从银行一次性贷(dài)款支付剩余全部房款，而是(shì)根据开发商工程进度在(zài)完全交(jiāo)房前进(jìn)行分期支付。所以，预售制度是需要严格的资金监管、分期(qī)支付以(yǐ)及(jí)违约处罚措施作为保障的，如果没有这些保障(zhàng)措施，一定会触发风险，对购(gòu)房民众不公(gōng)平(píng)，所(suǒ)以不如借机(jī)取消预售制度，以后改(gǎi)为现(xiàn)房(fáng)销售。客(kè)观讲预售制度有一(yī)定(dìng)历史阶(jiē)段性，现在中国住房(fáng)进入存量时代，取消预售制(zhì)度有助于(yú)降(jiàng)负(fù)债降杠杆，不再(zài)把烂尾风险甩给老百姓和社会，当然这(zhè)需要配套(tào)房企债务重(zhòng)组、复工保交(jiāo)楼、恢复市场(chǎng)信心和房地(dì)产长效(xiào)机制。这是个技术活(huó)，只要坚持市(shì)场(chǎng)化改革，中国一定能化解(jiě)这个难题，让房地(dì)产回(huí)归(guī)实(shí)体经济(jì)和(hé)居住属性(xìng)，安居乐业。

　　4、简(jiǎn)单(dān)讲(jiǎng)，如(rú)果取消预(yù)售(shòu)制，改为现房(fáng)销售(shòu)，开发商将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不(bù)知道能不能兑(duì)现的营销手段，而是所见即(jí)所得的过(guò)硬(yìng)的产(chǎn)品(pǐn)质(zhì)量和诚信，这(zhè)才(cái)是对购房民众的最根本最实质的保障，这样将(jiāng)极大的(de)提升(shēng)开(kāi)发商(shāng)的建(jiàn)筑质量，实现良(liáng)币驱逐(zhú)劣币。所(suǒ)有商业的本质(zhì)是向善，是以客户为中心，房地(dì)产(chǎn)也不能例外(wài)，老百(bǎi)姓买房(fáng)子是天大的事，烂尾毁三代，好(hǎo)房幸(xìng)福一家人。从这个角度(dù)，取消预(yù)售制、实(shí)施现房(fáng)销售是实现老百姓安居(jū)乐业、社(shè)会长(zhǎng)治久安、行业企业健(jiàn)康发展(zhǎn)的重大(dà)措(cuò)施。在当(dāng)前(qián)的情况(kuàng)下，取消预售(shòu)制要结合稳楼市(shì)、房地产(chǎn)软(ruǎn)着(zhe)陆、打通(tōng)金融(róng)支持当期(qī)三好生、新模式等综(zōng)合施策。

　　作者十年(nián)前(qián)在国(guó)务院(yuàn)发展研究中心参(cān)与财税改革方案研究时，对预售制、房(fáng)地(dì)产(chǎn)税、人地挂钩、金融(róng)稳定(dìng)、房企(qǐ)杠杆(gān)率等进行过长期系统(tǒng)的专项(xiàng)研(yán)究。（参考后来形成(chéng)的专著《房地产(chǎn)周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国内地商(shāng)品(pǐn)房预售制(zhì)的前世(shì)今生(shēng)

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼(lóu)花(huā)”模式

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地(dì)版预售制”

　　1.3 预售制推动城(chéng)市化进(jìn)程，但背后潜藏的风(fēng)险确(què)实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美(měi)国：交(jiāo)付前预(yù)售(shòu)资金第三方全程监(jiān)管(guǎn)，交付时(shí)开发商凭验收凭证取得房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　2.4 日本：为规范期房交易立(lì)法，设(shè)置期(qī)房预付(fù)款保全措施

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由银行(xíng)监管，享1年保修期后付尾款(kuǎn)

　　3 启(qǐ)示(shì)

　　正(zhèng)文

　　1 中国内地商(shāng)品(pǐn)房预售制的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二十(shí)世纪五十年代(dài)在中国香港，楼(lóu)宇出租是地产(chǎn)行业盛(shèng)行的方式，但有着(zhe)转让(ràng)难、出(chū)租资金(jīn)周转期长等问题，分(fēn)层销售孕育而生。20世纪50年代，中国香(xiāng)港还未推行(xíng)公共房屋制度，许多人(rén)栖身(shēn)于木屋(wū)或者其他临时住(zhù)宅，住房的需求是相当高(gāo)，不过大(dà)多数居(jū)民的储蓄很少(shǎo)。当时楼宇买卖多数以(yǐ)一整栋楼为(wèi)单位(wèi)，需要雄(xióng)厚的资金实力(lì)才能购买(mǎi)。虽(suī)然楼宇出租是中(zhōng)国香港地(dì)产行(xíng)业盛行的方式，但有(yǒu)着转(zhuǎn)让难(nán)、出(chū)租(zū)资金周转(zhuǎn)期长等问题。针(zhēn)对(duì)这一(yī)系列问(wèn)题，不(bù)少地产(chǎn)商开始(shǐ)探求(qiú)新的方式(shì)，如把楼宇契约切开，即“分(fēn)契(qì)”，然后将楼宇分层出售。这模式(shì)一经推行，购买楼(lóu)宇的市民(mín)数量有所增加，开发商(shāng)资金周转加快。

