OPPO宣(xuān)布(bù)关停旗(qí)下芯片子公司哲(zhé)库(kù)科(kē)技(jì)，引发(fā)了(le)公募REITs扩募风波，如今(jīn)，二(èr)级市场(chǎng)的影响(xiǎng)仍(réng)未(wèi)停歇(xiē)。

　　Wind数据显(xiǎn)示(shì)，5月15日，华安张江光大(dà)园(yuán)REIT开(kāi)盘(pán)继(jì)续延(yán)续(xù)此(cǐ)前几日的(de)下跌(diē)走势，午后跌(diē)幅一度扩大，尾盘有所拉升(shēng)，全天收跌6.22％，最(zuì)近(jìn)3个交易日(rì)跌幅超过9.69％。

　　此前，华(huá)安(ān)张(zhāng)江光(guāng)大园REIT曾(céng)发布公告(gào)，紧(jǐn)急回应称，哲库科技(jì)是(shì)其扩募拟新购入基(jī)础设(shè)施资产(chǎn)张润大(dà)厦的(de)重要(yào)承租方之一，目(mù)前(qián)未收到(dào)哲(zhé)库科技(jì)及OPPO方(fāng)面(miàn)关于停止执行已签租赁协议的通知(zhī)。同(tóng)时，在公告中，华(huá)安张江光大园(yuán)REIT进一(yī)步(bù)表示，原始(shǐ)权(quán)益人(rén)将(jiāng)继续密切(qiè)关注哲库(kù)科技后续情(qíng)况，积极做好相关应对。

　　此外，张江REIT拟扩募购入项目的原始权益人相关负责人也表示，近期已(yǐ)同步启(qǐ)动了应(yīng)急(jí)预(yù)案，排摸储备租户，积(jī)极应对哲库提前退租(zū)的可能事项(xiàng)。由于张润大厦是全国(guó)首批REITs申(shēn)报(bào)扩募项目，公司领(lǐng)导高度(dù)重(zhòng)视(shì)，浦东新区国资委也(yě)高度(dù)关(guān)注。

　　多位业内(nèi)人(rén)士表示，华安张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT近期市场波动(dòng)较大，但其实(shí)不动(dòng)产(chǎn)公募REITs项目短(duǎn)期出租率下跌(diē)并(bìng)不会从根本(běn)上影响其内外价值(zhí)，投资者应理性看待。

　　张江光(guāng)大园REIT

　　二级市场价(jià)格(gé)继续波动

　　本周(zhōu)，OPPO关停旗下芯(xīn)片子公司哲库科技的事件(jiàn)继续扰(rǎo)动公(gōng)募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日(rì)，华安张江光大园REIT以3.726元的(de)价(jià)格小幅低开，此后二(èr)级市(shì)场价格开始震荡走低，午(wǔ)盘收(shōu)跌(diē)6.17％。午(wǔ)后(hòu)，华安张江光大园(yuán)REIT跌(diē)幅一(yī)度扩大(dà)到8.30％，随后价(jià)格(gé)有所回升，最终(zhōng)报收(shōu)3.512元，全(quán)天跌幅6.22％。

　　受近期(qī)不利(lì)消息影响，华安张江光大园REIT最近几个(gè)交易日二级市场价格表现(xiàn)欠(qiàn)佳，5月11日以(yǐ)来，3个(gè)交(jiāo)易日跌幅达到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不(bù)过(guò)，自(zì)2021年6月21日上市以来(lái)，华安(ān)张江光大园REIT累计(jì)涨幅超过24％，在全市场公募REITs中位居前列。

　　从5月15日公募REITs市(shì)场整(zhěng)体表现上看，目前上市的8只(zhǐ)产业园区基础设施(shī)REITs中，仅博时招商(shāng)蛇口产业园(yuán)REIT微(wēi)幅上(shàng)涨(zhǎng)，其余7只均有不(bù)同程度下跌，8只产业园(yuán)区基础设施(shī)REITs5月15日平均跌幅(fú)1.38％。今年(nián)以来平均跌(diē)幅5.17％。

　　“此(cǐ)前，张江REIT一季报中(zhōng)已经披露张江光大(dà)园项目出租(zū)率有所下降，如今拟扩(kuò)募的(de)项目(mù)又遭(zāo)遇突发事(shì)件(jiàn)，因此导致二(èr)级市场(chǎng)价格出现波动。”一位(wèi)业(yè)内(nèi)人士分析称。

　　不(bù)过，在(zài)上述(shù)人(rén)士(shì)看来，尽管出于风险规避的原(yuán)因，最近几个(gè)交易日场内资金有所流出，但(dàn)是，不动产公募REITs项目(mù)短期出租率(lǜ)下跌并(bìng)不会从根(gēn)本上影响其内外价值(zhí)。

