近两年(nián)火爆的创新产(chǎn)品公(gōng)募REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整(zhěng)体(tǐ)呈现出高比例(lì)稳定分红，15只公告2022 年可供(gōng)分配金额(é)的REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多位业内人士对(duì)此表示(shì)，强制分红机制是公募REITs主要特征之一(yī)，稳定分红体现出该类产品长期(qī)投资价值(zhí)，通过观测经营活动现金流、可供分配(pèi)现金等指标，也(yě)是观察(chá)REITs项目底层(céng)资产(chǎn)运营(yíng)情况(kuàng)的“窗口”。他们也提醒普通投资者(zhě)注(zhù)意，与产(chǎn)权(quán)类项目相比，特许经营REITs项目在经营(yíng)权(quán)到期(qī)后不再产生现金收益，特许经(jīng)营权分(fēn)红目前已包含(hán)了利润分(fēn)配和本金的归还，在选(xuǎn)择(zé)投(tóu)资标(biāo)的时应(yīng)了解资(zī)产类型(xíng)和(hé)分红的特征。

　　15只公(gōng)募REITs产(chǎn)品分红(hóng)

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集(jí)分红期(qī)，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎(yíng)来除息日，此外尚有6只REITs实际分配(pèi)情况尚未公布。整体来看，公募REITs呈现(xiàn)出(chū)了(le)高(gāo)比例的稳定分(fēn)红，15只公告2022 年可(kě)供分配(pèi)金额的公(gōng)募(mù)REITs产(chǎn)品中，2022年全年(nián)分配金额占可供分配金(jīn)额(é)比例平均为98.89％，且绝大部分(fēn)分(fēn)配比例(lì)在96％以上(shàng)。

　　中金基金相关(guān)负责人对此表示，投(tóu)资(zī)公募REITs的主要收益来源为持有期分红收益，以及(jí)基金份额交易价格的(de)变(biàn)化。基金(jīn)份额二级市场价(jià)格受到(dào)公募(mù)REITs资产(chǎn)运营情(qíng)况及市场因素的综合影响，较易引起波动。与此相比，基金分红预期则(zé)更(gèng)有规(guī)律可循。公募(mù)REITs的分(fēn)红主(zhǔ)要(yào)来自基础设(shè)施(shī)资产(chǎn)的经营现金流(liú)，投资人(rén)通过基金募集材料和(hé)信息披露文件，结合行(xíng)业(yè)及市场情况，可以分析基础设施项目的经(jīng)营业(yè)绩，作为(wèi)进行(xíng)投资决策的重要参考。

　　“相(xiāng)对于基金份额二级市(shì)场价格变化导致的浮(fú)盈(yíng)或浮亏，分红作为基金(jīn)份(fèn)额持有人(rén)实际获得的现金(jīn)收益(yì)，对于长(zhǎng)期投资者更具参考价值(zhí)。”中(zhōng)金基金相(xiāng)关负责人称。

　　平(píng)安基金(jīn)REITs 投(tóu)资中心(xīn)运(yùn)营高级副总监李(lǐ)华平也表示(shì)，根据《公开(kāi)募集基础设施(shī)证券投资(zī)基(jī)金指引(yǐn)（试(shì)行(xíng)）》及(jí)相关法(fǎ)规(guī)要(yào)求，基础设施基金应当将90％以上合并后基金年度可(kě)分配(pèi)金额以现(xiàn)金形式分配给投资(zī)者，强(qiáng)制分红机制是公募REITs的(de)主(zhǔ)要特征之一，稳定的分红机制(zhì)体现(xiàn)出(chū)REITs产(chǎn)品长期(qī)投资(zī)价(jià)值。

　　中航基金也(yě)认为，从(cóng)投资角度来看，基础(chǔ)设施公募REITs同时具备“股(gǔ)性”和(hé)“债性”双重特点。二级市场价(jià)格反映这类产(chǎn)品(pǐn)“股性”的一面，分红体现了这类产品的“债性”特点。公募REITs有强制分红要求，分红类似于债(zhài)券派(pài)息(xī)，但不(bù)等同于债券(quàn)的固(gù)定利息回报(bào)，而是由(yóu)可(kě)供分配现金决定。

　　从机构投(tóu)资(zī)者的角(jiǎo)度来看，一方面是公募REITs丰富了(le)机构投(tóu)资(zī)者(zhě)的投资品类，为资产配置多元化提供抓手，具(jù)有较强(qiáng)的配置(zhì)价值。另一(yī)方面，公募REITs的分(fēn)红(hóng)能够帮(bāng)助机构投资者稳定收益(yì)。机(jī)构投(tóu)资者公募REITs能(néng)够通过(guò)分红(hóng)获取相对于投资债券相对高的收益性，在(zài)有(yǒu)效(xiào)控制风险的前(qián)提(tí)下，增厚资(zī)产包收益，起到投资(zī)“压(yā)舱(cāng)石(shí)”的(de)作(zuò)用。