　　在(zài)分层出售的基(jī)础上，将“按揭”模(mó)式引入(rù)房地产销售，霍英东(dōng)创造(zào)“卖(mài)楼花”模式。1953年底(dǐ)霍英东(dōng)创办立信置业有(yǒu)限(xiàn)公司，凭借(jiè)商业直觉和多年经营杂(zá)货铺、海(hǎi)上驳运业务(wù)的经验，对于商品流(liú)通、资(zī)金(jīn)周转有着独到的见解，在努力寻求方法(fǎ)加(jiā)快自身(shēn)资金周转。当时(shí)其在购(gòu)下九(jiǔ)龙(lóng)的一(yī)块地盘(pán)后，除(chú)了分层出售(shòu)、还印发(fā)售匚这个部首的名称叫什么怎么读，匚这个偏旁读什么楼(lóu)说(shuō)明书，上有(yǒu)文字详(xiáng)尽说明楼宇的地(dì)势环境(jìng)、建筑材料、分层价(jià)格(gé)、订购方法(fǎ)等。此(cǐ)外，“卖楼(lóu)花(huā)”是另外一个亮点，即(jí)先(xiān)收取买家的订金，采用类似租(zū)金(jīn)的分期付款形(xíng)式，等新楼落(luò)成(chéng)时，收(shōu)齐(qí)买(mǎi)家的钱，买家就(jiù)拥有了自己的房(fáng)产。这种方式减轻了民众(zhòng)购房(fáng)的资金压力(lì)，加速了房屋的(de)建造和销售，也解决了制造(zào)商的资(zī)金问题，降(jiàng)低投资风(fēng)险，在当(dāng)时可(kě)谓是“双赢(yíng)”的举措(cuò)。“预售楼花(huā)+分期付款”的销(xiāo)售(shòu)模(mó)式(shì)成为当时中国香(xiāng)港房地产市(shì)场的一(yī)大(dà)特色，纵观中国香港房地产市(shì)场的改革，“卖楼花”模式高效率地(dì)解(jiě)决了核(hé)心的住房供不应求的问(wèn)题，使房(fáng)市发展进入新(xīn)阶段。

　　预售楼(lóu)花模式推动了中(zhōng)国香港楼(lóu)市几(jǐ)十年繁(fán)荣，但期(qī)间也出现过“烂尾楼”的情况，但监管部门不断完(wán)善、规范化，建(jiàn)立健全的监(jiān)管机制，促进市场健康发(fā)展。例如，1960年，位于(yú)大(dà)角咀的一(yī)个楼盘(pán)因建筑费用超支(zhī)停工，出现(xiàn)“烂尾”情况。在1961年后，中(zhōng)国香港管(guǎn)理部门提升了(le)对于预售楼花(huā)制(zhì)度的(de)监(jiān)管，即要求(qiú)开(kāi)发商在预售前，确保地价款(kuǎn)已经全部支(zhī)付，还(hái)要证(zhèng)明(míng)自身有资金等能力(lì)把项目完成，资金需(xū)放入律师(shī)所托管，支取时(shí)需律所和建(jiàn)筑师的核准。为了(le)防止开发商、律(lǜ)所(suǒ)、建筑师等造(zào)假(jiǎ)，套取监管账户资(zī)金，中国香港要求(qiú)律(lǜ)师行在银(yín)行开(kāi)设的信托(tuō)账户（监管账户）、开发(fā)商操作等采取全透(tòu)明(míng)化(huà)机制，且银行的责(zé)任上升，如出(chū)现房屋“烂尾(wěi)”情况，银行将成最大风(fēng)险(xiǎn)方，后续需自身(shēn)推动(dòng)项目完工(gōng)。随着监管体系(xì)逐步完善，出现“烂尾”的现象较(jiào)少。

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量(liàng)少，引进“卖(mài)楼花”模式，形成(chéng)“中(zhōng)国内地版预售(shòu)制”

