人(rén)均(jūn)住宅间数大于1，看似意味着人人都有(yǒu)房间居住。

　　居住水平不仅与房间(jiān)数量有关，更(gèng)与房屋质量(liàng)、居住面积、配套设施(shī)等因素密切相关。单单从人均住(zhù)宅间数不能(néng)完全反映出(chū)城镇居民的居住水平。

　　中国主要是以家庭(tíng)为单(dān)位购买成(chéng)套住宅(zhái)，一套设施齐全(quán)的住宅才(cái)是城镇居民宜居(jū)的选择。

　　（二）中国户均住宅的测算思路、数据和方法(fǎ)

　　中国(guó)城镇居民(mín)住宅主(zhǔ)要分两(liǎng)大类，一类(lèi)是商品住(zhù)宅，另一类(lèi)是保障房、原公有住宅、自建房等(děng)非商品(pǐn)住宅。

　　目前缺乏统计数据，并没有直(zhí)接(jiē)公(gōng)布(bù)城镇住宅(zhái)数量(liàng)。居民住宅(zhái)相关数据有两处(chù)可以直(zhí)接(jiē)公(gōng)布，一是每年商品住宅(zhái)销(xiāo)售(shòu)套数（统计(jì)局）；二(èr)是居民住宅来(lái)源（人口普查数据）。计算(suàn)中(zhōng)国居(jū)民户均住宅(zhái)数(shù)量，我(wǒ)们主要用到上述两组数据。

　　中国(guó)住宅改革(gé)始于1998年，1998年之前商品住宅数量极少，可忽略不计(jì)。估算城镇居(jū)民户均(jūn)住宅套数(shù)分(fēn)三(sān)步走(zǒu)：

　　第(dì)一步(bù)，将(jiāng)1999年以来每年商品住宅销售套数相加，我们(men)就能够得(dé)到(dào)当前商品住宅总(zǒng)存(cún)量。

　　第二步，根据城镇(zhèn)居民拥(yōng)有的商品(pǐn)住(zhù)宅和非商品住宅比例，推算得(dé)到居民(mín)住宅总(zǒng)套数。

　　第(dì)三(sān)步，将城镇居(jū)民拥有的商品住(zhù)宅总(zǒng)数除以家庭户数，我们就能(néng)够得到城镇户(hù)均拥有的住宅数量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇(zhèn)家庭(tíng)住宅套户(hù)比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品住宅套(tào)数/家庭户(hù)数(shù)）/（商品住宅套数/住宅(zhái)总(zǒng)套数(shù)）

　　=商品(pǐn)住(zhù)宅套户比/商(shāng)品住宅占比

　　二、城镇家庭户(hù)均拥有1.02套房

　　中国住宅存(cún)量到底有(yǒu)多少，目(mù)前缺乏一个准(zhǔn)确统计。我们利(lì)用(yòng)既有(yǒu)统计(jì)数据，大致测算得到中国存(cún)量房地产套数，并进一步推算中国(guó)城(chéng)镇家庭户均拥有的住(zhù)宅(zhái)数量(liàng)。

　　（一(yī)）城镇居民(mín)户均拥有商品住(zhù)宅0.64 套

　　截至(zhì)2022年(nián)，我们计算得到(dào)：

　　（一）中(zhōng)国商品(pǐn)住(zhù)宅累(lèi)计销售1.97亿套(tào)。

　　（二(èr)）城镇家庭户均(jūn)拥(yōng)有0.64套商品住宅（包含(hán)现房(fáng)和期房）。

　　中国的房地产销(xiāo)售以期房为主，从2019年开始，新房销(xiāo)售(shòu)中期房(fáng)占比近9成。本文(wén)去除商(shāng)品住宅累计(jì)销售套数里(lǐ)的(de)期房销(xiāo)售，得到(dào)商品住宅现房套数。

　　以(yǐ)2022年(nián)商品住宅现房套数计算为例：

　　2022年商品(pǐn)住宅(zhái)现房(fáng)套数(shù)=截(jié)止(zhǐ)到2022年商品住宅累计(jì)销售(shòu)套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房(fáng)销售额。

　　主(zhǔ)流房(fáng)企竣工(gōng)周期在2-3年，并(bìng)考虑(lǜ)到交房后装修的时间，取最(zuì)大值(zhí)3年。

　　将商品住宅现房套(tào)数(shù)除以家庭户数，算出(chū)：

　　（三）目(mù)前中国(guó)城(chéng)镇家庭户(hù)均拥有0.54套商品现房住(zhù)宅。

　　（二）城镇(zhèn)居民户(hù)均拥有住宅(zhái)1.02套(tào)