　　分红除了(le)投资(zī)收益“落袋为安”外，市场对于未(wèi)来(lái)分红水(shuǐ)平的预期，也是(shì)影(yǐng)响REITs基金(jīn)二级市场价格(gé)走势的关键因素之(zhī)一。

　　从(cóng)近期公募REITs的二级市场表现看谢霆锋资产有百亿吗(kàn)，截至4月21日(rì)，今(jīn)年以来中(zhōng)证REITs（收盘）指(zhǐ)数收(shōu)于975.99 点，年(nián)内下(xià)跌7.44％，未跑赢主要(yào)股票和债(zhài)券宽(kuān)基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募(mù)REITs发布了2022年年报，部分产品(pǐn)受宏观经济的影(yǐng)响，可分配(pèi)金额(é)完成率不达(dá)预期(qī)，一定程度(dù)上影响(xiǎng)了公募REITs二级市场的价(jià)格(gé)。”李(lǐ)华平(píng)称，公募(mù)REITs二级市场的价(jià)格波动(dòng)受多重(zhòng)因素的(de)影(yǐng)响，投资收益是影(yǐng)响REITs二级市(shì)场价(jià)格的主要因素之一，而稳定(dìng)的分(fēn)红有利于吸引投资(zī)者参与公(gōng)募(mù)REITs二级市场的投资。

　　中金(jīn)基金相关负责人也表示，近期经济预期恢复(fù)，一方面市场热点呈现(xiàn)向(xiàng)股票和债券回归的过程(chéng)；另一方面，基础设施项目的经营业(yè)绩相对(duì)经济活力的改善有一定的(de)滞后(hòu)性。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将(jiāng)对基(jī)金份额的开盘(pán)指(zhǐ)导价做调减处理(lǐ)，调减(jiǎn)金额(é)根据单(dān)位(wèi)基(jī)金份额的分红金额进行计算。除权操作是对分红前后(hòu)基金(jīn)份额净值(zhí)变化的修正，使投资人在基金分(fēn)红前后均可以获(huò)得(dé)公平(píng)的投资机会。

　　“分红可增(zēng)强投资者长期投资的信心(xīn)，同时需结合(hé)持有产品的(de)特性，关注二(èr)级市场扰动(dòng)对(duì)整体收益的影(yǐng)响程度。”中航基金相(xiāng)关人士也称。

　　特许(xǔ)经营权分红(hóng)包括利润(rùn)分配(pèi)和本金归还

　　普通投资者应了(le)解底(dǐ)层资产情(qíng)况

　　多位(wèi)业内人士还(hái)提醒(xǐng)，与(yǔ)现有(yǒu)公募基(jī)金分红前(qián)提是本金之上的增值部分不同，特许(xǔ)经(jīng)营权(quán)REITs基金运(yùn)作期间的“分(fēn)红(hóng)”界定为“分(fēn)派”更为准确(què)，分派的是本金与增值两(liǎng)个部分(fēn)，两(liǎng)个部分(fēn)之间的(de)比例是(shì)变动的，与现有公募基金分红(hóng)差异很大(dà)，大多数普通投资者可(kě)能把“分派”金额误认为是持续分红。一(yī)旦30年、40年(nián)、50年、60年等合同年限到期后基金价(jià)值面临极大不确定性，这是该类投资(zī)者应(yīng)该注(zhù)意(yì)的(de)情况。

　　李华平表示，目前公募REITs主要有特(tè)许(xǔ)经(jīng)营(yíng)权类和产权类(lèi)两(liǎng)大(dà)资(zī)产类(lèi)型，持有(yǒu)产权类(lèi)产品的收益主要包(bāo)括每年的(de)现金分(fēn)红及资产增值的(de)收(shōu)益，而持有特许经营类产(chǎn)品的收(shōu)益主要来自项目每年的现金分(fēn)红(hóng)。其中(zhōng)，特许(xǔ)经(jīng)营权(quán)类资(zī)产的分红包括了利润分配(pèi)和本金(jīn)的归还，两者的比率也是变动的，对特许经营权(quán)类资产(chǎn)的公(gōng)募REITs可以内(nèi)部收益(yì)率(lǜ)（IRR）来衡量投资收益。普(pǔ)通投资者在选择投资标的时，应了解公募REITs底(dǐ)层资产的类型(xíng)。

　　中(zhōng)航基(jī)金也表示，从细分来看，各类(lèi)公募REITs分红因底层资产(chǎn)属性(xìng)不同而形成区别(bié)。特许经营权类的公募REITs产品因其分红相当于包含“本金+收益(yì)”，分红(hóng)相对较(jiào)多(duō)，债性(xìng)偏(piān)强。而产(chǎn)权类(lèi)的公募(mù)REITs分红主要(yào)为“收益(yì)”，更看重底层资产的价值增(zēng)值，所以相对股性偏强。普通投资者(zhě)在选择公募REIT时，需要考虑底层(céng)资产属性，对所选(xuǎn)择产(chǎn)品的(de)二(èr)级市场价格和分红(hóng)有合(hé)理预(yù)期。