　　二十(shí)世纪(jì)九十年代，中国内地面(miàn)临(lín)住房(fáng)需求大和供给(gěi)量短缺(quē)问题，引入“卖楼(lóu)花(huā)”制度。建国以来，中国内地优先发(fā)展重工(gōng)业(yè)，强(qiáng)调基础建设，这(zhè)一导向使前期发展(zhǎn)工业化的进程大于城市化进程，唯有解决住房(fáng)基础(chǔ)等城市(shì)化配套问题，才能进一(yī)步推进城市(shì)化(huà)。但当时推(tuī)行的是“统(tǒng)一(yī)管(guǎn)理，统一分配，以租(zū)养房”的福利分房制(zhì)度，住房(fáng)市场发展起步较(jiào)晚、增速较慢，福(fú)利分房(fáng)制度(dù)也出现了(le)分配不公、效率低、配套差(chà)等问题(tí)，因此福(fú)利(lì)分房制度不再(zài)适(shì)用于当时的国(guó)情。叠加房地产市(shì)场面临商品房的需求量大，而(ér)社会缺少大型房(fáng)地产(chǎn)开发(fā)商(shāng)，商品房供应量(liàng)小的(de)困(kùn)境，此时引入中国香(xiāng)港的“卖楼花”模(mó)式无疑是对内地房地产市场的一针强心剂。从1994年起，中国(guó)内地(dì)逐步引进中国香港预(yù)售商品(pǐn)房制度，先(xiān)后出台多项文件，大力支持(chí)国内房地产市场改革。例如，1998年(nián)，国务院出台《关于进一(yī)步深(shēn)化城(chéng)镇住房(fáng)制度改(gǎi)革，加快住房建设的通知》文件，决定(dìng)停止住房无偿实物分配，逐步实行住房分配货币化、住房(fáng)供给商品化、社会(huì)化的住(zhù)房新体制(zhì)，从计划经济下的福利分房转向市场(chǎng)经济的商品房。房地产市(shì)场采(cǎi)用(yòng)预售制，允许(xǔ)开发商卖(mài)期房，解决了(le)房(fáng)企缺少资(zī)金(jīn)和开发时间周期(qī)长的两大难题，开发商以预售款撬动下一个项目的开发(fā)，形成(chéng)滚动开(kāi)发(fā)模式，住房(fáng)供应速度加快(kuài)。自此(cǐ)中国内地开始房改(gǎi)货币(bì)化，中国人民(mín)银行等(děng)多方迅速出台(tái)相关的(de)信贷政策，支持(chí)购房者(zhě)，极大作(zuò)用推动了(le)房地(dì)产市场的(de)发展。

　　引入中国香港“卖楼花”模式后，经调(diào)整形(xíng)成契合(hé)中国(guó)内地的商(shāng)品房(fáng)预(yù)售制度。预售(shòu)制的初衷是(shì)为了缓解房企资金(jīn)压力，加快城镇住房建设。具体来说(shuō)，是指(zhǐ)房(fáng)地产开发企业将正在建(jiàn)设中的房屋预先(xiān)出售给购房者，由购房者支付(fù)定金或(huò)房款的行为。区别于中国香港，在(zài)中国内地实践(jiàn)过程中，商(shāng)品(pǐn)房(fáng)预售流(liú)程为：房(fáng)地产开发商办理(lǐ)预售许可证-签订商品房买(mǎi)卖合同-进行(xíng)备案登记和预告(gào)登(dēng)记-交付(fù)房屋。在购房过程中，购房(fáng)者需(xū)要一次性付清首付款，并采用银行贷款的(de)形式一次性付清剩余(yú)房(fáng)款，换言(yán)之，房屋未(wèi)建成(chéng)，开(kāi)发商(shāng)可(kě)能已(yǐ)拿到了全部购房款(kuǎn)，这点与中国香港的按照(zhào)工程进(jìn)度付(fù)款有所不同。对中国内地(dì)的(de)开发商而言，预售(shòu)制商(shāng)品房也开启了高周(zhōu)转、高杠(gāng)杆的运作(zuò)模式。

　　1.3预售制推动(dòng)城市(shì)化(huà)进程，但背后潜藏(cáng)的风险确实存(cún)在

　　作为中国内(nèi)地商品房销售的最主(zhǔ)要方式，预(yù)售(shòu)制极大(dà)缩(suō)短房企现金回笼周期，同时增加(jiā)市场商品房供应，推动了(le)城镇化发展进程。预售(shòu)制在(zài)过(guò)去(qù)20多年对中国内地房(fáng)地产市(shì)场的稳步发展起到了重要作用，不仅解决了房(fáng)地产市场快速(sù)发展阶(jiē)段的资金需(xū)求，也提(tí)高(gāo)了(le)居(jū)民居住水(shuǐ)平，中国内地(dì)城镇居民从筒子楼匚这个部首的名称叫什么怎么读，匚这个偏旁读什么住(zhù)到住宅小区，从(cóng)全民蜗(wō)居到基本适居，住(zhù)房事(shì)业取得巨大(dà)进步，数十(shí)年时间走完发达国家几(jǐ)百年城镇化路程。改革开放以来，城镇化(huà)进程进入(rù)快速发展时期。1978-2021年，城(chéng)镇人口(kǒu)由1.7亿人增长至9.1亿人，43年(nián)间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国(guó)城市建成区面积由7438平(píng)方公里增长至60721平方公里(lǐ)，增长7.2倍。根据我们发布的《中(zhōng)国住房存量报告：2021》测(cè)算(suàn)，1978-2020年中国内地(dì)城(chéng)镇住宅存(cún)量从(cóng)不到14亿平(píng)增(zēng)至313.2亿(yì)平，城镇人均住房建筑(zhù)面(miàn)积从8.1平方米(mǐ)增至34.7平方米，城镇住房套数从约3100万套增(zēng)至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售(shòu)制在(zài)当前已成为(wèi)中国(guó)内地商品房销(xiāo)售最(zuì)主要方式，2005年中(zhōng)国内地(dì)商品住宅期房销售面积占总销售面(miàn)积的比重(zhòng)为63％，而2021年期房(fáng)累计销售面积达15.6亿平，比重(zhòng)上升至(zhì)87％。