　　接下来我们(men)需要进一(yī)步推算(suàn)中国城(chéng)镇居民(mín)拥有的(de)户均住宅套数。

　　首先(xiān)，七(qī)普数据(jù)显示中国城镇居民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家(jiā)庭拥有住宅。其中自(zì)建住宅占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住宅占比(bǐ)6.1％，通过(guò)继承或赠与占比0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的(de)家庭(tíng)租赁(lìn)廉租房与其他住宅。

　　其次(cì)，我们假定(dìng)租赁其(qí)他住宅和(hé)购买(mǎi)二手房都是商品(pǐn)住(zhù)宅，因此将(jiāng)租赁其他(tā)住宅、购(gòu)买商品住(zhù)宅(zhái)与购买(mǎi)二手房加总，得到商(shāng)品住宅占居民所(suǒ)有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅占比(bǐ)为59.2％，粗略假(jiǎ)设(shè)2021年-2022年(nián)期(qī)间商品住宅(zhái)增(zēng)幅(fú)为过去十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商(shāng)品住宅的实际变化比例，从而我们估算出2022年商品(pǐn)住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每户(hù)城镇家(jiā)庭拥有0.86 套住宅。但(dàn)考虑已购期房，中国平均(jūn)每户城镇家(jiā)庭(tíng)拥(yōng)有1.02套住(zhù)宅。

　　如(rú)果(guǒ)交房顺利，已购期房会在2-3年内陆续交付使用，到(dào)2024年(nián)，中国(guó)平均每(měi)户城镇家庭都会拥有一(yī)套(tào)住宅。

　　三、城镇户(hù)均(jūn)一套房的三点含(hán)义

　　既然城(chéng)镇居民(mín)已经达到(dào)了户均(jūn)一(yī)套房的程度，“户(hù)户有房”是(shì)否意味着(zhe)中国城镇(zhèn)化进展终结(jié)，甚至(zhì)意味着中国(guó)地产存量供给绰绰有余(yú)？

　　（一）户(hù)均一套房并不意味着住(zhù)宅市场供需平衡

　　需(xū)要有(yǒu)多(duō)余住宅来(lái)满足因(yīn)人口流动、居民换房(fáng)等因素产生的(de)住宅需求。因此，成熟房地产(chǎn)市场的住宅(zhái)套户比会在1.1左(zuǒ)右。

　　国际经验来看，美国、英国和日本的住宅套户比均(jūn)高(gāo)于1.1，其中，英国的住宅套户比最高，为(wèi)1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国(guó)和韩国分别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户均(jūn)刚好一套房，就会造成人(rén)口净流入地的住宅市(shì)场供不应求，造成房(fáng)价或房租迅(xùn)速上涨。

　　七(qī)普指出(chū)中国的流动人口3.76亿(yì)，省内流动(dòng)人口和省际流动人口分(fēn)别为2.51亿(yì)人(rén)和1.25亿人。

　　流动人口会选择在(zài)大城市租(zū)房挣钱，在老家县(xiàn)城买房。

　　暨南大学2017年的中国城乡人口流动调查数据(jù)显(xiǎn)示，在(zài)上海、杭州以及(jí)南京工(gōng)作的流动人口在老(lǎo)家拥有(yǒu)住宅比例分别为28％、21％和(hé)18％。大城市的高工资吸引打工人，但(dàn)高(gāo)房价迫使打工(gōng)人(rén)回乡置业。

　　流动人口实(shí)际(jì)上会占据两套房，在(zài)高房价(jià)的大城市(shì)租(zū)赁一套房，在(zài)房价较低的县城购买一(yī)套房。所以(yǐ)说户均一套(tào)房无(wú)法满足庞大流动(dòng)人(rén)口的租赁与置业(yè)需求。

　　（二(èr)）至少(shǎo)9000万户家庭住宅品质仍需改善(shàn)

　　目(mù)前，中(zhōng)国的城(chéng)镇住宅中依然有(yǒu)不少老(lǎo)旧小(xiǎo)区。

　　三成家庭，也就是约9000万户城(chéng)镇居民住(zhù)宅是2000年以前(qián)建成，其中又有(yǒu)11.6％住宅(zhái)年龄至少在33岁(suì)以上。