　　中金基金(jīn)相关(guān)负责人也认为，与产权类(lèi)项目相比(bǐ)，特许(xǔ)经营项(xiàng)目在经营权到期后不再能(néng)产生现(xiàn)金收益，因此将可(kě)供分(fēn)配(pèi)金额的分配理解(jiě)为“分(fēn)派”比“分红”更(gèng)加准确。基于这个(gè)特点(diǎn)，剩余(yú)经营期(qī)限较短的特许经营项目，通常具备更高的分(fēn)派率(lǜ)水(shuǐ)平。对于(yú)剩余期(qī)限(xiàn)较长(zhǎng)的特(tè)许(xǔ)经营权项(xiàng)目，即(jí)使分(fēn)派(pài)率相对较(jiào)低(dī)，也有(yǒu)足(zú)够年限收回本金并取得收益。

　　中(zhōng)金基金该负责(zé)人提醒投(tóu)资(zī)者注意，特(tè)许经营权项目的分(fēn)派(pài)金(jīn)额包含了投资本(běn)金，在不进行扩募(mù)的情况(kuàng)下，基金份额单价随着分(fēn)派进(jìn)度逐年下降是正常现象，投资特(tè)许(xǔ)经营(yíng)权REITs的收益(yì)来自(zì)项目剩余(yú)期限产生的现金(jīn)流。

谢霆锋资产有百亿吗　　“与特(tè)许经营项目相比，产权类项目的土(tǔ)地或(huò)建筑的剩余使用(yòng)年限一(yī)般较长，再加上到(dào)期后通过对建(jiàn)筑的更新改(gǎi)造(zào)或补缴土(tǔ)地出让金等追(zhuī)加投资，有机会进一(yī)步延长经营期限(xiàn)。这种(zhǒng)类似(shì)永续经营(yíng)的假设反映在基础资产(chǎn)的估值上，使(shǐ)产权类REITs具(jù)备(bèi)更显著(zhù)的资产投资属(shǔ)性。”该负责人称。

　　观(guān)测内(nèi)部收益(yì)率等指标

　　评估(gū)项目底层资(zī)产运营(yíng)情况

　　在基(jī)金分红的时点，多位业内(nèi)人士还(hái)表示，在产品分红期，投(tóu)资者可(kě)以(yǐ)观测经(jīng)营(yíng)活动现金流(liú)、可(kě)供分配现(xiàn)金、内(nèi)部收益率等(děng)指(zhǐ)标(biāo)，来观察(chá)和评估项目底层(céng)资产的运营情(qíng)况。

　　中(zhōng)航基金表示(shì)，年报指标中，跟(gēn)现金相关的指标有(yǒu)两个：一是年报中披露(lù)的经(jīng)营活动现金(jīn)流，二(èr)是(shì)可供分(fēn)配现金，二者存在(zài)本(běn)质(zhì)性区(qū)别(bié)。经营活动产生的现金净流(liú)量是指企业经(jīng)营(yíng)、筹资、投资产生的现金流，基(jī)于企业本身经营活动产(chǎn)生；可(kě)供分配的现金实质上是从EBITDA出发，对非(fēi)现(xiàn)金(jīn)影(yǐng)响利润(rùn)表的项目进行谢霆锋资产有百亿吗调整，加期初现(xiàn)金，最(zuì)终得到的账面(miàn)现(xiàn)金。

　　李华(huá)平也表示，公募REITs作为资产配置新选择，投资价值体现在(zài)相对(duì)股(gǔ)债市场(chǎng)独立的资产配置功能，比较适合长期持有。建议(yì)投资(zī)者对(duì)经(jīng)营权类(lèi)的资产可(kě)以更多关注(zhù)内(nèi)部(bù)收益率的高低，对产权类的资(zī)产更多关注分派率高低。因(yīn)为公(gōng)募REITs可分配收益主要来自底层(céng)资(zī)产的经营净现金流，所以底层资产(chǎn)运营情况(kuàng)直接(jiē)影响(xiǎng)投资回报，投资者可(kě)综合考虑原始权益人综合(hé)实(shí)力、运营管理机构实力、公(gōng)募基金管理人实力等多重因素来选择投资标(biāo)的。

　　中(zhōng)信(xìn)证券研报也显示，公募REITs进(jìn)入(rù)密集分红期，由于(yú)分红交(jiāo)易带来的(de)短(duǎn)期(qī)博弈机会仍在，叠(dié)加此前(qián)市(shì)场接连回调，建(jiàn)议(yì)投资者(zhě)关注有基本面(miàn)支撑、填权效应(yīng)相对明显、同(tóng)时分红规模较为可观的(de)个券(quàn)。

　　“公募REITs的(de)招募说(shuō)明书均会载(zài)明REITs在发行首年及次年的(de)可供分(fēn)配(pèi)金额(é)预测(cè)。投资者(zhě)可以将REITs的(de)实(shí)际分红金额(é)与募(mù)集材(cái)料中披露预测(cè)进行(xíng)比较分析，结合(hé)经济及市(shì)场的实际环境，对基(jī)础设施项目的运营(yíng)业(yè)绩及REITs的管(guǎn)理能力(lì)进行判(pàn)断。”中金基金上述负责(zé)人也称。

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