　　预售制也推动(dòng)了中(zhōng)国内地房(fáng)地产行业(yè)的发展(zhǎn)。中国内地房(fáng)地产历经二十多年长周(zhōu)期繁荣(róng)，行业各项指标大幅增(zēng)长。1999-2021年，房屋(wū)新开工面(miàn)积从2.2亿平增(zēng)至19.9亿(yì)平，累计上涨8.2倍，年(nián)复合增(zēng)速10.6％。房地产开发(fā)投资(zī)完成额(é)从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销(xiāo)售面(miàn)积(jī)和销售金(jīn)额分别(bié)从1.5亿平增(zēng)至17.9亿平、0.3万亿元(yuán)增(zēng)至18.2万亿(yì)元，累计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合增速(sù)12.1％、21％。伴随(suí)房地产业(yè)的(de)快速发展，房地产企业从(cóng)无(wú)到有(yǒu)、从国企先行到民企崛(jué)起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企业数(shù)量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年来房(fáng)地产(chǎn)也成(chéng)为拉动(dòng)中国内(nèi)地经济高增长的火(huǒ)车头。

　　1）从经济增长渠道，房地产带动的上下游(yóu)产业链特别长，高达50多(duō)个行业。2020年房地(dì)产(chǎn)及其产业链占GDP的17.2％（完全贡(gòng)献(xiàn)），其中房地产业(yè)增(zēng)加值(zhí)占GDP的7.3％（直接贡(gòng)献），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡(gòng)献(xiàn)），其中房地产对金融、批发、建材的带(dài)动最为明(míng)显。

　　2）从(cóng)投(tóu)资渠(qú)道，2020年房地产完全(quán)拉(lā)动的投资占全(quán)社会固定资产投资(zī)的51.5％，其中，房地产(chǎn)开发投资占固(gù)定资产投资的27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道，从房地产(chǎn)贷款占银(yín)行各项贷款余(yú)额(é)的比(bǐ)重看，2021年12月(yuè)为(wèi)27.07％，如果加上(shàng)信托等通道业务(wù)，占(zhàn)比超过三分之(zhī)一。从(cóng)房地(dì)产融资存量占社融存(cún)量比重看(kàn)，2021年12月占(zhàn)比(bǐ)为(wèi)18.76％。如果(guǒ)房企大面(miàn)积违约，将导致银行不良率大幅上升。

　　4）从居民财富效应渠道，根据(jù)我们的《中(zhōng)国(guó)住房市(shì)值测算报(bào)告》，2020年中国(guó)住房市(shì)值为62.6万(wàn)亿美元，大(dà)于美国的(de)33.6万亿美元、日(rì)本的10.8万亿美元、英法(fǎ)德(dé)三(sān)国合(hé)计(jì)的31.5万亿美元。从住房市值占股债(zhài)房(fáng)市值(zhí)的比例看，2020年中国为66.6％，高于(yú)美国的27％、日本的37％、英(yīng)国(guó)的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市值与股债房市值的比例较高，主要是因为(wèi)住房市值高，以及中国资本(běn)市(shì)场发育尚不成熟(shú)，直接融资(zī)比例较(jiào)低，股票(piào)、债券(quàn)市(shì)值较低(dī)，居民(mín)投资(zī)渠道缺乏。

　　不(bù)可否认，预售制背后(hòu)潜藏的风险确实(shí)存在，当前的负面效应愈发凸(tū)显。

　　从个人层面看，绝大部分商(shāng)品是(shì)一(yī)手(shǒu)交钱一手交货，预售制(zhì)是对购买者的单方面不公平(píng)制度，购房(fáng)老百姓(xìng)几乎(hū)承担了所(suǒ)有商品不能交付的风(fēng)险。比如，交房等待期(qī)一般(bān)为(wèi)两年，在此期间(jiān)，购(gòu)房者(zhě)不(bù)仅承担银行利息，还要承(chéng)担(dān)延(yán)迟交房、“一房(fáng)二卖”、房(fáng)屋质(zhì)量、房产证延(yán)期(qī)办(bàn)理(lǐ)甚至不(bù)能交房等风险。另(lìng)外，购房者(zhě)和开(kāi)发商(shāng)之间的购房合同、购房者和银行的按(àn)揭贷款合同是两个独立(lì)的合(hé)同关系，如(rú)果开发(fā)商发(fā)生违约，购房者只能根据购房合同(tóng)向开(kāi)发商(shāng)主张权力，但依旧(jiù)需要根据按揭贷款合同按时向银行进行贷款偿还，因此购房者(zhě)承担的风(fēng)险较大。

