OPPO宣布关停(tíng)旗下(xià)芯片子公司哲库科(kē)技，引发了公募REITs扩募风波，如今，二级市(shì)场(chǎng)的影响(xiǎng)仍未停歇(xiē)。

　　Wind数据显示，5月15日，华(huá)安张(zhāng)江光大园REIT开盘继续延续此(cǐ)前(qián)几日的下跌走势，午(wǔ)后跌(diē)幅一度扩大，尾盘(pán)有所拉升，全(quán)天收跌6.22％，最近3个交易(yì)日跌幅超(chāo)过9.69％。

　　此(cǐ)前，华安(ān)张江光大园REIT曾(céng)发布公(gōng)告，紧急(jí)回应(yīng)称(chēng)，哲(zhé)库科技是(shì)其扩(kuò)募拟新购(gòu)入(rù)基(jī)础设施资产张润大厦的重(zhòng)要承租方之一，目前未收到哲库科技及OPPO方面(miàn)关(guān)于停止(zhǐ)执行已签租赁(lìn)协议的通(tōng)知。同时，在公告中，华安张江光大园(yuán)REIT进一步(bù)表示，原始权益人将继(jì)续密切关(guān)注哲库科(kē)技后(hòu)续情(qíng)况，积极做好(hǎo)相关(guān)应(yīng)对。

　　此外，张江(jiāng)REIT拟扩募购入(rù)项目的原(yuán)始权益(yì)人相(xiāng)关负(fù)责人也表示，近(jìn)期已同(tóng)步启动了应急预(yù)案，排摸储备租户，积极应对(duì)哲库提前(qián)退租的可能事(shì)项。由于(yú)张润大厦是全国首批REITs申报扩募项目，公司领导高度重视，浦东新区国(guó)资(zī)委也高度关(guān)注。

　　多(duō)位业内人士表示，华安(ān)张(zhāng)江光大园(yuán)REIT近期市场(chǎng)波动较(jiào)大，但其实不动产公(gōng)募REITs项目短期(qī)出租率下跌并不会从根本(běn)上影响其内外价值，投资者应(yīng)理性看待。

　　张江(jiāng)光大园REIT

　　二级(jí)市场价格继续波动

　　本周，OPPO关停(tíng)旗(qí)下芯片子(zi)公司哲库科(kē)技(jì)的事件继续(xù)扰动公募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月(yuè)15日，华安张(zhāng)江(jiāng)光(guāng)大园REIT以3.726元的价格小幅低开，此后二级市场价格开始(shǐ)震荡(dàng)走(zǒu)低，午盘收跌(diē)6.17％。午后，华安张江光大园REIT跌幅一度扩(kuò)大到8.30％，随后价格有(yǒu)所回升，最(zuì)终(zhōng)报收(shōu)3.512元，全(quán)天跌幅6.22％。

　　受近期不利消(xiāo)息影(yǐng)响，华(huá)安张江光大(dà)园REIT最近几个(gè)交易日二级市场价(jià)格表现欠佳(jiā)，5月11日(rì)以(yǐ)来，3个交易日跌(diē)幅达到(dào)9.69％，今(jīn)年以来跌幅7.76％。不(bù)过，自2021年6月21日上市以来，华安张江光大园(yuán)REIT累计(jì)涨幅超过24％，在全市场公募REITs中位居前列。

　　从5月15日(rì)公募REITs市(shì)场(chǎng)整体表现(xiàn)上看，目前上市的8只产业园区基(jī)础设施REITs中，仅博时招商蛇口产(chǎn)业(yè)园REIT微幅(fú)上涨，其余7只均有不同程度(dù)下跌，8只产(chǎn)业(yè)园区(qū)基础设施REITs5月15日平(píng)均跌幅1.38％。今年以(yǐ)来平(píng)均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中已(yǐ)经披露(lù)张江光大园项目出租率有所下降，如今拟扩募的项目又遭遇(yù)突发(fā)事件，因此导致(zhì)二级市场价格出现波动(dòng)。”一位业内人士分析称。

　　不(bù)过(guò)，在上述人士(shì)看(kàn)来，尽管出(chū)于(yú)风险印第安人还存在吗，印第安人现在还有没有规避的原因，最近几个(gè)交易(yì)日场内资金有所流出(chū)，但是，不动产公募REITs项(xiàng)目短(duǎn)期出(chū)租率下跌并(bìng)不会从根本上影响其(qí)内外价值。