　　他也同时表示，目前随着二级(jí)市(shì)场价格下跌(diē)，风(fēng)险也得到一(yī)定释放，但(dàn)是价格涨(zhǎng)跌会受到基本面(miàn)、情绪面(miàn)等多重(zhòng)因素影(yǐng)响，不好判断价格(gé)是不(bù)是(shì)已经(jīng)完全触底。

　　此外，还有一位业内人士表示，今(jīn)年(nián)整体REITs市(shì)场表现低(dī)迷，不少产品(pǐn)年内(nèi)二级市场跌(diē)幅较大，其实(shí)有些(xiē)隐含收(shōu)益率高的产品具备一定的(de)投资价值(zhí)，很适(shì)合稳健类投(tóu)资者。此外，伴随着经济复(fù)苏的步伐，产业园区、物流类等(děng)REITs产品具备一(yī)定的投资(zī)价值。

　　先锋瑞驰私募基(jī)金执行(xíng)董事高如星对(duì)此表(biǎo)示，若张江园(yuán)区(qū)最终能顺利解(jiě)决招商，平稳过度对(duì)经营现(xiàn)金流(liú)没(méi)有造成大的影响，“事件性利空(kōng)下调至得这(zhè)么急、这么深，加上前期本身园区(qū)类(lèi)资产就回调不(bù)少(shǎo)了(le)，这就是黄金坑。”不(bù)过，他也强调，最(zuì)终还是落到(dào)租金收(shōu)入受不受影响(xiǎng)，影响多(duō)大(dà)，估计园区会(huì)最终解决。

　　张(zhāng)江REIT紧急回(huí)应(yīng)

　　扩募路上(shàng)再迎接(jiē)考验

　　5月12日(rì)，OPPO宣布关停(tíng)旗(qí)下芯片子公(gōng)司(sī)哲库(kù)科技。随后(hòu)5月12日晚，华安张江光大园REIT发布公告，紧急(jí)回(huí)应称，哲(zhé)库科技是其扩募拟新购入基础设施资产张润大厦的重要承租(zū)方之(zhī)一，目前(qián)未收到哲(zhé)库科技及OPPO方面关于(yú)停(tíng)止(zhǐ)执(zhí)行已(yǐ)签租赁(lìn)协议的通知。同(tóng)时，在公(gōng)告中，华(huá)安张江光(guāng)大园REIT进一步(bù)表示(shì)，原始(shǐ)权益人将继续密切关注(zhù)哲库科技后续(xù)情况(kuàng)，积极做(zuò)好相关应(yīng)对(duì)。

　　此前，张(zhāng)江REIT因其一季报中(zhōng)披露(lù)的(de)张江光(guāng)大(dà)园项目(mù)出租(zū)率下降事项，一度二级市场价(jià)格出现回落。在(zài)随后召开的业绩(jì)说明会中管理(lǐ)人就相(xiāng)关事项进行了解释说(shuō)明，市(shì)场(chǎng)信(xìn)心得(dé)到(dào)了(le)一(yī)送筷子的寓意是什么,送筷子是什么意思 筷子送合作伙伴的寓意和理由定(dìng)提振，二(èr)级(jí)市场(chǎng)价(jià)格(gé)表(biǎo)现也趋于平稳。据了(le)解，张江 REIT在(zài)5月11日召(zhào)开的线上和(hé)线下的扩募说(shuō)明会上，运(yùn)营团队表(biǎo)示了对张(zhāng)江光大园(yuán)项目的信心，预计签署意向书和合同谈(tán)判中的储备(bèi)租户正常转化后，项目出租率(lǜ)将得到回(huí)升。没想(xiǎng)到仅(jǐn)过了(le)不(bù)到三周的(de)时间，张江REIT的扩募之路又(yòu)迎来(lái)了(le)新(xīn)的考(kǎo)验。

　　因张江REIT的上述公告引起了(le)市场各方(fāng)的广泛关注(zhù)，张江(jiāng)REIT拟扩(kuò)募购入(rù)项目的(de)原始权(quán)益(yì)人相关负责人(rén)坦言，事(shì)发突(tū)然确实始(shǐ)料未(wèi)及，在获(huò)悉OPPO关停哲(zhé)库科技消(xiāo)息的第一时(shí)间即奔(bēn)赴现场(chǎng)进行了(le)沟(gōu)通和(hé)核实(shí)工作，并同步启(qǐ)动(dòng)了(le)应急(jí)预(yù)案(àn)，排摸储备(bèi)租户，积极(jí)应(yīng)对哲(zhé)库提前退租的可能事项。由于张(zhāng)润大厦是全国首批REITs申报扩募项(xiàng)目，公(gōng)司领导(dǎo)高度重视(shì)，据(jù)悉(xī)新区国资(zī)委也高度(dù)关注。