　　从(cóng)行业层面(miàn)看，预(yù)售制(zhì)助推部分房企(qǐ)过度举债、高杠杆扩张，资金若遇到下行周期，会引发资金链(liàn)断裂、项(xiàng)目搁置等系列风险，进行影响自(zì)身信(xìn)用(yòng)和购房者对行(xíng)业(yè)的信(xìn)心。

　　从金(jīn)融层面(miàn)看(kàn)，银行作为按揭贷款的发放(fàng)方，一旦房企因为市场波动(dòng)或经营不善(shàn)，出现(xiàn)资金链断裂(liè)等一系列问题，导致“烂尾”等(děng)情(qíng)况，而房企(qǐ)通过与购房者(zhě)签订的(de)预售(shòu)合同和(hé)按(àn)揭合同，已经从银行获得房款，如果购房者丧失还款(kuǎn)能(néng)力(lì)或短期(qī)不能还(hái)款等，则(zé)风险完全(quán)由银行承担，银(yín)行将面(miàn)临(lín)较(jiào)大的坏(huài)账(zhàng)压(yā)力(lì)。

　　从监管角度看，购房者的预售监管资金去(qù)哪了？楼盘“烂尾”，归(guī)根(gēn)结底两个(gè)字那(nà)就是“没钱(qián)”，即没(méi)钱付工程款(kuǎn)。在2004版的《城市(shì)商品房(fáng)预售管理办法(fǎ)》中(zhōng)明确规定了开发企业预(yù)售商品房所得(dé)款项应(yīng)当用于有关的工程(chéng)建设，商品房预售款监(jiān)管的(de)具体办法，由房地产(chǎn)管理部门制定。但多年以来全国(guó)并没有统一的(de)预售资金监管(guǎn)规定，各地实行“一城一策”。例如，太(tài)原(yuán)、昆明、重庆、长沙(shā)等城(chéng)市重点监管资(zī)金比例为(wèi)总预售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市则按(àn)照项目的建安成本乘以建筑面积或者(zhě)项目(mù)工程总(zǒng)额报价计算重点资金。而事实是，不少购(gòu)房款未进入监管(guǎn)账户、或(huò)进入(rù)监管账户后被挪用，导致楼盘没有(yǒu)资金继续建(jiàn)设。收楼遥遥无期(qī)，月供却被迫继续还款。那么(me)，监(jiān)管(guǎn)账(zhàng)户资金如何被挪走的？实际上(shàng)，在过去房地产大开发时(shí)代的高周转背景下，抽调预售款监(jiān)管(guǎn)账户(hù)资金，是(shì)行(xíng)业“潜规则(zé)”。比(bǐ)如工程总承包方，以工程建设名义，获(huò)得监(jiān)管(guǎn)账户拨付资金，再由工程(chéng)方将资金转(zhuǎn)给房企，而(ér)拨付(fù)的工程款(kuǎn)，远超工程进(jìn)度所需。通(tōng)过这些(xiē)方(fāng)式套取(qǔ)的资金，在(zài)房企各地(dì)项目(mù)间流(liú)动，变相加杠杆，这样(yàng)做(zuò)提供了资金流(liú)动性(xìng)，房(fáng)企抽调(diào)资金(jīn)统筹拿(ná)地、还款和楼盘建设，形(xíng)成一种资(zī)金(jīn)循环高周转模式，但一(yī)定程度上把风险甩(shuǎi)给了(le)购房者。

　　2 国际经(jīng)验(yàn)

　　整体来说(shuō)，国外商品房预售制度呈(chéng)现以下特(tè)点(diǎn)：

　　1）预(yù)付款保(bǎo)护：对于购房者预付资金(jīn)，一般设有定金或预付款保(bǎo)护机制，如英国(guó)、日(rì)本；

　　2）预(yù)付款比重：要求购(gòu)房者支付的预(yù)付款比例相对较低(dī)，绝大部(bù)分房款在房屋交付后(hòu)开始支付；

　　3）预付款(kuǎn)支付方式：预付款一(yī)般以定金方式(shì)支付，或按工(gōng)程进度分期支付，或二者结(jié)合；

　　4）按(àn)揭贷款方式：一般采用两种(zhǒng)方(fāng)式发放按揭贷款(kuǎn)，一是按(àn)工程进度付款，按揭贷款按照工(gōng)程(chéng)进度逐渐发放，购房(fáng)者(zhě)开始月供；二(èr)是房屋交付后发放按揭(jiē)贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为(wèi)预(yù)售商品(pǐn)房提供期(qī)房烂尾保险，在商(shāng)品房出现重大延期或重(zhòng)大缺(quē)陷时，保障购房者(zhě)权益；

　　6）房屋交付保(bǎo)护：房屋(wū)交付质(zhì)量(liàng)的保障有(yǒu)两种方式，一是期房由政府或第三方验收合格并提供验收(shōu)凭证(zhèng)后(hòu)，开发商凭验(yàn)收凭证取(qǔ)得(dé)购房者支(zhī)付的房款。二是开发商为(wèi)购房者提供一(yī)定的(de)保修期(qī)，通(tōng)常1-5年，保(bǎo)修期满，购(gòu)房者(zhě)支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资金第三(sān)方全程监管，交付(fù)时开发商凭验收(shōu)凭证取得(dé)房(fáng)款