　　他也同(tóng)时表(biǎo)示，目前随着二级市场价格下跌，风(fēng)险也得到一定释放，但(dàn)是价(jià)格涨跌(diē)会受到基本面、情(qíng)绪面等多重因素(sù)影响，不好判(pàn)断价(jià)格是(shì)不是已经完全触底。

　　此外，还(hái)有一位业内人(rén)士(shì)表示(shì)，今年整体REITs市场(chǎng)表(biǎo)现(xiàn)低迷，不(bù)少产品(pǐn)年内二级市(shì)场(chǎng)跌幅较大，其实有些隐(yǐn)含收益(yì)率高的(de)产品具(jù)备一定的投资价值，很(hěn)适合稳(wěn)健类(lèi)投资者。此(cǐ)外，伴随着(zhe)经济复苏的步伐，产业园区、物流类等REITs产品(pǐn)具备一(yī)定(dìng)的投资(zī)价值。

　　先锋(fēng)瑞驰私(sī)募基金执行董事高如(rú)星(xīng)对此表(biǎo)示，若张(zhāng)江(jiāng)园区最终(zhōng)能顺利解决招商，平稳过度对经营现金流没有(yǒu)造成(chéng)大的影响，“事件性(xìng)利空下调至得这么急、这么深，加上前期本身园区类(lèi)资(zī)产就回(huí)调不少了，这就是黄(huáng)金坑。”不过，他也(yě)强调，最终还(hái)是落到租金收入受不受影响，影响(xiǎng)多大，估(gū)计园(yuán)区(qū)会最终解(jiě)决。

　　张江REIT紧(jǐn)急回应(yīng)

　　扩募(mù)路上再迎(yíng)接考(kǎo)验

　　5月12日，OPPO宣布(bù)关停(tíng)旗下芯(xīn)片子(zi)公司哲库科技。随后5月12日(rì)晚，华安张江(jiāng)光大园REIT发布公告，紧急回应称，哲(zhé)库科技是其扩(kuò)募拟新购入(rù)基础设施(shī)资产张(zhāng)润大厦的(de)重(zhòng印第安人还存在吗，印第安人现在还有没有)要承(chéng)租方之一，目(mù)前(qián)未收到哲库(kù)科技及OPPO方面关于(yú)停止执行已签租赁协议(yì)的通(tōng)知。同(tóng)时(shí)，在公告中，华安张(zhāng)江光大(dà)园REIT进(jìn)一(yī)步表示，原始权益人将继(jì)续密(mì)切关注哲库科技(jì)后(hòu)续(xù)情况，积极做(zuò)好(hǎo)相(xiāng)关(guān)应对(duì)。

　　此前(qián)，张江REIT因其一季报中披(pī)露的张江光大园项(xiàng)目出租率下降事项，一度二级(jí)市场(chǎng)价格出(chū)现回(huí)落。在随后(hòu)召开的业绩说(shuō)明(míng)会中管理人就相关事项进行(xíng)了(le)解(jiě)释说明，市场信心(xīn)得到了一定提振(zhèn)，二级市场价格表现也趋于平稳。据了解，张江 REIT在5月11日召(zhào)开的(de)线上和线(xiàn)下的扩(kuò)募说明会上，运营团队表示了对张江光大园(yuán)项(xiàng)目的信心，预计签署意向书和合同谈判中(zhōng)的储备租(zū)户正常转化后(hòu)，项目出租率将得(dé)到回升。没想(xiǎng)到仅(jǐn)过了(le)不到三周的时间(jiān)，张江REIT的(de)扩募之路(lù)又迎来了(le)新的考验。

　　因张江REIT的上述公告(gào)引起了市场各方的广泛关注(zhù)，张(zhāng)江REIT拟扩募购(gòu)入(rù)项目的原始权益人相(xiāng)关负责(zé)人坦言，事发突然确实始(shǐ)料未(wèi)及，在获悉OPPO关(guān)停(tíng)哲库科技消息的第一(yī)时间(jiān)即(jí)奔赴现(xiàn)场进行了(le)沟通和核实工作，并同步启动了应急预案，排摸储备(bèi)租(zū)户，积(jī)极应对哲库提(tí)前退(tuì)租(zū)的可能(néng)事(shì)项。由于(yú)张润大厦是全国首批REITs申报(bào)扩(kuò)募项目(mù)，公司领导高度重视，据悉新区国资委也高(gāo)度关注。