　　当谈(tán)及储备(bèi)租户情况，相(xiāng)关负责(zé)人介(jiè)绍说，目前储备租(zū)户还是比较丰富的，覆盖了芯片测(cè)试、人工智能、航天产业、信息技(jì)术等产业客户，租赁意向(xiàng)面积超过了2万方。从意向(xiàng)储备转化为实(shí)际(jì)租户需要一些时间(jiān)。

　　“我们正(zhèng)在着(zhe)手通过签(qiān)署租赁(lìn)意(yì)向书来尽快锁定一些(xiē)重(zhòng)要租户。虽然收(shōu)了三个月履(lǚ)约保(bǎo)证金给(gěi)了我们一些空间，但本着对首批扩(kuò)募、对(duì)市(shì)场负责的态度(dù)，我们肯定要全力与时间送筷子的寓意是什么,送筷子是什么意思 筷子送合作伙伴的寓意和理由赛(sài)跑，把这些面积(jī)在短期内完成(chéng)去化。”相关负责人说(shuō)道。

　　张江(jiāng)REIT已持有的同区域的(de)张江(jiāng)光大园项目一(yī)季度末(mò)也有将(jiāng)近30％的空置(zhì)率(lǜ)，原始(shǐ)权益人有那么多储备租户，之前的空置率(lǜ)为何(hé)未(wèi)能得(dé)到解决。

　　对此相关负责人解(jiě)释，张江光大园(yuán)一直以来都坚持(chí)以市(shì)场化运营为导向(xiàng)，历史(shǐ)运营表现稳定，租户的调(diào)租和换租都属(shǔ)于正常情况，而(ér)这次项(xiàng)目的大租户退(tuì)租正好发(fā)生在(zài)市场活跃度的短期低点，目前市场情况(kuàng)已有(yǒu)所(suǒ)好转。在看到出(chū)租率下滑情(qíng)况没有得到及(jí)时修复(fù)后，张江这边也作了(le)一定(dìng)的资源调配和(hé)倾斜，引入了一些储备租户。

　　另外(wài)，张润大厦(shà)和张江光大园项目在(zài)给租户(hù)的分(fēn)隔空间、交付(fù)标准(zhǔn)、租金水平等(děng)方面(miàn)也(yě)有(yǒu)一些差异化，张润大厦多是两千多(duō)平(píng)的大平层(céng)，楼的成新度(dù)高一些(xiē)，单(dān)价也贵(guì)一些，张(zhāng)江光大(dà)园单层以一千(qiān)平的面积为(wèi)主，还有一些独栋(dòng)形态的物业。租户(hù)自身(shēn)也会有(yǒu)诉求，也(yě)会根据(jù)自身需求和预(yù)算挑选区域内的(de)不同物(wù)业。

　　“如(rú)果(guǒ)扩募完成(chéng)以后，新老(lǎo)资产的(de)管(guǎn)理人都变成了一(yī)家，后续我们在资源(yuán)共享和联合营销方(fāng)面(miàn)能更加充分发挥协同效(xiào)应，相信可以做得更好。”上述负责人补充说(shuō)道(dào)。

　　最后谈及对于张(zhāng)江REIT的(de)定(dìng)位和展望，相关负责人表示(shì)，张江集团和张江高科目前(qián)在管资(zī)产约五百万(wàn)方，还有一些其(qí)他(tā)在开发的储(chǔ)备项目，这些都(dōu)将成为张江(jiāng)REIT实现打(dǎ)造张江园区产业空间资产(chǎn)上市(shì)平台目标的坚实(shí)后(hòu)盾和储(chǔ)备(bèi)资源(yuán)。“我(wǒ)们非常重视张江REIT这个资(zī)本(běn)平台和它未来的发展。”相关负责人表示，“这次扩(kuò)募(mù)是我们实现(xiàn)基(jī)金扩(kuò)容(róng)的第一步，也是至关重(zhòng)要的一(yī)步(bù)，眼下我们可能面临了(le)一(yī)些突发情况需要解决，但(dàn)是(shì)这(zhè)和我们在张(zhāng)江科学城这三十(shí)年建设发展过程中(zhōng)所经(jīng)历的相比，只能算(suàn)是一(yī)个非常小的插曲。我们有信心排除万(wàn)难，尽(jǐn)一切可能(néng)化解当前突发事(shì)件的所有负面影响，维持(chí)预期和市(shì)场(chǎng)的信心。”

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