　　美国期房定金(jīn)一定期(qī)限内(nèi)无条件返还，最低首付比例为3.5％，交房前仅支(zhī)付首付，其余房款交付(fù)后(hòu)按揭还款，交付前(qián)资金由(yóu)第三方全程(chéng)监管，交付时(shí)开发(fā)商凭验收凭证取(qǔ)得房款。

　　定(dìng)金及首付(fù)环节(jié)，定金比例(lì)一般(bān)为房款的1％-5％，首(shǒu)付比例最(zuì)低可(kě)低(dī)于(yú)3.5％，根据美国官方数据(jù)，2021年美(měi)国平均首(shǒu)付比例为12％。

　　余款支付(fù)方面，除定(dìng)金(jīn)或(huò)首付外，购房者在房(fáng)屋交付后通过按揭(jiē)贷款支付(fù)剩余房(fáng)款。

　　资金监管方面，美国为防止开发商挪用资金(jīn)，购房者的定金(jīn)及首付款由第(dì)三方公证(zhèng)行或(huò)产权保险公司的信托账(zhàng)户监管。如(rú)果开发商倒闭(bì)导(dǎo)致(zhì)楼盘烂尾(wěi)，购(gòu)房(fáng)者资(zī)金可通过申(shēn)请仲裁取回(huí)，且不承担任何责(zé)任与损失。而开发商在房(fáng)屋建设过程(chéng)中(zhōng)的资金全部来(lái)自银行，银行根据(jù)工程(chéng)进度向开(kāi)发商提供一定比例的贷款(kuǎn)，由于开发(fā)商挪用资金直接损害银行利益，银(yín)行有充分(fēn)动机监管开发商施(shī)工进度。开发商在(zài)房屋交(jiāo)付时需取得由(yóu)政府相关部门经审查后发(fā)放的(de)验收凭证，通(tōng)过验收凭(píng)证(zhèng)向(xiàng)银行得到(dào)购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房，提供期房(fáng)烂尾险

　　德(dé)国期房可零首付购房，房款按建(jiàn)造(zào)工期进度支付，按揭按工(gōng)期放款后还贷，房贷利率(lǜ)采用固定(dìng)利率，开发商或购(gòu)房者(zhě)可购买期房烂尾保险。

　　预(yù)售门槛方面(miàn)，德国开发商在项目获(huò)批(pī)后即可预售房屋。签署(shǔ)购房(fáng)合同前，购房(fáng)者(zhě)需(xū)支付(fù)约2000欧的(de)定(dìng)金并进行预约公证(zhèng)，签订合同后定金退还(hái)。如由于(yú)任何原因不能购买，定金(jīn)按照(zhào)德(dé)国法律全部退还。

　　签(qiān)署(shǔ)购房合同后(hòu)，购房者需支付公(gōng)证费(fèi)和(hé)土地交(jiāo)易(yì)税，分别为房屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款中，属于购房附(fù)加费。

　　首付方面，德国没有(yǒu)规定最低(dī)首付比例，可零首付购房。

　　余(yú)款方面，德国也采取按工期支付房款(kuǎn)的制度，一(yī)般分7笔(bǐ)进行(xíng)支付，具(jù)体支(zhī)付节点(diǎn)、比例因项目而异(yì)。一(yī)般来说，支付节点(diǎn)可分(fēn)为公(gōng)证后、主(zhǔ)体(tǐ)完(wán)工、内部水暖电路完工、窗户(hù)玻(bō)璃完(wán)工(gōng)、室(shì)内清(qīng)洁及(jí)墙面(miàn)完工、地板完工、全(quán)部完工，支(zhī)付比例可(kě)能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购房者(zhě)可(kě)在支付房款前(qián)申请(qǐng)房贷，房贷利率采用(yòng)固定(dìng)利(lì)率，银行按(àn)施工节奏(zòu)分多次(cì)发放贷款，每笔贷款(kuǎn)给(gěi)予购(gòu)房者一定使(shǐ)用(yòng)期限，期限(xiàn)结束后，购房者开始还贷。

　　保(bǎo)险方面，德国保险公(gōng)司(sī)针(zhēn)对期房设计了两(liǎng)种保险(xiǎn)，保(bǎo)险(xiǎn)的功能(néng)是当房屋(wū)出现(xiàn)重(zhòng)大(dà)延(yán)期(qī)或重大缺陷(xiàn)时(shí)，保险公司保证开发商赔(péi)偿或修复，开发商破(pò)产，由保险公司负责相(xiāng)应赔(péi)偿(cháng)。保险(xiǎn)由开发商(shāng)或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护机制(zhì)，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　英(yīng)国预售制设有(yǒu)10％定(dìng)金(jīn)保险保护机(jī)制，交(jiāo)房前(qián)付款(kuǎn)比(bǐ)例仅20％-45％，资(zī)金(jīn)由买卖双方(fāng)律师严格监管。