　　当谈及储备租(zū)户情况，相(xiāng)关负责人(rén)介绍说(shuō)，目(mù)前储(chǔ)备租户还是比(bǐ)较(jiào)丰富的，覆盖了(le)芯片测试、人(rén)工智能、航天产业、信息技术等产(chǎn)业(yè)客户，租赁意(yì)向(xiàng)面积超过了(le)2万方。从(cóng)意向储备转化为实际(jì)租户(hù)需(xū)要一些时间(jiān)。

　　“我们(men)正在着手(shǒu)通过签署租(zū)赁(lìn)意向书来尽快锁定一些重要租户。虽(suī)然收了三个月履约(yuē)保证金给了我(wǒ)们一些空间，但(dàn)本着对首批扩募、对(duì)市场负(fù)责的态(tài)度，我们肯定(dìng)要全力与时间赛跑，把(bǎ)这些面(miàn)积在(zài)短(duǎn)期(qī)内完成去化。”相关负责(zé)人(rén)说(shuō)道。

　　张江(jiāng)REIT已持有的同区(qū)域的张江光(guāng)大园项目一季度(dù)末也有将(jiāng)近30％的(de)空置率，原始权益人有那么多储备租户，之(zhī)前的空置率为何未能得到解决(jué)。

　　对(duì)此相关负(fù)责人解释，张(zhāng)江光大园一直以来都(dōu)坚持以市场化运营为(wèi)导向，历史运营表现(xiàn)稳定(dìng)，租户的调(diào)租和换租都属于(yú)正常情况，而这次项(xiàng)目的大租户退租正(zhèng)好(hǎo)发(fā)生在市场活跃(yuè)度(dù)的短期(qī)低点，目前(qián)市场(chǎng)情(qíng)况(kuàng)已(yǐ)有所(suǒ)好转。在看到出租率下滑(huá)情况没有得到及时修复(fù)后，张江这边也(yě)作了一定的资源调配和倾斜，引入(rù)了(le)一些储备租户。

　　另外，张润大(dà)厦(shà)和张江光大园项(xiàng)目在(zài)给租户的(de)分隔空间、交(jiāo)付标准、租金(jīn)水(shuǐ)平(píng)等方面也有一些差(chà)异化，张润大厦多是两千多平的(de)大平层，楼的成(chéng)新度高(gāo)一些，单价也(yě)贵一些(xiē)，张江(jiāng)光大园单层(céng)以一千(qiān)平的面积为主(zhǔ)，还有一些独栋形(xíng)态的物业。租(zū)户(hù)自身也会有诉求(qiú)，也会根据自身需求和预算(suàn)挑选区域内的不同物业。

　　“如(rú)果(guǒ)扩募完(wán)成以后，新老资(zī)产的管理人都变成了一家，后续我(wǒ)们(men)在资源共享和联(lián)合营销(xiāo)方面能更加充分发挥协同(tóng)效应，相信可以做得(dé)更好。”上述(shù)负(fù)责人补充(chōng)说道。

　　最后谈及对于张(zhāng)江(jiāng)REIT的定(dìng)位和展望，相(xiāng)关负责(zé)人表示，张江集团和张江高科(kē)目前在管资(zī)产约(yuē)五百万方，还有一(yī)些(xiē)其他在开发(fā)的(de)储备(bèi)项目，这些都(dōu)将成(chéng)为(wèi)张江REIT实现打造张(zhāng)江(jiāng)园区产业空间资产上市平台(tái)目标(biāo)的坚实后盾(dùn)和(hé)储备资源(yuán)。“我(wǒ)们非常(cháng)重视张江(jiāng)REIT这个资本(běn)平(píng)台和它(tā)未(wèi)来(lái)的发展。”相关(guān)负责人(rén)表(biǎo)示，“这次扩募是(shì)我们实(shí)现基金扩容的第一步，也是至关重要的(de)一步，眼下(xià)我们可(kě)能(néng)面临了一些突发情况需要解决(jué)，但(dàn)是(shì)这和我们在张江科学城这三十年(nián)建设(shè)发展(zhǎn)过程(chéng)中所经历的相(xiāng)比，只能算是一个非(fēi)常小(xiǎo)的插曲。我(wǒ)们(men)有信心排除万难，尽一切可能化(huà)解(jiě)当前突发事(shì)件的所有负面影响，维持预(yù)期和市(shì)场(chǎng)的信心。”

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