　　这批存在着建筑结构松(sōng)散(sàn)、设施陈旧、安全隐患(huàn)大等问题，如电线(xiàn)老化、管道等基础(chǔ)设施陈旧，给(gěi)住户(hù)的生活带(dài)来了很大的不(bù)便和安全隐(yǐn)患，并且(qiě)居住(zhù)体验较差。

　　2000年以(yǐ)前建(jiàn)成的老旧(jiù)住(zhù)宅面积小。占比为31.3％的家庭户数(shù)拥有的住宅面积占比仅为27.6％。仍(réng)然(rán)存在5％左右的家庭没(méi)有独(dú)立卫浴(yù)和(hé)厨房。这(zhè)类上世纪修建的老旧小(xiǎo)区很难满足现代生(shēng)活需(xū)求，在(zài)未来大都会被拆迁(qiān)重建。

　　近(jìn)五成的(de)家庭住宅为(wèi)一居室和(hé)二居室，户型(xíng)偏小。其中(zhōng)一居室占比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市(shì)家庭住(zhù)宅(zhái)户型更小，当(dāng)然这(zhè)与城市土地(dì)资源紧张有关。

　　（三）人均住(zhù)宅面积扩张是未来地产(chǎn)的需求驱动(dòng)力

　　根(gēn)据七普数(shù)据测算(suàn)，2020年城镇家(jiā)庭户住宅存量总面积为294.6亿平。暂不考虑(lǜ)两年间农民带房进城(chéng)和(hé)老旧小区拆迁，加上2021年和2022年商品住(zhù)宅(zhái)竣工面积（7.3亿(yì)与6.3亿），得(dé)出2022年(nián)住宅存量总(zǒng)面(miàn)积为308.16亿(yì)平，人均住宅建(jiàn)筑面积为39.45平(píng)方米(mǐ)。

　　超过一半的家庭(tíng)人均住宅建筑(zhù)面积小于(yú)均值，近4成家庭(tíng)人(rén)均住宅建筑面积(jī)在30平(píng)米以下(xià)。

　　15％的(de)城镇家庭人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积不足(zú)19平(píng)方(fāng)米(mǐ)，不及全国人(rén)均(jūn)水(shuǐ)平的一半。若去除20％的(de)公摊，可使用的住宅面(miàn)积仅(jǐn)为15.2平方米(mǐ)。上海市将(jiāng)人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积低(dī)于(yú)15平方米的(de)家庭界(jiè)定为住宅存(cún)在(zài)困难，若按这个(gè)标(biāo)准算的话，中国有11.3％的(de)家庭(tíng)存在住宅困难问(wèn)题。

　　若(ruò)人(rén)均可使用住(zhù)宅面积为40平，即人(rén)均住(zhù)宅建(jiàn)筑面(miàn)积为(wèi)50平，只考虑家庭(tíng)户人数(shù)，需要(yào)住宅总量约390.6亿平，较目前至少(shǎo)新增82亿平。

　　对比发(fā)达国家人(rén)均住宅面积，美国为67㎡，瑞士(shì)、日(rì)本、德国和英(yīng)国都高于40㎡，中国的人均住宅(zhái)建筑面积为39.45㎡，相差不大(dà)。但若去除(chú)公摊面积后，中国的(de)人(rén)均可使用面积为31.56㎡，这一差距将变得(dé)明显。

　　若考虑(lǜ)约1.4亿的集体户(hù)人(rén)口，所(suǒ)需要的(de)住(zhù)宅总量会更多。

　　四、户均已然1套房，未来地产(chǎn)还会有需求么(me)？

　　我们测(cè)算得到(dào)中国城镇家庭户均(jūn)1套房(fáng)，看(kàn)似已(yǐ)经户户有房。即便如此(cǐ)，中国人口静(jìng)态(tài)结构(gòu)和(hé)动态趋势演绎，决定了(le)中国(guó)未来地产仍有需求释放(fàng)。户均(jūn)1套住宅现实之下，中国未来(lái)城镇住(zhù)宅需求主(zhǔ)要来自于四个方面。

　　第一，户均人口(kǒu)缩小，家(jiā)庭户数增(zēng)多，新户购(gòu)房需(xū)求扩张(zhāng)。

　　过(guò)去(qù)20年我国(guó)城(chéng)镇家庭户均人口数不断下降，六普(pǔ)显示城镇户(hù)均人口规(guī)模为2.85人/户，而七普显示城镇户均人口规模为2.62人/户，一人户、二(èr)人户的占比明显上升，人口小家庭化趋势将继(jì)续延续，导致户数会因户均人口规模的缩小(xiǎo)而增(zēng)多。