　　订立合同(tóng)前(qián)，买卖双(shuāng)方均有(yǒu)一名律师，负(fù)责沟(gōu)通期房交易中的房产(chǎn)、资金、合同等各(gè)个环节(jié)，各环节内(nèi)容确认无(wú)误(wù)后(hòu)签(qiān)订首付(fù)交换合同。

　　定金(jīn)方面，英(yīng)国设置了10％定金保险保(bǎo)护机制，当开发商出现财务、经(jīng)营问题时(shí)，购(gòu)房者10％的定(dìng)金由保险公司赔(péi)付(fù)，而超出10％的部分(fēn)较(jiào)难追回。

　　首付(fù)方面，首付比(bǐ)例通常为10％-25％，首付需要在(zài)合同(tóng)签订21天内支付。

　　余款(kuǎn)支付环(huán)节(jié)，英国采取按(àn)工(gōng)程进度付款的方式，但是交房前付款(kuǎn)比例相对较低，一般会(huì)在合同签(qiān)订6-24个月分(fēn)别(bié)支(zhī)付两(liǎng)笔5％-10％的款项，即交房前付款比例在(zài)20％-45％之(zhī)间，剩余款项交(jiāo)房后(hòu)支(zhī)付(fù)。

　　交付环(huán)节，英(yīng)国规定房屋必须经过房产公证公司的检验验收(shōu)后才能交付，交付(fù)后方可(kě)按(àn)揭还贷。

　　资金监管环(huán)节，英(yīng)国期(qī)房预售资金监(jiān)管极为严(yán)格，资(zī)金(jīn)也由律师监(jiān)管，在确认工程进度、支付(fù)相关款项(xiàng)过程中，由买房律师将资金转给卖方律师，卖方律师转(zhuǎn)给开发商，即资金在进(jìn)入开发商账户前经过两道(dào)关口(kǒu)，有(yǒu)利于保障购房(fáng)者(zhě)资金安全(quán)。

　　2.4 日本：为规(guī)范(fàn)期房交易(yì)立法，设置期房预付款(kuǎn)保全措施

　　日本期房交(jiāo)易立法，定(dìng)金超5％或1000万日元时，开发商必(bì)须完(wán)成“预售房定金保全措施”，交房前付款比例不超房款(kuǎn)的20％，开发商违约需返还定价并赔偿(cháng)约10％房款，交房后按揭还款。

　　立法(fǎ)方面，日本二(èr)战结束后由(yóu)于(yú)房(fáng)屋供给严重失衡，叠加法律空白，社会上“一房二卖”现象普遍，为此，日本政府1952年出台《宅地建筑物交易法》，经多(duō)次修(xiū)订(dìng)，目前是唯一一(yī)部(bù)规范(fàn)期房交(jiāo)易的法律。

　　定金保护方(fāng)面(miàn)，根据日(rì)本《宅地建物取引业法(fǎ)》，对购房者支付定金(jīn)超(chāo)过5％或超1000万日元(yuán)的(de)部分，法律要求开发商(shāng)必须(xū)完成定金(jīn)保全措施才可预售。什么是定金保全措施？即买卖双方签订购房合(hé)同时，开发商(shāng)向(xiàng)金融机构或指定保(bǎo)证机构或保险机构签订(dìng)定金保证委(wěi)托合同，设置购房者定(dìng)金的保(bǎo)证或保险，并(bìng)将相应(yīng)的保(bǎo)证金证(zhèng)明书交付给购房者。除定金外，其他(tā)预先支付的购房款也受(shòu)该措施保护。若开发商倒(dào)闭导(dǎo)致期(qī)房烂尾，购房者(zhě)可(kě)凭(píng)保证金证明书(shū)向金(jīn)融机(jī)构或(huò)保证机构或保(bǎo)险公司兑付，同时，开发商需向(xiàng)购房者赔付违约金，一(yī)般约为房价的10％。

　　房款支付环节，交房(fáng)前(qián)只需(xū)支付最多不(bù)超(chāo)20％的定金，签订购房(fáng)合同后(hòu)，购房者即可向(xiàng)银(yín)行(xíng)申请贷(dài)款，但交房后才开始按揭贷款，除定金(jīn)外的剩余房款在交房后(hòu)开(kāi)始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由银行(xíng)监(jiān)管(guǎn)，享1年保修期(qī)后付尾款

　　新加坡期房购房者违(wéi)约(yuē)可返还相当(dāng)于(yú)3.75％房款的订金，首(shǒu)付比例20％，余款按工程进度支付，所有资(zī)金进银行专(zhuān)门项目资金账户，交房(fáng)后满1年保(bǎo)修期(qī)后支付15％尾款。

　　订(dìng)金支付环节(jié)，新加坡开发商有统(tǒng)一(yī)的选购权合(hé)同(tóng)以及(jí)订金(jīn)返还(hái)机制(zhì)，即OTP，签订OTP后需(xū)支付5％房款作(zuò)为(wèi)订金(jīn)，OTP有效期(qī)14天(tiān)，执行(xíng)OTP则进(jìn)一步签订购买合同，不执行OTP则退还3.75％的房(fáng)款。

　　首(shǒu)付比例方面，签订购房合(hé)同后，购房(fáng)者需支付15％的首付及印花税(shuì)，同时(shí)购房者向银行申请按揭贷款(kuǎn)。

　　余款支付上，新加坡期房同样采(cǎi)取按工程进度(dù)付款的方式，《发展商条例》对(duì)期房付款流程做了统一详细规定，要求(qiú)所有(yǒu)开发(fā)商遵守(shǒu)，支付(fù)节点一般为合同签订后(hòu)、地基完(wán)工、框架完工、管道门(mén)窗(chuāng)等完工(gōng)等，支付(fù)比(bǐ)例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程进度放款，月供在此过程中随着(zhe)放出贷(dài)款的(de)增(zēng)加而增加，未放款部分(fēn)无需月供。

　　资金监管方面，购房者(zhě)的订(dìng)金(jīn)与(yǔ)付款会存入(rù)银(yín)行(xíng)专门的(de)项目资金(jīn)账户，账户资金提取须(xū)与房屋建设有关(guān)。房屋(wū)交付后，购(gòu)房者享受1年的房(fáng)屋保修期，此后(hòu)购(gòu)房者支(zhī)付15％的(de)尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一(yī)，短期来看，当(dāng)前(qián)房地产到了政策出(chū)手临界点，重点是(shì)保交楼和房企重组。一方面(miàn)，加大对刚需和改善型需求的支持力度(dù)，长短(duǎn)兼顾妥(tuǒ)善应对(duì)局部停贷现象，重点是保交(jiāo)楼保复工(gōng)保(bǎo)民(mín)生(shēng)，给予强有力的金(jīn)融工具支持。另一(yī)方面，从现在(zài)起，对(duì)还(hái)在正(zhèng)常(cháng)运(yùn)转的房企包(bāo)括(kuò)民营(yíng)企(qǐ)业，加(jiā)大支持力度，由优(yōu)质房企(qǐ)牵头(tóu)并(bìng)购重组(zǔ)整个(gè)行业，为每(měi)个房企配套(tào)AMC和财(cái)团，给予金(jīn)融工具配套。

　　二(èr)，中期来看，应充分估计形势复杂性和人(rén)性复杂性，兼顾化解停贷、复工(gōng)保交楼、重组房企债(zhài)务、恢复市场信心(xīn)以及(jí)长效机制。长效机(jī)制四大(dà)关键是推动(dòng)城市群战略、人地挂钩、金融中性稳定和(hé)房地(dì)产税。定(dìng)金环节，建(jiàn)立开发商违(wéi)约后(hòu)定金保护机制，如将已支付定金冻结至(zhì)房(fáng)屋交付阶段，保障(zhàng)购房者定(dìng)金(jīn)安(ān)全。签订合(hé)同(tóng)环节，鼓励保险公司介入，为(wèi)房屋重(zhòng)大延期以及重大(dà)缺陷(xiàn)等情况提供(gōng)充分的(de)保障(zhàng)。余款支付环节，建立按工程进度(dù)付款机制(zhì)或交房后(hòu)按揭贷款(kuǎn)机制，充分保护购房者(zhě)的权益。资金监(jiān)管环节，引入独立(lì)于开发商、银行的(de)第(dì)三方(fāng)资金监管机构，或由政府相关部门(mén)直接监(jiān)管，以此防止资金挪(nuó)用现象。交(jiāo)付(fù)环节，建立商品房保(bǎo)修期制度。保修期内，开(kāi)发商应对房(fáng)屋质量问题(tí)全权(quán)负责、免(miǎn)费维修(xiū)，购(gòu)房者在保修(xiū)期结束后支付尾款。

　　三，长期来看，取消(xiāo)商(shāng)品房预售制是大势所趋。一(yī)方(fāng)面，98年房(fáng)改时(shí)，全国缺(quē)房子，开发商(shāng)缺钱，预售(shòu)制(zhì)是权宜之计，现在全国套户(hù)比(bǐ)超过1，从大开发进入存量时代，对购(gòu)房民众不公平的预售制已经过时了，该(gāi)取(qǔ)消了(le)，改为现房销售(shòu)。另一方(fāng)面，取消预售制，改为现房(fáng)销售(shòu)，开发商(shāng)将(jiāng)拼(pīn)的不是(shì)五(wǔ)花八门、眼花缭乱、不知(zhī)道能不能兑现的营销手段，而是(shì)所见即所得的过(guò)硬的产品质(zhì)量(liàng)和诚信，这才是(shì)对购房民(mín)众的最根本(běn)最实质的(de)保障，这样将极大(dà)的提升开(kāi)发商的建筑(zhù)质量，实现良币驱逐劣币(bì)。

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