　　第(dì)二，人(rén)口(kǒu)迁移导(dǎo)致经济发(fā)展带来(lái)的新增住宅需求旺盛。

　　中(zhōng)国经济板块的(de)分(fēn)化日益明显，资源和生产要(yào)素(sù)逐步向经济带、都市(shì)圈中心(xīn)城市流入(rù)，区域经济资源分配(pèi)的(de)再集中吸引着人口流入。人口迁(qiān)移势必(bì)涉及到买(mǎi)房租(zū)房，给迁入地住(zhù)宅市场带来新(xīn)的增量(liàng)。

　　以(yǐ)浙江(jiāng)省为例(lì)，2021年常住人口增量为72万，而出生人口为44.9万人，死亡人口为38.4万人(rén)，自然增(zēng)加人口仅为6.5万人，其(qí)人口增(zēng)长主(zhǔ)要受益(yì)于人口(kǒu)迁移(yí)。

　　第三，老旧小区改善性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自(zì)建住宅和原公(gōng)有(yǒu)住宅的(de)家庭拆迁改建最多。自建房(fáng)家庭比(bǐ)例从31.5％到21％，下(xià)降(jiàng)了10.5个百分点；原公有住宅家(jiā)庭比例(lì)从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点(diǎn)。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住宅建造时间为2000年以前的比例(lì)（31.3％）大致相(xiāng)吻(wěn)合。

　　十年间新增8473万家庭户，自建(jiàn)住(zhù)宅和原公有(yǒu)住宅减(jiǎn)少(shǎo)了1282万(wàn)户，住宅净需求(qiú)增加9755万户(hù)。49％的家(jiā)庭购买商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)，21％的家庭购买二手房。在(zài)新增住宅需求中，有7成家庭购(gòu)买了商品住宅(zhái)。租房、购买经济适(shì)用房和其他分别占比18％，3％和9％。未来随着城中村(cūn)和旧城改造，商品住(zhù)宅的(de)占比势必(bì)会进一步上(shàng)升(shēng)。

　　2000年以前建造的住宅建筑面积(jī)还有(yǒu)约(yuē)81亿平，涉及城镇家庭约9000万户。破(pò)旧的城中村、老公有住宅，建筑面(miàn)积小、质量低、基础(chǔ)设(shè)施配套差(chà)、没有或少有(yǒu)物业管理，居民追求(qiú)美(měi)好、宜居生活的环(huán)境，背后(hòu)的改善性需求有待(dài)释放(fàng)。

　　第四，“住上更大房子”的改善(shàn)性需求还将(jiāng)有所增加。

　　刚需购房受(shòu)限于资金，倾(qīng)向于中(zhōng)小户型。已有住宅家庭希望提高(gāo)生(shēng)活(huó)品质，以小换大、以(yǐ)旧换新。2022年底的中央经济(jì)工作(zuò)会议明确指出支持(chí)住宅改善等(děng)消费。

　　OECD国(guó)家的人均住宅间数为(wèi)1.71间(jiān)，无论是(shì)否考虑乡村(cūn)住(zhù)宅(zhái)因素(sù)，中国的(de)人均住宅间数较(jiào)其他国家(jiā)依(yī)旧(jiù)存在(zài)不小差(chà)距。

　　住(zhù)宅舒适度与经济(jì)水平有着密切正向联系。随着经济(jì)发展(zhǎn)水(shuǐ)平的提高(gāo)，中国(guó)的人均住宅间数(shù)与人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)建筑面积将随之增(zēng)长。

　　如(rú)果说过去二十年是中(zhōng)国地产黄(huáng)金发展期，地产矛盾更多体现为(wèi)住宅供给存在不足，供需出现错(cuò)配，这是过去二十年(nián)房(fáng)价快(kuài)速上涨基石。那么未来将是住(zhù)宅质量(liàng)的供需冲突。房地产大分(fēn)化时代已(yǐ)至，这种(zhǒng)分(fēn)化不(bù)单局限于城(chéng)市(shì)能级(jí)之(zhī)间差异，优质小区和老旧(jiù)二手房之间的差(chà)异也(yě)将(jiāng)越发扩大。

　　风险提(tí)示

　　人口普查数据调(diào)查的是人，并不是针对住宅，因(yīn)此可能(néng)存在统(tǒng)计偏差(chà)。商(shāng)品住宅(zhái)占比(bǐ)实际值可能偏低，其增速(sù)可能超(chāo)预期。

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